光电科技产品研发生产集群工业园(修改稿2).doc

关于投资建设光电科技产业园项目的概念性设想一、 项目名称：光电科技产业园二、 投资规模：项目一期共占地面积约50万平方米。其中光电科技产品集群生产工业园（以下简称光电科技工业园）约33万平方米；光电科技产品商贸物流园（简称光电商贸物流园）约17万平方米。三、 工业园地产项目运作模式：工业地产开发建设开发商：山东xx置业有限公司四、项目建设背景: 随着社会的进步，节约能源、珍惜地球资源、创建节约型社会已成为国家和全民普遍关注的大话题，电能作为能源的重要组成部分，在工业和民用领域中的作用举足轻重。传统的照明除浪费电能外，均会产生温室气体排放，在当前全球能源短缺的忧虑再度升高的背景下，节约能源是我们未来面临的重要的问题。在照明领域，LED发光产品的应用正吸引着世人的目光，LED作为一种新型的绿色光源产品，被称为第四代照明光源或绿色光源，具有节能、环保、寿命长、体积小等特点，可以广泛应用于各种指示、显示、装饰、背光源、普通照明和城市夜景等领域。多年来，LED照明以其节能、环保的优势，必然是未来发展的趋势，市场需求将爆发式的扩大，仅xx本地市场潜力就不下数十亿元。二十一世纪将进入以LED为代表的新型照明光源时代。 纵观号称“北方商贸之都”的xx市百余处专业物流商贸批发市场，大多是经营服装、鞋帽、五金、建材等传统的附加值较低的产品，专注于科技、节能环保类新型高科技产品的商贸物流园至今没有。本项目投资建设光电科技生产集群工业园，吸引部分光电企业（含LED光电产品、太阳能综合利用等）来xx高新区建立研发、生产平台，以期建成鲁南最大的光电科技产品集群研发生产基地，同期建设光电科技商贸物流园，对于填补xx市无科技、节能环保类商贸物流园区的空白，加快地方经济建设，创造节能、环保型社会，构建和谐社会具有重大意义。五、项目建设总体规划及项目地产定位1、项目选址：（1）光电科技工业园选址本项目属于高科技、节能环保型产业聚集工业园，符合高新区致力于发展高新技术产业的宗旨和形象，且不会对生态环境产生不良影响，经考察，初步选址在xx高新区启阳路新型产业园内（xx镇南，启阳路西段），东、北与xx区商贸物流园区相连，西、南靠近生态旅游规划区。其交通顺畅，环境优雅，集科技创新、经济循环、资源节约、环境友好于一体，主客观条件俱佳。项目一期拟占地规模33万平方米（约合500亩）。（2）光电科技商贸物流园选址作为光电科技工业园地产开发组成部分的光电商贸物流园在xx市解放路以北、公铁立交桥以南G206国道上。选址理由：向东、向北与xx区商贸物流仓储园区连在一起，南靠解放路（S327省道），主出口设在G206上。一期占地约17万平方米（合255亩）。光电科技工业园和光电商贸物流园均在高新区内，两园相距约8公里。2、项目工业地产定位：（1）建造生态工业园区。在低碳经济日益成为发展主流的背景下，光电科技工业园将把生态环保、节能减排摆在重要位置，确立生态文明意识、空间布局优化、生态环境保护、城市基础设施体系、生态文明产业、生态文明园区管理、生态文明生活方式，目标是将工业园建设成一座崇尚绿色生活方式、实现产业与社会可持续发展的生态示范新型工业城。（2）LED产业产业链包括外延片的生产、芯片的制备和封装，以及LED产品应用。完整的太阳能光伏产业链包括多晶硅原材料制造、硅锭和硅片、太阳能电池、太阳能电池组建、太阳能光伏系统等5个环节。本园区一期重点注重基于与深圳相关LED研发机构合作的LED技术应用产品的制造，以及与其相关的机械、金属制品、塑料配件的制造，形成产业链。光电工业园建设着重考虑光电集群化生产及其产业链的形成。同时考虑将废物回收和综合再利用放入整个产业链中，构建生态产业链。（3）光电商贸物流园地产定位：该物流园区是集加工、包装、仓储、商品展示、原材料及产品供销物流配送、举办光电科技产品交易会、光电产品信息物流为一体的物流中心。 六、光电科技工业园和商贸物流园的设计与建造1、园区基础设施现代化。在政府的全力支持下，政府主导的一级“七通一平”和园区开发二级“七通一平”率先完成。其次，山东xx光电技术有限公司将率先入园，并建设光电科技应用产品研发楼、生产厂房、生活辅助设施等。2、确定园区选址及产业定位后，即进行园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划，按照产业链上各个环节企业的不同需求分别建造简易厂房、标准厂房或钢结构厂房及相关生产、生活设施等。3、园区按光电技术产业特点分块规划，通过招商洽谈，进行标准厂房房建设、订单式建设等方式，并办理工业地产产权手续。4、商贸物流园拟建仓储用房（单层钢结构库房）、产品组装（包装）、车间（单层厂房）、商贸、展销楼（二层、框架）、办公、物流信息中心综合楼、生产生活附属设施等建筑、构筑物。5、配合政府，做好大园区配套建设，从园区内的厂房、科研、办公、仓储等设施，到宿舍、食堂、公寓，以及大园区配套建设的文化教育、医疗卫生、餐饮住宿、休闲娱乐等，不仅仅提供的是硬件的厂房、楼房，更重要的是提供生活，一种全新的适合企业发展的生产、生活方式。七、光电科技工业园招商 1、本项目的招商以本工业地产项目开发商山东xx置业有限公司为主体，在高新区政府的全力支持下进行，研究建立和拓宽招商渠道，按照光电科技的行业特点，进行专业化的宣传推介包装，展示园区能够充分适应光电科技行业研发及生产需求的生产、生活等硬件设施。搭建三个平台，政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛，形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，有针对性和有效性。2、光电科技工业园的招商是面对国内光电科技行业，主要以LED专业照明产业及太阳能光伏产业（一期以LED产业为主），根据行业特点，考虑产业链级配，以或中小型企业为主，着重考虑光电集群化生产及其相关机械、金属、塑料配件生产的产业链的形成，同时考虑将废物回收和综合再利用放入整个产业链中，构建生态产业链。3、通过考察、洽谈，有选择的确定引进企业，并按相应产业要求订单式建设生产设施及附属设施。根据高新区的政策，本项目将享有多项政府优惠或扶持政策：（1）在基础设施建设方面，政府将出资实现工业园区内、外七通一平（主干线）；（2）在项目购地、建设手续办理方面，政府给予大幅度的费用减免优惠；（3）高新区政府将给予专项资金扶持，减轻投资压力；这三项优惠扶持政策将大大降低工业地产的建设成本，降低地产销售价格，直接受益者是入园企业。另外，高新区政府或xx市政府将向省或国家申请节能减排奖励，直接奖励给入园企业。同时，给予客户全面细致周到的服务，及时办理相关土地、房产的确权手续，让入园企业在最短的时间内投入正常运营。4、在招商过程中，高新区政府将向xx市提出支持光电科技工业园区运营的具体措施：在xx市范围内，对市政照明设施，公共采光照明设施进行大规模节能改造，并全部使用本工业园的光电节能产品；设置专项推广补贴资金，面对本市的工矿企业大力推广光电节能产品的应用。5、山东xxx光电科技有限公司将作为第一个入园的企业，联合入园企业开发当地光电产品市场。光电商贸物流园，将是光电科技工业园的“前店”，主要起到光电科技产品生产用原材料供应，产品配送，光电科技产品展销等作用。6、本项目地产拟采用的营销方式：光电科技工业园采用标准厂房销售、标准厂房出租、订单式建设销售、客户自建项目等灵活多样的方式。光电产品商贸物流园采用仓储地产出售或出租，产品展销摊位地产出售或出租、产品组装或包装车间出售或出租、物流配货摊位出售或出租等灵活多样的方式。也可接受客商订单式建设方式。光电产品商贸物流园营销的目标是，聚集全国各地高水平的光电产品生产商、经销商、专业物流服务商在此从事商务活动。八、光电科技工业园和商贸物流园的园区服务 1、本项目的成功运作必将推动产业的升级，促进区域产业的集群化，增加地方财政收入，大幅度解决区域就业压力。首先，入园企业应享受高新区政府的优惠服务，使其顺利进入正常生产经营的状态。同时工业园区管理者要为入园企业提供便利的、有价值的增值服务，使园区形成企业的社区，要给企业打造一个家。2、光电科技商贸物流园，为入园企业做好原材料、产品供销物流配送、定期组织举办光电科技产品交易会、在商贸物流园内光电科技产品的展销等服务。联合开发占有当地光电产品市场。九、本项目投资估算及资金筹措方案 1、投资估算光电科技工业园一期工程从选址起三年内预计总投资3亿元人民币，二年内总投资1亿元；其中土地投资4000万元，前期基础设施投资1000万元，初期房屋建筑工程投资5000万元。光电产品商贸物流园一期工程预计两年内总投资约5000万元。其中土地投资约1600万元，园内基础设施约400万元，房屋建筑工程工程投资约3000万元。2、资金筹措项目前期资金由自筹资金、银行贷款、政府专项扶持资金、招商引资组成，中后期资金用地产销售回笼资金和金融机构融资为主。十、经济效益测算 项目一期建成后，预计园区正常年份可实现年销售收入 万元，实现利润 万元。十一、社会效益光电科技新型节能工业是国家的重要产业，是国家建设节约型社会，构建和谐社会，保持经济可持续发展的需要。是一个全球关注的朝阳产业，它将引领光电科技产业的革命。本项目的建设，既可以增加地方税收，也可解决当地大中专毕业生和经培训的居民就业问题。预计新安置就业岗位 人左右。能够保持和维护社会稳定，也可增加就业人员的收入，因此项目具有较好的社会效益。工业和商贸业的发