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万科企业股份有限公司财务分析一、 公司分析（一）公司简介万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A，证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、万科A。成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，已在多个城市设立分公司。现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。万科品牌入围中国品牌价值研究院主办的中国品牌500强。（二）行业竞争与市场排名2014 年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。房地产行业目前的竞争表现在价格、质量、交货期、以及理念等方面。作为市场竞争的最高形式，品牌竞争将成为21世纪我国房地产市场竞争的主要形式。作为中国房地产业的领导者，万科集团率先打造了房地产品牌，依靠企业卓越的质量管理体系、专业的服务水平和先进的品牌运营理念脱颖而出，万科成为中国房地产业唯一驰名商标。1如今房地产市场竞争仍相当激烈，价格上涨空间微弱，房地产行业价格较均衡，而在理念和质量方面万科和其他三大房地产公司招商地产、金地集团、保利地产相比，万科的优势不明显。而且房地产行业产品同质化严重，用户的转换成本几乎为零。万科要想在房地产行业占有更大的市场份额，必须取得更明显的优势。在2015中国房地产开发企业公布的500强榜单中，万科依然位居榜首，这已经是他们连续七年位居榜首，恒大地产和绿地集团跻身三强，保利房地产、中国海外、碧桂园分列四到六位。（三）企业文化企业愿景：成为中国房地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。企业标识：2007年，万科集团更换LOGO标识。标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。新标识由四个“V”组成。其寓意如下：1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。5、四个“V” 鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。公司的宗旨 ：建筑无限生活 让建筑赞美生命对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象核心价值观：创造健康丰盛的人生客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本“阳光照亮的体制” 万科化=专业化+规范化+透明度持续的增长和领跑 领跑=创新+质量+效率正是万科的企业文化为他在管理，开发，销售等活动中提供无形的引导，使他们总是关注客户，重视人才，提供员工平等的发展机会，不断实现自己新的目标。（四）发展历程纵观万科的发展历程,可以把它分成三个阶段,分别是“加法”阶段、“减法”阶段和专业化经营阶段。具体的时间划分如下:第一阶段,“加法”有关“加法”阶段和“减法”阶段的划分，参见厉林万科：留有余地的加法和减法，商学院，2004年7月12日。阶段(1984年至1992年),即由单一型贸易企业向多元化经营企业迈进阶段。1984年5月,深圳现代科教仪器展销中心成立,主要从事进口贸易。1988年,企业改制为万科企业股份有限公司,并发行中国大陆第一份招商通函,向社会公开发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元。经过这次股份改组和向社会公开发行股票,万科资产及经营规模迅速扩大,并开始介入房地产领域。1991年1月29日,公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1,27亿元,开始跨地域房地产业务发展。至此,万科成长为涉足众多领域,实施多元化经营的大型企业。第二阶段,“减法”阶段(1992年至2004年),即多元化经营向专业化经营调整的阶段。1992年万科确立房地产为主导行业,开始进行由多元化向房地产业为主导的专一化战略调整。1994年万科进一步在产品上改变公寓、别墅、写字楼等什么都干的做法,专一到只做房地产市场的主流产品-中档住宅。在此期间,公司于1993年3月发行4,500万股B股,从而实现与国际资本的第一次对接。万科此次发行的股份于1993年5月28日在深圳一证券交易所上市交易,所募资金45,135万港元全部用于房地产开发投资,房地产核心业务进一步突显。1997年6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务,公司实力进一步增强。同年底,华润集团及其关联公司成为第一大股东,持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年,公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为完全专一的房地产公司。2002年6月,公司发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年,公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场,初步形成“3+X”的区域发展模式。第三阶段,专业化经营阶段(2004年至现在),即专注于大众住宅开发阶段,这一阶段的主要特点是专业化、工厂化、区域化、联盟化。2004年9月,公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期,隆重举行万科集团20周年庆典系列活动,发布未来10年的中长期发展规划。2005年3月,万科与浙江南都集团签署协议,以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益,以及浙江的20%权益。自至,万科以80%的股份控股南都房产,完成了国内地产业有史以来最大的一次并购案。通过此次并购,万科一次性获得了项目资源269.2万平方米,其中杭州项目174.1万平方米。本次并购后,万科不仅成功进入了谋求已久的浙江市场,而且初步完成了长三角的布局,形成了珠三角、长三角、环渤海三大核心区域齐头并进的格局。2005年,万科还完成了一幢6层高的“工厂化”生产试验楼,由此迈出了工厂化生产住宅的关键一步。2006年,万科提出了“变革先锋,企业公民”的主题年口号,着力做好三方面的工作:推广廉租房建设；设立专门用于居民旧村落保护的基金；推进节能环保运动。2二、行业现状我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业已上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。有关资料表明：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 西部地区23.25中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%中部地区4.6%东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中已经把品牌战略作为重头戏。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力；住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部发布的我国第一部商品房销售管理办法开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。三、公司财务报表分析（一）公司财务报表资产负债表、利润表、现金流量表（见附表）（二）指标分析1获利能力分析表1-获利能力指标分析获利能力2009年2010年2011年2012年2013年销售毛利率29.39%40.7%39.78%36.56%31.47%销售利润率10.90%14.36%13.40%12.17%11.16%主营业务利润率17.77%23.45%21.96%20.38%17.92%净利率13.15%17.43%16.16%15.19%13.51%资产收益率ROA3.87%3.38%3.25%3.31%3.15%权益收益率ROE14.26%16.47%18.17%19.66%19.66%权益乘数3.684.885.595.936.23净资产收益率14.26%16.47%18.17%19.66%19.66%注：销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入*100%毛利率越高则说明企业的盈利能力越高，控制成本的能力越强。毛利率包含各项期间费用销售利润率=净利润/销售额*100%销售利润率越高，说明销售获利水平越高。主营业务利润率=净利润/主营业务收入净额*100%资产收益率=净利润/总资产 权益收益率=净利润/总权益权益乘数=总资产/总权益获取利润是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的物质基础。而企业进行获利能力分析反映和衡量企业的经营业绩，并且通过获利能力分析发现企业经营管理中存在的问题，以便企业更好地盈利。同时，也为投资债权人、股东、企业职工提供企业信息。从上述表格中我们可以发现，万科近五年来的各项利润率总体呈上升趋势，因此可得知万科企业的获利能力较强，控制成本的能力也较强。而ROEROA，表明万科公司运用了财务杠杆。2. 营运能力分析表2-营运能力指标分析经营能力2009年2010年2011年2012年2013年应收账款周转率59.7643.9646.1860.6354.54存货周转率0.390.270.250.280.32总资产周转率0.380.290.280.310.32注：应收账款周转率=销售额/应收账款*100存货周转率=产品销售成本/存货*100总资产周转率=销售额/总资产*100企业的经营能力是指企业的资产在生产经营过程中的运转能力。企业资产运转越快，说明企业利用经济资源的效率越高，企业的营运能力越强。企业的营运能力主要反映在企业对应收账款、存货、流动资产、总资产等项目的管理上，这些项目周转得越快，企业资产的流动性越好，偿债的风险越小，获利的能力也越大。从上表可以看出，近五年万科的总资产周转率较平稳，没有重大起伏，但从2011年开始三种周转率都呈上升趋势，说明万科的营运能力还是较强的，但在应收账款的控制方面还有些不足，需要改进。3.偿债能力分析短期偿债能力短期偿债能力,是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业流动资产变现能力的重要指标。以下将采用流动比率、速动比率和现金比率来衡量企业的短期偿债能力。表3-短期偿债能力指标偿债能力2009年2010年2011年2012年2013年流动比率1.911.591.411.401.34速动比率0.590.560.370.410.34现金比率0.340.290.170.200.14注：流动比率=流动资产合计/流动负债合计速动比率=（流动资产-存货）/流动负债现金比率=现金/流动负债流动比率解读：针对具体问题要具体分析，对债权人而言，流动比率越高越好；对公司而言，高的流动比率意味着流动性不错，也可能意味着现金和其他短期资产的运用效率低下。从表中可看出，近五年万科的流动比率还算比较稳定，基本都保持在2以下，说明其流动资产是不够充足的。五年内速动比率都低于1,，说明了万科的短期偿债能力比较弱，如果企业不合理化资产负债结构，会面临一定的偿债压力。万科现金比率的下降，导致了万科存货变现能力的减弱，也可以看出，万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。原因分析：万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。长期偿债能力长期偿债能力,是指企业偿还长期负债的能力。进行长期偿债能力分析，能够全面了解企业对总负债偿还的能力以及所承担的财务风险。企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率和产权比率（负债权益比）。表4-长期偿债能力指标资本结构2009年2010年2011年2012年2013年资产负债比率67.00%74.69%77.10%78.32%78.00%股东权益比率27.16%20.51%17.88%16.85%16.05%负债权益比率246.68%129.65%431.16%464.80%486.07%注：资产负债率=（负债总额/资产总额）*100% 股东权益比率=（股东权益总额/资产总额）*100% 负债权益比=（负债总额/所有者权益总额）*100%由表可得万科的资产负债率越来越高，说明它偿还债务的能力越差。但总体发展趋势较平稳，没有太大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%，这跟它自身的经营销售模式和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。原因分析：近五年万科资产负债率由0.67上升至0.78，说明了万科充分利用了财务杠杆效应，这也和房地产企业政策有关，企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，使得近几年来资产负债率逐步上升。股东权益比率反映了公司的自有资本，也就是公司的净资产。万科企业的股东权益比率从2009年的27.16%下降到2013年的16.05%，下降幅度较大，由此可看出股东承担风险增加，企业资产中由投资人投资所形成的资产减少，偿还债务的保证减小。产权比率在2011年开始大幅度上升，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。由数据可知，2013年的资产负债率也有所上升，说明企业的债务负担加重，偿债能力减弱，债权人权益的保证程度便减少。综上所述，万科长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产的行业特点，有利于万科降低财务成本，资本成本，但较高的负债也给企业带来的较高的财务风险。 然而企业既然敢采用高负债的筹资策略，同时也说明了万科有强大的偿债能力，这得益于企业的盈利能力，正因为有着良好的盈利能力作为后盾，企业才敢采用扩张性筹资方式。3 4.现金能力分析表5-现金能力指标现金流量指标2009年2010年2011年2012年2013年净利润现金含量143.90%25.31%82.54%23.79%10.51%销售商品收到的现金占主营收入比例117.8%173.8%144.4%112.6%113.3%企业在日常经济生活中必然要与许多单位或个人发生经济关系，这些经济关系中的很大一部分都是需要现金支付的，比如企业采购原料、发放股利、上缴税款等等。所以现金流量是否充裕，对于企业的日常经营管理是非常重要的。该表中万科的净利润现金含量五年内起伏很大，呈下降趋势，表明它销售回款能力很弱，资金回笼的速度较慢，成本很高，财务压力比较大。5.发展能力表6-发展能力指标发展能力2009年2010年2011年2012年2013年主营业务收入增长率19.24%3.74%41.55%43.66%31.32%营业利润增长率36.64%33.31%32.55%33.31%15.47%税后利润增长率32.26%30.46%32.14%30.46%20.48%净资产增长率27.23%34.41%27.65%34.41%17.44%总资产增长率54.48%22.6%28.71%22.6%-2.47%企业的目的不仅在于生存，发展才是企业追求的理想。而企业未来发展的潜力往往取决于目前所拥有的成长能力。企业的成长能力就是企业通过生产经营活动进一步扩充资产规模、增加销售收入、提高利润水平等方面的能力。根据上表可看出，万科在这5年的主营业务收入增长率主要呈上升趋势，但波动幅度大，营业利润增长率、税后利润增长率和总资产增长率指标都呈下降趋势，说明万科的发展能力不够，需在各方面采取相应的措施来提升，需要做深刻的自我检查，及时找出问题，并得出解决方案。（三）杜邦分析-综合分析图1-万科A股（000002）权益乘数_杜邦分析（%）变化趋势例如，由已知表格对万科公司2013年的数据进行计算：ROE=销售利润率*总资产周转率*权益乘数 =11.16%*0.32*6.23 =22.24%ROE度量一年来股东的回报，从2008年开始万科就确定了以股东回报为核心增长，核心考核指标正是ROE，计算结果说明万科的股东回报率比较高。万科要提高ROE主要可以通过三个路径：第一，提高经营效率，以销售利润率度量，但这一途径效果不大，长期以来地产利润率毫无疑问会下降；第二，提高资产运用效率，用总资产周转率度量，高周转能力一向被万科视为核心竞争力，这也是万科迅速提高ROE的“核武器”。但从财务数据看，近几年，万科的存货周转率其实有所下滑。2011年，万科总资产周转率为0.28次，存货周转率为0.253次，均创了万科的历史新低，但仍高于同行。但万科高管也指出，房子卖得越多，预收账款越多，总资产迅速膨胀，所以总资产周转率和存货周转率下降，考察周转率，得看土地储备的开工率。言下之意，万科的实际周转率并没有放慢。第三，提高财务杠杆。这也是这几年万科为什么经常和同行合作，拿别人的钱壮大自己的原因所在，但找个合适的合作伙伴并不容易。以上为万科ROE肉搏战的简单财务分析结果。那么，我们不难理解，第一条路行不通，第三条路作用有限，而对第二条路的路径依赖必然将高周转模式推到极端。我们也不难理解，为什么2012年，万科面临如此多的质量问题和投诉。我认为，对万科这样以盈利为目的的公司而言，股东利益至上无可厚非，但如果把股东利益凌驾于客户利益之上，最终受损的一定是股东们。ROE肉搏战，过犹不及。（四）企业资产类增长指标反映企业资产增长能力的财务比率包括企业总资产增长率、固定资产增长率以及净资产增长率等。图2-万科2009-2013年资产增长率图3-万科2009-2013年各项增长率图4-万科2009-2013销售收入、税前利润及税后利润1企业竞争能力分析从以上图表分析可以看出，从2009年到2013，万科的营业收入经历了2010年的一个低谷之后，强势反弹，之后三年一直保持在30%以上的增速，由于自2008年以后万科的营业收入基数就非常大了，所以30%以上的增速是非常可观的。从税前和税后利润增长率来看2009年到2012年也都保持了30%以上的增速，只不过到2013年放缓到了15%左右，这是值得我们注意的，但仅凭一年的低速也不能得出万科的成长性不行的结论。从股利增长来看，万科连续5年保持了30%以上增速，甚至2013年达到了127.7778%，由于增发及留存收益等因素，增长速度非常高。从成长性来看，万科属于典型的中速增长企业，在规模非常庞大后，增长速度放缓。但在行业中增速还是居于领先地位。值得一提的是，万科的负债率在普遍负债率偏高的房地产行业属于非常低的类型，因此债务风险不高。2013年3月5日，万科企业股份有限公司发布2013年度报告。报告显示，万科去年实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。2013年全国商品房销售总额为81428.3亿元。按此口径计算，2013年万科在全国的市场占有率为2.09%。从相对其他国家房地产巨头占有率的比较可以看出，万科在占有率方面还有很大提升空间。因此，万科在成长性方面有一下优势：房地产市场集中度较低，公司可持续提高市场占有率；城镇化率提升，居民收入提高，对住房需求的提升。2企业周期分析从行业周期来看：我国房地产业已发展到成熟时期，主要周期特征有：市场方面企业保护既有市场，渗入其他市场；生产经营上巩固客户关系，降低成本；财力以控制成本为主；人事方面以提高生产效率为目标；研究开发新产品；利润稳定。万科从80年代末改制到90年代初上市，经过初期的夯实发展阶段，再经过10年的高速发展阶段，已成为中国地产行业的龙头大哥及风向标。由于近年地产行业发展迅猛，全国已出现存货饱和状态，多数为投资性购买。加上国家调控的决心，商品房销售温和回暖。个人之见，万科已达到行业的成熟期。此时的成功关键因素表现为必要的土地资源储备、雄厚的资金实力、丰富的人力资源、诚实可信的品牌、准确的市场把握能力、良好的企业文化、持续的创新能力。而这些大都是万科所擅长的，所以企业在此周期中的成长性应该是比较乐观的。3宏观经济和行业因素房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代经济生活中有着举足轻重的地位，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展，因而具有很强的政策相关性。而新一届政府上台之后，明显加强了城镇化建设的脚步，鉴于这种情况，万科可以借助这股东风再上一层楼。通过以上分析，我们认为万科在今后五年左右的时间里成长性应该是较为乐观的。（五）2009年万科集团重大事件（1）事件一2010年2月4日晚间万科（000002）公布了上一年度12月份销售及新增项目情况。公告显示，2009年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。至此，作为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业，万科全年销售业绩完美收官。2009年最后一个月，万科共实现销售面积68.9万平方米，销售金额83.5亿元，同比增长69.8%和51.3%，但环比有所下降。在万科登上千亿级销售平台的同时，万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百亿，共同刷新了国内住宅企业单个城市年销售额的记录。万科2009年销售数据呈现的另一个特点是，客户一次性付款的占比明显提高，2008年该数据的比例为18%，而2009年则高达26%，其中9月底政策出台后的第四季度更是达到了32%。这一变化充分体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响，同时也说明政策的执行是严格、到位的。(2) 事件二2009年是中国商业地产发展史上具有重要意义的一年，虽然全球性金融危机具有一定的负面影响，但总体上2009年中国商业地产激流勇进，可圈可点，发生了诸多具有标志性的重大事件，在中国商业地产史上发生了多个第一或创造了新的记录，各路大腕企业在商业地产上或有不凡表现或跃跃欲试。2009年11月16日,位于深圳大梅沙的万科新总部,万科集团总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略：万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型。其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业，进军商业地产。（六）行业比较2009中国房地产五百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项对比。（1）销售业绩对比表7-房地产上市企业2009年与2010年销售业绩对比企业名称2010年上半年销售金额（亿元）2009年上半年销售金额（亿元）增长率（%）万科集团35526932恒大集团21111288保利地产2081957绿地集团20791127绿城中国20416524由表可知：万科集团销售金额第一，从2009年到2010年销售情况呈现递增趋势，但是和同行业其他房地产公司相比较，增长幅度不大。（2）长期负债能力分析比较1.净负债率对比图5-万科以及同行业净负债率2.真实资产负债率对比图6-万科以及同行业真实资产负债率从上面两个图表中可以看出：万科集团的负债率低，真实资产负债率也较偏低，从而反映了万科集团的偿债能力较强。（3）2007年2009年四大房地产企业新开工面积比较表8-2007年2009年四大房地产企业新开工面积200720082009保利地产400450550万科集团780580550金地集团250140140绿城中国390300390这个表格可以看出，万科集团的企业规模在不断的扩大，企业运营良好，发展前景良好。（4）重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较图7-重要房地产上市公司在不同城市的市场占有率比较从上图可以看出，万科集团在中国重要城市的市场占有率较高，比同行业其他的房地产公司市场覆盖面更广。综上所述，万科集团是国内房地产行业的绝对龙头，市场占有率连年提高，并多年保持全国第一的位置。在企业经营管理，住宅产业化上具有独特的竞争力，具有很好的发展前景。（七）SWOT分析1优势（S）中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。有着良好的企业文化、优秀的企业品牌，综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。2.劣势（W）缺乏专业性的人才，目前人才缺口较大。重视顾客，文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高。股权较为分散，决策难。与政府的关系欠佳，土地储备不足，获取成本高，只能走城乡结合部开发的策略，低于行业平均水平，将会影响其增长并增加土地购置成本。3.机会（O）目前房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求。国家出台了一系列针对一线城市的房地产的调控措施，同时也造成二、三线房地产炒作，万科可享受二、三线房地产炒作带来的好处，加之其品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。经济刺激政策利好，宽松的货币政策，国民收入持续增长。4.威胁（T）目前国家正在进行经济结构的调整，大力发展新兴产业。房地产业也不再定位为国家经济的支柱产业，这会导致针对房地产业的倾斜政策作出调整，过高的房价导致政府出台严格的调控政策。目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。万科获取土地的难度加大，成本也较高，将会限制其进一步发展。房地产行业竞争激烈，绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。（八）问题发现1. 主要问题及对策1.1盈利能力方面问题：万科的费用控制水平比较好，但仍有很大的提升空间，作为市场占有率第一的企业，其期间费用稍高于行业均值，原因在于万科比较注重品牌规模效应宣传。对策：进一步提高费用控制水平，加强内部控制，降低管理费用和销售费用的比例，促进营业利润的提高，实施收缩策略，必要时实行降价促销，减少开支回笼资金，调整期内不应追求短期效益，应确保经营稳健性，加快节奏开发新项目。问题：货币资金比重较大，以前偏向于保守，一向秉持“现金为王”的原则，导致资金没有充分利用。但近几年万科改变策略开始大规模买地。 对策：提高资金的使用效率，减缓土地扩张进度，因为土地作为房地产行业的存货变现能力较差，会降低存货周转率，若长期占用会降低公司的资金使用效率和盈利能力。应进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下进行股权投资，改变自身的现金流结构，而不能依靠大量筹资来满足经营现金的需求。1.2营运能力方面问题：由于产品的特殊性，应收账款逐年增加，资金的回笼速度慢。对策：加速收回货款；建立完善的赊销制度；严格执行企业内控制度；强化应收账款风险防范。1.3偿债能力方面问题：从09年开始到13年万科的流动比率、速动比率、现金比率开始下降并且在10年以后下降比较快，而资产负债比率不断攀升，导致了万科的长期偿债能力有所下降。对策：调整优化资产负债结构，最大限度减少外债的数目，加强资金的流动性，回收资金。2.财务建议基于对万科上述的财务分析，宏观层面分析如下：与政府的关系欠佳，缺乏核心区域项目，且土地成本偏高。土地储备不足，不能支撑可持续销售。面临国有大型企业竞争经验不足。没有做好应对下一轮地产寒冬的积极准备。应对建议：关心企业内部员工，注意给员工创建一个竞争与和谐并存的内部环境，给员工创造一个“满意的家”。加大对各大城市（特别是一些满意度不高的城市）的售后服务以及一些增值服务，努力提高顾客的满意度。通过和国有大型企业、知名外资企业合作，降低土地成本，增加土地存量。多与政府协商、合作，改善政府关系，努力创造双赢的局面。利用灵活的市场策略快速回笼资金，多种渠道进行融资，积极稳健的财务策略，保证较高的现金流的较低的负债率，应对利率风险，政策风险和通胀风险。实施积极的销售策略。跳出房地产暴利的思维，降价销售，既能提前获得大量现金流，又能响应国家的调控政策，在市民心中留下好的印象。细分客户价值，形成万科住宅标准，通过工厂化生产，提升住宅品质，通过住宅产业化形成差异化和低成本竞争优势。四、公司的展望（机遇与挑战） 在未来10年，万科面临两个转型：从传统营销向技术科研转型，从建房卖房向服务转型。一句话，要回到原点，就是如何来为消费者所取。42013年，4 家公司竞争“一哥”地位，万科要成为业界规模“一哥”，似乎并不轻松。万达集团今年的销售目标是 1800 亿元，几乎在去年的基础上翻番，上半年收入 745.1 亿元，完成全年目标的 42.2%、上半年目标的 109.3%，同比去年上半年增长 33%。以 1700 亿元对撼 1800 亿元，在数字上，万科还得“努把力、加把油”。万科的另一个强劲对手来自于整合后的中海。此次整合成功后，不仅将极大提升中海外市场占有率，在规模上甚至冲击地产业老大万科。此前，中海在净利润指标上已连续几年超过万科，为业内第一。5通过对万科企业股份有限公司偿债能力、营运能力、盈利能力分析以及综合的杜邦分析，我们可以看出在全球经济危机的大环境下，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力