上海万科的商业之路.doc

上海万科的商业之路在上海，万科正悄然转变着自身的城市角色从城市主流住宅开发商，逐步发展为城市配套服务商。2012 年12 月12 日，上海万科联合九龙仓、绿地以54.31 亿元底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区地块，至此，上海万科的商办用地储备已经超过住宅用地。万科上海区总经理孙嘉坦言，这一方面说明上海万科的住宅土地储备还有待增加，另一方面，也说明万科正从过去的单一住宅开发为主，向商住并举的全品类开发格局转变。而上海万科公开的一个定位则是：在未来3-5 年，上海万科要成为大上海乃至长三角最优秀的全品类城市主流开发商。在此前万科高端社区商业品牌2049 的招商会上，孙嘉曾表示，上海万科发展到今天，在市区做纯住宅的机会已经很少了，很多项目的用地性质本身就是商住复合的，因而对于商业地产已经不是做不做的问题，而是怎么做的问题。时至今日，对于上海万科的商业地产开发思路，孙嘉也有了自己独特的思考，他觉得商办产品的开发必须借鉴万科传统的优势，“万科传统住宅开发的成功，背后是对客户的尊重，商办产品的开发也是一样的道理。”虽然在商业地产领域的探索刚刚起步，但上海万科已经着手建立自己的商用品牌体系，形成了由徐汇万科中心、虹桥万科中心构成的“万科中心系”，由2049五玠坊、2049虹桥国际、2049翡翠滨江构成的“2049系”，以七宝万科广场为代表的“万科广场系”，以及由七宝国际和虹桥国际组成的“国际系”。2049系从目前中国的商业地产市场来看，尤其是一线城市，区域中心型商业已接近饱和，以至于社区型商业将占据主导地位，并成为未来商业广场的发展重点。在业内人士看来，社区型商业具备持续性消费的先天优势，满足消费者在吃喝玩乐、购物休闲、餐饮亲情沟通等各方面的需求，居民在社区型商业消费频率会很高，形成一定的消费黏性。万科2049系代表2049五玠坊就是这样的社区型商业，但与一般社区商业不同的是，2049五玠坊的经营理念远远超过了目前市场上流行的“体验式消费”的概念。从某种意义上来说，该项目如同它的名称，已经提前进入“未来式”的商业形态中。无论在建筑设计、业态选择、氛围打造上2049五玠坊都独具品味。精品餐饮、生活娱乐、教育亲子、健身会所、休闲旅游等复合业态以及同时提供的诸多生活服务，皆为周边居民营造出一个高品质生活的万科精品生活版图，发掘出纯居住以外更富综合功能、更具生命活力的未来型商业街。万科广场系上海七宝镇，位于上海市西南部，是一座既有江南水乡自然风光，又有悠久人文内涵的历史古镇。20 年光阴转瞬流逝，七宝已由荒僻的老街古镇一跃成为沪西南极具活力的住区和商圈。万科是七宝发展的第一道推手，而七宝亦成就了万科的辉煌。在上海闵行区政府的规划，七宝将发展成为上海市西南区域一个重要的交通枢纽、城市副中心、商业副中心、娱乐服务副中心；逐步形成与徐家汇、古北三足鼎立的有数十个国家和地区人士聚居的国际化社区。作为已经批准的上海市20个现代服务业集聚区之一，七宝生态商务区正在紧锣密鼓的建设之中。其总用地面积达到约169 万平方米，其中的中心商务区占地面积将达约40万平方米，规划以高档写字楼为主，适当配套星级酒店、公寓式酒店及商业设施，着力吸引华东区、上海市大型企业和中小型服务企业总部的入住，成为生产性服务业集聚区。贴近七宝生态商务区的南部，毗邻七宝古镇，上海万科将建设一个融合零售、影院、餐饮、儿童、文化等多重业态，并提供视觉体验、休闲体验、社交体验、人文体验、互动体验的全维度家庭娱乐购物中心，该项目正是七宝万科广场。国际系国际系的代表项目七宝万科国际虽然项目地处城市边缘，但是凭借着紧邻9号线地铁站，靠近虹桥交通枢纽，万科希望七宝万科国际项目具备城市中心CBD 的办公品质。为此，万科赋予项目独特的设计理念：绿色办公、花园办公。所谓绿色办公、花园办公的理念是要让人们真正在绿色的环境中工作，不仅走到室外有绿色的景观环境，在建筑中也充分植入绿色，将外部的绿色环境与建筑内部的绿色有机结合。同时一定程度运用生态技术手段，巧妙利用城市基础设施，提倡公共交通出行，站在更高的高度实现在绿色环境中办公的理念。万科七宝国际总建面近26万平方米，项目共有4 种产品类型：标准办公、SOHO 办公、总部办公、大独栋办公。丰富的产品线可以适应不同的客户需求：标准办公为60-100平米的小单元类甲级办公，适应小企业的需求；SOHO 办公实为LOFT 类住宅，满足小面积、低总价的居住需求；总部办公分为双拼与三拼，提供给有一定规模与实力的中小型企业的别墅办公产品；大独栋办公是给较大规模的企业提供的4000-5000m2 的总部办公。万科中心系交通的便捷程度永远是衡量一个商业项目前景优劣的重要指标。徐汇万科中心位于南站商务区核心区域，毗邻南站，直接与沪闵高速相连，项目的体量达到65万平方米。每天成千上万的人经由上海南站往来于全国各地，南站成为了联系长江、珠江三角洲及中国南方其他城市包括港澳地区的重要交通枢纽，上海地铁1号线和3号线也在此换乘，未来还将提供与浦东、虹桥机场相连的磁悬浮线路延伸段换乘。在上海未来版图上，“南站商务区”将成为与徐家汇城市副中心功能互补的又一区域经济中心，成为“上海中心城市的南大门”。就徐汇万科中心而言，共包含三个开发地块，涵盖商务办公、商业零售、文化设施、开放空间等多种功能。在SOM 为徐汇万科中心设计的总体规划中，项目不仅将重塑上海南部商业与生活中心区，更将为成为上海继外滩步道的开阔宏伟、新天地步行街巷后的下一个充满活力的“城市公共目的地”，以及一个融合可持续性设计和21 世纪工作场所规划的最佳实践区。而万科中心系另一个代表虹桥万科中心，同样位于正在崛起的新兴商务区上海虹桥商务核心区域。虹桥万科中心被定位为花园中的超甲