论中国房地产经济（经济法论文）.doc

本文档系作者精心整理编辑，实用价值高。论中国房地产经济摘要：本文分主要介绍当前中国房地产经济问题有哪些，有哪些经济法可以调整，预测将来5至10年主要房地产经济问题有哪些。以及预想一些经济法律来解决经济问题。关键词：中国房地产经济问题 调整 预测 一：当前中国房地产主要经济问题有哪些房价过高是房地产的最根本问题 近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料，国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，而中国房地产的利润率高达30-40%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况，如果不给予调控，广大居民的住房困难就难以解决。高档住房销售不畅 一是部分地区房地产结构性矛盾比较突出，一些地方大户型、高层建筑、高档项目销售不畅，普通住房和经济适用房供应不足。二是住房供应体系还需要进一步健全，市场投入体系尚不能适应居民的住房需要，适合我国国情的住房保障制度还需要建立和完善。三是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中心的违法违规行为还没有得到有效遏制。相关配套机制及政策不健全 目前，与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全，房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通，房地产税费种类繁多，且存在不合理的方面和环节，既不利于市场竞争和发育，又加重了广大百姓的购房负担。货币化分房没有真正得到贯彻实施，面向大多数居民的社会保障机制还未真正确立起来，房地产业发展缺乏坚实的后勤保障。土地资源不足，严重制约着房地产开发的步伐 近年来，城区周边的土地供应量越来越少，价格也越来越高，为此，房地产企业要求政府部门有计划地统一规划，连片征用和规模开发房地产建设所需的土地资源，以解决土地供应不足的矛盾。城市规划滞后，从房地产业发展的方向来看，中心城市及县城区、中心镇建设规划都滞后，给房地产开发带来一定的影响，私房乱建现象也影响着房地产小区规模建设。公平竞争的市场环境尚未形成 虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有千丝万缕的联系，自然都受到当地政府的庇护。存在“大量腐败问题” 目前在土地开发、房地产开发和房屋拆迁中间，包括城市规划建设中间，有大量腐败问题，有些问题还是比较严重的。二：采取相应经济法调整土地使用权出让环节城市土地出让制度一定要进入按照法制程序管理的轨道，才能使之规范运行。当前城市房地产管理法和土地管理法受改革过度性质的影响，很大程度上带有计划经济色彩，比较重于行政管理，而缺乏对土地管理严格的法律界定。目前我国大部分城市的土地管理基本上是行政管理为主，从相关法律条文，规章制度的制定到实施土地的具体管理，无不是政府部门主导和负责。因此按城市房地产管理法第十三条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖，招标或者双方协议的方式。商业，旅游，娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖，招标方式“没有条件，不能采取拍卖或者招标方式，可以采取双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。”物权法第一百三十七条规定，工业，商业，旅游，娱乐用商品住宅等经营性用地以及同一土地上有两个以上意向用地者的，应当采取招标，拍卖等公开竞价的方式出让，有利于公平竞争的市场环境建设。同时土地使用权出让必须严格按照城市房地产管理法第十四条规定：“土地使用权出让，应当签订书面合同。土地使用权出让合同由市，县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”土地使用权出让合同在签订前，首先要经过政府土地管理部门审批，在审批方面有一定的权限限制，土地管理法规定,土地使用权出让及农用地转为建设用地的，由国务院和省，自治区，直辖市人民政府批准。要防范房地产贷款风险 金融是整个经济发展的血液，房地产的快速发展离不开金融的支持，但同时我们也要防范金融风险。目前，从全国来看，金融对房地产开发贷款也好，个人住房贷款也好，都比较高，大概是30%至40%。就全国来讲，开发贷款和个人住房贷款占金融贷款比例和发达国家相比，我们还是比较低的。据我所知，发达国家房地产开发贷款和个人贷款占整个贷款总量的30%左右，我们目前全国开发贷款和个人贷款余额占整个贷款余额总量的15%左右三：预测将来主要房地产经济问题腐败性需求 继续拉高房价 所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房，附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。地价猛涨 房价更高 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。四：预想一些经济法来解决经济问题在住房供应体系中，应该明确提出以保障性住房为主，提高保障性住房占住宅开发建设总量的比例。每当房价保障，民怨汹涌时，才应急性下达指标，今年要建多少套保障性住房，明年要建多少套保障性住房。实践证明，这种应急的办法效果并不太好。保障性住房是一个持续的过程，可以颁布法律如保障性住房供应比例，让受保人群有一个可靠的预期，不挤入商品房市场，才能保证房市稳定，房价稳定和社会稳定。节约集约利用土地资源，抑制投机性投资性购房需求中国的国情决定了住房不可能无限制的供给，在住房问题上我们只能限定有限目标，我们不能做美国梦，也做不起美国梦。在有限土地承载力范围内，要实现人人“住有所居”，可以颁布法律关于（一）住宅以中小型为主，严格限制别墅住宅和超大型住宅的土地供应。（二）对购买低密度大户型的高档商品房的消费不予办理购房贷款，并征收住房特别消费税。（三）颁布物业税，通过税收杆杠抑制高收入人群过多占有住房资源你，不过多增加普通住房消费者的负担，以此引导住房的理性消费。总结：现代许多人都钻法律的空白，使得社会上出现许多问题，因