SWOT四步分析法.doc

SWOT分析SWOT分析法又称为态势分析法，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。从整体上看，SWOT可以分为两部分：第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。SW：主要是产品的内部因素，包括项目区位、开发商的品牌、项目地块、产品本身、产品后续服务、营销策略等情况。OT：主要是产品的外部因素，包括国家政策、区域经济、资源、规划、配套、交通、竞争企业/产品、市场需求、客户偏好等情况。S、W1.项目区位（1）优势处于*市*区，属于*区，周围分别为*区，距离*区仅*分钟，地理位置优越，区位优势明显。例：地处浦东小陆家嘴金融中心区的门户地段，距离小陆家嘴顶级核心CBD仅约700米；本案地处唯亭镇未来园区新城镇中心，地段规划为阳澄湖旅游度假区，发展前景好；地块位于大亚湾中心区西侧，地段优势明显，生活、交通方便。（2）劣势区域总体档次不高、限制项目自身档次；周边多为老城区、项目自身价值提高困难；靠近铁路、立交桥等降低项目潜在价值。例：本案处于商务区边缘，商务氛围相对较淡，周边可比性办公楼项目不足，商务楼聚集效应不足；地块周边的城中村，对项目品质提升有一定的负面影响。2. 企业品牌（1）优势开发商品牌效应，利于提高项目影响力、增强人们对项目的认知度。例：开发商保利上海集团有限公司隶属的中国保利集团是国资委监管的178家中央企业之一，总资产超过百亿，房地产作为公司二大主营业务之一，多年来，集团公司所属企业开发的项目遍布北京、上海、广州等多个城市，具有丰富的开发经验和良好的品牌效应；恒大的品牌可以得到本地市场的认可；恒大公司知名度、美誉度较高，具有较强的品牌影响力。（2）劣势公司较小，群众无认知度。3.项目地块（1）优势地块本身：形状规整、便于规划；面积较大利于形成规模/面积大小适中，适合多种规划方案；地块现状地面平整、降低建设难度；地块红线内/外达到七通一平，便于项目开展。例：地块规模大，占地25万方，便于产品塑造；平面布局方正，利于区隔；项目体量较大，能够形成规模效应；地块规模大，便于产品塑造；该项目为本地区最大规模项目，适合进行大手笔整体运做,减少成本；地块形状规整，便于规划施工；地势相对平坦，宜于建设.（2）劣势项目规划限制：政策房用地、容积率、绿化率、楼高、户型、建筑形态等；土地方面：（1）若为空地：现状地块形状不规则、面积过小、地面不平整、红线外/内未达到七通一平；（2）若不是空地：牵扯到拆迁、土地出让/转让金补交等，增加项目资金投入。例：拆迁改造难度较大，牵扯到现存工厂厂房、地下管道等相关设施的改造，预计拆迁资金需求较大；地块获得需经过土地招拍挂相关程序，加重了项目的前期不可预见资金投入负担；地块土地需重新平整，成本较高；地块被规划道路分割成四部分，整体性不强；地块地形地貌较为复杂；在本案10万平方米公建规划中，存在的大型娱乐活动中心会对讲求安逸、自然生态的客户群体产生负面影响风险；4.产品本身面积、户型、价位、小区配套、小区环境（1）优势面积适中；户型通透、布局合理、充分利用空间；价位较同类产品偏低、性价比较高；小区绿化率高、楼间距较大、各种生活配套完善。（2）劣势户型较大、容积率高、建筑密度大、定价较高、缺少配套、绿化较差等。5.产品后续服务物业（1）优势较好的物业公司，仲量联行、戴德梁行等。提供24小时小区保安、物业维修等。（2）劣势物业管理混乱6.营销策略（1）优势强大的广告攻势、广告具有新意、购房优惠、组织看房团、具有*营销亮点等（2）劣势营销手段单一、策划无创新O、T1. 国家政策（1）机遇鼓励某种类型的建设；开始限制某种类型的建设，类似本项目的案例已越来越少；金融政策的变化，带来较大投资市场。例：金融政策的调整，对于该类短期改造型项目带来较大的投资市场；国家将逐步停止审批别墅用地的供应，现有别墅项目的稀缺性更为突出；项目地块处于城市发展主方向，政府必会大力支持,为项目提供便利条件。（2）挑战房地产、金融、宏观调控政策对项目影响较大，项目发展趋势难以判断。例：区域市场不规范，存在不可预计的“政策”风险；国家从05年开始调控，对别墅等高端产品的调控力度较大，近两年的政策具有较大的不确定性；今后的房产及金融政策趋向不明朗，可能会影响办公楼市场的购买（投资）需求；政府的房地产政策正处于调整时期，不确定性有所增强，并且政策压力逐渐显现。2.区域经济经济发达程度、未来发展趋势挑战例：高端物业持有成本不可预测性是本项目唯一的威胁；宏观经济正处于调控紧缩，可能影响办公楼市场需求。区域三级市场不活跃，投资客短期收益不高。3.资源（1）机遇自然资源丰富、环山、临海、植被丰富、空气清新、自然景观怡人。例：地块紧临大海，位置佳、视野好，可领略无敌海景；地块临水（牛桥水库）、观山（大亚湾森林公园）、眺海（澳头港），自然条件优越；本案南接青剑湖，北部靠近阳澄湖，自然环境优美，资源优势得天独厚;本案北部紧贴黄浦江未来的滨江绿化带，黄浦江旖旎景观一揽入怀；西临繁华小陆家嘴CBD、城市景观丰富；该地块处于天津的山地生态旅游区域，自然条件优越；滨临浐河，生态水景地利资源优越。（2）挑战整个区域绿化率不高、地块周边通透性不高、视野不开阔例：项目景观资源有限，视觉通透性差；青剑湖面积较小，知名度不高，目前开发建设也不到位；本案距离湖面也有一段距离。4.规划（1）机遇该区将规划为*区，现有多个旧村改造、工厂拆迁等项目正在实施，周边规划公路、规划商业/生活区建设、规划大型项目建设等，为本案未来发展提供商机。例：后海一带工业区的搬迁与改造，将为四方西部板块打造出一条崭新的商务地带，形成前海、后海相呼应的特色旅游海岸，为本案未来的发展增加砝码；“深惠同城”概念逐渐深入人心，沿海高速即将开通；区域规划已经完成，目前开始逐步实施，为区域房地产的可持续性发展提供了动力；本项目位于规划中的上海船厂规划改造区，该沿江区域的开发建设将极大改善区域环境，提升区位档次并带来无限升值空间（2）挑战整体发展规划限制（区域规划类型）、用地类型限制等；例：地块周边两块圈地规划不明，存在一定投资风险；城市电网的高压走廊横穿项目地块。5.配套（1）机遇周边商业、市政、教育等配套齐全，分布有多个*学校，医院、邮局、银行等；各种配套正在不断完善、周边环境不段改善，提升项目升值空间。例：分布于其周边的旧城区改造的速度加快，加上随之而来的市政配套建设的档次提升，为本案提供了良好的发展环境；随着青剑湖周边项目逐步建设投入使用，未来区域配套将逐步成熟；位于四方区商业密集区，临近海云庵民俗文化街区，商店林立，生活配套齐全；周边分布有多所中、小学校，教育设施齐全；紧邻小陆家嘴，商务辐射效应明显，周边商务氛围较为成熟。（2）挑战商业、生活、教育、医疗等配套不全，最近的*距离项目地也要*分钟；缺少停车位等。例：地块周边商业配套还不齐全，购物休闲不方便；地块目前无市政配套及市政管网；车位配比相对紧张；青剑湖建设刚刚起步，区域配套设施不全；地块周边区域生活机能及配套情况较差。6.交通（1）机遇周边分布多条交通要道，距离主要交通干道*分钟，距离机场、汽车站、火车站*分钟。例：周围道路密集，并分布有多条主干道，到长途汽车站、四方火车站仅10多分钟路程，交通便利；地块临近香港路和海尔路，交通便利；地块到达市南CBD和海尔路新兴办公区车程在10分钟以内，商务、生活皆可掌握；紧邻沿海高速，迅速融入深圳1小时生活圈；比邻北京市平谷区，并且平蓟公路贯穿其间，方便北京客群到达；（2）挑战周边只有*几条道路，且路况不佳，距离*主干道相对较远例：地块不临主路安惠大道，且地块不规整，四至为规划道路；目前青剑湖周边只有87一条公交线路，公交线路极为欠缺。7.竞争企业/产品（1）机遇多个大开发商的进入，为所在区域带来新的商机，为本案提供更大的发展空间；整个住宅/商业/*房地产市场的回暖，使项目市场日趋成数；周边与类似项目较少，少有竞争。例：上海目前高端服务式公寓处于供应空档期。（2）挑战某一同类项目将与本案同期推出，分流客户群；同类型项目较多，竞争压力大；与大品牌开发商相比，缺乏竞争力。例：区域储备住宅开发用地较多，明年上市别墅产品较多，市场竞争相对较为激烈；未来2-3年内小陆家嘴办公楼将迎来新一轮的市场供应高峰，竞争日趋激烈；近几年内，在小店镇地区，若干项目产品相继要推向市场，造成一定的客户分流。太原市区内,几家国内大型开发企业项目也基本同时开工，预计产品推向市场时机也会比较接近，势必会影响本项目，造成客户分流；国内几大著名开发企业进驻太原市场，各项目的品牌效应、规模化经营等方面均相似。若要赢得市场,势必在产品品质等方面出现较大竞争；京津新城尚有将近1万亩土地处于待开发状态，未来将对本案形成较强竞争；8.市场需求（1）机遇随着社会的发展，人们对*类型项目的需求越来越大，而本案的推出恰好能够满足人们的这类需求。例： 园区及唯亭镇经济发展迅速，为区域房地产开发提供大量客户；高收入人群追求舒适、休闲的生活形态，为本项目提供了更充分的市场的需求房地产市场的持续向好，为本项