00k青岛商品房二期设计说明.doc

青岛市“理想之城”商品房二期项目详细规划设计说明一、 项目概况1. 区位背景“十一五”期间，青岛房地产开发重点区域北移至市区北部，处于青岛、红岛、黄岛三岛交通咽喉部位的李沧区，将用5至8年时间，打造34平方公里的“青岛最适宜居住和发展的中央商住区”，力争成为现代化青岛的核心区域。其中将率先启动的青岛休闲商住区位于李沧区东部，青银高速公路以东，九水东路以北。绿城集团将对其进行整体开发，力求打造成为一座以居住为主要功能，集商业、行政、文化、办公、休闲、旅游为一体的人居“理想之城”。本项目是整个休闲商住区地块之一，基地位于其西南部，北与一期安置区块相接，东北侧紧邻社区中心，南至李村河，东至社区中心景观大道，西至宜川路，由数条城市道路分为9个街坊。规划总用地面积32.02公顷，净用地面积约25.73公顷，将开发建设以多层、小高层和高层相结合的高档城市景观公寓。2. 基地现状基地地形呈平缓的坡地，东北高，西南低，高程在21.4533.90米之间，最大高差约12.5米，整体坡度仅约1.31，非常适宜开发建设。基地南侧的李村河及其两侧的滨河绿化和西侧的体育休闲公园为基地提供了优美的外部景观条件。二、 规划设计依据1国家、建设部颁布的相关法律法规2城市居住区公共服务设施设置标准(DGJ08-55-2002)3城市居住区规划设计规范（GB50180-93）4.青岛市城市分区规划（李沧分区）（19982010）5青岛市李沧区东部地区总体规划（20002010）6青岛市城市规划管理技术规定7.青岛市李沧区青银路东综合片区控制性详细规划调整三、 项目开发定位与规划设计原则1. 项目开发定位本项目作为整个休闲商住重要组成部分，开发定位为高品质的景观休闲公寓社区，以进一步提升整个休闲商住区社区形象。2. 规划设计原则为使本项目成为青岛市一道靓丽的建筑风景线，同时又能比较顺利地开展市场销售，为项目创造良好的经济效益，在规划设计中必须遵循以下原则：1. 充分尊重原有的自然环境，强调人与环境的有机结合，把住宅融于自然环境之中，使之和谐共生，体现环境对于居住生活的意义。2强调从“街道街景”的城市街道设计，强化其城市景观意象，营造富有特色的街区式住宅区。3. 尽可能地拓展住区内部的景观环境空间，使之与周边环境有机融合，相得益彰。4. 平面规划注重形成建筑布局的差异性，通过密度和形态变化创造丰富的社区空间。5竖向空间形态设计力求紧密结合地形，创造出随地形起伏变化的建筑群体效果。6. 建筑单体设计力求形成丰富的住宅类型，和富有特点的外观造型，创造优美的建筑景观，并给客户提供丰富的选择。7. 设置完备、合理、实用的公建设施，提供完善、便利的社区生活服务。四、 规划设计理念社区品质的差异，除了建筑、景观等物质环境的差异外，更重要的是社区氛围的差异、社区公共生活品质的差异。高品质住区所具有的活力，以及温馨宁静幽雅的生活氛围是当前社区营建所普遍缺乏的。而这，正体现着社区品质营建的内涵，这也正是此次规划设计过程中始终追求的。居住的本质是满足人性的需求，其深刻意义在于：它能够展示和影响人的生存状态，并给人以生存的意义和价值。因此，一个成功的社区规划，必须要体现独特的人文精神和人性关怀，把握生活方式的变化方向，满足人性的多层次需求，体现对人的尊重，即对于居住者内心归属感、自由感、身份感以及个人价值实现的尊重，创造出适合人类生存并促进人性发展的人居环境，为人性的向善和美好提供居住层面的支持。其终极目标，在于追求人与自然，人与人、人与自己精神世界交流的最理想、最和谐状态，即追求住户与被改造过的自然的和谐；寻求社区中人与人之间交往的和谐；使人们自我的心灵达到一种安宁平和的境界。基于这样的理解，我们确立了以下四点规划设计理念：（一）、以“人”为本“以人为本”是社区开发的招牌式口号，但关键是如何把对人的考虑和关怀转化为具体的规划与建筑设计方案。这就需要关注生活的需求和细节，从使用（功能配置）与空间（视觉感受和体验）两个层面提升社区的整体品质。（二）、以“环境”为本“环境”是影响一个社区品质的决定性因素，同时也是一个楼盘开发成功与否的关键所在。因此，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。（三）、整体性与丰富性对于一个楼盘而言，整体而大气的形象至关重要，它关乎一个品牌形象的建立；而从销售与居住的角度而言，则需要房型的多样化与丰富细腻的建筑与环境细节，从而提高居住的适应性、舒适性，满足个性化的需求。（四）、均好性通过规划设计，尽可能使社区的每一个住户都能拥有良好的景观，都能较为便利地享受社区的公共设施，从而消除房产开发中的死角，提高社区的整体品质。五、 规划设计方法-整体设计在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。在本项目的规划设计中，基地拥有优美的自然景观条件，而要强化居住与景观的联系，创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一个整体大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。六、 规划设计特色街区住宅：营造尺度宜人的街区式住宅群，强调社区与城市的融合，创造富有活力的城市街道生活和景观。 生态景观：充分利用周边的自然景观，并在社区内部营造贴近自然、回归自然的绿化景观，使之内外交融，营造出高度生态化的社区环境。围合设计：形成多重围合、层层递进的建筑院落，营造整体有序、安定祥和、亲切友善的社区氛围和邻里关系。社区街道：以半环形的社区商业街道为骨架，结合多种不同特征的景观性街道，形成富有特色的社区街道网络。人车分流：通过人和车在不同层面上的分流，在各街坊内部营造纯步行的环境，创造一种安全、自然、宁静、舒适的交通方式和社区氛围。推土造坡：结合架空车库的设计局部堆土营造高低起伏的地形变化，使社区环境立体化，创造出丰富的竖向景观层次。特色建筑：本项目集中了高贵、庄重的法式多层住宅；精致、典雅的新古典主义建筑以及简洁、明快的现代主义建筑，以丰富的天际线和细腻的细节凸现楼盘的高档精致，体现高品质社区的优雅氛围。七、 规划结构1住宅布局规划根据城市道路将九个街坊划分为三大片，分别为法式多层公寓片区、新古典主义高层片区和小高层、高层结合的现代风格公寓片区。三大片区围绕半环形社区商业生活街道、社区公园和街头绿化广场组织，形成有机、整体的社区结构。法式多层公寓片区由四个街坊组成，围绕街头绿化广场布置。以商业街为界限，形成布局工整对称，强调轴线序列和空间进深为特色的组团。新古典主义高层片区由南北向街道西侧的三个街坊构成，以1826层的板式、点式高层为主，形成既整体又富有变化的天际形态和具有韵律感的商业生活街道界面。现代风格的高层片区由基地南侧的两个街坊组成。利用1226层的高层建筑形成高低错落的天际形态，营造出“理想之城”南入口富有标志性的入口景观建筑群，并在此区域的西侧安排了3.9万平方米的限价房。2公共设施社区公共设施主要包括商业服务设施、会所、幼儿园等，结合街头绿化广场、社区公园、社区商业生活街道布置，为居民提供一系列公共活动和交往的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围。这一公共性的空间脉络沿贯穿社区的半环形城市道路展开，将城市与社区内部联系起来，在加强城市公共环境可达性的同时也强调了社区对城市的开放性和景观贡献。商业服务设施沿城市道路两侧布置，形成一条集商业、服务、餐饮、娱乐、购物、休闲为一体的特色社区街道，体现温馨富有活力的社区生活氛围，方便人们的日常生活。 会所在西北地块的东南侧设置一处会所，面对城市开放，为居民日常休闲、健身、餐饮、会友等提供便捷的服务，近期还可作为楼盘的销售展示中心。幼儿园幼儿园拟定为9班，位于基地中部，具有比较适宜的服务半径。3景观环境营造在整体的景观环境营造上，规划将多种尺度和类型的景观相结合，形成从以商业生活街道和公共空间组成的公共景观各街坊中心环境宅间庭院环境的层层递进景观层次，着力表现公共尺度的景观环境、步移景迁的绿化步道与庭院深深的宅间环境所形成的空间序列感和意境。八、 道路交通系统规划的道路交通组织以人车分流，营造安全、宁静的社区氛围，同时方便居民停车和出行为基本原则。 1城市道路结合社区的整体布局，尤其是公共设施的布局，规划将不同尺度、不同类型的城市道路在功能和景观上做了适当的强化，形成具有不同景观特征和功能的社区街道。其中将连接商品房一期商业步行街的东西向城市道路、穿越基地的南北向城市道路和社区公园南侧的城市道路组织成半环形的社区生活街道，强化社区商业街的服务性和景观性，使之成为社区的核心生活公共空间脉络。2交通组织在各街坊的内部交通组织模式上，强调完全“人车分流”，在地下形成可环通的机动车道路，组织车行交通，使机动车一进入小区即可就近入库，而地面上则基本形成纯步行环境，仅在高层区中结合步行道设置部分消防通道。原则上每个街坊安排一个人行入口，并主要设置于与社区生活街道相交的道路上，在保证居民方便使用配套服务设施的同时，使社区出入口拥有一个安静的氛围。地下车行入口数量按照相关规范要求设置，并尽量将其设于对城市道路交通影响较小的次要街道上。这种组织方式的优点在于可以最大限度的避免车辆对社区环境的干扰，保证组团环境的完整，易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。 3停车系统社区公共区域的停车主要由公建入口附近地面停车和小区级城市道路两侧的停车带解决。在各住宅街坊内部设置地下停车库，以满足业主的需求，停车位配比约为100%。地下停车库直接与各住宅单元电梯相连，方便人们停车回家。4步行交通步行系统由社区商业生活街道、社区公共绿化景观道、组团步行道、宅间步行道等形成层层展开递进的网络。各街坊内围绕绿化环境设置一系列连续变化、层次丰富的步行道，结合一系列景观广场、绿地、活动场地，成为环绕景观、建筑的纽带和休闲交往的场所。九、 绿化系统1绿化空间体系社区绿化空间体系由社区公共开放空间绿化和街坊绿化两个层次构成。1） 社区公共开放空间绿化街道广场绿化：以种植阵列式的高大乔木为主，结合花灌木的布置，形成整体规整有序，局部丰富精致的绿化景观带，并与社区商业服务设施相结合，使之能成为宜人的社区公共生活场所。社区公园绿化：以种植自由的高大乔木为主，适当引进其他种类植物类型，并结合儿童活动场地修建植物认知园，形成色彩多姿，层次丰富，有一定硬质场地比例的社区休闲公园。 2）街坊内部绿化邻里中心绿化：充分考虑视觉景观和各类功能的需求布置相应的硬质和软质景观，使之不仅体现小区的整体品质和风貌，并为丰富的社区生活提供物质载体。在景观设计上，强调轴线感、序列感、对称性和礼仪性，并注重丰富的景观细节，使之与建筑相得益彰。庭院绿化：每个庭院的绿化空间与组团中心绿地相互渗透，成为其空间上的拓展，营造各具特色的绿化景观。在其间辅以老人与儿童休闲、游戏空间，强调邻里文化与日常生活。2绿化种植配置在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在植物的选择和种植设计上，力求体现地方特色，在总体上应做到以下三点：加强植物尤其是乔木的多样性，且应增加常绿树种的比重； 高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以自然状态的植物与人工雕琢修剪的植物相结合，使之相映成趣、相得益彰。十、 建筑单体设计1建筑类型住宅类型以多层、小高层、高层住宅相结合，其中多层以4层为主，局部5层或3层，布置在东北侧四个街坊。其余5个街坊布置1226层的小高层、高层住宅。2建筑朝向和间距住宅朝向基本户户朝南并户户朝景。并注重对端套东西向住宅外墙窗户的处理，至少保证其主卧室的南向采光，并充分挖掘东西两侧的朝阳面和景观面。多层住宅建筑的间距系数为1：1.6。小高层、高层住宅间距按大寒日满窗累计日照大于2小时的要求来控制。3建筑风格和材料建筑风格以法式风格、新古典主义风格和现代风格为主，三者分街坊布局，有机结合形成丰富多样的城市面貌，整体观感力求典雅庄重、舒适和谐。针对北方干燥风大的特点，在立面主体色彩上采用暖色、黄色系列（偏土色），体现质感，立面设计以石材干挂为主，力求稳重大方，细节丰富，体现高雅的建筑品质和浓郁的生活气息。十一、 竖向工程规划1规划目标充分利用自然地形及合理改造自然地形，综合考虑建筑防洪要求、道路路基稳定及纵坡要求、污水、雨水排放要求等的基础上，对启动区用地的一些主要控制点标高进行规划，使各项标高相互协调，最终达到工程合理、造价经济、景观优美的目标。2规划原则1以人为本，保证人民生命财产的安全，保证雨水顺利排放。.满足道路路基稳定要求、排水要求和防洪排涝要求的原则。.合理布局，最大限度合理确定控制标高，降低工程投资。.符合有关规范和标准的要求。.保护和改善区域环境景观的原则。.保留和完善现状防汛大堤和主要河道，保持和维护生态系统的完整性的原则。3主要技术标准1.防洪（潮）标准：近期：50年一遇；远期：100年一遇。排涝标准：20年一遇，24小时降雨不受淹。2.沿河道路路基边缘最低标高不低于20年一遇排涝水位。4规划方案1）现状地形、地貌本规划范围位于青岛市休闲商住区的西南部。地形东北高西南低，基地南侧李村河为区内雨水的受纳水体，是防洪排水的骨干河道。2）竖向规划总体布局地面高程应达到20年一遇排涝要求，根据排水规划，青岛市休闲商住区采用雨污分流制，雨水量计算采用青岛市暴雨强度公式，设计重现期为1年，雨水为自流排放，不设雨水泵站，根据雨水管道规划，计算达到20年一遇排涝要求的道路最低标高，推算得出本区块控制地面高程。3）道路竖向规划道路标高的控制因素主要有：沿线地形地物、用地控制高程、洪水水位或地下水位、排水纵坡、敷设地下管线、构造物和附属设施净空、道路纵坡要求。道路竖向规划时需结合各种控制因素综合考虑。道路最低控制标高综合防洪要求、路面排水、管线埋设等因素，计算得出主要道路最低控制标高，详见图纸。4）各小区地坪标高规划本区域地势大部分较为平坦，局部路段坡度较大，根据区域用地的性质、功能，结合自然地形，自然坡度小于5%时规划地面形式宜规划为平坡式，局部可采用台地布置。各地块的规划高程比周边道路的最低路段高程高出0.5m以上，以满足排水及管线敷设要求，。住宅建筑宅间设置地下停车库，车库底面标高和场地基本设计标高（含堆坡覆土的高度）之间基本高差设计为5.0米。建筑室内地坪标高一般比入口处室外地坪标高高0.4米以上。十二、 工程管线综合规划1. 设计依据国家及省、市颁布的设计规范城市给水工程规划规范城市电力规划规范城市工程管线综合规划规范居住小区给水排水设计规范城镇燃气设计规范 青岛市休闲商住区控制性详细规划2. 给水与中水工程规划2.1 给水用水量按照城市单位人口综合用水量指标来计算：人均综合用水量标准取0.8万m/(万人d)，总人口为14788人，故本区日用水量为11830.4立方米/日。考虑10的未预见用水量，时变化系数取1.3，最大日用水量为13013.4立方米,最大时用水量为704.9立方米/小时。如中水工程同时建设，则应在给水量中减去该部分水量。22中水工程用水量本区中水用水主要按冲厕与道路、绿化浇洒、消防来计算，其中道路、绿化浇洒、冲厕部分按用水量的百分之三十计算为3290.16吨/天。本区消防用水按同时发生一处火灾计算，每处消防用水量35L/s计。在中水工程上马前，给水管网管径仍按给水用水量进行确定。2.3 给水管网规划本次规划从新区不同方向引入管径为DN200的给水管入南、北两区。新区的给水管在区内连结成环状，构成环状供水，以确保小区供水的可靠性和安全性。经计算小区给水管管径为DN150,DN200，沿给水管每隔120米设一处室外消防栓。给水管道覆土深度约为0.7米。3 燃气工程管线规划3.1 气源 本区使用中压煤气（热值为6500Kal/NM3）。3.2 用气量计算每户耗热定额按0.58NM3/日计算，居民燃气量约为2680.33NM3/日（天然气）。3.3 燃气管网本区的外围路上均规划有管径为DN250的燃气中压管,本区将直接从中压管道上向小区内引入中压燃气，在地块内部设置一处中低压调压站，供应用户用气。区内部分DN150中压燃气管与DN100低压燃气管同工敷设。低压管沿路网呈枝状布置，管道覆土厚度约为0.7米。燃气管道管径DN150,DN100。4污水工程规划4.1 污水量预测 污水量按日用水量的90%计算，Q污=10647.4吨/日。4.2 污水管网系统规划本区采用雨、污水分流系统,区内的污水经污水支管收集后，分片分别排入小区各外围道路的规划污水管内本小区的污水是根据面积比流量算出污水流量后，平均分配到相邻的污水管，再由分配的流量，按流速及充满度的要求，计算管径并进行校核，污水管道管径D250-600，坡降控制不小于3，起点井埋深控制不小于1.8M。另外，区内的化粪池按污泥量0.4L/人.d，污水停留时间24小时，清挖周期90日，粪便污水单独排入化粪池考虑，化粪池原则上布置在室外。5雨水工程规划5.1 雨水量预测 区内的雨水量按青岛市暴雨强度公式计算： Q=469*(1+0.7*lgP)/t0.5 q：暴雨强度l/sha P：设计重现期，取一年 t：t=t1+mt2，t1取15分钟,m取2,t2为管渠内雨水流行时间 雨水量为：Q*q*F Q：流量l/s ：径流系数，绿地取0.4，其他用地取0.6 F：汇水面积ha5.2 雨水管道系统规划本区的雨水经雨水支管收集后，分别就近排入小区外围道路上的规划雨水管内。本区雨水管道尽量利用自然地形坡度，尽可能扩大重力流排放雨水的范围。经计算,本区雨水管径为D400-800，坡降控制不少于3，起点井埋深控制不小于1.5米。6 供电工程规划6.1 电源 本区用电由本区外围各道路的10KV电缆作为电源。6.2 负荷预测住宅按75W/M2（建筑面积），公建、商业等按100W/ M2（建筑面积）计算。住宅用电负荷：45.715万M20.075KW/M2=34286KW公建用电负荷：2.69万M20.1KW/M2=2690KW总用电负荷: 36749KW生活住宅区用电峰谷值变化较大，用电负荷使用同时率也随之变化，通常在40%-80%范围。为保证供电安全可靠，选取60%使用同时率计算。预测用电负荷为：22049.4KW，按功率因素0.85和负荷率0.85计算，所需装配变压器容量为：30518.2KVA，而实际装配变压器容量为：3.15万KVA。6.3 开闭所及变电房规划本区共设2处开闭所。变电房设置在建筑物首层,或底层地下室。每处开关房需25-40平方米建筑面积，每处变电房需60平方米建筑面积。10KV电力电缆管道规格L2，L4,L6,L8,L12,L18。7电信工程规划7.1电信容量预测1.住宅电信容量预测按每户2门电话计算：46212=9242（门）2.商业公建电信容量预测按每50平方米建筑面积1部电话计算：26900/50=538（门）3.电信总容量计算 电信总容量=9242+538=9780门,按1：1.5配线，共需：14670对线。7.2 电信局规划 在本区外围已有电信模块局，该电信模块局建成时已考虑对本区的服务，故本区不设电信模块局，区内的电信服务全部由该电信模块局提供.另在区内设电信设备间，电信设备间每处需6-10平方米建筑面积，一般设于建筑物首层梯间或地下室。7.3电信电缆规划 本区从各侧规划路引D16的电信光纤电缆入区内电信模块局，供应全区用电信服务。电信电缆管道在规划路上成支状布置。电信电缆管道规格一般为D4，D6和D8。电信电缆布置在马路西、北侧的人行道上。8供热工程规划三处供热面积35万m2的换热站，本区规划以D300-D150管道接入换热站后以两套两根D200供热管道对各用户进行供热。9环卫工程9.1在规划区西南侧规划了一处垃圾中转站，本区内部垃圾收集方式采用袋装、垃圾屋收集，沿路垃圾箱按商业大街30米，交通干道60米，一般道路90米间隔设置。9.2根据青岛市李沧区东部新区总体规划，在规划期内，按每人每日生成垃圾1.0公斤，规划末期城区每日产生垃圾约13.709吨，规划统一送到区外李沧新区垃圾填埋场处进行填埋处理。9.3公共厕所沿主要道路300500米设置一座，居住区300500米设置一座，城区产生的粪便排入下水道系统和污水一并处理。9. 管线综合 管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线抢位、冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线间与管线与建筑物设施的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。各种管线由西向东（由北向南）的布置次序是：电讯管道、给水管道、燃气管道、雨水管道、污水管道、电力管道。 管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数小、方便的让检修次数多、不方便的。给水、煤气管均为压力管且管径较小（不大于300mm），安排在雨、污水管道的上方埋设，其覆土深度保证0.7M即可，管底埋深不超过1.1m。在与给水、煤气管道交叉处，雨、污水重力流管道的最小覆土厚度大于1.2m，避免了两种不同性质管道的冲突。另一方面对雨、污水管道交叉点的管底标高进行了计算和控制（见规划图），从而避免了管线相交时发生矛盾。考虑到小区地下室的面积较大，为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，除电力电信管道可在地下室顶架空敷设外，其余管道尽可能沿周边道路红线退缩范围内敷设。十三、 规划经济技术指标1. 规划用地平衡表项目 数值（ha)百分比人均指标(m2)规划总用地面积32.02100%23.35净用地面积25.7380.37%18.77住宅用地18.6658.29%13.61公建用地3.8912.16%2.84公共绿地3.6611.43%2.67道路用地5.8018.134.232. 建筑经济技术指标表项目数量单位规划总用地面积32.02公顷规划净用地面积25.73公顷总建筑面积483700平方米其中住宅456800平方米其中商品房417800平方米其中高层332540平方米多层85260平方米限价房39000平方米公共设施面积26900平方米其中商业18900平方米幼儿园4000平方米会所4000平方米净容积率1.88建筑密度25.1%绿地率37.2%总户数4621户其中商品房3991户其中高层3187户多层804户限价房630户人数14788人停车位4077辆其中商品房4007辆限价房70辆注：按控规指标可建483750平方米，总体容积率为1.88。3. 分地块经济技术指标高层地块A项目数值单位用地面积2.82公顷控规容积率2.00控规建筑面