国际广场投资项目商业计划书.doc

国际广场投资项目商业计划书国际广场投资项目商业计划书一、项目概况1.项目名称：国际广场2.投资总额：2.7亿人民币3. 投资主体：某置业有限公司4.项目介绍：某国际广场商住楼建设项目，属于商贸和住宅用房范畴，该项目的建设是为了更好的发展某市中心城区经济建设，繁荣城区商贸事业，特在中原路东段和马颊河交叉处，建设一处总建筑面积为72069.72平方米的商住楼。分别为临街四层商业，四栋32层住宅。规划占地面积为40.763亩（27175.47平方米）包括河道，绿地占地。实占面积21.978亩（14652.72平方米），容积率为4.89，绿地率为35%。二产品（服务）市场分析为了更为准确的的了解某人民的住房需求，特开展这项专项市场调查分析。此次调查共收集问卷501份，调查重点区域在中原东路以南，马颊河以东，建设路以北，文化路以西油田这一区域。市区主要集中在中原路、人民路，建设路，胜利西路，黄河路及京开大道。调查的对象有小区居民、商户、单位，并辅助随机拦截部分对象。三项目建设的必要性与可行性分析 S1 ：区域规划优势项目处于中原油田与中心才城区的交汇处。区域规划发展目标已经明确为商业住宅区，是孵化中小企业并提供商务、居住活动的重要场所，发展前景看好。 S2：性价比优势项目相对于市中心专业的写字楼以及繁华地段的商务楼具有明显的性价比，从投资角度看，增值升值潜力突出。 S3：规模优势项目总建筑面积8万平方米，其中一期商住楼约4万平方米，自身体量适度，又能够与临近项目一同实现规模发展。 S4：开发理念明确项目的开发理念很明确，即站在支持城市经济发展的角度，利用项目规划，为日益崛起的中小企业提供商务办公、居住的场所，为项目周边营造相对浓厚的商务氛围。 S5：产品规划优势项目规划为中高档商住两用楼，能够很大程度上满足日后商务、住宅发展及日常生活需要，同时对提升项目自身综合质素有很大帮助。劣势分析(Weakness) W1：人气不足因为开发程度及经济结构限制，目前项目周边人气尚不是很足，还需要一个逐渐培养与引导认识的过程 W2：日常生活成本作为居住而言，因为配套、交通工具及地段问题，生活成本相对暂时较高。 机遇分析(Opportunity) O1 ：开发时机在区域规划已经明确成熟时，我们认为项目的开发时机已经成熟，也是刻不容缓的；区域内部分先开工项目为区域开发吹响了前进的号角，而与本案同期开发的同类型楼盘极少，区域竞争优势明显；某城市经济发展及经济结构的优化，使大部分购房客户对高档住宅的需求上升，市场潜力巨大； O2 ：周边配套利用周边已开发项目如部分小区的建设，已经为本项目的开发提供了一定的配套，特别是大量楼盘在今年将投放市场，此地点将会逐渐形成新的住宅中心。 O3 ：投资氛围目前投资产品的相对单一与日益高涨的投资氛围的矛盾比较突出，活跃的三级市场也间接刺激实力投资者去寻求价比高的投资产品。 O4 ：灵活的营销策略除了主流的产权销售外，针对特殊的产品可以采取出售一定年限的经营权或者共同成立经营实体分享长久经营利润的方式，缓解销售压力。本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。1、市场风险市场是决定项目可行性最主要的因素。本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场、对手发生变化等。所以我们在做好前期的市场调研的基础上，会定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握好市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。特别针对公寓及酒店市场。2、成本风险本项目的成本风险主要来自建安费用。开发过程中可能由于市场一些主要原材料的上升会导致建安费用增加，严重的会影响成本和工程进度、形象。我们在可以放弃风险收益的前提下，采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如施工方面可以和承建商签定成本协议，与材料供应商签定限价协议。3、技术风险项目所运用的新技术、新材料的可靠性、先进性、适用性。首先要对新技术、新材料的进行综合性比较和评叙，选用的最适合本项目特征的新技术、新材料，并可以在项目开发过程中进行一些必要的调整。4、资金风险本项目开发前期投入资金较大，而资金的回笼需要等到项目开工建设并取得项目预售许可证之后，有可能导致资金链断缺，从而影响项目建设进度。故在项目开发运营中需要充分运用各种融资渠道，对自有资金、银行贷款、销售收入再投入的有效结合，形成最佳组合方式。5、商业招商风险项目有3万平方米的酒店面积需要消化，在市场激烈竞争的情况下，通过招商推动整个项目销售更适合本案的情况。鉴于规划设计需要提前为招商对象考虑，建议采用订单式地产模式。6.根据上述对项目的宏观和微观分析可知，本项目前景看好。项目所处的地理位置辅以合理的设计规划，营造良好的商务环境，必将成为区域性标志建筑。同时从项目的经济效益指标显示可知项目具有较高的收益率。从盈亏平衡分析可知，本项目有较高的抗击风险能力，整个项目的经济评价比较理想。开发人经济实力较强，信誉良好，以促进、规范某市商业居住环境为己任，以树立公司、项目品牌为目标，整合多方资源，实现强强联手，将【某商业广场】项目缔造成“某“地产的经典之作，实现多赢局面。综合而言，本项目无论是投资回报，还是社会效应，都具有较高的开发价值，项目可行性较强！四投资估算某国际广场商住楼总建筑面积72069.72平方米。其中，临街四层商住楼建筑面积16000平方米，住宅楼建筑面积55840平方米。主要包括商住楼及其配套系统（即商住楼室内给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的绿化等工程建设）。本项目总投资2.7亿元，其中，景观、装修2000万元，附属设施建设6000万元，土建工程1.6亿元，其他费用4000万元。五效益分析城市商住楼的建设，对于加快该市全面小康社会建设进程具有非常重要的意义。第一，商住楼的建设是促进城市商业发展，是提高财政增收的有效途径。2009年，我县城乡居民收入差距达到6：1，而世界上多数国家的城乡收入之比为1.5:1。造成城市收入过低和增长乏力的长期性的、根本性的原因在于城市消费水平的有限差距。如何在有限的差距内实现增值，切实增加财政的收入，就显得十分重要。一定要充分利用我们的优势区位，积极实施城镇化建设，极大的提高了城市的经济建设，才能使居民生活水平有很大程度的提高。第二，商住楼的建设，无形地将城市文明带入新的时代，对在城市的生产方式和生活习惯起着潜移默化地影响，引导我们逐步融入时代主流。随着某市城市居民的收入不断提高，会不断改善城市的居住环境，促进我们以前落后面貌的改变。商住楼的建设，给还给城市提供了有利的就业机会和施展商贸才华的场地。第三，商住楼的建设，可有效的促进新区第三产业的发展。加快我市周边农村人口城镇化，仅依靠农村劳动力转移到工业是远远不够的，必须引导更多农村劳动力进入第三产业。而第三产业的发展与城镇化建设密切相关，与城镇规模大小成正比。以加快新区建设为基础，引导新区周边农村人口向新区转移，会缩小城乡居民收入差距，拉动规模消费，为农村经济持续增长提供强大、持久的动力。发展商贸流通业，建设商住楼，通过项目拉动，可使新区建设规模进一步增加，也可有效加城市小康建设步伐。六实施计划开发计划：项目开发商住楼及商铺，总建筑面积（含地下部分11160）为83229；项目工程总工期为28个月，计划于2013年12月之前交付使用。