旧城改造可行性报告

X 市 X 区块改造开发建设项目 可 行 性 研 究 报 告 1 第一章 总论 一、项目背景 （一）项目名称 本报告分析研究对象为： X 市 X 区块改造开发项目。 （二）项目承办单位概况 该改造项目承办人为 “X 市城兴城防工程建设有限公司 ”。该公司经 X 市人民政府（ 2005） 313 号抄告单和 X 市财政局国资（ 2006） 10号函批准，由 X 市土地收购储备中心出资，于 2006 年 2 月注册成立的，注册资金为人民币 3000 万元整。该公司目前主管部门为 X 市 小组是市委、市政府为确保 X 区块改造开 发建设项目顺利实施而专门设立的机构，由市长担任领导小组组长，下设开发建设指挥部，负责指导、协调项目建设所涉及的各项工作，由副市长担任总指挥）。 （三）可行性分析研究报告编制的依据 1、 2005） 57号关于公布 2005年度 2、关于 浙土资函（ 2006） 9号）； 3、 X 市人民政府建政（ 2003） 29 号关于印发 X 市征用集体所有土地实施办法的通知； 4、 X 市人民政府关于印发 X 市实施 X 省城市房屋拆迁管理条例若干规定 的补充规定的通知（建政（ 2003） 18 号）； 2 5、 X 市人民政府办公室（ 2004） 268 号关于征（使）用集体所有土地房屋拆迁补偿安置政策； 6、 X 市人民政府关于加快城区工业企业搬迁的若干意见（建政（ 2004） 6 号） 7、 X 市城市总体规划、 X 市 X 区块城市设计； 8、 X 省建筑工程预算定额（ 2003）、 X 省安装工程预算定额（ 2003）、 X 省市政工程预算定额（ 2003）、 X 省建设工程收费定额（ 2003）； 9、 X 省建筑工程计价暂行办法； 10、 X 市建筑工程造价信息。 二、项目总概况 （一）项 目地点和环境状况 本项目地点及范围是：位于 X 市新安江街道，东起 320 国道和 依新安江水、西至白沙路和白沙大桥、北为严州大道、靠牛头山体。规划用地面积约为 1495 亩，总拆迁房屋面积为 户 1311 户，企事业单位 15 家。其中：集体土地住宅拆迁面积 迁 215 户；国有地住宅拆迁面积 迁户 1067 户；商业用房 迁户 29 户；企事业单位拆迁面积 业 15 家；需拆除违章建筑 该项目地处 X 市新安江街道东南区域，是主城区中仅剩 的旧城未改造的区域，她滨临新安江，北靠牛头山，自然环境得天独厚。由于历史的原因，厂区、居民区混杂，基础设施薄弱，配套设施较落后， 3 尤其是 2 家大型化工厂，不仅给周边环境、居民生活环境造成污染，而且也存在着巨大安全隐患。为改善城市交通状况和人居环境、保障城市的安全、加快城市化进程，合理优化城市资源和土地资源配 置，政府拟对新安江街道 业搬迁基础设施配套改造。 （二）项目开发的主要思路 对该区块实施整体改造后，出让土地所得收益一部分用于企业搬迁、居民拆迁安置，另一部分用于基础设施配套建设和公 益事业建设，以达到旧城改造目的，并取得良好的社会效果和经济效益。 （三）规划及建设条件 1、规划设计 根据市政府批准的由 区块城市设计方案，通过实施企业搬迁，住户拆迁安置，基础设施、配套设施的建设，未来该地区将建设成为一个滨江特色突出、公共服务设施完善和集中，金融商业氛围浓郁、人居环境优良的集商业、文化娱乐、商务办公、旅游信息、休闲、宾馆为一体的 X 市现代化城市功能区和城市公共中心区域。 2、场址建设条件 、地形、地貌情况 X 区块地形狭长，呈带状，沿山脚地势高，江边地势低，有一定的高差， 但相对平坦。自然高程在 25 米 60 米之间。 、工程地质与水文条件 4 X 区块基本为河谷泛滥冲积层，基岩夹砂岩成砂岩加泥岩，地基承载力一般为 12 20 吨 /X 区块临近新安江，属钱塘江流域。新安江流量受电站发电泄洪控制，常年较稳定，皆可通航，水体清澈透底。区块内基本无自然溪流和水塘。 、气候条件 X 区块属中热带北缘季风气候，气候温暖湿润。，年平均总积温 6180 ，无霜期 254 天。年平均降水量为1500日 160 天，主要集中于 5 月中旬到 7 月中旬，平均湿度78%。常年多东北风，平均风速 。 、交通运输条件 X 区块主要通过东西向的 X 路连接各地块，其西端接白沙路，东端可通往溪头区。原 X 路现状：全长 1510 米，现状路面宽 512米，泥路面、砼路面混杂。原浇砼路面已破损严重、道路纵坡大、弯路多、路况差、事故隐患多。排水设施极不完善。遇上下班人流高峰期堵塞严重。 （四）项目投入总资金及效益情况 1、项目投入总资金 经估算项目投入总资金 元。 2、效益情况 （ 1）经济效益：经估算改造项目总投资 96427 万元，项目收入125512 万元，收支相抵后尚有留余，为计 29085 万元人民币 。 5 （ 2）社会效益：通过改造、群众居住环境得到改善，消除了城市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快了城市化进程。 （五）主要技术经济指标 （ 1）财务内部收益率： （ 2）财务净现值： 6000 （ 3）投资回收期 5 年。 三、问题与建议 1、存在的主要问题 区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和进度直接影响了开发的效益。对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到长足的发展，而且又要降低搬迁成本，确是有一定难度的。 区块改造、拆迁涉及千家万户，必定会损害一部分人的利益，更何况如此大的 拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本，而且也会造成不良的社会影响。 由于国家宏观经济政策的调整，尤其是目前国家对房地产市场的进一步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地的供应上有一定的难度，而且融资也存在较大的压力。 2、建议 政府应组成强有力的综合协调班子，全面负责协调、处理区块改造过程中遇到的困难和问题，不要因为互为扯皮、推委而影响改造项目开发的实施。 6 在加大企业搬迁力度的同时，要研究企业通过搬迁如何做大、做强的相关扶持政策，以增强企业搬迁的信心，对此不仅可加快企业的搬迁进度 ，又使企业在搬迁后得到长足的发展，而且又降低搬迁成本。 拆迁安置工作是天下最难事之一，应本着 “以人为本 ”和 “公开、公平、公正 ”的原则，严格按国家法律法规制定相应的拆迁安置办法，正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件的关系。使百姓通过搬迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到一定的改良。 处理好国家宏观调控政策的落实和进一步规范本地房地产市场，促进地方持续发展的关系，使开发工作有计划、有步骤、有序稳妥地进行，尽量降低政策风险、融资风险。 四、项目实施的作用和意议 （一）通过项目的实施改善了城市交通状况 ，完善了城市基础设施配套和城市功能配置，加快了 X 城市化进程。 X 市区对外交通原只有新安东路和白沙路二条东、南出口对外联接，而新安路、新安东路也是城市唯一的一条主干道，随着人民生活水平的不断提高，交通拥挤、出行难已成为一个突出的矛盾。而 活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现 “东扩南拓 ”目标中 “东扩 ”的中间节点上。为此，通过改造形成与新安东路平行的严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网的通行能力和服务水平，破解了 “行路准 ”的矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使 城市东、西二区域得以贯通，创造了 7 良好的休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。 （二）是市政府贯彻 “三个代表 ”和 “以人为本，构建和谐社会 ”的重要实践。 由于多方面历史原因，目前 X 区块环境极差，主要表现在以下几个方面： 企业用地尤其是一些有一定污染的化工企业用地与居住用地混杂； 建筑密度高、道路狭窄，排污、交通等配套设施无法完善； 建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低； 年久失修，违章建筑多，存在严重的安全隐患。通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限 度改善了人民群众的居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻 “三个代表 ”重要思想和 “以人为本，构建和谐社会 ”的重要实践。 （三）是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略 X 区块北靠牛头山、南依新安江，具有明显的区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地影响了 “全国优秀旅游城市 ”的形象。通过改造的 X 区块，使城市融于山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分体现了 “山水意识 ”、 “天人合一 ”的多层面山水之美，营造出 “诗意栖居 ”的城市环境。同时通 过改造，统一规划将彻底改变目前破旧的，建筑与周边自然环境极不和谐、极大浪费土地资源的现象，打造出体现江南山、水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续的发展。 8 （四）是加快城市发展，维护城市安全的需要 X 区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计；从宋绍兴 31 年（公元 1161 年）到 1999 年 839 年中，就有水灾 400 多次，平均每二年发生一次水灾，每 8 年发生一次大水灾。新安江水库自 1960 年 4 月竣工运行以来，共泄洪 6 次。尤其上世纪 94 年、 95 年、 96 年连续三年开闸泄洪，造成 X 区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患，提高了城市防洪能力，维护了城市的安全。 （五）是城市建设、尤其是旧城改造的示范区 到目前为止， X 如此大规模的旧城改造尚属第一例，对旧城改造无经验可言。旧城改造是一项既要对百姓负责，又要对政府负责，既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要强调经济效益的综合性工程。 X 区块改造打响了我市大面积旧城改造的第一炮，对后续改造项目而言是探索路 子，积累经验的工程，他若能成功运作不仅会将 X 区块建设成为生态景观示范区、休闲旅游示范区、品牌居住示范区、景观商业示范区，而且将为 X 市大面积旧城改造起到示范作用，其意义深远。 第二章项目的规划设计 一、区块规划目标 将 X 区块建设成为：滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商业氛围浓郁、人居环境优良的 X 市现代化城市功能区。成为 X 的 9 生态景观示范区、休闲旅游示范区、品牌居住示范区、景观商业示范区。 二、规划功能定位 根据 X 市城市总体规划确定的发展目标和 X 区块的发展条件，采取： “统一规划、统一征用、统一搬拆迁、统一开发 、分批建设 ”的方式，建成以商业金融、休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的主城区新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市休闲游览地。 三、规划主要经济技术指标及土地利用状况 （一）主要分经济技术指标 规划总用地面积 1495 亩 总建筑面积 1014592筑占地面积 13065 积率 筑密度 绿化率 42% （二）规划建设用地情况 表 1 序号 用地性质 用地面积（亩） 百分比 1 居住用地 535 46 2 商办用地 21 2 10 3 商业金融业用地 172 15 4 文化娱乐用地 17 1 5 医疗卫生用地 96 8 6 道路、广场用地 256 22 7 市政公用设施用地 41 4 8 绿化用地 23 2 9 建设用地合计 1161 100 10 水域 333 11 规划用地 1495 四、城市基础设施建设规划 区块内除道路外规划涉及管线综合的内容包括给水、污水、雨水、燃气、电力、电信电缆、有线电视电缆、路灯等 8 种管线。 （一）道路规划 区块内共有道路十三条，其中：主干道严 州大道一条、次干道五条、支路七条，道路总面积 146938 （二）供水规划 1、供水源：区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。 11 2、供水方式：供水管网采用主干管与树技状支管相结合的网络系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管引入。 （三）雨、污管道规划 1、雨水规划 区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统（新安江）。雨水管道在建筑物周围每隔一定距离预留雨水检查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，组织排至雨水检查井。道路及广场雨水由雨水口收集，雨水口按规范布置。雨水管材采用钢筋砼管。 2、污水 规划 规划对地块污水实行管网收集，形成完整的排水系统，随着道路的逐步建设，同步埋设污水管道。沿江滨路收集后，汇入新安江污水处理厂。 （四）电力规划 区块用的 10电站主要采用环网供电，根据地块负荷值及其分布组成环网、开环运行。 配电线路：区块内 10电线，采用架空敷设与电缆地埋敷设相结合方式，在商业服务中心区、主要道路以及景观较好的地带采用地埋方式，其余地带可采用架空敷设。 路灯供电：区块内路灯采用独立的供电系统， 10配电站尽可能结合道路东侧或南侧建筑物，布置在室内，低压线路采用电缆直埋的方式 敷设。 12 （五）广播电视、通讯管网规划 1、通讯规划：应远、近期相结合，分期建设通讯管线（主要包括管位、管孔和管干传输线缆）作为一种公共资源，应当加强其建设和管理。为充分、合理、有效利用地下空间，应按城市网络布局，建设同步敷设通讯管线。 2、广播电视规划：区块内规划设立有线、电视管线分别从严州大道引入，新建道路上埋设电视管线，以 2 络分布密集区域适当增加管孔数量。 （六）燃气规划 规划从严州大道引入燃气干管，规划沿道路铺设燃气干管。燃气管网采用中压二级管网，管道自调压站接出后呈环状 布置，分管以技状布置。 第三章 改造项目开发工程概况 一、改造项目用地情况 整个改造项目开发规划用地约 1495 亩，其中：需征用集体所有土地 708 亩，需企业搬迁后收回国有土地 320 亩、住户拆迁安置后收回土地 230 亩，由市土地收购储备划拨收得土地 237 亩，其中：医疗卫生用地 96 亩，用于严州大道（ X 段）和立交桥工程建设用地 75 亩，用于拆迁安置房建设 43 亩。 二、改造项目拆迁安置、企业搬迁概况 （一）住户拆迁安置概况 13 1、住户拆迁概况 改造项目开发需拆迁住户约 1311 户，拆迁面积约 中 ：集体土地房屋拆迁 215 户，建筑面积 民住户约 1067户，建筑面积 铺房 29 户，建筑面积 章建筑约 迁分二期拆迁： 第一期拆迁户 269 户，拆迁面积约 中：集体土地房屋拆迁 15 户，建筑面积 有土地拆迁面积 民住户 242 户，建筑面积 业用房 12 户建筑面积 第二期：拆迁户 1042 户，拆迁面积 中：集体土地房屋拆迁 200 户，建筑面积 民住 户 825 户，建筑面积 2，商业用房 17 户建筑面积 除违章建筑面积 2、拆迁安置房建设概况 改造项目住房拆迁总面积约 建设拆迁安置房面积约 中：集体所有土地住户需建安置房 有土地住户建安置房 民住宅需建安置房 建商铺房 二期实施： 第一期建安置房 中：集体土地住户安置房 有土地安置房 民住宅安置房 业用房 14 第二期建安置房 中：集体土地住户安置房 7 万 有土地住户安置房 民住宅安置房 业安置房 拆迁安置房建设用地约 230 亩，分别位于新安江街道洋府潭、周坞、茅山岗三处。 3、拆迁安置方案 根据国务院城市房屋拆迁管理条例、 X 省城市房屋拆迁管理条例、杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例的规定，拆迁安置采取货币安置和产权调换安置二种方式。产权调换安置由拆迁人统一建造成套住宅用房安置被拆迁人，并结算被拆迁房屋与安置用房差价。集 体土地住房拆迁产权调换其安置房采用联体建筑和多层公寓楼住宅相结合，并采取临时过渡的方式进行拆迁安置，过渡期内由拆迁人支付临时过渡安置费。国有土地拆迁户产权调换统一由拆迁人建造多层公寓住宅，并不采取临时过渡的方式统一安置。 （二）企事业单位搬迁概况 1、企事业单位概况 改造项目需搬迁企事业单位 15 家，占地 ，建筑面积 中：工业企业 11 家，企业占地面积约 房面积 幼儿保健院等 4 家，企业事业单位占地 约 ，建筑面积 2、企事业 单位搬迁补偿方式 15 企业事业单位搬迁，工业企业均搬迁至市工业功能区，妇幼保健院等按城市具体规划进行选址，搬迁补偿均采用货币补偿方式。 三、基础设施配套建设概况 1、改造项目基础设施配套建设中有严州大道（ X 段）道路工程、江滨路等道路，道路总长度 7482m，面积 146938体见下表）。 表 2 路名 功 能 宽度（ m） 长度（ m） 面积（ 备 注 严州大道 主干道 30 1435 43050 江滨路 次干道 20 1426 28520 严州支路 次干道 20 376 7520 支 路 15 400 6000 支 路 14 489 6846 一号路 支 路 16 425 6800 二号路 次干道 22 454 9988 三号路 次干道 22 410 9020 四号路 次干道 22 343 7546 五号路 支 路 14 291 4074 六号路 支 路 16 262 4192 七号路 支 路 14 218 3052 八号路 支 路 10 148 1480 16 新桥路 支 路 10 605 6050 二号路 支 路 14 200 2800 合计 7482 146938 道路建设工程必须同时进行给水、雨水、污水、电力、电讯、燃气、有线电视、路灯等 8 种管线的埋设。 2、严州大道跨 320 国道立交桥，总长度为 666m，宽度为 30 m，有 6 匝道与 320 国道相连接。其中：主桥长 316.6 m，宽 m。 第四章 项目实施进度 一、 X 区块改造开发的步骤 由于区块改造开发涉及集体土地征用、 住户拆迁安置、企业搬迁、基础设施配套建设等工作量大、涉及面广、资金投入量大、周期长等原因。同时由于极需解决城市东西向交通拥挤的矛盾，因此，整个区域改造项目分为二期实施： 第一期为解决城市出行难的东西交通工程，工程内容包括严州大道（ X 段）道路工程、跨 320 国道立交桥工程、部分集体土地征用与工程相配套的拆迁安置工作等，时间为 2004 年底 2006 年 9 月。 第二期为全面实施改造项目阶段，时间为 2006 年初至 2008 年年底。 二、项目实施进度计划表（详见表 3） 项目实施进度计划表 表 3 17 时间 年、 季度 进度 项目 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 第 一 期 工 程 项目建设报告 土地征用、拆迁工作 单位搬迁 安置房建设 基础设施配套建设 第 二 期 工 程 项目建议书及可行报告报批 规划方案论证报拟 集体土地征地及拆迁 国有土地拆迁工作 企业搬迁工作 安置房建设工程 18 基础设施配套建设 第五章 改造项目供地计划与依据 一、改造项目可供出让土地的依据 根据市政府批准的由 X 大学规划设计的 X 市 X 区块城市设计方案，在区块通过改造和土地整理后供经营性出让的土地面积约527 亩，行政划拨地 87 亩。 二、改造项目用地概况（详见表 4） 表 4 项目规划建设用地（亩） 用地类别（亩） 经营性 用地 道路广场用地 绿化用地 行政划拨用地 其它 1161 527 256 23 87 268 三、未来几年供地计划（详见表 5） 表 5 年限面积 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 备注 527 90 120 200 117 亩 四、经营性用地出让地价分析 1、 X 城区近五年经营性用地年度平均地价状况（详见表 6） 19 2、 2006 年（截止 7 月 20 日止）市区经营性用地地价状况（详见 表 7） 表 6 年度 平均地价 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 平均地价 万元 /亩 7 序 号 宗地 面积（亩） 用途 容积率 起始价（万元） 成交价（万元） 备注 1 新安路 住 300 6400 2 新安江 下溪头 住、公用设施 50 1200 3 新安东路 （原八达公司） 住 070 4 新安路 （原宾乐园） 办 550 2280 5 新安江 大塘坞 住 600 2600 6 合计 15620 7 平均地价 （万元 /亩） 20 3、改造项目经营用地供地地价分析 从以上二表的数可看出， X 市区经营性用地地价平均地价在 158万元 /亩，而 2006 年虽在国家宏观调控政策的影响下，但地价仍上扬不止平均地价达到 256 万元 /亩，尤其是用周边的二宗地：一宗为与区块相邻的白沙路西侧，用途为商住，成交地价为 476 万元 /亩，另一宗为严东关路北侧，商住用地，成交地价为 530 万元 /亩。这主要是由 作为国家优秀旅游城市、休闲度假胜地和良好的社会发展趋势和交通状况所决定的。目前，我们改造开发的 X 区块位于城市的中心区块具有如下的优势： 1、区块北靠绿色牛头山体，南依清辙的新安江是优良的居住佳地； 2、是 X 市区仅存最佳地块，是不可再 生的开发之地。 3、城市二条主干道东西穿过，交通便捷，严州大道及规划的商业广场给区块营造了浓郁的商业氛围，临江而建的江滨路给区块营造极佳的休闲之地。 4、极低的建筑密度，大面积的绿化，合理的 积率等良好的规划设计，均给该区块创造了极佳的开发前景。 综上分析该宗地的开发虽受国家政策的一定影响，但 X 所特有的开发 “小气候条件 ”是难以改变的，因此，该区块可供经营性用地，每亩 200 万元 /亩的地价是不受质凝的。 第六章 投资估算和资金筹措 一、改造项目投资估算 21 （一）改造项目投资估算的依据 1、国家计委、国 家建设部预算的建设项目经济评价方法与参数（第 2 版）； 2、 X 省建筑工程预算定额、 X 省安装工程预算定额、 X 省市政工程预算定额、 X 省建设工程取费定额（ 2003）； 3、 X 省建筑工程计价暂行办法； 4、 X 市建筑工程造价信息； 5、 X 市人民政府建政（ 2004） 6 号关于加快城区工业企业搬迁的若干意见； 6、 X 市人民政府建政函（ 2005） 57 号关于公布 2005 年度 X 市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知； 7、 X 市人民政府建政（ 2003） 29 号 X 市征用集体所有土地实施办法； 8、本项目价差预 备费用依据计设资（ 1999） 1340 号文及浙计经基（ 1999） 1465 号文，暂按零计。 （二）集体所有土地征地费用估算 根据 X 市人民政府建政（ 2003） 29 号 X 市征用集体所有土地实施办法的规定，改造项目需征用新安江村集体所有土地 708 亩，报批、征地费用约 元，其中，报批及相关规费 元，征地补偿费 元，青苗补偿费 元，集体土地宅基地征用费 元。 （三）房屋拆迁安置费用估算 22 改造项目总拆迁户 1311 户，建筑面积 中：第一期拆迁户 269 户，拆迁面积 二期 1042 户，拆迁面积 需建拆迁安置房 中：第一期需建拆迁安置房 二期需建拆迁安置房 14 万 拆迁安置总费用 30629 万元，其中：拆迁补偿费 12704 万元，拆迁安置房建设费用 12488 万元，基础设施配套建设费 3420 万元，建设前期费用 734 万元，相关补助费为 322 万元，相关奖励费用 836 万元，违章建筑自行拆除奖励补助费 125 万元。 1、集体土地房屋拆迁安置费用估算。 集体土地房屋拆迁安置总费用 7544 万元，其中：拆迁补偿费 用2126 万元，安置房建设费 5418 万元。 集体土地房屋拆迁补偿费估算 根据市政府建政（ 2003） 14 号 X 市交通重点工程建设拆迁土地征征用房屋拆迁等有关政策文件和新安江东入城口土地征用和房屋拆迁补偿安置实施细则规定。元。其中： a、第一期集体土地房屋拆迁面积 四档计算计 钢混结构： 301 50 元 / 65550 元， 砖混结构 3262 50 元 / 467900 元， 砖木结构 522 50 元 / 75700 元， 23 泥木结构 954 50 元 /43100 元。 b、第二期集体土地房屋拆迁总面积 931 万元： 钢混结构 3432 50 元 / 887600 元 砖混结构 3157250 元 / 4207400 元 砖木结构 512150 元 / 792350 元 泥木结构 947550 元 / 421250 元 集体土地房屋拆迁安置房建设费用估算 集体土地房屋拆迁需建安置房 据 X 市建筑工程造价水平，并结合周边下溪头开发及城防工程安置房建设工程的造价，拆迁安置房建设造价为 700 元 / 水电安装费），则： 77400 00 元 / 。 其中：第一期安置房面积 设费用 518 万元； 第二期安置房 7 万 设费用 4900 万元。 2、国有土地居户拆迁安置费用估算 国有土地居户拆迁安置费用 17648万元，其中：拆迁补偿费为 10578万元、安置房建设费 7070 万元。 拆迁安置补偿费估算为 10578 万元。 根据建政函（ 2005） 57 号关于公布 2005 年度 X 市城市房屋拆迁货币补偿基准价的通知规定，补偿费估算如下： a、国有出让土地住户房屋拆迁补偿费估算约 3370 万元，其中：第一期： 3865 900 元 /343500 元 24 第二期： 13871900 元 / 6354900 元。 b、国有划拨土地房改房住户拆迁补偿费估算约 5462 万元， 第一期： 8603 835 元 /3205605 元 第二期： 22569835 元 1414115 元。 c、其它划拨土地住户房屋拆迁补偿费估算约 1086 万元 8727244 元 /0856388 元。 d、商业用房拆迁补偿费估算为 660 万元；其中：一期 316 万元，二期 元。 出让用地商业用房拆迁补偿费：约 元，其中： 第一期： 400800 元 /320000 元 第二期： 284800 元 /647200 元。 划拨用地商业用房拆迁补偿费：约 元，其中： 第一期： 200200 元 /40000 万元 第二期： 425200 元 /789200 元。 国有土地拆迁安置房建设费用 估算为 7070 万元。 国有土地房屋拆迁需建安置房 中：住宅 业用房 建安造价为 700 元 / 水电）：则： 第一期： 2450000 元 /7150000 元。 第二期： 7650000 元 /3550000 元。 3、拆迁安置区基础设施配套建设费用 三通一平、室外辅助工程及景观建设等费用，按建筑面积 200 元/： 25 171000元 /420 万元 4、拆迁安置房建设前期费用估算约为 734 万元： 建筑设计咨 询费：按建筑面积 24 元 / ： 171000元 /10 万元 景观设计费：按建筑面积 2 元 / ： 171000元 /4 万元 勘察费：按建筑面积 5 元 / ： 171000元 /6 万元 工程质量监督费 :按工程造价的 取 ,则 : 16736 万元 59 万元 白蚁防治费：按建筑面积 2 元 / ： 171000元 /4 万元 工程监理费：按建筑面积 5 元 / ： 171000元 /6 万元 工程招标代理费：按工程造价的 取，则 16763 万元 0. 15%=25 万元 建设单位管理费：在改造项目中统一计取 ,在此不再计取 . 5、拆迁安置房建设用地估算。 因拆迁安置房建设用地已统一列入改造项目土地征用与开发整理费用中，在此不再列支。 6、拆迁户搬家补助费估算 26 改造项目拆迁户总户数 1131 户，其中居民 1067 户，农户 215 户，商业 29 户，根据建政函（ 2005） 57 号文件规定，房屋拆迁搬家补助费每户 600 元 /户，由于集体 土地房屋拆迁需临时过渡，需二次搬家，因而按二次计费。 国有土地拆迁户搬家补助费： 1067 户 600 元 /户 =640200 元。 集体土地拆迁户搬家补助费： 215 户 600 元 /户 2 次 =258000 元。 补助费合计为 90 万元。 7、拆迁户临时过渡安置补助费估算 国有土地拆迁户按拆迁安置方案不进行临时过渡安置，而集体土地拆迁户需进行临时过渡安置，所以需给予集体土地拆迁户补助，按市政府集体土地房屋拆迁有关规定每户每月 450 元，按二年计算，则需： 215 户 450 元 /月 24=2322000 元。 8、有关对拆迁 户的奖励费用估算 按期签拆迁安置合同的奖励 1303100 元 /0%=5212400 元。 按时腾空移交被拆迁房屋的奖励： 1311 户 50 元 /户 60 天 80%=3146400 元。 奖励总费用为 836 万元。 9、违章建筑鼓励自行拆除的补助费用估算 27 改造区块内违章建筑面积 中： 钢混结构 5920 砖木与泥木结构 8000 简易结构 2000 为坚决有效遏制违章建筑，依法强势推进查违拆违工作，促使区块拆迁安置工作顺利进行，对该部分违章建筑采取鼓励违章户自行拆除 和积极协助拆除，对此给予一定的奖励补助，根据市政府东入城口拆迁的相关政策，其费用估算为： 钢混与砖混结构： 592000 元 /92000 元。 砖木泥木结构： 80000 元 /60000 元。 简易结构： 20000 元 /00000 元。 共需奖励补助费 125 万元。 （四）企事业单位搬迁费用估算 1、工业企业搬迁费用估算 根据 X 市政府建政（ 2004） 6 号关于加快城区工业企业搬迁的若干意见工业企业搬迁费用估算。 表 8 企业名称 土地面积 （亩） 厂房面积 迁补偿费 （万元） 备注 新安江电力电容器有限公司 172 新安江电焊条厂 556 499 新安江水晶有限公司 54 28 新安江皮革制品厂 02 江城建筑有限公司 94 X 宇新网络科技有限公司 44 X 市内燃机配件厂 497 X 市新化化工有限公司 1600 X 新安化工集团股份有限公司 764 合 计 9226 2、保健院、学校及其它单位搬迁费用 表 9 单位名称 土地面积 （亩） 房屋面积（ 搬迁费用 （万元） 备注 X 市妇幼保健院 42 X 市育才中学 986 含过渡费 其它单位 638 合 计 2166 3、企业搬迁按计划提前完成奖励费用估算根据建政（ 2004） 6 号文件规定， 按搬迁补偿资金 4%给予奖励，则： （ 29226+2166）万元 4%=元。 企事业单位搬迁补偿金总费用估算为 32648 万元。 （五）、改造项目土地整理费用估算 改造项目需进行场地平整，须开挖土石方量约 56 万 费用估算为 56 万 0 元 /120 万元。 （六）基础设施配套工程建设费用估算 1、基础设施配套建设费用估算表 （详见表 10） 29 表 10 序号 工程名称 功 能 工程量 工程造价预估（万元） 长度 （ m） 宽度 （ m） 面积 严州大道（ X 段） 主干道 1435 30 43050 1506 2 江滨路（城防） 次干道 1426 20 28520 2000 3 严州支路 次干道 376 20 7520 263 4 二号路 次干道 454 22 9988 350 5 三号路 次干道 410 22 9020 316 6 四号路 次干道 343 22 7546 264 7 新桥路等 9 条支路 支 路 3038 101294 1445 8 跨 320 国道立交桥 666 2000 9 合 计 8148 146938 8144 2、基础设施配套建设相关费用估算（详见表 11） 表 11 序号 费用名称 费用金额（万元） 备 注 1 勘察设计费 250 2002 年工程勘察设计收费标准。 2 工程质监费 29 按工程造价 取。 3 工程监理费 163 按工程造价 取。 4 工程招标代理费 12 5 30 6 合 计 454 （七）、其它费用估算 1、预备费：按项目投资额的 3%计取，计 2365 万元。 2、涨价予预备费：不计提涨价预备费。 3、投资方向调节税根据国 税发（ 1994） 021 号文投资方向调币税按零税率计算。 4、建设期利息：贷扣按 2期年利率为 6%计取，计 7200 万元。 5、建设单位管理费按项目投资费用 3%计取，计 2365 万元。 （八）流动资金估算 本项目所需流动资金量不大，则不予考虑。 （九） X 区块改造项目开发投资估算汇总表（详见表 12） 表 12 序 号 投资估算项目 投资估算 （万元） 备 注 1 集体土地报批、征用费 4599 2 房屋拆迁安置费估算 30629 集体土地房屋拆迁补偿费 2126 国有土地居民 拆迁补偿费 10578 集体土地住户拆迁安置房建设 5418 国有土地居民安置房建设 7070 各种补助奖励费 1283 安置区基础设施建设费 3420 安置房建设前期费用 734 3 企事业单位搬迁费 32648 31 4 土地整理费用 1120 5 基础设施配套费 8598 基础设施配套建设费 8144 基础设施配套前期费 454 6 相关费用 11930 财务费用 7200 预备费用 2365 管理费 用 2365 合计 89524 二、资金筹措 本改造项目开发建设总投资 89524 万元人民币，是以社会经济效益为主，直接经济效益为辅的旧城改造结合企业搬迁的项目，资金来源于政府资金投入和银行中长期贷款，具体计划为： 1、政府投入 X 区块改造专项资金 36524 万元； 2、 X 市城兴城防有限公司实收资本 3000 万元。 3、申请银行贷款 50000 万元。 具体详见 “投资使用计划及资金筹措表 ”。（详见表 13） 投资使用计划及资金筹措表 表 13 序号 资金使用项目 合计 （万元） 使 用 年 限 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1 第一期改造投资使用计划 16046 11044 5002 1 集体土地报批征地费 3427 3000 427 32 2 房屋拆迁补偿安置费 5574 2574 3000 3 企事业单位搬迁费 2023 1500 523 4 土地整理费 770 770 5 基础设施建设费 3944 3000 944 6 相关费用 308 200 108 2 第二期改造投资使用计划 73478 17473 39350 12752 3903 1 集体土地报批征地费 1172 1100 72 2 房屋拆迁补偿安置费 25055 10000 13055 2000 3 企事业单位搬迁费 30625 5000 20000 5625 4 土地整理费 350 350 5 基础设施建设费 4654 3000 1654 6 相关费用 11622 1373 2873 3473 3903 3 投资使用计划 89524 11044 22475 39350 12752 3903 4 资金筹措 89524 11044 33000 45480 1 公司资本金 3000 3000 2 政府投入 36524 11044 1000 15480 3 银行借贷 50000 2000 30000 第七章 财务评价 一、基本数据与说明 本改造项目实质是通过土 地征用、房屋拆迁、企业搬迁、土地整理、基础设施配套建设使该区块土地达到可以出让的状态，本经济评价即评估整个开发建设成本和通过土地出让收入的投入产出比，根据 33 国家计委和建设部 1993 年发布的建设项目经济评价方法与参数，计算投入资金的收益率是否达到社会平均收益率，评估土地资源是否得到更优利用。除评估项目的收益率，同时评估该项目的风险，该项目承办方的债务偿还能力。 项目计算期：本项目计算期按 6 年计，其中开发建设期为 5 年。 投资计划：本项目投资总额为 89524 万元人民币，分五年投入，各年所需投资详见 “投资使用计划 和资金筹措表，（表 13）。 项目主要经营的内容： a、土地使用权的出让； b、拆迁面积内拆迁安置房的出售； c、扩面部分拆迁安置房的出售； d、拆迁安置商业用房的出售。 e、行政划拨用地开发成本的收入。 改造项目未能明确以后的收益是否缴纳企业所得税，该确定事项对税后评估数据产生显著影响，但对评价结果没有影响。