房地产从业者入门手册.doc

第一章 土地与房地产开发知识第一节、 房地产基础概念房产：在不同所有者和使用者之间进行出租出售等用途的房屋。地产：为权利人带来收益或满足工作生活需要的土地资产。房地产：房产和地产的总称；房地产业：以土地和建筑物为经营对象的综合性产业。房地产开发：房地产开发商依法取得土地使用权，按使用性质进行建设的活动。第二节、 土地及土地使用年限土地所有制：社会主义公有制（国家所有制、集体所有制）。土地所有权：国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法经营的权力。土地使用权：土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权力（出让、转让、划拨）土地开发：将“生地”开发成“熟地”（生地：不具备开发条件，熟地：具备开发条件）三通一平：通水、通电、通路、土地平整七通一平：上水、下水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整土地使用年限：居住50年；工业、教育科技、文化、卫生、体育、综合或其他有用地50年；商业、旅游、娱乐40年。地籍：土地自燃、社会经济和法律状况的调查登记，包括产权及面积等内容。宗地：以权属界线组成的封闭地块。宗地图：反映宗地的基本情况第三节、 与房地产开发相关的企业开发商：从事房地产开发经营业务的企业。资质：级（自由流动资金2000万以上，注册资金不低于2000万，专业人员不少于40人，5年从业经验，3年累计竣工30万平，连续4年100合格，20优良率）；级（1000，1000，20，3，3，15，100%，10%）；3级（500,500,10,2,5,100%）；4级(200,200,5)，5级(100)承建商：从事住宅建设的企业。监理公司：对工程建设进行监督的公司。第四节、 住宅的类型商品房：由房地产经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋（内销、外销）经济实用房：以微利出售给中低收入家庭的商品房。公房：由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。私房：由个人或家庭购买、建造的住宅。集资房：政府、单位、个人三方筹集资金建造的房屋。廉租房：主要来源腾退的旧公房。安居房：国家安排专项贷款和地主自筹资金共建的面向中低收入家庭的住房。水景商品房：依水而建的房屋。TOWNHOUSE：连排别墅。商住住宅：居住同时又能从事商业活动的住宅形式。酒店式公寓：提供酒店式服务的公寓。智能化小区：配置电子系统的新型小区。双景住宅：窗外有景，楼外有园。绿色住宅：自然、建筑和人之间三者的和谐统一（节约土地、利用自然、垃圾分类）健康住宅：充足阳光、自然风、水源和植被（避噪音和大气污染）SHOPPING MALL：步行街购物广场（开放、闭合、互动）别墅类型：独立式、并列式、联立式（联排）办公楼：总出租比总出租面积总建筑面积标准层出租比标准层出租面积标准层建筑面积出租比是直接关系大楼收益的重要指标第五节、 住宅的屋数划分低层住宅：层的住宅；多层住宅：层的住宅；小高层住宅：816层的住宅高层住宅：16层40层的住宅；超高层住宅：40层以上的住宅第六节、 住宅的完工程度期房：从取得预售证后到完成初始登记为止所出售的商品房。现房：即买即住的房子。准现房：主题基本完成，处在外墙装修和配套施工阶段的房屋。尾房：进入散户零售时代的产物，销售达后的房屋。烂尾房：由于开发不当，造成积压或整盘停滞的楼宇。二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”存量房：二手房的书面称呼。毛坯房：只经过部分装修的房屋。精装修房：带上被子就能去睡觉的房子。第七节、 香港同内地常用房地产名词比较6楼市：住宅市场楼盘：住宅楼宇地盘：建筑基地物业：房地产业物业管理：住宅小区、住宅管理住宅物业：住宅产业市道：市场行情走势价位：市场价格楼市发售：住宅上市按揭：购房抵押贷款供楼：住户以按揭等形式购买住宅入伙：购房者买房并办完手续进驻住宅豪宅：豪华住宅、高级别墅高尚住宅：高级住宅家用：购房者自住炒家：购房用于买卖者炒楼：住宅买卖炒楼花：预售期待住宅买卖铺位：临街底层商业用房贵楼：无人居住的空闲楼宇靓楼：市场交易中非常抢手、好卖的住宅楼宇短线投资：购买住宅后出租较长时间收回投资买家入市：住宅市场消费需求发展商：房地产开发商代理商：租售买卖房地产代理机构仲量行：私人房地产中介咨询机构律师楼：律师事务所监权：住宅产权第二章 建筑与规划知识第一节、 基本规划术语居住区：城市主要道路或自然分界围合，具有完善配套相对独立的居住生活聚居地区。居住小区：城市主要道路或自然分界围合，基本不穿越城市主要交通线的居住聚居区。住宅用地：建筑基底占地及其四周合理间距内的用地总称。共建用地：为相对应居住人口服务和使用的各类设施用地（居住区/小区/组团/宅间路）公共绿地：满足日照要求、安排游憩设施、供居民共享的绿地。配套设施：与规模和人口相对应公共服务、道路和绿地的总称。公共活动中心：配套共建（居住区、小区、组团中心）日照间距系数：房屋间距与遮挡房屋标准高的比值。人均占地面积建筑红线内总用地本小区规划居住总人数人均住宅用地面积小区内总住宅用地本小区规划居住总人口人口毛密度小区内总居住人数小区内占地面积第二节、 住宅的建筑形式单元式住宅：每层只有一个楼梯（住户由平台直接进入分户门）公寓式住宅：独院独户的西式别墅住宅而言的。花园式住宅：带花园草坪和车库的独院式平房或二三层，低密豪装、配套齐全的住宅。第三节、 户型结构标准层：平面布置相同的住宅楼层。跃层住宅：“楼中楼”上下层通过内置楼梯连接。复式住宅：较普通住宅高，可在局部掏出夹层。错层住宅：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。跃复式住宅：总层高米之间，客厅为共享式。“蜗居式”小户型：一室半的“小户型”“大开间、空壳型”户型：不受固定户型困扰，格局个性化特色的户型。“毛坯型”住宅：未经装饰，仅完成基本施工工艺的住宅。露台：住宅中的屋顶平台，上面没有屋顶。阳台：进行室外活动、晾晒衣物等的空间。走廊：住宅套外使用的水平交通空间。过道：住宅套内使用的水平交通空间。地下室：房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的者。半地下室：房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的，不超过。玄关：登堂入室第一步所在位置，是一个缓冲过渡地段。隔断：分隔室内空间的不到顶的半截立面。外飘窗：窗子呈矩形或梯形向室外凸起（三面为玻璃）第四节、 住宅的建筑结构框架结构：钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，预制轻型板材隔墙分户而成的住宅。剪力墙结构：钢筋混凝土墙替代框架结构中的梁柱，承受竖向和水平力结构。框架剪力墙结构：框架结构中布置一定数量的剪力墙（有相当大的刚性） 砌体结构：小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重结构。钢筋混凝土结构：承重结构用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢结构：承重构件全部采用钢材制作。板楼：东西长、南北短的建筑，像一个长方体（南北通透采光通风、均好强、管理成本低、使用率高、密度低房价高、户型不宜改造）塔楼：长度、宽度大致相同，通常一楼户（节约土地房价低、空间灵活宜改造、强度高抗震好、视野开阔、均好性差密度高采光通风差、面积利用不高）第五节、 住宅的三维空间住宅的开间：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。住宅的进深：从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅的层高：下层地面面或楼板上表面到相邻上层楼板上表面之间的竖向尺寸。第六节、 住宅建设的技术经济指