前期物业管理服务协议.doc

前期物业管理服务协议甲方：江苏万豪物业服务有限公司乙方：购房人（业主）物业名称：红豆美墅乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：见商品房买卖合同物业类型： 座落位置：淮安经济开发区三亚路2号住宅地址：_幢_单元_室建筑面积：_平方米 依据江苏省物业管理条例，甲方受淮安红豆置业有限公司（开发单位）的委托，对红豆美墅的小区实施前期物业服务，并以有关法律、法规及甲方与开发单位签订的前期物业服务委托合同为依据，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：前期物业服务期限：自2010年_月_日起至业委会与选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时日止。 第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、在相关法律法规所规定的范围内，对本物业共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的各项管理规章制度，并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的各项管理制度和临时管理规约的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其它应收款项；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；9、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；10、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;11、自本协议终止时起10日内，与业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的临时管理规约、业主手册等各项管理制度；4、依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用及其他应收款项；5、装饰装修房屋时，遵守房屋装饰装修管理协议和房屋装饰装修管理办法的相关规定；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予相应赔偿；7、转让房屋时，事先通知甲方，并有义务告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等因违反本物业的临时管理规约和业主手册等各项物业管理制度而造成的损失、损害，相关责任人应承担相应的责任，业主负连带责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。 第二条：对本物业外立面装修约定1、外墙立面：室外不允许安装遮阳棚、晒衣架、花架等；2、屋面：不得在斜屋面架设卫星天线等物3、屋顶平面：不准乱搭乱建，不得开门占用；4、防盗窗：确实需要安装防盗窗的，营按要求安装于窗子内侧5、空调外机：无安装位置的按照甲方指定位置牢固安装，无空调孔的按统一指定位置打孔6、沿街商铺广告牌：按统一规格、统一尺寸安装于指定位置；7、其他：不得有破坏外墙外观等行为；所有需在本物业外立面装修的内容，应先书面报加分那个核准后进行。如果属安装质量或者其他原因造成物件从高空坠楼而引起的伤害或者财产损失等责任，完全由乙方承担。 第三条 物业管理服务内容与标准以下内容在质量保修期内涉及到维修保养等质量问题有保修方承担责任，甲方只提供常规物业管理服务：一、房屋共用部位的维护和管理 负责本小区建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部件（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）楼梯间、门厅、走廊通道、户外墙面等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理负责本小区内共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：可视对讲及门禁系统、电视监控系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区的装置及植物、告示板等。三、公共秩序维护1、协助公安机关部门做好管区的安全防范事项和环境秩序管理；2、小区主出入口24小时值班，次出入口（消防通道）是紧急通道，平时关闭3、对重点部位6:00-20:00每2小时巡查一次，20:00-6:00每小时巡查1次，巡视管区内人员、车辆活动等情况，协助维护管区内秩序；4、严禁闲杂人员进出小区，对装修劳务人员实行出入登记管理；5、严禁小区内随意燃放烟花爆竹，对发生的火灾、治安事件及时报告有关部门，并协助采取相应的措施，提供安保应急处理服务（包括自然灾害事件）等，单不承担确保物业管理区域内业主的人身、财产面受不发侵害的义乌。四、交通秩序管理1、机动车辆进入小区按照规定路行驶和坏定的泊位停放，发现违规及时劝阻；2、禁止吨（含3吨）以上货车和16座以上客车进入小区。特殊情况经甲方同意的除外3、临时停放的车辆不得违规乱停乱放，必须服从甲方管理，遵守交通管理规定，按指定的泊位停放；4、对业主自有底层车库的，应将车辆停放在自有车库内；5、影响卫生的车辆应在小区外冲洗干净后方可进入；6、如发现装载有毒、有害、易爆物品的车辆进入小区内，要报告和协助相关部门将其清理出小区；7、严禁在区域内随意鸣喇叭，并限速5公里/小时行驶。五、负责本小区内公共环境卫生1、 公用部位实行每日清扫2此保洁2次，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒1次，做到生活垃圾日产日清；2、 绿地卫生每天巡视1次，发现杂物、垃圾、果皮、纸屑及时清理；3、 楼道台阶卫生每天清扫1次，每周拖戏一次保持楼道整洁。每周擦拭栏杆、楼道防盗门、业主防盗门、电梯门、消防柱各2次，楼梯间窗玻璃没半年清洁1次。楼梯间或者楼道墙面。发现蜘蛛网和污迹及时清理；4、 各种设备地面保持清洁无杂物，公共设施每周清扫2次；5、 建筑装潢垃圾按指定位置堆放，及时进行清理。六、小区内公共区域的绿化养护与管理、1、 对保质期满后绿化定时进行杂草清除。旱涝季节及时做好防旱排涝巩工作；2、 劝阻攀折花木及在树上晾晒衣服行为；3、 协助设置爱护绿化提示牌。七、小区内房屋管理及公用部位、公共设施设备小修和急修1、 指定房屋装修管理服务办法，做好装修管理工作2、 按规定工作日做好业主申请审批工作；3、 装修期间，对装修现场进行巡查和检查，发现违规予以劝阻和报告，并配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；4、 、业主装修后应及时检查验收，对违反装修协议的提议处理意见，现实整改。问题严重的提报有关部门处理；5、 小修及一般修理，接报后登证预约修理，72小时内完成维修工作；急修接报后30分钟赶到现场，工作完毕做到工完料清。包括 道路、化粪池、公用卫生间、泵房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。八、消防设施管理1、 定期做好消防器材、设施的维护检查，并做好检查记录；2、 制定火警应急处理预案，熟悉掌握火灾应急处理方法。九、物业单干资料管理制定档案管理制度，建立保管制度和借阅手续，明确管理职责十、设施设备管理1、 定期对公用设施设备进行维护2、 电子监控在无故障情况下正常运行，系统例行养护和技术故障修复期间或配件无法及时购置等除外十一、文明建设协助社区居委会积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区十二、其他服务提供业主自用部位、自用设施的有偿服务，合理收费。特约服务如菜场、财务、人身安全的保管或保险等需业主提出申请，并签订有偿服务协议，明确双方责任。、 第四条 物业服务公共服务费用（不包括房屋共用部位、公共设施设备维修、更新改造及乙方人身财产的保险与保管费用）1、 物业管理区域物业管理公共服务费（公共服务费包括电梯运行费、年检、维修费，二次供水电费及除楼道灯以外的公共照明费用等），实行包干方式。按业主物业的建筑面积计算：（1） 双拼和联排住宅：（2） 多层跃层：（3） 商业用房：（4） 高层住宅：（5） 装修管理服务费：（6） 装修保证金：（7） 一次性缴纳装修垃圾清运、处置费：物业管理公共服务费用于以下开支：（1） 管理人员的工资、社会保险和福利费等；（2） 物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养；（3） 物业管理区域清洁卫生费用（4） 物业管理区域绿化养护费用；（5） 物业管理区域秩序维护费用；（6） 物业管理企业办公费用；（7） 固定资产折旧费用；（8） 法定税收；（9） 物业管理企业利润。甲方按照上述标准收取物业公共服务费。按本协议约定的服务标准提供服务，盈余亏损由甲方享有或承担。2、 各种费用缴纳及分摊：由业主或物业使用人按协议和临时管理规约等执行。3、 物业管理相关费用按年度预收，在房屋交付使用时，从开发公司通知入住时间起一次性交纳一年的物业管理公共服务费和其他相关费用，以后每年度交纳一次，每次缴纳费用时间为每年度首月10日前。通知入住，但仍不办理入住手续的，视为约定入住，收取的物业管理费从通知之日计算。4、 业主出租物业时，其应交纳的物业管理服务费及其他费用由业主缴纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定。但业主应将次约定送甲方备案并负连带缴纳责任。2、 建筑装修垃圾清运费，在房屋交付使用时按建筑面积1.5元/平方米/户（一次性）交纳，以后进行再次改造装修的业主应按照本标准再次交纳建筑装修垃圾清运费。3、 机动车辆泊位使用费按有关规定、约定执行，费用由租用车位人向甲方交纳，用于补贴物管服务。（1）露天车位：120元/月（2）车库：汽车150元/月，自行车6元/月，电动车10元/月（不含充电），摩托车15元/月（3）临时停车：5元/小时.辆四、业主或物业使用人委托对其房屋自用部位，自用设备进行维修、养护、实行有偿服务，甲方应合理收费。五、甲方可以根据乙方的委托，提供本协议以外的服务项目，服务报酬由双方商定。六、甲方可以接受供气、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，不向用户收取额外费用。七：房屋共用部位、共用设施设备的维护、养护费用：1、 保修期内属保修范围内的房屋建筑本体及共用部位、共用设施、设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担； 2、不属保修范围的维修、养护费用、按有关规定办理，并由乙方合理支付费用；3、保修期满后，物业专项维修金建立后，在物业专项维修金中列支；4、维修资金不使用时，由业主大会决定续筹；5、业主转让房屋使用权时，维修资金不予以退还，随房屋所有权过户；6、无公共维修资金的，其维修业主自行解决。8、 物业买受人预期交纳物业管理费等费用，物业管理企业催交仍不交纳的，物业服务企业按一年应交纳全额的每日万分之五收滞纳金，同时乙方承担甲方因采取司法诉讼追缴而产生的律师费、误工费、交通费、伙食费、住宿费等费用。 第五条 违约责任一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、 甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用； 第六条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取紧急避险措施，如造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。 第七条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定及时协商处理。第八条 其他事项约定 1、乙方的家庭财产与人身安全，由乙方自行办理保险，甲方不承担保险和保管责任。2、 乙方违反本协议、本小区临时管理规约、装修管理规定以及相关管理制度规定、友情提醒等告知条款，并因此而产生的损失金额后果，由乙方承担责任；3、 甲、乙双方未约定的事项（其他服务），不在物业管理公共服务范围，服务责任不得无限延伸；4、 保修期内房屋及共用部位、共用设施设备繁盛质量问题甲方负责协调，协调仍不能解决的。乙方应该追究开发公司责任或司法诉讼，不得作为拒交甲方费用或索赔的理由；5、 对乙方未按规定装修施工的，甲方在劝阻无效时，有权采取临时中断物业管理服务措施（如禁止施工人员、材料进入小区，水、电故障停止维修等）；6、 甲方在进行以下活动时，对乙方造成的财产损失不承担民事赔偿责任： （1）为救助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房内企图自杀，甲方破门、破窗）（2）为避免乙方的财产损失或可能受损而造成的必要财产损失（如发现房间内严重漏水、失火而无人在室内，为避免重大损失，甲方强行入室）（3）为制止违法分子不法侵害行为而造成的必要财产损失（4）房屋共用部位、共用设施设备保修期内质量问题，协调后修复不及时（5）其他类似于上述情况的情形7、小区内的住宅房不允许改造作为经营用房，底层车库不允许该作经营用房或住房，不允许未经甲方批准设置广告宣传招牌，否则属违约，乙方应承担该物业价值的50%违约金及其他违约责任和一切经济损失。8、业主（使用人）或访客在小区内乱停放车辆、财务造成的损失、损坏、丢失