旧村改造贷款项目可行性研究报告

旧 村 改造贷款项目 可行性研究报告 X X 项目可行性研究报告 - 2 - 目 录 一、项目背景 . 3 二、项目要点 . 3 三、融资方情况 . 4 1、公司概况 . 4 2、发展历程及所获荣誉 . 5 3、公司竞争优势 . 6 4、公司法人代表及管理团队情况简介 . 6 4、在售及在运作主要项目简介 . 8 6、融资方财务状况分析 . 15 7、融资方信用状况 . 22 8、企业综合评价 . 22 四、资金投向项目介绍 . 23 1、项目概况 . 23 2、项目的市场前景与开发前景 . 24 3、项目规划 . 25 4、开发进展 . 27 5、未来开发投资计划及融资需求 . 28 五、还款来源分析 . 29 六、安全保障措施 . 29 1、土地基本情况 . 30 2、抵押土地区域因素分析 . 31 3、抵押土地区域房地产发展情况 . 32 4、抵押土地如果进行开发的后续处理措施 . 34 5、抵押土地评估价值 . 34 七、项目主要风险分析及控制措施 . 34 八、信托产品设计 . 36 九、项目总体结论 . 36 十、附件 . 38 X X 项目可行性研究报告 - 3 - 一、项目背景 从 2008 年 开始， A 房地产集团有限公司（简称“ A 集团”，下同）所处的A 市围绕做好城市和产业布局调整、基础设施建设攻坚、生态环境恢复三篇大文章，提出省会城市面貌 “ 一年一大步，三年大变样 ” 的规划目标 ，并确定了 城市建设发展总体目标 ，其中要在三年内将 A 市二环路内主街主路沿线城中村、老旧小区、危旧住宅区基本改造完毕。 A 集团积极响应市政府的号召，先后启动了赵二街、花园村、岳村等系列旧村改造项目。 A 集团目前正在开发的 赵二街旧村改造项目（ A 河畔盛景），总用地面积约为327 亩，划分为商品房区（约 217 亩）和回迁区（约 110 亩）。按照旧村改造项目的开发流程， A 集团需要投入资金启动回迁区原居民回迁补偿房（ 12 栋高层住宅）的建设，然后通过招拍挂程序获得商品房区域的开发权。 A 集团已经先期投入完成了居民拆迁、地上平整工作，目前正在 进行回迁房建设前期准备工作。根据 A 集团提供的 A 河畔盛景项目简介，回迁房区域的建设投资预算为 A 集团预计完成回迁房建设尚存在 元的资金缺口，特向我公司提出贷款申请。 项目组经过尽职调查，根据该项目的实际情况， 将赵二街旧村改造项目回迁区域划分为 3 个组团，我公司对应相应组团的投资额，按照实际工程进度分为 3期贷款给 A 集团，投入赵二街旧村改造项目回迁区相应组团的建设。每期贷款期限为 2 年，利率为 。在每期贷款期限将满时， A 集团一次性还款，利息按季支付。 以三亚 南省三亚市迎宾路 380号的约111 亩土地为 A 集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。 以下为本项目的具体分析内容： 二、项目要点 1、融资方： A 房地产集团有限公司 2、融资额度： 45000 万元 X X 项目可行性研究报告 - 4 - 3、交易结构：将赵二街旧村改造项目回迁区分为 3 个组团，按照实际工程进度分 3 期发放贷款。 4、贷款期限：贷款每期期限 24 个月， A 房地产集团可以在 18 个月、 21 个月是提前还款，按实际资金使用期限支付利息。 5、拟定还款计划：每期信托计划到期前 A 集团一次性还款。 6、还款来源：以赵二街旧村改造项目商品房区域的开发销售 收入为主要还款来源， A 集团其他项目销售进行调剂 . 7、贷款利率： /年。 8、利息支付方式： 9、安全保障措施： A 集团控股子公司 三亚 A 房地产开发有限公司名下约 111 亩土地 为 A 集团对我公司的按时还本付息义务提供担保。 三、融资方情况 1、公司概况 A 房地产集团有限公司（简称“ A 集团”，下同）注册于河北省 A 市，注册资本 元，创建于 1993 年 7 月，经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域的大型房地产企业巨头，下辖四十余个子 公司，项目分布于 A、北京、天津、三亚、西柏坡、呼伦贝尔、山东威海等地。经过 16 年的发展，已开发完工建筑面积 320 万平方米，目前在建在售项目十余个，面积达 180 万平米，另外还具有丰厚的土地储备，不仅积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。同时 A 集团或通过下属子公司还持有 A 商贸广场、星辰国际广场、 A 服装产业园、太阳城国际俱乐部、北京大学城等大量经营性物业，已在营业和正在开发的商业、工业和教育地产等经营性物业的面积超过 100 万平米。 公司 注册资本 为 元人民币，以货币出资，实缴出资 ，于 1999年 11 月 25 日完成出资。 公司性质 为有限责任公司，股东为杨卓舒，出资额为X X 项目可行性研究报告 - 5 - 元；王宇曦，出资额为 600 万元。 注册地址为 A 市翟营南大街 389 号。 经营范围： 房地产综合开发与经营（二级资质）、建筑材料批发零售、货物技术进出口。 2、发展历程及所获荣誉 A 集团创建于 1993 年 7 月， 先后成功开发 A 花园、 A 书香园、 A 玫瑰园等 百万平米的成熟社区。 1999 年， A 集团 进行企业发展的全面战略扩张，在河北、北京、呼伦贝尔、三亚 等 地开发项目 ，并 先后投资数亿元创办河北 A 学校、北京 A 大学、三亚 2005 年全面实施造城市的企业发展战略 ， 开工建设的 A 星辰项目 群 、 A 太阳城等特大型项目，已成为 A 东南新城区的重要中心 。这两个大型项目群的全面实施，确立了 A 集团在河北省的强势地位。 A 集团连续几年在 河北省省会当地市场占有率第一，年度销售面积、销售额第一，全市年度销售额排名第一 。 目前在 60 亿元的 150 项重大工程中， A 集团 占了 1/4 以上 。 2008 年 A 集团又分别进入天津和山东，分别操盘天津武清区项目群和山东威海文登项目群。 16 年来 A 集团已累积完工建筑面积 320 万平方米，在建面积 180 万平米，目前持有资产 市值超过 200 亿元，土地储备超过 1200 万平米，积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。 集团获得“河北省十大民营企业”、“河北纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象 企业”等荣誉称号，在“ 2007 中国房地产企业200 强”评选中， A 集团位列第 11 位；其 A 花园还被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”、 A太阳城荣获“中国百佳经典楼盘 生态 景观 人文 高档豪宅范例奖”、 A 星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘 品牌 营销 创新 高尚社区范例奖”。 2009 年， A 星辰花园和 A 太阳城均获 得联合国人居大奖。“ A”已成为河北省及 A 市房地产业知名度较高的强势房地产品牌。 X X 项目可行性研究报告 - 6 - 3、公司竞争优势 本公司享有较高的品牌知名度，是中国十大城市运营商之一，中国房地产企业名列第 11 位。 公司通过注重规划、设计及严格的质量控制，向客户提供优质的产品。 公司拥有充足的土地储备，可供未来 5 年开发使用。 公司的高级管理层经验丰富、员工训练有素。 公司拥有统一的市场营销队伍，负责目标市场推广和管理客户关系。 公司养老社区开发模式全国领先。 4、公司法人代表及管理团队情况简介 杨卓舒，男， 56 岁， 1993 年从河北日报社 辞职创办 A 房地产集团，现任 A 集团法人代表、董事长、总裁， 身份证号码为 1966 年 1971 年，黑龙江省肇东县中学读完高中即参加工作。 1971 年 1978 年，分别在大庆、北京、华北油田从事宣传工作。 1978 年 1993 年，调河北日报社任记者，历任任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。 1993 年 7 月，从河北日报辞职下海，创建河北 A 房地产有限公司 随着 A 集团的高速发展， 自 2001 年起连续三年被福布斯杂志评为中国大陆富豪第 15、 17、 16 名；被新财经杂志评为中国大陆 富豪第 10 名。 社会职务：国家文化产业人才培训基地主任、中华民族文化促进会副主席、河北政协委员、河北省慈善总会副会长、河北省民营企业家联谊会会长、河北省少儿基金会副会长、河北省红十字协会副会长等。 个人荣誉： 中国房地产十大新锐人物、中国改革十大新闻人物、中国儿童慈善家。 张建平，男， 53 岁， 1990 年毕业于河北财经学院会计专业，专科学历。会计师职称。 1976 年 ， A 市设备安装公司，会计； 1984 年 ， A 市设备安X X 项目可行性研究报告 - 7 - 装公司机械厂，财务科长； 1992 年 ， A 市设备安装公司中外合资企业 ，财务部长； 1995 年，银都房地产公司，成本控制组负责人（工作 4 个月）； 1995年 ， A 灵芝实业公司，财务副处长。 1999 年 3 月 9 日入职 A 集团，历任财务部经理、财务总监，现任集团副总裁。 经验特长： 30 年的财务从业经验，丰富的团队及财务管理经验。超凡的韧性，专业的财务知识，现主管 A 集团日常事务，兼管融资上市、资本运作工作。 王斌武，男， 59 岁， 1973 年毕业于南京工程兵学院地工专业， 1982 年毕业于辽宁大学数力系应用力学专业，本科学历。 1968 年 ，沈阳军区工程兵三支队，任参谋； 1974 年 ，抚顺市人防办，干部； 1982 年 ，抚顺市市政工程设计院，任三室主任； 1985年 ，抚顺地产房屋开发公司，任总工程师； 1997 年 ，深圳市衡峰房地产公司，任总工程师。 2000 年 8 月 26 日入职 A 集团，历任总工程师、项目副总裁，现任集团副总裁。 经验特长：专业的工程知识，历任总工程师，丰富的大型工程项目操作经验。 严 峻，女， 39 岁， 1992 年 06 月 30 日河南大学经济管理专业毕业，本科学历。 1990 年 6 月 1994 年 3 月在河北省日报社书刊部工作。 1994 年 03 月 21 日入职 A 集团，历任销售一部副主任、销售总公司总经理、住宅集团常务副总、总裁特别助理，现任总裁特别助理。 经验特长：十几年市场销售管理经验，销售管理经验丰富。 刘童彬，女， 37 岁， 1989 年 07 月 01 日河北财经学院工业会计专业毕业，本科学历，会计师职称。 1989 年 7 月 1998 年 9 月在 A 市无线电四厂工作； 1998 年 09 月 14 日入职A 集团，历任财务部主任助理、财务部经理、总裁助理兼财务部经理，现任总裁助理。经验特长：财务统筹管理，会计，税务。 王旭东，男， 32 岁， 1998 年河北大学生物科学专业毕业，本科学历。 1998 年至 2004 年任 A 公司项目开发部项目经理。 2004 年至 2005 年在北京中原地产公司工作任项目经理。 2005 年 09 月 01 日再次入职集团，现任三亚 经验特长：操盘 A 三亚东方巴哈马项目，现该项目已被当地政府列为标杆项X X 项目可行性研究报告 - 8 - 目。擅长项目策划，准确定位项目，实现资源整合，整体提高项目品质。 周淑芬，女， 42 岁， 1989 年毕业于吉林工业大学锻压专业毕业，本科学历 1999 年河北政法干部学院兼修法律专业。具有工程师职称，执业律师； 1989年至 1999 年， A 天同汽车制造公司，总经理法律助理； 2000 年至 2002 年， A 世达乳制品公司总裁法务助理； 2002 年至 2003 年，河北三和时代律师事务所 执业律师。 2003 年 2 月 11 日入职 A 集团，历任法务部副主任、主任，现任总裁助理。 经验特长 :多次为 A 集团经济案件处理挽回损失，专业敏锐的法律眼光，优秀的职业操守。 融 生，男， 42 岁， 1989 年毕业于河北经贸大学公安行政管理专业，专科学历。 1989 年至 1998 年，在 A 市工商局工作。 1998 年 9 月 21 日入职 A 集团，历任集团项目副总裁、执行总裁，现任天津公司执行总裁。 经验特长：主持操作 300 万平米的超大型项目（太阳城） 。独立的操盘能力。 田立江 ,男， 1994 年毕业于昆明理工大学工学学士，本科学历。 2000 年，取得中央党校法律专业本科学历。 2003 年起至今，执业律师。 2003 年加入 A 集团，历任法律事务部主任助理、副主任、主任，现任总裁助理，主管法律、监察、采购、企划。 4、在售及在运作主要项目简介 在开发项目列表 序号 分类 项目 进度 项目位置 占地面积 规划建筑面积 1 商业项目 汉唐盛世 封顶 太阳城二期，位于裕华区 A 石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻京深高速公路栾城出口及 308 国道 170 万 2 低密度住宅 汉府 1 封顶 3 低密度住宅 一期环湖独栋 封顶 4 低密度住宅 一期环湖双拼 封顶 5 高层住宅 阳光 2008 封顶 6 高层住宅 自由之邦 封顶 7 高层住宅 希望之州 封顶 8 高层住宅 青年城 封顶 9 高层住宅 阳光美墅 封顶 X X 项目可行性研究报告 - 9 - 10 高层住宅 阳光国际 在建 11 高层住宅 星辰银座 挖槽 星辰项目群，位于 A 高新技术产业开发区 12 高层住宅 星海国际 待建 13 高层住宅 星辰 31 号地南侧 待建 14 高层住宅 星辰一号南侧 待建 16 高层住宅 书香园三期 A 新城 挖槽 A 市翟营南大街 389 号 17 第二居所 假日公馆一期 封顶 A 市温塘镇东侧 300 亩 20 万 18 第二居所 假日公馆二期 待建 19 城中村改造 盛世春天 回迁房到 8 层 A 市长安区花园 村 354 亩 60 余万 20 城中村改造 河畔盛景 拆迁完毕 位于 310 亩 70 万 21 别墅群 香水海英伦湾 别墅区 封顶 山东文登市南海 新区 427 亩 20 万 22 港口 文登张家埠新 港 填海 文登张家埠新港 每天 50米 23 艺术家独栋 工作室 三溪塘项目一 期 在建 天津市武清区河 西务镇 610 亩 20 万 24 高层住宅 东方巴哈马三期 在建 三亚市城市景观路 294 亩 35 万 （ 1） A 太阳城 太阳城项目位于河北省会 A 市东南方向，紧邻京深高速公路栾城出口及 308 国道，距 A 火车站 12 公里、距南二环路 里，距栾城县县城 里。乘车从太阳城到 A 国际机场只需要 30 分钟。 项目位于裕华区 A 石栾公路与京珠高速交叉口，紧邻三环。总体规划 2000 万平方米，总占地面积 4500 亩，配套有中小学，A 国际学校，太阳城国际俱乐部，三大主题广场，九大生活配套，观光小火车的大型社区。五万平方米双水系， 12 万平方米的三可 湖公园。 A A 太阳城一期 一期 地面积 296675 平方米，建筑规模 316000 平方米，住宅建有 ，花园洋房 128 套，独体 40 栋，双拼 10 栋。太阳城一期X X 项目可行性研究报告 - 10 获“省会宜看宜居房地产项目”推介品牌，荣获 2006 年第八届中国住交会河北“精品楼盘”称号，荣获 2006 年度中国住交会“中国别墅国际大奖”。已于 2006 年 10 月竣工，截至目前已基本售馨。 B 太阳城二期 太阳城二期包括汉府一期别墅、汉唐盛世商业街、太阳城国际俱乐部以及在建的 12栋高层，占地 总建筑面积约 170万平方米的大型建筑群。 太阳城“汉府”，总占地面积约 50， 000 平方米，建筑面积 平方米，集合南北四合院的建筑精华，所有户型均为独院，地上三层，地下一层，户户拥有独家苏州园林小院，皆邻水而建，院外廊，阁，亭，榭与万平方米的三可湖公园连成一体。项目正在施工，目前已经封顶，进入可售状态。 C 太阳城国际俱乐部 该项目位于 A 太阳城西区内。属于大型商业项目，集学习、娱乐、健身、社交等功能于一体的大型城市功能中心。它分为五大功能区：运动中心 / 休闲中心 /学习中心 /女子中心 /孝道中心。项目占地 ，总建筑面积 方米，整楼为框架结构，地上四层地下一层。项目已经投入使用。 A 太阳城周边规划总二期占地面积约 3 千多亩，计划建设华北蔬菜仓储配送中心、太阳城国际学校项目、全龄化老年服务社区项目、东方商都、千米长廊等项目。目前该区域正在规划建设之中。 （ 2）星辰项目群 A 星辰花园 星辰花园是“ A 星辰项目群”中首期推出的高尚精品住宅社区。总占地面积达 ，建筑面积 23 万平方米，社区周边四条干道，西邻昆仑大街，东邻峨眉街，北侧为长江大道，南邻湘江道，三个入口，人车 分流，安全环保，公路交通网络密集，便捷出行。项目已于 2006 年 9 月竣工，交付入住。 B 星辰一号 X X 项目可行性研究报告 - 11 于 A 高新技术产业开发区 18 号地北侧，东临华山街，西接峨嵋街，是长江大道首席高档时尚公寓。该项目总用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，整体独栋板式建筑，地下 2 层，地上 23 层，其中一层为底商， 2 至 23 层为公寓式住宅，分 6 个单元。项目已于 2006 年 9 月竣工，交付入住。 C 星辰国际广场 广场位于 A 高新技术开发区 31 号地，北临长江大道，南临湘江道，东临秦岭大街，西临华山街。项目功能包括超五星级酒店 、会展中心、温泉水疗馆、休闲娱乐、餐饮等。项目占地 89157 平方米，建筑面积 24 万平方米，地上 4 层，地下 1 层 (局部 2 层 )，在 2004 年 7 月深圳首届中国地博会上，它以其超大的规模、超前的购物理念被评为“中国十大商业地产 其中一段 A 五洲国宴大酒店建筑面积近 3 万平米，已于 09 年 7 月开业，经营火爆。二段国际会展中心于 2009 年 10 月开业，已接受会议预定百余家，并成功承办大型招聘会。 星辰项目群除在建及已建项目外，还有土地储备约 530 亩，包括星辰 19 号地、星宇国际项目，规划建设住宅写字楼等项目。目前写字楼建 安工程正在施工。 （ 3） A 服装产业园 河北 市高新技术产业开发区东区，是集生产加工、内外商贸、仓储运输、生活居住、餐饮娱乐、文化教育、信贷储蓄、商务培训、信息咨询九大功能为一体的综合性项目。该项目被河北省政府列为中小企业创业辅导示范基地、河北省纺织服装基地、河北省十一五期间重点产业支撑项目；是 A 市十一五规划期间重点建设园区。项目一期占地 ，建筑面积 26万平方米，其中标准化厂房 17 万平方米，商务大厦 9 万平方米。现时该项目已处于全面运营阶段，汇集全国知名服装生产企业，招商率 在 90%以上。 （ 4） A假日公馆 X X 项目可行性研究报告 - 12 日公馆项目位于 A 市温塘镇东侧，周边景区众多（西柏坡、天桂山、古中山国遗址、驼梁山、天台山），温泉历史悠久。处于市区通往温塘主干道的最前沿，占地面积 300 亩，建筑面积 20 万平方米。项目建有 墅 832 套、连排别墅 56 套、公寓 558 套、花园洋房 102 套，项目正在施工。 （ 5）西柏坡项目 西柏坡项目位于 A 市西南 10 公里，是著名的红色教育旅游胜地。该项目包括西柏坡党校及第二居所柏坡名苑项目。该项目功能规划主要有教育培训区、公共休闲区、管理服务区、学员公寓和生活区四 个功能区。该项目建筑面积约 3万平方米。现时该项目已经建成，五证齐全，项目正在销售中。 （ 6） A 城中村改造项目 集团为了响应 A 政府三年大变样工程号召，积极投身于城中村改造项目，现集团拥有十几个城中村改造项目。参与开发建设的旧村改造项目主要有：赵二街项目、花园村项目、岳村项目、南豆村项目、宋村项目等。 花园村项目 A 亿嘉盛世春天项目 该项目为 A 联手亿嘉成功并购河北怡都房地产公司及其运作的城中村改造花园村项目，花园村隶属长安区，是省会三年大变样的重点改造项目，旧村于07 年 3 月 29 日启动拆迁， 08 年底已经拆迁完毕 ， 09 年 1 月动工。该项目居住区规划总用地 354 亩，整体容积率 建筑面积 60 余万平方米，其中回迁区建筑面积 20 万平方米，商品房区建筑面积 40 余万平方米。 A亿嘉盛世春天作为省重点城中村改造样板项目，位于都市中心，交通便捷，配套齐全，靠近省四院、市四院、市第一医院等大型著名医院；临近 4 中、20 中、 1 中、 23 中、河北科大等名校，坐拥北国商圈，畅享北国商城、世贸广场、美东国际等高档配套设施。 (7)山东威海项目群 X X 项目可行性研究报告 - 13 水海”项目 2008 年 3 月，在当地政府和社会各界的大力支持下， A 集团成功取得文登市 南海新区香水海项目开发权，整体规划 余亩，一期 3800 亩地已取得国有土地使用证，现正进行规划建设。香水海项目位于山东省威海文登市南海新区，总面积为 亩，建设周期预计从 2008 年至 2018 年，目前别墅部分已经进入销售阶段。 B 中国机械装备城 “中国机械装备城”项目选址在山东省威海文登市南海新区，总占地 10000亩 ,总投资 168 亿元人民币 ,开发分三期共 6 年完成总体建设。一期占地 3000 亩，已于 2008 年 3 月与文登市政府签订正式开发协议。 该项目由中国机械工业联合会与 A 集团联合国内外大型机械装备制造 企业及投资机构共同建设的大型专业化工业园区 ,项目由中国中元国际工程公司 (原机械部机械工业规划研究院 )完成总体规划设计。项目合作机构为中国科技部、中国科学院、中国工程院、中国物资采购与流通联合会、中国汽车流通协会、美英德日台机械、装备制造工业协会等机构。 该项目园区定位为构筑集装备产品生产、销售、研发、物流、贸易、人才交流为一体的中国先进装备制造业园区。园区确定了七大产业板块和一个公共服务板块。其中：七大产业板块主要包括重型装备板块、工程机械板块、数控机床板块、港口物流机械板块、机电一体化等其他产品板块、汽车 及汽车零部件板块和风力发电设备板块，初步推荐了 48 个项目，七大产业板块占地折合约 8450 亩，固定资产投资额共计 1131200 万元，预计可实现销售收入 3013700 万元，利润总额 251600 万元，利税总额 372200 万元，新增就业岗位 28610 人。 C 文登张家埠新港 文登市从 2007 年起开始启动了大规模的张家埠新港开发战略，委托省航运工程设计院，先后经过为期半年多的现场踏勘、测量和综合分析论证，最终将新X X 项目可行性研究报告 - 14 处水深条件好，自然条件优越，后方陆域宽阔，交通便利，有利于港口的持续发展和长 远发展，不仅适合建港，而且可以建 30万吨级以上的大港。 公司与文登政府签订了合作开发协议，根据文登市政府的最新规划调整，港口项目临港产业区规划总占地面积 4 万亩，共分 5 大板块，分别是：临港产业区、30 万吨港口、大型冶金工业区、国家大型物流储备中心、商务配套区。项目固定资产总投资约 800 亿元，销售收入 2128 亿元，利润总额 元；利税总额 元。 张家埠新港位于南海新区东南沿海泽库镇前岛村最南侧，面临黄海，海湾宽阔，不於不冻。该处 等深线距岸边 里， 等深线距岸边 6 公里， 等深线距岸边 里， 等深线距岸 里，建港条件较好。 目前该项目正在进行填海引堤工程。公司拟对该项目招商，进行合作开发建设。 （ 8）天津项目 天津 A 项目群是 A 集团秉承“产业先行、创新发展、合作共盈”的开发思路，瞄准京东卫星新城的建设，以及有“中国经济增长第三极”之美誉的京津冀环渤海经济圈，以文化产业、养老产业、生态农业为核心产业的超大规模现代化产业集群。该项目群总体规划建设用地 10 余平方公里，位于有津门首驿之称的武清区河西务镇王河公路两侧，包括中国养老社区、现代观光生态示范园区、中国创意城 和中国艺术家”聚集区四大板块。 其中的别墅部分三溪塘项目 规划总占地面积 1399 亩，总建筑面积约 40 万平方米。一期“艺术家”规划建设用地 610 亩，二期规划建设用地 789 亩，通过建设中华文化会馆区、艺术家工作室聚集区、私人收藏家博物馆聚集区、文化风情街、艺术公园和综合配套服务区等六大板块，搭建融艺术创作、交流、交易、展示、收藏、特色体验商旅等功能为一体的文化创意产业公共发展服务平台。该项目现已动工兴建，已于 2008 年 6 月 23 日摘牌，目前已经初步进入销售阶段。 X X 项目可行性研究报告 - 15 -（ 9）海南项目 “ A东方 于中国 唯一热带滨海城市 海南三亚，是国际滨海度假地产项目，项目规划建筑面积 70 万平米。 该项目由 A 集团旗下的三亚 A 房地产开发有限公司开发，位于三亚市城市景观路 三亚市三大海湾 亚龙湾、大东海、三亚湾的道路连接中枢，距亚龙湾车程 12 分钟，大东海 7 分钟，距车程 3 分钟，环境幽美，交通便捷。 “ A东方 目分为三期，一期 “热带雨林”项目， 建筑面积为 方米，目前已经售罄。 二期“拿索风情”项目， 产品概念，建筑 形式为 22高层，方米。于 2007 年 12 月 1 日开盘， A、 B 组团项目都已开展销售，一经推出，即在市场引发强烈反响，全国消费者踊跃购买，目前已基本售罄。 三期“自由港湾”， 产品概念，项目占地面积为 294 亩，共分为 A/B/C 三个组团开发，土地使用证已经全部取得，规划、报建工作正在分批开展，其中 A 组团部分已于 2009 年下半年年陆续动工，建筑形式为 21高层。 6、融资方财务状况分析 资产负债表（ A 集团合并） 单位：元 资 产 2006 年期末数 2007 年期末数 2008 年期末数 2009 年 9 月 （内部核算表） 流动资产 货币资金 221,866,48,087,23,067,87,428,期投资 X 项目可行性研究报告 - 16 收帐款 9,795,708,605,276,付帐款 269,591,6,772,61,253,92,557,他应收款 27,898,0,617,1,199,4,417,货 753,248,062,739,741,024,028,940,动资产合计 1,282,401,601,926,852,150,159,620,期投资 长期投资 2,573,573,0,897,1,297,定资产 固定资产原价 68,278,3,931,96,244,12,450,：累计折旧 39,992,4,572,3,925,2,302,定资产净值 28,285,9,358,42,319,50,147,定资产合计 28,285,9,358,42,319,50,147,形及递延资产 无形资产 2,369,702,1,894,1,844,无形及递延资产合计 2,369,702,1,894, 1,844,资产总计 1,315,630,636,560,017,262,382,910,债及所有者 权益 2006 年期末数 2007 年期末数 2008 年期末数 2009 年 9 月 短期借款 16,893, 0 40,000,付票据 0 付账款 112,799,24,578,20,606,83,248,收账款 267,565,14,411,806,559,103,641,付工资 1,050,56,47,345,付福利费 3,801,915,055,056, X 项目可行性研究报告 - 17 0 0 0 83,交税金 4,078,578,124,192,151,610,他应交款 68,4,408,4,663,他应付款 - 89,251,7,490,2,712,年内到期的长期负债 170,000, 100,000,09,000,动负债合计 642,752,34,561,229,058,545,815,期负债合计 - 272,500,55,000,80,000,债合计 642,752,07,061,384,058,725,815,数股东权益 48,974, 27,584,7,584,有者权益 ： 实收资本 108,000,08,000,08,000,08,000,本公积 42,881,2,881,42,881,42,881,余公积 15,441,5,441,11,922,11,922,中：法定公益金 30,265,0,265,分配利润 457,580,80,421,142,816,166,706,有者权益合计 623,903,46,744,633,204,657,094,债及所有者权益总计 1,315,630,636,560,017,262,382,910,务相关指标 指标名称 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 9 月 资产负债率（ %） 动比率 动比率（ %） 1）资产类分析 从 A 房地产集团公 司连续三年经审计的财务报表显示，公司资产总规模逐年X X 项目可行性研究报告 - 18 2009 年 9 月末，合并报表显示资产总规模高达 元，企业具有一定的实力。而且需要说明的是， 资产规模完全不能真实反映 A 集团的整体实力和发展潜力，纳入资产范围的主要是以历史成本计量，而对 A 目前的太阳城项目、星辰项目、天津项目、山东威海项目都是一二级联动的区域开发模式，拿地成本极低。而且 A 集团目前持有的经营性物业，基本还是以原始开发成本计量，不能体现目前的市场价值。 细分资产结构来看，在流动资产中， 2009 年 9 月末企业货币资金高达 ，对于 A 集团目前的开发量和销售回款来说，货币资金比较正常； 08 年末预付账款金额较大，达到 元，主要是支付山东文登南海管委会及天津河西务镇政府的地款约 元，花园村项目公司股权收购款 8000 余万以及明郡项目的地价款、电梯、装饰以及设计费等； 存货期末数额较大， 08 年年末达到 元， 09 年 9 月达到 30 亿元，主要是土地、在建工程和为结转收入的开发成本等，这也符合房地产企业的行业特征及该企业近期处于高速高展期的业务现状。 固定资产 08 年末余额为 元，与 07 年末余额有较大增加，但与公司的 整体资产规模相比在正常范围以内。 公司总体资产质量优良，资产结构也比较符合企业目前的发展现状，在建项目位置优越，开工正常，未来前景看好。 （ 2）负债类分析 在负债结构中， 09