房地产策划毕业设计调研报告

毕 业 设 计调研（开题）报告题 目:“升龙又一城”地块房地产项目策划报告四 院系名称：土木建筑学院 专业班级：工程管理 学生姓名： 学 号： 指导教师： 教师职称： 年 月 日调研（开题）报告填写要求1调研（开题）报告适合于工程管理专业完成毕业设计类题目的学生（招投标文件编制、施工组织设计、工程量清单、可行性研究等），并作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期内完成，经指导教师签署意见及所在专业审查后生效。2调研（开题）报告内容必须用黑墨水笔工整书写或按教务处统一设计的电子文档标准格式（可从教务处网页上下载）打印，禁止打印在其它纸上后剪贴，完成后应及时交给指导教师签署意见。3调研（开题）报告应按论文的格式成文，调研（开题）报告应是对拟完成的设计题目的一个或多个相似工程或相应的文档资料进行的认真考察并适度参与完后完成的总结，主要内容应该涵盖拟建工程（文档资料）的基本材料、特点和难点，以及得到的体会。调研（开题）报告可适度有一些参考文献，主要是关于同类研究的工程进展和异同点，以及对拟完成的设计借鉴意义。4有关年月日等日期的填写，应当按照国标GB/T 740894数据元和交换格式、信息交换、日期和时间表示法规定的要求，一律用阿拉伯数字书写。如“2006年11月20日”或“2006-11-30”。毕业设计调研（开题）报告1 结合毕业设计课题情况，根据所查阅的文献资料或者参与的工程实践，每人撰写4000字左右的调研报告，对和设计题目相似的工程的特点、难点进行总结，并反映出对设计题目的借鉴意义：调 研 报 告1房地产市场概况众所周知，2014年的房地产出现了很大的波动，整个房地产行业不太景气，房价一跌再跌缺少人问津，而房地产行业作为中国主要的经济行业，与中国的经济息息相关世界在发展，局势也不停在变化，如果中国房地产行业继续延续过去多年的经济发展模式而不做出调整，最终会出现可怕的局面，从而导致整个社会紧张关系加剧。中国是经济大国，在全球经济一体化的今天，中国的一举一动都牵动着整个世界经济链的神经。房地产是中国经济的主体，它与其他相关产业息息相关，如果促使中国房地产行业的健康快速发展成为重中之重。2. 国家最新政策2014年，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，在热点城市房价仍然上涨的背景下，难以期待限购限贷政策的放松，现有的行政化调控手段很难在短期内退出，不同城市的政策取向继续差别化。中长期来看，不动产登记、财产公示等制度出台，房地产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化，市场有望逐渐回归理性。随着新“国五条”地方细则的落实，以及前期需求的集中爆发，或致楼市进入观望期，成交量或将有所下降。但随着中原经济区和新型城镇化建设、以及城中村改造、合村并城的积极推进，稳中有升仍是市场发展的大势所趋。虽然短期内会因供求矛盾对房价上涨形成压力，但我市在贯彻落实新“国五条”的实施细则中明确提出，2014年新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅，并在预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的商品房项目，可暂不核发预售许可证；对擅自提高商品住房销售价格的，可暂停网上签约资格。相信通过这些措施的逐步落实到位、随着市场预期的变化以及下半年供应形势的好转，预计房价将趋稳或略有上升。2014年全国房地产市场呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2014年全国商品房销售面积为13.7-14.0亿平方米，同比增长5.5%-7.8%；商品房销售均价为6705-6746元/平方米，同比上涨7.0%-7.6%，销售面积和均价同比增速均较2013年放缓；房地产开发投资额为9.8-10.0万亿元，同比增长15.0%-17.5%；房屋新开工面积为20.9-21.3亿平方米，同比增长6.0%-8.0%。3. 高新区市场分析随着城市配套的逐步完善，郑州高新区正从一个环境优美、产业迅猛发展的高新科技开发区，向地铁交通便利、生活设施完善、商业日渐旺盛的新城迈进。近年来，随着郑州城市框架日益拉大和高新区各种配套的成熟，高新区的价值渐现，成为大家逐新的新领域，优美的环境加上高端的大学学府，让高新区的市场热度被推升到一个新标度。在郑州各大区域中，高新区的地价和房价都相对偏低，随着高新区变身为科技城，相关配套逐渐完善，区域未来的升值空间很大。加上高新区有很多产业，将提供更多的就业和创业的机会。未来区域的价格和价值将趋于一致，地价和房价的不断攀高是不争的事实。 2015年1月16日，恒大地产以9.6亿资金，买下高新区的土地。高新区拍出高价，并不让人意外。近年来，高新区房地产业高速发展，随着众多房企相继进驻，搅热了区域土地市场，一度成为郑州土地市场成交量最为活跃的区域。4. 高新区房价2014年，当全国各大城市房地产销售数据都在连续环比下跌的同时，郑州房地产欣欣向荣，而其中给郑州房地产市场做了最多“贡献”的则是高新板块。据某机构最新数据显示，2014年郑州房价为8736元/，环比涨幅仅为5.5%。而高新区2014年成交均价为7064元/，环比上浮821元/，上涨幅度达13.1%，房价涨幅超过郑州平均涨幅一倍之多。数据统计，在郑州楼市推盘量中，高新区2014年住宅新增供应面积为158.4万，占全市供应总面积的20.4%。合计共推出房源10388套，独占区域鳌头，超郑东新区9倍之多。2014年郑州市商品住宅各区域成交量排名上，高新区以84.71万排名第四位。在开盘成交方面，高新区成交8250套，开盘去化率达79.40%，分别占据郑州八大主城区首位，开盘去化率超过郑东新区一倍之多。表4.1 郑州市平均房价图（元/）郑州房价高新区房价西雅图房价翰林国际房价万科城房价2014年6月89367467730077002014年7月89747494730077002014年8月901975637300780077002014年9月920676307300780077002014年10月913177067300780077002014年11月909577907300780078002014年12月894878097500780080002015年1月901977997500780080002015年2月907078047500780080002015年3月909777567500780080005. 周边楼盘分析 5.1西雅图 西雅图位于郑州高新区莲花街与牡丹路口，河南工业大学东侧，总占地面积约576亩，总建筑面积约96.3万平米；由10栋6.5层稀缺花园洋房、4栋15-17层小高层住宅、20栋18-33层高层住宅（未含安置区）和2栋近100米的写字楼组成。容积率2.50，绿化率40%，住宅建筑面积为89-130平方米。物业形态涵盖花园洋房、高层住宅、风情商业街、写字楼等多种物业形态。 社区配有1个小学和两个幼教中心，更有郑州外国语中学及分校、艾瑞德国际学校、郑大实验小学等多个高端中小学环伺周边；紧临地铁一号线1000米；连霍高速沟赵入口距西雅图仅5分钟车程；新龙路、西环等城市快速路无缝连接；73路、205路、45路、BRT等多条公交线路贯穿项目左右。 5.2 翰林国际翰林国际城位于长椿路与莲花街交汇处东南角，紧邻地铁1号线站口，城市快速公交BRT站。翰林国际城由河南三德置业有限公司投资，总占地面积约570亩，总建筑面积达90万平方米，共由A、B、C、D四个组团组成，户型面积为80-159，车位配比达到了1:1。建筑外立面采用Art Dec0建筑风格三段式的设计理念，采用独具创新的首层架空设计。5.3万科城 万科城位于郑州高新区科学大道与西四环交会处，东邻郑州大学，毗邻郑州轻工业学院。万科城总建筑面积约320万。涵盖住宅、商业等多种业态，其中项目商业配套约50万，集餐饮、娱乐、休闲于一体；教育配套资源共17所，其中3所小学、2所中学。未来项目周边医疗、商业、教育、公园、交通配套完善，实现“一座万科城，改变一座城”。 万科城一期地块位于须水河东路与枫杨街交会处东南，一期西侧80米宽须水河景观长廊，西北紧邻政府规划的高新新城核心区域：湖心岛。项目首批推出的产品面积主要为约75两房，80-90小三房，产品类型全部为装修房。万科城二期地块位于须水河东路与科学大道交会处东北角，眦邻80米宽须水河，有商业斜街。二期户型主要为约77两房，85-89三房，118三房。6. 周边客户分析购房者的年龄主要集中在25-35岁，所占比重为31%，这其中购房的大部分为刚毕业没多久白领。高新区经济开发区周边有众多的企业，聚集人群主要为刚毕业没多久的大学生。如今房价居高不下，年轻人买房的压力很大，而年轻人买房的市场缺占整个市场的大多数，如何打开市场，让年轻人买得起房将成为重中之重。中小型住宅成本低，易开发，如果能够合理布局，在有限的空间里创造出更大的利用价值将会带动整个楼盘营销的飞速增长。周围的楼盘也发映出中小户型的广阔市场，所以，我们把住宅的开发主要放在中小型户型上。 高新区周边有大量高端的企业，现已建成的园区有：河南省国家大学科技园西区、国家863中部软件园、新材料产业园、生物医药产业园、光机电产业园。科技的进步必将带动周边经济的飞速发展，可以想象出，未来的高新区一定会是个经济繁荣的中心区域，商品房写字楼具有很大的市场。因此，商业街，写字楼的市场的开发不可缺少。7. 开发定位 根据调研结果显示，未来的需求是集商业居住为一体的多功能建筑，针对不同的人群开发不同用途的建筑。商品房项目定位为：集国际高尚住宅、主题性商业广场、超5A级写字楼于一体的城市地标性综合体项目，也是未来高新区最具代表性的标志性建筑群，打造精品、树立地标建筑为核心目标。居住生活型中小户型住宅采用：联体单元或高层塔式结构，用于居民日常居住生活，追求生活的舒适性和便利性为主；休闲度假型中小户型住宅常采用外廊式板式结构，并将建造地址选择在风景优美的地段；家庭办公型中小户型住宅是为适应青年人的生活方式和创业而兴起的商住两用公寓，其特点是户型空间变化较为灵活；投资型中小户型住宅一般是在人口集中、交通方便，设施齐全的区域，以较低的价格购房，获得既快又高的投资回报。 高新区现在有众多楼盘，谦祥万和城、万科城、翰林国际、西雅图等等，彼此相差不大，均价都在7000元以上，我们的潜在竞争对手有很多，并且就目前发展形势而言还有可能会出现更多的竞争对手。因此，对于不同的对手我们要指定不同的策略，这就需要我们不仅在自身的产品质量和配套设施与服务上要超过他们，而且要在市场营销策划方面做好相关的工作，开拓创新，精益求精。 参考文献：1李伟才.谈城市中小户型住宅设计与发展J.城乡规划，2014（18）：15-16.2刘丽，高芬.论城市住宅户型实用性J.房地产导刊，2014(9)：12-13.3李睿.郑州房地产市场发展态势、 问题与解决对策J.市场研究，2014（03）：11-12.4张永萍.中国房地产趋势J.科技致富向导，2013(15)：9-10.5方晨，朱永恒.对土地政策调控房地产市场的思考J.科技致富向导，2013（1）.毕业设计调研（开题）报告本设计要研究或解决的问题和拟采用的研究手段（途径）： 本次毕业设计调研就高新区地块作出分析，主要研究以下几项问题： 1、待规划地块的项目概况，具体包括此地块的位置、大小、形状、以及周边环境等； 2、影响待规划地块开发和收益的各种因素，具体包括政府政策，市场状况，人均收入，科教文卫等； 3、拟定设计方案，包括层高、产权性质、建筑风格、建筑类型以及项目规划用地布局等等； 研究手段： 1、案例研究法： 案例研究法是结合市场实际，以典型案例为素材，并通过具体分析、解剖，结合拟建项目的实际情况进行研究决策。 2、资料查找 （1）相似项目比较分析，有利于得出更准确