乐山及峨眉项目客户情况分析报告最终稿 PPT课件

1 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 乐山 峨眉部分项目市调分析报告 报告人 严海琳报告时间 2011 9 22 2 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 前言 本报告针对乐山及峨眉部分大盘项目 通过对区域市场和客户群体的研究 客观地做出项目定位及产品发展建议 备注 本报告所提到的数据来源于各项目工作人员 公开 客观的收集并分析 但不排除部分数据资料与实际情况有一定偏差 仅供参考 3 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 调查项目 1 恒邦翡翠国际社区2 领地亚马逊3 西岸第一城4 西城国际5 峨眉蓝光峨秀湖6 峨眉七里坪7 峨眉山与湖 4 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 恒邦翡翠国际 恒邦翡翠国际社区开发公司为四川恒邦房地产开发有限公司 该公司在进入乐山市场前主要在犍为县区进行开发 而该项目为此公司进军乐山房地产业界的一面大旗 该项目依托政府规划的岷江东岸滨江公园大道 成功的培养起项目优越的景观环境 上百亩的项目规模在土地稀缺的乐山市场奠定了其大盘形象 且通过多期的开发 在市场中树立了较好的口碑和形象 已经开发项目 即将开发项目 1 犍为项目 银河花园 1 希尔顿五星级酒店2 犍为 凤凰丽景 2 峨眉山水榭香山3 乐山 翡翠国际社区 5 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 恒邦翡翠国际 建筑外观效果图 鸟瞰图 景观实景图 6 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 岷江东岸片区为近年来乐山政府规划中的新兴片区 原翡翠项目地为多年前开发失败的 桃源新村 市场热度并不高 经过恒邦的倾力打造 再加上东岸大佛景区规划的不断完善 东岸片区开始呈现出一定的吸引力 且片区开发项目均往高端定位 整体版块品质较高 潜力较大 区域分析 7 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 优势 项目具备一定规模 品质环境打造成功 临江 已经树立了一定的口碑效应 土地成本相对便宜 促销力度较大 劣势 项目地处岷江2桥东岸转盘处 乐山传统居家理念为不过桥 地理位置阻碍了市区消费者的购买热情 周边交通及配套不够成熟 优劣势分析 8 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 区域分析 该数据分析以近期80套成交数据为分析源本 成交客户分析 9 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 年龄分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 10 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 收入分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 单位 元 月 成交客户分析 11 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 总结评语 恒邦翡翠国际社区为犍为开发商 在进入乐山市场打造乐山翡翠项目时 对犍为客户购买乐山项目给予一定幅度优惠 且开发商的产品在犍为已奠定了良好的市场 翡翠地理位置至犍为交通便利 因此区县客户以犍为客户为首 乐山人居家的理念为不过桥 且新大桥离公墓较近 一般乐山人购房喜爱购买临江房 但不会考虑翡翠项目的原因为岷江的水质为三江之中最差 翡翠在做此项目此很清楚自己的利与弊 将临江的景观做的非常精细 所打造的景观类似置信花园 打动了众多乐山市区客户购房翡翠 此方式值得我们学习和借鉴 12 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 领地亚马逊 该项目为领地集团继 时代广场 莱佛士 帝景 之后又一力作 项目位于城北中心 雄踞通悦大道和龙游路交汇处 占地137亩 项目依托政府新规划的竹溪公园 全力打造以亚马逊热带雨林为主题的景观 1期4月份开盘取得了不俗的销售业绩 13 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 领地亚马逊 建筑外观效果图 鸟瞰 景观实景图 14 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 蟠龙路 竹溪公园片区为乐山政府下一轮规划中的重点片区 但目前交通体系及配套不够完善 目前进入该片区开发的项目品质相对较高 该片区未来升值潜力比较巨大 区域分析 15 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 优势 项目具备一定规模 主题景观打造成功 开发商经验丰富 积累了一定的市场口碑 装修两套精装样板房 聘请广州一家装饰公司负责设计及装修 成本造价两百多万 样板房的成功打造大大促进了客户下单率 劣势 项目地相对中心城区较远 目前的交通体系及配套不够完善 竹公溪为环城内河 水质较差 治理有一定的难度 会对消费者的购买心理造成比较大的影响 优劣势分析 16 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 区域分析 该数据分析以整体客户成交数据为分析源本 成交客户分析 17 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 客户构成分析 该数据分析以整体客户成交数据为分析源本 1 市中区 40 比较突出的客户群体 605厂中高层管理人员 土主纺织厂中高管理人员 个体 公安系统 医生 教育系统 新一中学校为主等 2 区县 45 井研 犍为 沐川 3 外地 15 广东 深圳 北京 上海 浙江 香港 台湾等地方 成交客户分析 18 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 年龄分析 该数据分析以近期整体成交数据为分析源本 成交客户分析 19 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 收入分析 该数据分析以整体成交数据为分析源本 单位 元 月 成交客户分析 20 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 总结评语 该项目单价创造了乐山市新高 但该项目赠送面积较大 另外领地品牌在乐山地区也培养了一批忠实的追随者 其项目在广告投入上及卖场的包装 景观的设计上手笔较大 在景观设计上主题性强 细节到位 为项目的热销给予了有力的支持 21 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 西岸第一城 西岸第一城位于乐山国际西区的青衣江畔 项目规划占地200亩 总建筑面积约20万平方米 囊括了花园洋房 院落叠墅 叠拼 联排别墅 花园式电梯洋房等多种产品形态 整个社区采用纯低层 低容积 高绿化的沿江岸线设计理念 系乐山规模最大 品质最高的社区之一 22 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 西岸第一城 鸟瞰 景观实景图 建筑外观图 23 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 依托 城市西进 乐山城西10平方公里规划新区基本成型 随着市中区政府办公新址的落户 成 乐轻轨的通车 乐宜高速的建成 9路公交车年底直通苏稽 使得该区域将一举发展成为集办公 生活居住 教育科研 特色旅游为一体的乐山城市副中心 原生态 低容积 纯低层与高绿化的稀缺价值西岸第一城以旖旎的青衣江 数百亩的原生树林资源为背景 打渔子生态村 中石油疗养院 迎宾广场 新广场 北京华联 苏稽人民医院 乐山市中医院 武警医院 新桥小学 新桥二小 新桥中学 乐山10中 乐山12中等城市配套 区域分析 24 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 优势 纯低层 容积率低 绿化率高 产品形态丰富 拥有大渡河沿江资源 劣势 项目地相对中心城区较远 临近苏稽镇 苏稽镇目前的整体环境与项目的品质比较脱离 周边配套不够成熟 优劣势分析 25 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 区域分析 该数据分析以近期1个月成交数据为分析源本 区县地区以夹江 井研 犍为为主 成交客户分析 26 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 年龄分析 该数据分析以近期1个月成交数据为分析源本 成交客户分析 27 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 收入分析 该数据分析以近期1个月成交数据为分析源本 单位 元 月 成交客户分析 28 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 总结评语 该项目经过逐年的打造 外加部分景观已经呈现 且该项目目前的销售单价相对较低 使得项目开始有一定的市场 但随着时间的推移 有限的客户群体在不断的被越来越多的竞争对手瓜分 且在广告的投入度和市场曝光率上也远远不够 其后的销售是否还能维持在一定水平还是个未知数 29 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 西城国际 西城国际是由仁和集团和金杯房产两家公司联合投资开发的又一大型房产项目 仁和集团曾成功开发了滨江怡景 居竹园 金杯房开司成功开发了金杯花苑 金杯都市阳光 金杯银座 两家开发公司不仅具有长期的开发经验 也具备雄厚的开发实力 在乐山具有极高知名度和信誉度该区域的地标型建筑 它占地约100亩 总建筑面积35万 分2期开发 1期由6栋高层围合而成 1期套数为1860套 2010年6月开盘后截止目前 基本售罄 2期2090套 分3批次推出 一批次推出304套 在今年6月份左右开盘 目前剩余几十套房源 1期销售价格4500 5400元 均价为4800元 2期均价在5600左右 30 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 西城国际 主入口效果图 建筑外观立面 鸟瞰 31 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 西城区是乐山市区未来城市主导发展方向 是乐山中心城区的新城区 区位价值优越 随着乐山市中心城区向西拓展与延伸 该项目将在未来3 5年融入大市区范畴 届时该区域将成为乐山市中心城区的重要组成部分 项目临近成 绵 乐城际轻轨站 享受成都 乐山半小时经济生活圈 享受轻轨经济辐射效应 未来的房地产发展具有较大的潜力 区域分析 32 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 优势 项目由两大当地具有实力的开发公司打造 有一定的市场号召力 项目背靠乐山绿心公园 即将修建的轻轨路线也在该片区 劣势 该片区竞争激烈 市场热度减淡 项目后期将面临较大的竞争 优劣势分析 33 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 区域分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 34 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 年龄分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 35 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 收入分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 单位 元 月 成交客户分析 36 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 总结评语 总得来说 西城国际凝聚了两家开发公司的心血 从项目规划到产品设计 再到策划推广 每一步都能看到成熟开发商的操作痕迹 从目前已经推出的两期产品来看 都取得了不俗的业绩 而资金的雄厚令其在低迷的市场环境下仍然能坚挺过冬 在价格上 该项目也没有争做市场的领导者 使其抗风险性更大 37 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 峨眉蓝光峨秀湖 峨秀湖国际度假区位于峨眉山东麓 紧邻峨秀大道 项目占地8平方公里 分为南北两区 规划为国际小球运动公园 超五星级度假酒店群 文化演艺中心及会议会展中心 主题风情商业小镇 世界级的温泉养生集群等五大核心主题 是蓝光又一部文化旅游地产巨著 整个项目预计开发周期为5 8年时间 投资过百亿 建成总面积超500万平方米 上千亩的峨秀湖点缀其间 战略规划由中国的王志纲工作室主力领衔 项目整体规划则由加拿大蔡德勒建筑师事务所 与法国夏邦杰建筑师事务所联合担纲 项目目前已与minor酒店集团旗下世界著名奢侈酒店品牌安娜塔拉签约 美国MCM集团 加拿大蔡德勒 格林内尔建筑师事务所纷纷加盟 更多世界级品牌即将落户 峨秀湖国际度假区将成为中国面向世界文化旅游的窗户 西部休闲度假的领袖 四川的名片 38 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 峨眉蓝光峨秀湖 区位关系平面图 鸟瞰 峨眉院子建筑外观效果图 39 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 峨秀湖位于峨眉山东麓 距报国寺1 5公里 是峨眉山斥资上亿元打造的超大水体景观 湖水引自龙门堰 湖面广约70万平方米 峨秀湖国际度假区 紧邻峨秀湖 占地8平方公里 将是一个集会议 温泉酒店 餐饮 文化演艺 影视拍摄基地 特色观光旅游为一体 首度在世界自然文化双遗产圣地 融合全球顶端资源 打造世界级休闲度假圣地 区域分析 40 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 优势 自然环境优越 开发商实力雄厚经验丰富 政府倾力支持 合作团队强劲 蓝光CRM系统非常完善 本项目成功利用蓝客会资源 深度挖掘客户及实现二次营销 劣势 整体房产市场的低迷 乐山峨眉片区的消化力难以支持如此庞大的项目 而该项目还没有对省内群体和全国客户产生足够的吸引力 企图仿制海南模式还有一定的难度 优劣势分析 41 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 区域分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 42 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 年龄分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 43 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 收入分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 单位 元 月 成交客户分析 44 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 总结评语 峨秀湖国际度假区是目前整个乐山地区最大规模的地产项目 自一亮相就受到了政府及客户的极大关注 且知名度快速提升 该项目是蓝光地产继观岭国际社区后的又一旅游地产力作 在依靠城市价值和自然资源的基础上 充分挖掘地域文脉 实现了项目整体规划 产品与市场认知之间的高度契合 45 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 峨眉七里坪 项目总建筑面积约150万平方米 由四川金杯房地产集团公司投资组建的四川洪雅七里坪半山旅游开发有限公司开发 由世界十大高尔夫设计师之一罗杰先生担纲高尔夫设计 美国HZS豪张思建筑设计咨询有限公司与四川省建筑设计院联手建筑设计 英国罗宾迅景观设计公司担纲景观设计 峨眉半山七里坪由两大板块组成 第一板块是以旅游商业小镇 温泉 山地运动 度假村落为核心的 半山风情小镇 板块 集 避暑休闲 度假居住 温泉养生 美食购物 户外运动等 为一体 以基地中央山脊为界 分南北区 北区增加艺术家村落为主题的养身文化度假区 第二板块是以山地高尚运动为核心的 半山高三运动 板块 由高尔夫练习场场及会所 超五星级山地主题酒店 高端度假公寓 会议中心等组成的山地高尚商务度假区 项目总开发周期8 10年 分为三期开发 其中一期预计3年内开发完毕 46 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 峨眉七里坪 建筑外观 风情小镇 鸟瞰 47 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 该项目位于峨眉半山七里坪 行政划分上隶属洪雅县高庙镇 该区域拥有峨眉山脉丰富的林木资源 自然环境和空气质量相当优良 但该区域作为度假项目 距离真正的峨眉景区还有较远的距离 完全依赖项目自身打造的配套设施相对比较薄弱 而冬季大雪封山后其度假性能更是大打折扣 区域分析 48 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 优势 项目自然资源优越 在乐山范围有相当的知名度 属于乐山最早的旅游地产项目 开发商在当地有一定的实力 劣势 冬季的自然环境比较恶劣 整个项目成型缓慢 配套设施建设滞后 前期购买者不能更好的享受到其度假性能 给后期产品的推出带来不好的负面影响 优劣势分析 49 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 区域分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 50 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 年龄分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 成交客户分析 51 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 收入分析 该数据分析以近期3个月成交数据为分析源本 单位 元 月 成交客户分析 52 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 总结评语 该项目目前已经建成 温泉会所 半山风情小镇 此两项配套对销售起到了促进 而针对省内及省外的客户挖掘也做的比较到位 目前另一项配套设施 运动大本营 正在修建 总得来讲 七里坪的出现不失为乐山地产界向旅游地产探索迈出的第一步 该项目注定将会成为乐山地产界分析旅游地产的一个重点案例 53 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目简介 峨眉山与湖 山与湖 是由四川印象集团倾力打造的一个高端 低密度纯别墅项目 项目背依峨眉山山脉 面拥9万平米 130余亩 原生态镜湖 项目一期别墅位于主会所周围 分为独栋和联排 面积区间从260 到1197 不等 平均花园面积达到400 54 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 峨眉山与湖 会所外观 产品外观效果图 鸟瞰 55 峨眉市调报告 项目 2011年4月峨眉在售楼盘市调员 刘粤颖张晓红日期 2011 4 19 项目位于峨眉山风景区内报国寺旁 距离峨眉山 天下名山 牌坊约800米 距离峨眉市区约3