大型城市综合体市场分析和研究报告107592964.doc

852008-11-24 世联地产市场研究部大型城市综合体市场分析和研究报告键入文字目的：本项目规划调整建议 困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短 工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 根本解决问题 系统的方法立即解决问题努力追求 2 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 3 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 4 项目分析 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 区域交通优越。通过天府大道、绕城 成绵高速 至新都大丰 高速、城市一环、二环、三环等与城区九里堤路地铁1号线 各方位直接相连。 火车北站 项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。 至郫县、温 规划中的地铁1号线将拉近项目区域绕三 江 同市中心和火车南北站的距离，增强区 环城二 域辐射能力。 高 环 城市核心 速 武侯祠 8km 本项目机场13.2km火车南站本项目天府广场川藏高速至龙泉洛带8km本项目火车南站市政府14km机场本项目武侯祠/锦里城南CBD4km天府大道本项目市政府航空港华阳镇5项目分析 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 东面：与天府软件园一期 隔天府大道相望，东北面临世 纪城 南面：临大源三线道路， 圣达中信紫罗兰新希望商务大厦、安捷伦均在世纪城建，中兴大厦即将开售世纪城规划道路大源 西 面 ： 临 未开发 商服 用四线圣达中信通威地，未来将与川大科技园相邻天府西藏中石化待出让软件园 北面：临规划中的总部商紫罗兰大源四线一期天府软件园中冶地块B地块A务区，圣达、中信、通威均已大源三线 在建待出让新希望新希望天府天合天合软件园中石油一期新安中兴通讯鼎捷规划道路天府大道能伦天府软件园大源三线新希望商务大厦中兴天府大道6 项目分析 地块临城市主干道人民南路南延线天府大 道，位于交通十字，通达性较好 道路情况：市区世纪城 天府大道：城市主干道，双地铁会展中心站向八车道，大源四线世纪城 大源三线：双向四车道，站华路天府软件园 大源四线：双向六车道，元华路 规划道路：双向二车道 圣达中信天府大道 地铁：距离科技园站约450规划道路米，距离会展中心站约630米，规划道路其中会展中心站是地铁1号线一天府软件园一期期工程终点站 地块B地块A大源三线站华路天府软件园元华路中和镇新希望新希望商务大厦商务大厦天府软件园一期 地铁站 地铁科技园站 中兴通讯 隔离带 站华路 车道天府软件园元华路 交通动线 美视国际学校天府软件园二期7 华阳镇 项目分析 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅） 净用地面积 ： 31375.35 平 方米（约47亩）规划道路100m106米 商业金融业用地 （不兼容16米住宅17米17 容积率：5.2米天 限 高 ： A 地 块 不 超 过 134府米，B地块不超过128米，主体大地块B地块A道建筑不小于40米 建筑密度：30%40% 绿地率： 10%规规 道路级别 ：天府大道为城划划市主干道，双向八车道，大源道道32.5米三线为双向四车道，规划道路路路为双向二车道117米100米大源三线天府大道123米十字u附注：地块周边长度为依照地块内部图纸比例估算值图片8 研究界定 本次研究综合体分析的关键因素研究 房地产市场研究 陆上交通及地铁研究 城市分析 规划及人口研究 区域发展规律研究 区域分析 KPI体系 区域房地产市场研究 写字楼 商业 酒店 产品分析 住宅 公寓 9 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 10 成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地 城市研究-城市地位 位， 2007年末省政府提出“成都要向现代化国际大都 市迈进”的战略目标 川渝经济圈城市经济群排名制造业、工 四川覆盖区域：成都、广安、达1长三角城市群州、泸州、南充、遂宁、资阳、内江、科技、金业、交通枢纽自贡、宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山2珠三角城市群融、商贸、 重庆覆盖区域：主城九区以及潼 文化教育3京津冀城市群南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、 双桥 、璧山 、江津 、綦江 、万盛 、南4山东半岛城市群川、涪陵、长寿 12辽中南城市群5 6川渝城市群“把成都建设成为中西部地区创业7中原城市群环境最优、人居环境最佳、综合竞8海峡西岸城市群争力最强的现代特大中心城市。”53 成都市委十届五次全会9湘中城市群确立了我市奋斗的“新三最”目标 4关中城市群10711长江中游城市群10省委对成都提出要求：成都要率先12哈大齐城市群在全省实现建设全面小康社会目11141 标、率先实现现代化，带动四川全13滇中城市群6 面发展、带动区域协调发展，把成 17 都建设成为四川的“首善之区”。914淮南城市群成都要站在更高的层次、更高的领81515黔中城市群域思考发展定位，按照现代化国际13大都市的要求规划和建设。216北部湾城市群16 17环鄱城市群11 注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西 部的大部分城市尚未形成城市群 城市研究-城市坐标 在全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体 系中，成都处于第三梯队领先地位 第一梯队：上海、北京 第二梯队：广州、深圳 各城市GDP和社零位置分布 第三梯队：苏州、天津、重 北京第一梯队庆、杭州、无锡、青岛、宁波、南社零京、成都、大连、沈阳、武汉3500 第四梯队：东莞、唐山、济广州南 、石家庄、哈尔滨、郑州、长3000成都 沙、福州、淄博、常州、西安 第五梯队：昆明、厦门、南 2500福州第二梯队昌、太原、合肥、南宁、廊坊、宜第三梯队昌 、乌鲁木齐、兰州、桂林、贵2000阳、柳州、遵义、玉溪、宜宾、吉贵阳安、海口1500红色为东部城市第四梯队兰色为西部城市1000第五梯队绿色为中部城市 500 GDP 0 020004000600080001000012 如成都经济保持2006年的增长态势，预计2012年达到 城市研究-城市经济 北京现在的水平，2013年达到上海现在的水平，2014 年达到广州和深圳现在的水平。 2006 年成都与一线城市人均GDP比较 (元 /人 ) 2006 年成都与一线城市人均社会消费品零售总额比较 （万元/人） 80000.00 69450 70000.00 631002.50597102.2760000.002.071.97 485052.001.8550000.00 40000.001.501.06 30000.00251711.00 20000.00 0.50 10000.00 0.000.00上海北京深圳广州成都上海北京深圳广州成都2006年成都人均GDP增长率13.7%2006年成都人均社会消费品零售总额增长率12.8%2006年成都与一线城市人均消费性支出的比较2006 年成都与一线城市第三产业占GDP比重的比较(元/人)80.00%70.01%20000.0070.00%166281544557.73%147621482560.00%50.55%48.84%15000.0046.72%50.00% 10302 40.00% 10000.00 30.00% 5000.0020.00%10.00%0.000.00%上海北京深圳广州成都上海北京深圳广州成都2006年成都人均消费性支出增长率6.8%2006年成都第三产业占GDP比重增长率14.9%13 资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网 城市研究-城市房地产 受宏观调控影响，成都房地产市场观望情 绪渐浓，将步入市场调整期 走价不走量 市场出现观望情绪 2007 年9 月末 ， 9.27 新政推 出后，市场观望情绪浓厚，销售 成都 受到一定影响，9月后交易量呈短线投资客出现下滑趋势。 主城区商品房成交价格上升速度增快量从 8 月份的 140 万平方米下降地价上升速度比楼价上升到12月的80万平方米。速度快 从价格来看，18月，全市投资者及开始抛售商品房成交均价为4071元/平方理性开发商降价米 ，新政出台后 ，价格下降 ， 开发商跟随降价11 月份 ，全市商品房成交均价3752元/ 进入2008年，住宅降价加速复危发展阶萧条阶苏机段段阶阶段段14 城市研究-房产政策927政策出台后，多数投资者退出，购房者观望氛围浓厚，成交量大幅下滑项目访谈者政策对投资者的影响政策对销售情况的影响我在开盘前认筹客户40个，但实际购买客户只有2008.01.08开盘，推出450套，至今销售140套，金林俊景王先生个，其中大部分都是投资者，因为宏观政策被挤出；销售率仅为30%；07.12.01开盘，推出320套，当日售出180套，弘邦 领邸许小姐927政策出台后，很多购房都在观望；之后近两个月仅售出20套，合计200套；我们项目80%的客户是投资者，基本上都是外地在成07.10开盘，受927政策影响，销售状况不佳，锦西国际张小姐都做生意的。但由于我们在07年10月开盘，受927政销售率接近30%；策影响，很多投资者被挤出，销售一直很不理想；07.07开盘，共推出1000套，至今销售率达到现在投资者更为理性，买中海兰庭的客户大多一次性张小姐、90%，其中四次开盘，前三次开盘，推出700中海 兰庭付款。927新政对我们影响很大的，客户信心不足，左小姐套，销售98%；07.10第四次开盘，推出300观望氛围浓厚；套，至今还剩85套；927新政对我们楼盘影响很大，08.01.28-08.01.31这一期07.09.01开盘，推出400套，当日售馨；华润 凤凰城曹先生近一周只售出了4套，压力很大。09.10推出200套，至今还剩10余套。目前927政策对我们的销售还是有很大影响的，很多06.12一期开盘，推出130套，到07.03售完；盛南领地方小姐客户的按揭一直办不下来。在成都成为新特区后，很07.04二期开盘，到现在仅剩5%，约20套；总多深圳、上海的投资者过来投资；体销售率95%；一期07.11.10开盘，推出255套，主力户型为大城际王先生新政对销售有很大影响，很多人都在观望；80-120平米，1号楼售70%，7号楼售90%；新政对销售有很大影响，很多人都在观望。二期共城南赵小姐270套，本来预计1月份开盘，但现在市场行情不好，一期07.10.01开盘，推出177套，销售90Downtown%。加上万科降价15-30%，我们现在根本开不了盘。从2007年新增外资企业状况来看，外商直接独立投资的 城市研究-外资企业 信心大大增强，制造业仍是外资进入的重要领域 ，港资 企业发展速度快 2007年全市新登记外商投资企业类型2007年全市新登记外商30.33% 投资企业300户，平均每 1.21天诞生一户 截至2007年11月25日， 2.67% 67% 本市共有外商投资企业 2554户，比2006年同期 中外合资企业 中外合作企业 外商独资企业（2254户）增长13.33。近年来，外商独资企业已成为成都利用外资的主要方式，这表明外资对成都的市场环境、法制环境、商务环境满意度评价正逐年升高，外商直接独立投资的信心大大增强。2007年新增外资企业行业分布2007 年成都新增外资企业国别和地区分布制造业租赁和商务服务业香港18%22%5.30%房地产美国23%34.70%台湾信息传输、计算机服6%21.30%务和软件业新加坡12%5.30%15.70%批发和零售业英属维尔京群岛6%10%13%科学研究、技术服务日本和地质勘察业 8%其他其他呈现出由传统产业为主逐步向高新技术制造业并重发展转随着CEPA和入世承诺的进一步兑现，港资进入成都市变的态势。从事研发、设计、生产、封装、测试等国际水场加快了步伐 ，香港成都经济来往将进一步密切平的微电子、集成电路等先进制造业的外资企业日渐增多16 资料来源：成都商务局 城市研究区域研究地铁研究项目属性研究界定综合体研究写字楼、酒店、公寓、商业目标下的物业形态与产品组合？物业形态产品组合与区域发展阶段的吻合？限制条件产品组合核心问题产品组合的各物业发展可行性？界定客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 17 城市层面解构区域 区域分析 区域概况 区域交通 区域竞争 中心区发展规律 18 城市层面成都市正由单中心向多中心发展，高新南区处在城市的战略发展方向上，将成为成都市的新中心 成都市城市发展战略是 向东向南发展 ，南部将建 立一个新的城市中心 老城中心 城东、城西整体定位为以居 住为主的板块属性，重点发展城东，控 制向西发展 城北大商贸、大物流板快 城南规划为城市新中心，定 位为行政办公中心、创新研发中心、区 域总部基地、现代服务基地、宜居人文 住区 新中心 19 城市层面高新南区将成为成都市的国际化CBD中心区，吸引世界500强企业、知名企业及各国领事馆的汇集 1997年定位：“现代化城市新区、高新技术产业化基地” 2004 年的定位 ： “城市副中行政文化中心心”站南片区创新研发中心 2007年的定位“城市新中心， 现代化新城区”，具体目标为：城 市建设区面积约35平方公里，其中 会展中心 外环生态保护带约3.8平方公里，商务中心规划人口约50-60万人。在总目标领事馆区区域总部基地 之下，又分有建设行政办公中心、 金融后援中心 创新研发中心、区域总部经济、现 大源组团 代服务基地以及宜居人文住区，简 称“两中心，两基地，一住区”的配套居住区域五个子目标。 华阳片区 20 城市层面 高新南区优势：市府搬入、地铁开通、领事馆区 搬入、高端企业进驻。将成为城市精英聚集地。 品牌开发商及大型国际国内知名 企业入驻： 中海、华润、和黄、九龙仓、建 发、嘉里、雅居乐、洲际酒店、中石 油 、中 石化 、 中信 、中兴 、伊 藤洋 华 、 欧 尚 、荷 兰GTC 、迪 卡侬 、宜 家、苏宁、奥特莱斯、中国移动、联 通 、 网 通 、 华为 、 NOKIA 、 上 海贝 尔 、IBM 、SAP、NEC（日电信息系 统）、SONIC、九洲电器、SCS、鼎 天软件等 人口由行业精英组成 人口素质高：企业高级主管、高 级白领、领事馆工作人员等 高收入、对生活品质要求较高 产业 高新技术产业、IT产业、金融业 等为主导产业 目前已有10多家 世界500强企业 入驻，高新南区 常住人口约2030万，未来会有 20个领事馆进驻 21 城市层面解构区域 区域分析 区域概况 区域交通 区域竞争 中心区发展规律 22 区域概况-组团划分城南主要板块：起步区组团、新园组团、站南组团及大源组团。华阳片区正慢慢融入到南区的规划中高 新 南 区 目 前 常 住 人 口 约 20-30南北向宽1公里的绿化带将万，其中站南组团拥有17万人口，政府站南与大源分隔开来，影搬迁后，片区居住人口预计可达到70响了两个片区的融合80万，就业人口达到60多万。天府大道起步区组团高新区腾飞的基础 占地 ： 6.33 平方公里 （ 1996 年启 动） 功能：成熟居住区（片区由高新区 开发最早的工业区及三个居住片区组 站南组团南部新区核心区 成） 占地：15.6平方公里（2004年启动） 功能：站前交通集散及商业服务、中心 商务办公、行政中心、文化科技博览及科技 领事园区（组团内主要分为城市副中心、南站物新园组团航空港外崛起的新区馆区流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三占 地 ： 6.8 平 方 公 里 （ 2003 年 启动）瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区功能：高新工业区（片区由两大工等几个功能组团）业区与三大居住片区组成）华阳片区占地：27平方公里大源组团区域总部基地功能：高新技术产业集中地、生活占地：15平方公里（2005年启动）居住、商贸、教育科研、文化娱乐和旅功能：区域总部基地、创新研究中心、游等（华阳区6千亩地划入大源组团，会展商务及高档居住区（片区由三个工业区作综合用地）与一个居住区组成）23 占地300亩、规划容纳20个领事馆的领事馆区落户南 区域概况-领事馆区 延线，成为继上海、广州后中国的第三个领事馆区 在成都设立的领事馆不断增多，但都呈零星分 位置：南延线的中和场 布状，为了管理方便和吸引更多的国家在蓉设 规 模 ： 占 地 300 多 亩立领事馆，新领事馆区的规划和修建成为必然（约 20 万平米 ），规划容趋势纳20个领事馆 进驻情况 ：截至 2007年 4 月，已有7个国家在成早在2003年成都市就完成了外国领事馆区的规都设立了领事馆，而且6个划，并推荐了2个备选址区：高新西区的羊西线规划中的 都是总领事馆 ，是除上海和高新南区的南延线，最终选址权在外方领事馆区和广州外设立外国领事馆最 多 的 城 市 ； 并 且 西 班2007年，南延线凭借得天独厚的优势特别是日牙 、菲律宾 、马来西亚等益显著的国际化趋势最终胜出。规划的领事馆国家都已表明了在成都设区占地300多亩，建筑群主要以欧式风格为主，立领馆的意向。形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街，进一步推动城南的国际化进程已进驻国家美国德国韩国泰国新加坡法国巴基斯坦2006.5 升 级2006.5达成开馆时间1985.102004.122005.22006.112007.4为总领事馆协议级别总领事馆领事馆总领事馆24 区域概况-华阳区华阳位于双流县内，与大源组团相接，规划为城南综合性次中心，与高新南区接壤部分4000亩划入高新南区 成都市功能定位：成都市区南部的综合性次中心，将发展成城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区。 人口规划： 2010年，华阳的实际居住人口将达到30万人，建设用地 33.4平方公里；2020年，华阳的实际居住人口将达到60万人。 华 阳 产业规划：华阳镇在环城路一线的骑龙、三江、红瓦、河池、长 顺、护国和清河等村规划了10平方公里的城西南产业区，以电子电 器、生物制药、电力能源、建筑材料为主。目前2平方公里的产业集中 发展区已初具规模。 现在已有辉煌集团、川油井下技术公司等5个项 双流县目签约有川开集团、晨曦电器、飞宇电器等15家企业入驻，预计建成后产值达21.7亿元。 华阳区规划目前未确定，有两个方案待批，即2003规 划方案与2005年规划方案 25 区域发展特点 高新南区发展呈现出五节点的发展特征 时间序列20世纪90年代末21世纪初2005-200720082010大量土地出让政府搬迁地铁通车重大事件高新南区启动各组团逐步启动品牌开发商入驻华阳逐渐融入南区南区发展目趋成熟p 高 新 南 区 发 展 启p 新 园组 团 2003 年p 站 南 组 团 的 商 服p 大 源 组 团 规 划 有p 政府规划未来3-4年动 ， 主 要 由 起 步 区 组启动，定位为高新工业用地已基本出让完毕，20万平米的区域商业中内将高新南区的土地出团、新园组团、站南组园区；剩 余 基 本 上 为 住 宅 用心地块将在2008年春节让完毕团、大源组团及华阳片地，且大量品牌开发商后挂牌出让；p 站 南组 团 2004 年p2010年，地铁1号区组成；入驻，如和记黄埔、中启动，市政府预计2008p 政 府预 计于 2008线一期工程完毕通车，详细情况海、九龙仓等；p1996 年 ， 起步 区年正式搬迁于此，将形年四五月份搬迁过来终点站会展中心站距离组团启动，以高新技术成新的行政办公中心；p 大 源 组 团 出 让 了本项目约630米p 华阳片区逐渐融入产 业 园 区 发 展 为 驱 动2003 年 高 新 孵 化 园 启少量的商服用地和住宅到南区发展中，预计有力 ， 定 位 为 成 熟 居 住用；用 地 ， 品 牌 开 发 商 中6000亩土地划入大源组区。信 、 中 兴 、 中 海 、 华p 大 源组 团 2005 年团，综合用地性质润、建发、嘉里、伊藤启 动 ， 新 的 会 展 中 落洋华堂等进驻成；2002年天府软件园 拿地，2005年启用； 26 区域发展趋势 高新南区的发展趋势, 大势所驱,市民看好, 成为成都市的未来最热点的发展区域 成都目前没有真正意义上的甲级写字楼，唯一数的上就是香格里拉，时代广 场是次甲级的，高新南区未来发展写字楼应该会以IT行业为主，城南是很有 发展潜力的区域。 高纬环球 物业管理部助理董事 陈旭峰 在我们这里购房的人大多是在高新南区工作的人，因为距离比较近，而且随 着地铁的开通，交通会非常便利；南区目前相对主城区来看比较冷清，但未 来几年内肯定会成为成都的热点发展区域，必经政府马上要搬迁过来了，而 且世纪城的发展也是非常不错的。 大城际 置业顾问 王博 27 城市层面解构区域 区域分析 区域概况 区域交通 区域竞争 中心区发展规律 28 区域交通 三横四纵构建高新区内路网结构，各区域 之间快速连通 起 三横四纵构建完善的区域路网结构： 步 区 组 三横：三环路、绕城高速、迎宾 团 大道 四纵：天府大道、站华路、元华 路、红星路南延线 新 园 三环路 组 站团南武侯大道组红团通过区域内的三横四纵，将成熟星机场高速 居住区（起步区组团）、高新工业 路 区（新园组团）、中心商务办公、成雅高速南绕城高速行政中心、文化科技博览及科技园延元线区（站南组团）和区域总部基地、华站创新研究中心、会展商务及高档居路华大 路源住区（大源组团）连接起来，实现 天组成昆铁路 区域的融合。团府 大 道 29 迎宾大道 区域交通 6条公交线路、1号地铁线及成昆铁路等形成 的交通系统增强了区域的辐射范围 至天府广场、火车北站、大丰 道路系统 火车南站 地铁火车南站站u三横四纵三环路u机场高速天府立交高新区委 公交系统机场高速市政府 地铁新益州站 u6条公交线路经过项目所在区域，直通华阳、天府绕城高速广场、大源村等多处。 地铁孵化园站 1号地铁 元站地铁世纪城站 u1号线贯穿成都南北，大丰-火车北站-天府广场华华 天府软件园 火车南站-世纪城站-科持园站-华阳广场。路路红星路南延线天成昆铁路府地铁科技园站迎宾大道大u成昆铁路到达成都高新区界，最终接到天府大道道的世纪城路口，预计将会在此处有站点。 地府河站铁 地铁1号线 区域内快捷的交通体系将项目的辐射范围 华阳广场 30 从高新区扩大到市区、华阳乃至全国。 至华阳 区域交通 区域内大型停车场、多个绿地公园等公共 设施的设置，将进一步增强区域的吸引力 体育 停车场成都火车南站公园三环路u世纪城：地面+地下，10000个停车位高新区委红星路南延线 新益州 国防 公园 市政府 公园 公园 绕城高速 新世纪公园 至机场 u新益州公园 u体育公园 u国防公园 元站150世纪城大型停车系统u新世纪公园华华亩路绿路u150亩绿地地迎宾大道天府地大铁道地铁1号线31至华阳 城市层面解构区域 区域分析 区域概况 区域交通 区域竞争 中心区发展规律 32 城南CBD内部功能：以办公功能为主兼顾其它 职能适度发展 不同级别CBD写字楼开发规模 CBD规模人均占有量分类级别主要城市例举（建筑面积：万平米）（人/平米）活力四射的CBD内应当以办公职能为主，兼顾其它职 纽约 、东京 、伦敦 、巴 第一类世界级1500-2500约1.2-3.5能发展，因此写字楼建设量黎等应约占到50%；多伦多 、悉尼 、上海 、第二类全球区域级500约0.4-1.6北京等第三类国家级深圳、广州、天津等300约0.4第四类地区级合肥、长沙、大连等150-250约0.3CBD内部用地结构：美国大中城市CBD内部用地结构：中国北京CBD内部用地结构：中国深圳类别组成用地占地面建筑面积类别建筑面积比例类别积比例银 行 、 保 险公 司 、 专业服 务商务办公300万40%办公机构40%等，管理机构办公楼50%居住300万40%商店零售商店、百货店16%公寓25%250公顷商服、文化、娱83万11%商服、文化、娱乐设施工业仓储工厂、仓库12%25%乐设施行政50万6.7%公共建筑博物馆、大学、娱乐机构10%公共绿化33.39其它17万2.3%住宅22%道路155总计100%总建筑面积750万平米总建筑面积1000万平米33区域竞争-土地站南与大源组团的土地总供应量为3千多万平米，其中商服用地近30%，约900万平米站南组团土地总供应量：15.6平方公里火车南站商服用地：约160万平米，占10%住宅用地：约480万平米，占30%已出让商服用地：约120万平米，占8%已出让住宅用地：约220万平米，占14%三环路大源组团土地总供应量：15平方公里武候大道商服用地：约240万平米，占15%机场高速住宅用地：约380万平米，占25%政科研用地：约500万平米，占35%府综合用地：约100万平米，占7%已出让商服用地：约40万平米，占3%成雅高速已出让住宅用地：约110万平米，占7%已出让科研用地：约100万平米，占7%绕城高速已出让综合用地用地：约100万平米，占7%成昆铁路 住宅用地 商服用地 市政用地 站华路 土地出让洽谈中 天府大道 元华路 34 区域竞争-土地 综合交易时间、土地价格、土地面积等因 素的比较来看，本项目地块具备成本优势 世纪城：2002年协议出让土地的中海400万正成620万方式成交，28万元/亩；华润400万蜀都嘉泰900万 圣达 ： 2005.10 挂牌出让土地67建发1000万世纪城28万东方投资920万 万元/亩，宗地50亩 嘉里1000万 中信 ： 2006.11 拍卖出让土地 ， 天府70多万 68万元/亩，宗地仅26亩 圣达67万 本 地 块 ： 2006.11 拍 卖 出 让 土 西藏紫罗兰200万 地，68万元/亩，宗地47亩本项目68万中信68万天合222万中国石油200万项目周边土地价格(万元/亩)协议出让土地1200 1000 920900年0出02005让土地宗地面积较小u综合交易时间、土地价格、土地面800620600400积等因素的比较来看，本项目地块具4002222002002006867687028备成本优势，市场竞争性较强 0 35 区域竞争-房地产 站南已建项目较多空置土地较少。 大源有大量土地未出让，待建项目较多。 商鼎国际 首座12国航世纪中心曼哈顿丰德国际广场站南组团的待建项目大源组团的待建项目16火车南站蜀都大厦151中航汽车城富森美苏宁1东方希望22铂仕欧尚 2 1迪卡高新区管委会3中信17 侬 3市中院嘉隆利宜家中小学法院134通威融城三环路4东方希望海关蓝光瑞光国电5川大理想5省电力公司9深长城深长城和记黄埔曙光川投天府6中石化6新华社20联通11府长城14和记黄埔学校107西藏紫罗兰（酒店）7西南设计院1名居泰和佳园成都市一医院九龙仓华敏武候大道830所8五星级酒店（酒店）8格兰晴天城南科技广场华电网通9新希望中国石油机场高速679新益州变电站510天合10恒泽动力18城市1行政11中石油特拉克斯1917公园11中心412鼎能12新希望大厦3人居1213安捷伦13成都电力局14天府三期14深长城（住宅）成雅高速高新孵化园15宜必斯酒店（酒店）15兴达新世纪公园16五星级酒店（酒店）绕城高速16成都数字维修中心17人居（住宅）17中海兴业18正成18中天盈（住宅）19嘉里（住宅）19仁和（住宅）23洲际大酒店20建发（住宅）20四川广假日酒店茂业电中心21伊滕洋华堂21荷兰GTC大源国际会展中心中海17西蜀廊桥22规划中的区域商业中心农迁房1912铜锣湾时尚天堂20华润18成达天鹅湖圣达（ 20万平米，土地春34花园216天节后挂牌）22578府盛南领地23外籍人士居住区成昆铁路一9本源之味已建在建待建1011期英郡 1213中兴商业商业115 天写字楼写字楼美视国141府酒店酒店际学校二16住宅住宅期 市政配套市政配套站华路36天府大道元华路区域竞争-房地产站南组团出让土地主要为住宅，约300万平米大源组团主要为商服用地，约为870万平米可出让土地已出让土地站南组团站南组团的土地已占地面积(万总建面占地面积(万总建面(万平比例比例平米)(万平米)平米)米)出让大多数，目前 的可出让土地主要 商服160104701208300是住宅用地，约为 300万平米住宅48030129022014660u附注：根据出让土地经济指标，取住宅用地R=3，商服用地R=2.5可出让土地已出让土地大源组团占地面积(万总建面占地面积(万总建面(万平比例比例大源组团的土地平米)(万平米)平米)米)出让量相对较 商服24015720403120少，商服、科 研、住宅等各类住宅3802515961107462属性的土地均有 科研500355001007100大量剩余，约为 870万平米 综合10071741007174u附注：根据出让土地经济指标，取商服用 地R=3，住宅用地R=4.2，科研用地R=1 37 区域竞争-房地产华阳区天府大道两旁汇聚了7000-8000万平米的住宅，还有大型休闲娱乐设施，如极地海洋公园、成都港等 华阳镇住宅市场 ：目前的供给量约为 7000-8000万平米兰桥尚舍育才竹岛左岸花都 出水芙蓉 摩尔新世界：2005年营业，华阳唯一的天府大道远大都市风景集中商业，营业面积4万多平米，主要是超锦官丽城黄金海岸盛世名居市和百货。森宇花园20万区域商业中心：商业用地性质兼容怡丰新城住宅，未来将会有20万住宅、20万商业供三利白云支金鹿国际酒店 给，形成华阳的新商业中心嘎纳印象御景台 极地海洋公园：位于成都双流天府大道大城际原乡别墅南端华阳 ，总占地 600 亩，总投资达 10个棕榈南岸凯华丽景亿，建成后年接待量可达300万人次以上。鸿阁1号整个项目涵盖极地动物展示馆、极地动物表华阳中学华阳商业中心城南名著演馆、极地科普馆、海兽馆、珊瑚馆、贝壳镇政府20万区域商业中心馆、热带鱼类馆等10大旅游项目。心怡德盛园华阳(待建)南阳锦城 成都港：位于华阳区客运站附近，占地广场极地海洋公园118亩，是成都市水运航运的指挥中心。成成都港宏信南越 都港主要以休闲旅游客运为主，将成为水上摩尔新世纪客运中心地铁广都站 雅居乐花园 运动休闲的公共场所 金南园蓝山河滨花园 华阳客运中心：总面积6.7万平米，二美树麓山国际社区300余亩 级汽车客运站，集客、货运输于一体的现代明珠怡苑蔚蓝卡地亚化客运中心站河畔新世界麓山高尔夫球场商业市政 酒店 住宅 38 区域竞争-房地产通过土地性质及供应量和供应时间可以判断：近期的住宅竞争及中长期的商务办公竞争非常激烈2008-2009年的供给量(单位：万平米)未出让土地的未来供给量(单位：万平米)高新南区大辐土地出让，其中：60025005002030u站南片区出让了5004502000 大量土地得以出4001400285-3051500让，剩余土地主要300910-990200-210790-850是住宅用地；100020063085-9565-8550500120-140u大源组团出让了10030-4035-45130-190165-24035-50少量的商服用地与00住宅用地，仍有大大源组团站南组团总供应量大源组团站南组团总供应量量土地待出售 商业 商务 住宅商业 商务 住宅2005-2007年 2008-2009年2010年大辐土地出让 未来两年，区域竞争相对比较激烈，其中，商业供应量约为65-85万平 米，商务(包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为285-305万平米，住宅供应 附注： u商务包括写字楼、公寓及酒店物量约为500万平米，竞争比较激烈；业 按照政府的规划（3-4年内完成所有土地的出让）进行预测，未出让土地 u政府计划未来3-4年内完成所有 的未来供给市场竞争非常激烈，其中商业供应量约为165-240万平米，商务 土地的出让 u数据来源：依据政府访谈及所提供的土地相关资料估算 2030万平米。 (包括写字楼、公寓及酒店)供应量约为910-990万平米，住宅供应量约为 39 区域分析 中心区发展规律 深圳福田中心区 案例选择原则： 1二线城市广州珠江新城2府规划引导3. 城市新兴商务中心区3. 城市新兴商务中心区青岛政务新区40 深圳福田中心区 深圳福田中心区的发展经历了起步期、初步发展期、快速发 展期三个阶段之后，即将进入成熟发展期，形成成熟的CBD 规划期起步期初步发展期快速发展期供应量一般定位高端，放量也密集开发，有7个高档楼盘推住1986年确住宅开发接近尾声，只有一个盘面较大，主要分布在中心出，价格较高宅定为中心市，档次延续中高档区的四角区，之后高端写字楼集中放量，同时在品质和形的十年主由于商务气氛较差，本写字楼档次和数量均有