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商业梦工厂：万达用什么营造一地商业繁华 2011-3-18 8:51:00来源：河南商报2011年3月22日15时30分，“万达领贤扛鼎中原”郑州中原万达广场招商大会将在郑州国际会展中心轩辕堂B厅举办。据悉，在当天的招商会上，万达还将在13时30分特别留出近一个半小时的时间与商户洽谈。“万达未来至少要在郑州建5座万达广场。”2010年8月3日，郑州中原万达广场奠基时，万达集团董事长王健林如是说。言犹在耳，万达在郑州的第一个项目招商已经拉开序幕。万达模式是什么？万达的这些商业项目为什么能成功？郑州中原万达广场将怎样繁荣？中原区作为郑州的西大门，两年内将建造19个购物中心，万达的模式在郑州是否会遭遇水土不服？这些问题一一摆在面前。2011年3月11日，记者参加郑州万达商管公司组织的万达中国行，和郑州知名品牌代理商以及餐饮连锁企业负责人一起参观了合肥、宁波、上海3个万达广场，实地感受万达广场的商业开发和经营模式。上海五角场万达广场A包河区万达：在成熟核心地段怎么做？现象：带动合肥的高端消费从近几年万达的项目建设上来看，这些项目的共同点是不在城市中心区，而在城市发展新区，一般也不做奢华品。合肥包河万达独辟蹊径。2010年12月23日合肥万达广场开业吸引了万宝龙GUCCI、Cerruti1881、FURLA、Gieves&Hawk等的入驻。地处合肥的成熟商业区，包河万达是万达集团三代产品的代表作，有安徽第一块IMAX数字银幕，打造的万达泛光照明也是最好。在包河万达广场内，由电梯上到三楼，有一个小细节让人印象深刻，扶梯的扶手宽约12厘米，而且高度可以防止小孩掉下去。工作人员介绍，这里的消防安全都是按照最新标准来建造的。作为市政府的商业名片工程，合肥市委书记孙金龙多次视察包河万达。而在当天的参观中，记者一行也遇到了来自日本的参观团。“合肥是有很多的消费需求没受到满足的。合肥早在明清时代很多有钱人都是去苏杭一带消费置业，而包河万达的开业把这些奢侈品消费留了下来。”当地的消费者说。特色非零售比重全国店相对最高传统的合肥商圈是“三孝口、步行街、四牌楼”三个地方。包河万达的进驻无疑是对商圈的又一改动。包河万达店另一特色就是非零售品比重特别大，零售比重不到45%，“这是我们在全国店当中，同面积中相对面积比例最多的。”包河万达工作人员介绍。王健林在当初包河万达开业时也提出，传统提袋式的消费已经落伍。娱乐三剑客“万达影院、大歌星、大玩家”的模式全国复制。而在每个万达广场的主力店租赁区域，都规划了一定的待租区域，通常会在3000平方米至8000平方米左右，发展休闲娱乐、时尚零售、大型餐饮等主力业态，更加丰富万达广场的功能。合肥万达广场所带来的商业格局革命里，最引人瞩目的正是总建筑面积约为50000平方米的室内商业步行街。400米的长度，三层巨大穹顶，周围的服装品牌一览无余。两个大小不一的中庭，可以进行品牌展示甚至服装秀。万达为了体现所在城市的当地民俗文化，通常70为国内外连锁知名品牌，30为当地特色品牌。合肥当地的特色餐饮连锁“同庆楼”在万达享有盛名。最让随行的郑州餐饮连锁企业感兴趣的是，万达不仅为国内外连锁知名品牌的发展提供了更多的选择，更为一些地方性知名品牌走向全国提供了跨区域快速发展的很好的经营平台。以大玩家超乐场为例，2005年首次与万达合作，作为特许经营行业，短短几年时间，在全国已经开店20余家，成为全国规模最大的室内电子游乐企业。B宁波江北万达：菜地上建成的新中心现象：周边楼盘借力宁波是一个近十年来发展起来的城市，但是宁波的消费水准让人印象深刻。LV进驻宁波和义大道时，当天销售突破2000万元。2010年12月10日，位于姚江北岸的宁波江北万达广场盛大开业。“一、二代万达广场还要更多地依靠于城市眼珠子地带，借助商圈的力量来发展。但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。”据当地导游介绍，江北万达广场所在地谢家曾经是宁波一个非常重要的老工业区，后因城市核心的变迁而逐渐没落。但随着万达的开业，这里日渐红火，无一例外都成了周边楼盘的增值器，“和万达广场做邻居”、“距万达广场500米”等广告语让万达广场周边的楼盘价格猛涨，而且周边很多消费、娱乐场所也随着万达广场的出现而猛增。目前，江北万达为江北及周边余姚、慈溪、镇海等城镇几十万消费者提供多重消费服务，填补宁波市江北区无大型商业中心的空白，并辐射至宁波周边县、市、区，真正体现出城市综合体的引擎作用，打造宁波商业新中心。特色至少每年2000万用于商业管理旺场品牌在百货商场可以保证有客流，在万达的城市综合体中怎么办？这是很多郑州服饰品牌代理商的疑问。在参观中，宁波江北万达广场的商业运营实力给人留下深刻印象。“万达电影女王节”的活动如火如荼。购票处年轻的情侣随处可见。不过令人欣喜的是，万达影院携IMAX来郑，将成为郑州顶级的IMAX影厅。“我们周末的客流能达到8万。”随行工作人员介绍。这个数字并不少见。据江北万达广场初步统计，2010年12月10日全天，万达广场共迎来了30余万的客流，当天整个广场的销售额在今年新开业的万达广场当中创下新高。“人我们帮你带进来，生意商户要自己做。”江北万达的工作人员说。在江北这个地段，为了聚客，他们几乎每周都要举办活动，吸引消费者。据说在开业当天，江北万达广场甚至打出了“抽金条”的宣传。顾客购物满88元便可抽奖一次。大奖兔年金条吸引了不少消费者一试手气。据了解，万达的商业管理公司是全国规模最大的跨区域商业运营管理公司，万达商业管理公司始终将自身定位为万达广场的综合经营者，以提升广场整体经营为目标，组织商家，共同策划广场和商家的营销活动。为了加大营销推广活动力度，万达集团在每个万达广场都投入了2000万元以上的专项资金，用于万达广场开业前后的营销推广活动。C 上海五角场万达广场：地摊经济区做成新地标现象：把人流做成客流万达进军上海始于五角场万达广场，当年刚开业时，通车不久车迹稀少的中环线一度堵车，加上后来的百联又一城、创智天地等项目，如今，五角场有了和徐家汇相提并论的底气。“热闹”，这是五角场万达广场给人印象最深刻的地方。3月13日下午，记者在这里也感受到了“人流如织”的场景。恰逢H&M、优衣库等人气服装品牌做折扣，店内这两个品牌的众多粉丝摩肩接踵。而不远处的上海第一食品不仅吸引了老上海人，还有很多外地游客。最受关注的沃尔玛五角场店总面积达2.6万平方米，共分为4层，比沃尔玛南浦大桥店还要大8000平方米，当天的场景几乎就是人满为患。“过去这里只有人流没有客流。”五角场万达广场的工作人员介绍。在上海五角场万达广场开业之前，这个地方属于非常纯粹的“地摊经济区”。很多人都只是上下班经过五角场，在这里转乘，很少购物消费。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。据万达人士称，万达落子五角场做旺了这一区域，万达广场吸引的超大人流量同时刺激了周边经济的快速崛起，使现在的五角场形成以万达广场为主体，各种多样经济共同发展的多功能商业圈。特色在老城区的核心地带打造商业重心“其实上海五角场万达广场，从很多地方看和中原区的项目都有极大的相似性。”随行的代理商认为，“老城区，核心地带，有着大量的消费人群。”当年的五角广场周边缺的不是人，缺的也不是商业，有大量的零散商业，缺的是一个有龙头的商业企业，万达广场就是看准了这样的商机，进入了这样的商圈。五角场万达广场包含有沃尔玛、HOLA特力屋等一线加盟商家。万达广场与多个世界知名品牌签订了战略合作协议。这种操作模式最大限度上保证万达广场商业组成优质性的同时，也是万达快速开工、快速开盘、快速开业的重要保证之一。“满场开业是万达的基本原则。”根据项目开发进度，实施招商计划管理，在不同的阶段完成主力店、餐饮业态、零售业态的招商目标，保证订单地产的充分实现。除了签约主力