住宅策划定位报告.doc

住宅策划定位报告1 市场分析2 项目住宅售价定位1.1 惠州房地产市场整体情况2014年房地产市场发展动态：房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳，新增供给明显下降，市场整体明显“供”小于“求”的局面，各区住宅价格均有一定上涨，总体价格继续保持平稳，住宅销售价格分别基本保持稳定。 市场运行状况分析：据省统计局核定，2014年惠州市实现地区生产总值3000.73亿元，同比增长10.0%。近几年来，惠州保持较高速度的增长，有坚实的基础作保障，新常态是惠州尽快进入珠三角第二梯队的机遇。 未来房地产市场发展趋势预测：a. 央行1月30日发布公告，于2014年12月中旬开始，共密集开展8期短期流动性调节工具（称SLO），释放8550亿流动性，创下SLO单月投放资金量的新高。b.央行降准释放流动性 货币政策宽松 c.惠州政府工作报告首提“扩大合理住房消费”惠州市十一届人大五次会议在江北会议中心开幕，回顾过去的2014年，麦教猛在政府工作报告中，首次将楼市健康发展、力争新增贷款460亿元等写入政府工作报告。d. 惠州或进一步放宽入户条件 今后按照人头来测算成本 惠州市成功入选国家新型城镇化综合试点市。“突出城乡统筹，着力提升新型城镇化质量”是惠州市政府工作报告提到的今年将突出抓好的八项重点工作之一。 惠州市发展和改革局副局长罗志荣表示，“根据国家的户籍制度改革政策，惠州未来的改革方向，是进一步放宽入户条件。”推进农业转移人口市民化，是 新型城镇化的核心任务。目前省里的转移支付，取决于区域经济发展水平以及户籍人口数量，欠发达地区如龙门县所获得的补贴力度较大。今后较为科学的做法是按照人头来测算成本，核销补贴。结论：惠州房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。1.2 中心区住宅市场整体情况项目规模：小高层、高层项目占绝对比例，占90%;价格：平均均价维持在 16300 元/m左右;（华贸中心YOHO云尚15000元/m，华贸大厦21000元/m，佳兆业13000元/m） 户型：主要集中在47-86、86-110、110-130m和130m以上等几个区段五个类型消费群体：外地来惠经商，办企业群体；金字塔尖的成功人士；部分炒楼和投资的消费群体；境外部分消费群体；本地一部分先富起来的人；1.3 项目所处江北周边住宅市场情况片区特征：人口行政办公密集较大，人口构成素质较高，服务设施完备区域周边的政府行政中心、商业办公、餐饮服饰、娱乐环境较完善，交通枢纽日渐呈现；商业综合体小户型公寓聚集；客户特征：行政办公白领以上阶层密集，企业商务人群较多，日趋高端办公场所需求高；价格特征：一手普通住宅（毛坯）均价8200元/m，商业住宅（精装）均价16300元/m左右；竞争特征：商业住宅竞争激烈，营销手段创新新颖，客群需求更理性；总结：从惠州江北区域特征反映出，星月天地住宅对小户型公寓物业的市场支持度高，本项目如果针对办公、居住、投资型商务客户，开发适销对路，将具有较大的市场前景。1.4 目前项目周边住宅市场情况周边住宅市场情况的对比及未完成销售原因：2015年2月9日-2月15日 （数据来源监测）结论：以住宅部分作为“低价入市”的首批产品，聚集市场人气、引起社会关注，