交了首付-开发商不给购房合同.docx

交了首付，开发商不给购房合同篇一：开发商垫付首付相关细则及法律规避一、法律分析目前房地产市场上，开发商垫支部分首付房款的方式主要有以下两种方式：一是开发商直接对购房者垫付部分房款（在业内称为分期首付）；二是通过第三方（个人或担保公司）对购房者借款。这两种方式互有利弊，下面分别对上述两种方式进行法律分析：开发商直接对购房者垫付部分房款方式有利方面 规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。开发商垫付部分首付款，向银行出具收到全部首付款证明。银行对购房者发放按揭贷款并支付给开发商。开发商垫付的部分首付款购房者在交房前再偿还给开发商，这样的方式可以规避购房者无法支付银行要求的首付款成数而不能发放按揭贷款的风险，可以加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。 通过双方协议方式降低购房者违约风险由于垫款人和售房人均为开发商，借款人同时又是购房人，开发商可以通过与购房人签订商品房销售补充协议等形式约定双方权利、义务，如将交房或解除商品房销售合同等与购房人偿还垫款相关联，增大购房人的违约成本，降低购房者违约风险。不利方面购房人未能按期偿付按揭贷款时，开发商可能要承担连带清偿责任如购房人未能按期偿付按揭贷款，银行除按照一般的程序拍卖抵押物外，还可以起诉开发商，要求开发商承担连带清偿责任。在购房人办理按揭贷款的过程中，需要开发商出具购房人已付清全部首付款的证明，但由于开发商垫款的因素，购房人的首付款实际并未付清。银行可以开发商与购房人恶意串通，出具虚假的首付房款证明，套取银行现金为由1，主张该民事行为无效，解除按揭贷款法律关系，要求开发商对于按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，还可能引起连锁反应。 垫支款项的偿还缺乏保障。在该种方式下，如果购房人逾期未能偿还开发商垫款，开发商如通过诉讼途径要求购房人偿还开发商垫款，无法通过查封拍卖购房人所购商品房来偿付垫款。原因是购房人所购商品房已抵押给银行，如开发商申请查封该已抵押商品房，则相当于通知银行开发商出具了虚假的首付房款证明，银行可以基于中理由，起诉开发商，要求其对按揭贷款承担连带清偿责任。如开发商垫款家数较多，银行可以解除存在开发商垫款的其他全部按揭贷款法律关系，并要求开发商对以上全部按揭贷款的偿还承担连带清偿责任。如不查封拍卖购房人所购商品房，由于购房人为自然人，从其无法一次性付清首付款的情形看，购房人很可能缺乏偿债能力，如无其他担保，开发商垫支款项的偿还缺乏保障。 通过第三方对购房人借款的方式 有利方面规避银行提高首付的规定，加速开发商资金的回笼，减轻资金压力。同理，不赘述。 开发商没有出具虚假首付款证明，从而对按揭贷款的偿还承担连带清偿责任的风险第三方对购房人借款与开发商收取首付房款在法律上是不同的法律关系，开发商在此情形下收取了全额首付款，所出具的首付款资金证明真实有效，开发商没有出具虚假首付款证明，从而对按揭贷款的偿还无须承担连带清偿责任的风险。 第三方对购房人借款属民间借贷，可以约定高额逾期利息2，以督促购房人按期还款。 查封拍卖购房人所购房屋没有法律障碍。第三方对购房人借款与银行按揭贷款属于不同的法律关系，如购房人逾期未能偿还第三方借款，第三方可以通过诉讼途径要求购房人偿还借款，并可以在执行中通过查封拍卖购房人所购商品房来偿付借款。具体地，该所购商品房的拍卖执行所得收入，在偿付银行按揭贷款后的剩余部分（抵押优先权），可以用于偿还第三方借款。不利方面 由于第三方对购房人借款与开发商销售房屋是不同的法律关系，无法通过与购房人签订商品房销售补充协议等形式降低购房者违约风险。 由于购房人所购房屋已经抵押给银行，查封拍卖程序后所得收入银行具有优先受偿权。此外，如借款金额与房产价值差距太大，则查封请求可能不会得到法院的支持。相关附件：1、开发商垫款协议文本2、第三方借款协议文本3、 补充协议篇二：交了定金和首付购房合同还没有签,现在不想买了能要回首付款吗篇一：买房子交了定金不想买了怎么办买房子交了定金不想买了怎么办买房子交了定金不想买了怎么办一、购房定金可以退吗，怎么才能要回购房定金？中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 买房子交了定金不想买了怎么办签订房产合同后不想买了怎么办，买方房产违约咋赔偿？一、签订房产合同后不想买了怎么办？合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这就是说，签订房产合同以后，开发商和购房者都必须严格履行房产合同的约定。签订房产后不想买了怎么办？按照法律规定，只有解除房产合同以后，开发商交付房屋和购房者支付价款的义务才予以免除。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。买房子定金可以退吗没有商品房预售许可证的房子能买吗，无许可证怎么办？一、没有商品房预售许可证的房子能买吗？商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部城市商品房预售管理办法第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签.详细1 / 1篇二：不想买房了购房定金能退吗不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么办 20XX-07-25建筑房地产法律服务团队不想买房了购房定金能退吗，交了定金又不想买了怎么办一、购房定金可以退吗，怎么才能要回购房定金？中华人民共和国担保法司法解释第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，购房定金是可以退的，但是购房者想要回购房定金必须符合法律规定的条件。因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。二、不想买房了定金能退吗，买房交了定金又不想买了咋办？根据民法通则、合同法及担保法的有关规定，“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种担保形式。按照上述法律规定，不想买房了定金能不能退还，要看具体的情况：1、如果开发商不具备商品房销售资格的，那么不想买房的话，定金可以退回。我国商品房销售管理办法第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。2、如果不想买房是因为开发商存在欺诈等行为，或者双方在签订购房合同时对合同条款协商不下，那么在这种情况下，开发商也是应当退还购房定金。3、根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。比如，由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款，那么也可以要求退回定金。以上就是对“不想买房了定金能退吗”“买房交了定金又不想买了怎么办”所作的解答。总之，在签订认购书并交纳定金以后，如果不想买房的话，定金一般是不能退还的。但是，如果存在正当理由，要求开发商退还购房定金也不是没可能的。当然，对于不想买房又想要回定金这种情况，当事人常常都只能通过起诉才能解决。如果购房者想要回购房订金，那就必须证明不买房的理由是正当的，这时您不妨多多联系律师，让他们帮您出谋划策，这肯定有助于您更顺利地要回购房定金。篇三：专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办专家答疑买房交了首付款 办不了按揭咋办张阿姨最近诉苦：“我买了套房，当时说可以办按揭我才交了定金，结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下来，让我一次性付款，我哪有那么多钱一次性付款呢？结果只能退房。” 随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高，办按揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多，对于已经交了定金甚至首付款的购房者来说，确实是一个头痛的事情。因此在买房前考虑付款方式的时候，老百姓对于自己是否能办理按揭贷款应该有个清醒的认识。提醒一：抓紧时间及时办理古先生买了套联排别墅，因为当时是现房，古先生在交了40多万首付款以后就装修入住了，当时签订的按揭合同是贷7成款。但由于古先生长期在外出差，而开发商也未及时催促古先生去银行办理按揭的相关手续。直到今年4月，开发商通知古先生，由于对别墅类按揭首付款的提高，现在古先生必须要再补交两成的首付款才能办按揭。古先生一时资金无法抽调，双方争执不下。点评：许多购房者在交了首付款以后就感觉房子似乎已经是自己的，办理按揭一拖再拖。而许多开发商的售楼小姐在客户签完合同以后也觉得万事大吉，催款的事被搁置。等到按揭办理时间到期，买卖双方各自推卸责任，引起许多不必要的麻烦。提醒二：备齐资料轻松“过关”自由职业者王小姐在办按揭的过程中可谓是困难重重。由于收入颇丰，王小姐认为自己按揭一套房是完全没问题的。当付完首付款，准备按揭资料的时候，王小姐才觉得特别头疼，由于并没有归属于任何单位，所以王小姐的收入证明无从提供。她最终因为办不下按揭，不得不以哥哥的名义买了房。点评：许多购房者以为只要有还款能力办按揭就没有问题，结果把定金一付才发现自己很多资料性的东西无法准备齐全，特别是对于已婚人士，有时往往只注意自己手续的准备，却疏忽了配偶资料的准备，仍然无法办理按揭。提醒三：如实申报切勿做假老刘在前两年靠很低的首付买了不少房，遇到开收入证明的时候，老刘就托亲戚朋友帮忙出具。而这次老刘被卡住了，老刘本打算买100个平方米的写字楼，由于月供超过6000元，收入证明已经行不通了，银行要求提供税票。老刘这才慌张起来打算退房，可是开发商表示已经履行了告知义务，是老刘自己隐瞒真实情况，办不下来按揭的责任应该由老刘承担。 点评：现在各大银行在审查手续上越来越严格，除了高月供要求提供税票，银行还会通过一些方式到贷款方单位进行调查，因此弄虚作假只会给自己带来被动。篇三：付了首付款办不下来贷款 购房者是否应当向开发商承担违约责任付了首付款办不下来贷款 购房者是否应当向开发商承担违约责任时间：20XX-09-22 | 李萍 | 浏览：13047当购房人付了购房首付款，但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷，相关司法解释根据合同法关于公平原则的规定，参考劳动合同法的规定，规定了“情势变更”制度相关法律知识简述当购房人付了购房首付款，但因信贷政策调整或个人资信原因导致银行不放贷，相关司法解释根据合同法关于公平原则的规定，参考劳动合同法的规定，规定了“情势变更”制度：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施。因一方当事人过错导致房屋买卖合同解除的，另一方提出要求当事人对房屋差价部分进行损害赔偿的请求，应当属于人民法院可以支持的损害赔偿范围。在房价上涨情况下，房屋差价部分即原来买受之价与上涨后的房屋价值间的差额。在房价下跌情况下，房屋差价部分即原来买受之价与下跌后的房屋价值间的差额。二、买房按揭贷款办不下来的原因1、开发商的原因:如果开发商销售未具备销售条件的房屋,即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房,银行审查时发现这种情况是不会批贷款的,此时购房者可要求开发商退还首付及定金,并要求开发商支付相应的利息损失。2、购房者的原因:如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款,购房者应该承担违约责任。3、非买卖双方的原因:如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现,购房者应与开发商协商,协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房,要求开发商发还首付及定金。三、买房按揭贷款办不下来的处理办法1、如果是银行根本就没有接受贷款申请,由购房者自己承担违约责任。2、如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同,只是银行没有按时放款,则购房者在向开发商承担违约责任后,可以按照借款合同向银行主张违约责任。四、律师提醒：签购房合同前确认资信情况广大购房者在购房时，如果需要从银行办理按揭贷款，一定要在签订购房合同前弄清楚自己是否具备购房的资格，是不是被限购，或是名下借款有没有大数额未付清、资信有没有问题。如果是因购房者个人的资信或购房资格问题，导致银行不批准按揭贷款，又无法一次性支付余款，购房者将构成违约。不仅房子买不了，还要赔违约金。银行作为购房者和开发商之间房屋买卖关系第三方，买卖合同对其没有任何约束力。而是应由未按约付清余款的购房者，按照合同约定，向开发商承担违约责任。另外，就贷款关系来看，如果因购房者个人信用等因素，导致其无法申请贷款的，银行不承担任何连带责任。但如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，仅是银行未按规定时间放款，那么购房者也只能先向开发商承担违约责任，然后再按借款合同向银行追究违约责任。根据我国相关法律规定，在买卖合同关系中，付款系买方的基本义务，如因买方资信问题导致其无法获得银行贷款，买方就应以自有资金付清购房款，而不能推说这是开发商的责任。为此，按揭购房一定要谨慎，更应综合考虑自己的还款能力等因素。否则，不但不能实现买房梦，还有可能承担违约责任。本律师提醒，目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。而在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。五、采用何种方式能够保护购房者利益，避免承担因按揭不成而产生的违约责任 为了避免因按揭不成产生纠纷，保护购房者的合法权益，建议购房者从以下三点入手将风险控制在最低限度：第一、在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。第二、双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。第三、如果银行通过贷款申请并与购房者签订了贷款协议，对放款时间进行了明确约定，后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据贷款协议要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。篇四：购房合同首付后违约金篇一：商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套称心如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？案例回放20XX年8月11日，史先生与开发商签订了商品房预售合同，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间20XX年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下，开发商才于20XX年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应按照已付房款（即首付款21万元）的万分之一/天计算，只同意承担违约金4767元。双方争执不下，只好对簿公堂。经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。律师说法北京市三信律师事务所何正永律师：开发商应承担违约责任何正永律师认为，双方签署的商品房预售合同合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。 首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包括银行按揭30万元。开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。按照双方约定，入住后7日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。因此，本案计算违约金的基数“已付房款”，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率（现在为万分之二点一/天）标准计算。因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期，即20XX年2月1日开始算起，直至开发商通知验收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生办理入住手续的日子。因此，逾期时间共计227天。由此不难得出最终的违约金，即已付房款51万元利率万分之一/天逾期时间227天=11577元。（于杨）京华时报 20XX年10月22日业主维权视点:应如何计算逾期交房的违约金案例回放：20XX年8月，王先生在某开发商处以按揭方式购买了一套住宅。合同约定：该套住宅总房款30万元，20XX年5月1日交房。王先生首付12万元，剩余18万元以按揭贷款方式支付。合同签订以后，开发商办理了合同登记备案手续。王先生支付了12万元首付款，并签订了抵押贷款合同，办理完善相关按揭手续，并于20XX年10月开始向按揭银行交纳月供款。20XX年5月1日，到了合同约定的交房日期。开发商向准备接房的业主发出通知：“因某些原因，现延期交房，具体交房日期暂定在20XX年8月1日。”20XX年8月1日，王先生到开发商处办理了接房手续，并向开发商提出支付违约金的要求。因就违约金如何支付问题未达成一致，王先生起诉至法院，请求法院判令被告支付违约金。 法院经审理后发现，买卖双方在购房合同中就开发商逾期交房如何承担违约责任有约定。其约定为：“开发商逾期交房在30日内的，每日按照购房者已付房款的万分之支付违约金。逾期超过30日的，购房者有权解除合同。购房者不解除合同的，开发商每日按照购房者已付房款的万分之支付违约金，直至实际交付房屋为止。” 开发商逾期交房已成事实，应按照合同约定承担违约责任。因王先生已办理了抵押贷款手续，且已支付数月的按揭月供款，即可证明王先生已将全部30万元的购房款支付给开发商。开发商所提出的按照王先生首付的12万元作为计算违约金的基数的理由是不成立的。开发商逾期交房超过了30日，且王先生选择继续履行合同，则开发商应每日按照全部购房款30万元的万分之来支付违约金，计算得出开发商每月应支付给王先生的违约金在450元左右，该违约金支付标准明显低于同地段、同类房屋的平均租金，不足以弥补给王先生造成的损失，应予以适当提高。法院判决开发商按照每月900元的标准向王先生支付违约金。律师分析：以上案例表明，在计算逾期交房的违约金时，应按照购房者已支付房款作为计算的基数。在以按揭贷款方式购房的，只要购房者已办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。计算时间自合同约定的交房时间第二天开始，计算到达到交房条件并实际交房时。在违约金赔偿的标准上，首先按照双方合同约定的标准来支付。如果合同约定的标准不足以弥补给购房者造成的损失，根据合同法第114条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”可以向人民法院申请予以增加，以弥补给自己造成的实际损失。在违约金计算比例约定不明确或者没有约定时，可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。篇二：购房全攻略之合同签订注意事项购房全攻略之合同签订注意事项在购房过程中，面对销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，所以签订购房合同是很重要的环节。也是最需要注意的环节。 签订合同一、购房合同范本购房合同的主要内容包括以下几方面：1. 甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；3. 付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；4. 交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等；5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；6. 产权登记和物业管理的约定；7. 保修责任；8. 乙方使用权限；9. 双方认定的争议仲裁机构；10. 违约赔偿责任；11. 其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。二、补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：1、关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。3、关于装修标准：对于欲售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。4、明确规定交房时配套设施和环境达到的标准目前北京交房时的争议多，交房时的环境差和配套设施不能使用是一个关键因素，有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢？锦秋之春的补充协议写得很具体：“出卖人应在小区竣工之日即20XX年6月30日向买受人提供以下设施：(1)社区红外线防盗系统；(2)公共出入口电视监控系统；(3)楼内公共区域烟感报警系统；(4)会所、游泳池；(5)地下车库；(6)塔楼三层以上每二层设置一个空中花园；(7)绿化率不低于30%。”5、将承诺写进补充协议售楼人员为了卖房，经常会向买房人做出各种承诺，但到兑现时，不是找不到人，就是死不承认，有没有将承诺写进补充协议里的呢？肯写的房地产商还是有的。以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。三、合同陷阱任意使用免责权实例：某房地产公司制定的商品房买卖补充协议中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。(-摄影/舒东平)违约责任不对等实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于年月日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。”点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 付款方式要灵活有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。 实例：某消费者与某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购了一套房子。在签订房地产买卖合同时，开发商在合同附件中提到，要求乙方必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，乙方向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法退还。点评意见：上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。对此律师也建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。四、如何签订购房合同了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、篇三：购房违约了怎么办？ 10种情况详解购房违约那些事儿购房违约了怎么办？ 10种情况详解购房违约那些事儿 对于广大购房者来说，如果能买到称心如意的房子是一件令人最高兴的事儿，谁都不想在买房上面发生分歧，但是有很多购房者在购房违约金上与开发商发生过分歧，那么购房违约金究竟如何计算，在签署购房合同时违约责任这一块又要注意哪些呢，下面与长沙乐房xx一起来看看购房合同违约的那些事儿？购房违约金是如何计算的？在开发商的合同中一般都有规定，有的是预期90天内，按照已付款利息支付，从合同交房到实际交房计算。第一 付款利息 就是按照银行同期贷款利息按日计算。第二违约金计算，根据双方约定合同按多少比例的计算方法，例如：按照全额房款的万分之一的标准计算。那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。承担违约责任和违约事项包括：(1). 签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；(2). 购房者不按期付款；(3). 开发商不按期交房；(4). 面积变动超过约定幅度；(5). 房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位(6). 产权过户手续不全或不能按期办理。商品房保修的责任相关的文件： 城市房地产开发经营管理条例和商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书 住宅质量保证书由房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人 提供 目的：房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律 文件， 应该列明：工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保 修期、保修单位等内容。另外，如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房，一般有三种情况就可以退房了：1.延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在司法解释的规定，开发商经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的，购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。2.房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房者可以提出退房并要求退赔利息。3.房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 长沙乐房xx总结：购房违约人10种情况详解：1.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。2.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。3.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。4.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。5.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。6.购房合同中对购房违约金的多少有约定，则必须按照购房合同的约定来处理。7.合同有条件履行，则必须履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。8.除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除买房合同。9.买房前，可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审，可把风险降到最低。10.在签订购房合同过程中，应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策，将所有可能出现的情形统统考虑进来，并针对这些变化，提出相应的应对策略，并尽量在合同中体现出来。篇五：购房合同常见的十处不公平、不合理由于消费者与开发商在市场交易中强烈的地位差距，面对通称的购房霸王合同，大部分消费者都是忍气吞声，任其宰割，小部分消费者即使知道其霸王，又说不出个理由，往往被口如舌簧的售楼小姐或楼盘按揭律师三两句就抵回去了。其实，归根到底，是没有弄清霸王合同霸在何处？以及缺乏对购房合同所涉及的法律知识的基本了解。现总结购房合同常见的十处不公平、不合理的地方，供消费者购房时参考：一霸：签约安排在付完首付后目前签约的基本程序是：交定金-签认购书-交首付-签购房合同，所以很多消费者在交完首付款以后，正式签约时才发现合同条款不公平、不合理，如果对方坚持不改合同，只能是憋一肚子闷气。所以消费者要占据主动权，最好是缴纳定金时就要求查阅合同范本。现在的楼盘一般比较规范，会按照建设局及房管局的要求在大厅展示范本，消费者可别省这么点时间，最好先去留意一下，有不合理的地方及时指出，并在此时就可以向开发商提出要求变更相关条款。二霸：合同内容单方拟定目前购买商品房，由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的商品房买卖合同范本GB/执行，且，开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理（基本没什么作用），二是为了方便在络上签订合同。所以开发商一般都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者，其实，细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本律师告诉你：划线的地方是可以协商的、更改的！那是开发商单方制定的条款，非政府制定的范本内容。本律师在接受业主陪购时，通过与开发商的积极沟通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。三霸：面积稀里糊涂消费者买的是建筑面积，结果发现分摊了近30%，真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。据前段时间的媒体报道，某楼盘共同分摊面积达到70%多！可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅，而居住在火柴盒？其实，业主完全享有对房屋的知情权，分摊面积是如何构成的，每栋楼的分摊面积在哪？都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告，这样心里也就有个数，不会买的稀里糊涂了。至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。并约定好面积差异如何解决（详见本律师的文章东莞购房法律问答（二）。四霸：签合同时不签订前期物业管理协议可能很少有消费者能仔细关注这个问题，继而被开发商及物业公司钻了空子，买房时说好物业费一块八，收楼却发现变成了两块二。其实在购房合同中，早就有对物业管理的约定。商品房买卖合同范本第三条第五款：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订前期物业管理协议。”本款的“应”在法律上即“应当”，法律意义上“应当”与日常说的“必须”是一个意思。这就是说，在签购房合同时，必须与物业公司签订物业合同。消费者应在此引起注意，此时签了物业合同，收楼时任凭他怎么提高都有了保障了。五霸：房款不入预售款专用账户房款必须入预售款专用账户，近段时间被热议，我还以为是新规定呢，其实东莞建设局及房管局早几年就有了这样的规定，只是执行力度不够，很少有房款能入预售款专用账户。现在国家政策出台后，相信执行力度会大的多了。这是对消费者很有力的保护措施，能有效防范开发商“空手套白狼”及烂尾楼的发生。故消费者发现开发商提供的账号不是预售款专用账户时，可要求其提供，否则可向建设局及房管局投诉。六霸：延迟交楼违约金过低本律师见过最低的违约金为每日万分之零点一，以一套50万的房子为例，逾期交付的，一天仅5元！弄的消费者怨声载道，有不服气的业主，打起了官司，提出该条款显失公平，要求按银行同期贷款利率计算违约金，但判决结果并不理想，因为法院认为这是双方真实意思表示。所以，显失公平是个比较宽泛的概念，没有强有力的证据支持，法院也是比较慎用的。这就要求消费者在签订合同时力争提高违约金。七霸：规划设计变更不经过业主同意这条霸王之处很让业主受伤。看房时窗外红花绿草，收楼时却多了个垃圾站？看房时地下室是车库，收楼时变成了配电房？如果发现规划设计变更，这要从两个方面来分析，一、如果购房时设计图纸有的内容，则不属于规划设计变更，业主主张权利比较困难，这要购房时要求开发商提供设计图纸，特别是一楼、楼顶的业主。二、如果购房时没有的而收房时增加或变更的，则属于规划设计变更。消费者可以按照商品房买卖合同范本第十条的约定来主张权利：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。”八霸：不按收楼通知收楼视为交接开发商一般都会在购房合同第十一条单方制定诸如“出卖人向买受人发出交付使用通知之日起满*日即视为该商品房已经交付”的条款。这里存在一个很重要的问题：业主没按期收楼，超过时间收时发现房屋存在许多质量问题，开发商却以此为由拒绝维修或拒付延迟收楼违约金，怎么办呢？本律师在此提醒消费者：消费者应当按通知如期去验房，如果发现有质量问题，可书面要求其维修整改，这样才能追要延迟交楼的违约金或退房，详见本律师的文章东莞购房法律问答（三）。九霸：办不到房产证不退房房产证是买受人享有房屋不动产的物权凭证。对于租赁、抵押、转让、入户等有着极为重要的作用。办不到房产证的房子就像没有户口的黑小孩，很多事都受到限制。房产证条款具体体现在商品房买卖合同范本第十五条，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：1、买受人退房.2、买受人不退房.3、 。”如上，第3项是开发商单方制定的，选择第几项也帮业主填好了，服务可真谓周到啊！本律师见过的开发商合同，基本没有选择第1项的。政府范本辛辛苦苦写的第一条，直接被开发商咔嚓了。消费者对这条要特别引起注意，否则办不到房产证吃哑巴亏!一定要同时选择第1项退房条款或在第3项中约定退房，以及办理房产证的期限。十霸：贷不到款需一次性支付国家家屡次进行调控，银行贷款政策更是变化多端，半夜出新闻调息是常事，这就苦了按揭业主，本来省吃省喝穷其祖辈三代凑好首付款，资料一提交到银行，坏了！政策变了，要多付一成首付！还需要提供1年以上社保证明.面对变化无常的政策，开发商早就在购房合同中制定了对策：因出卖人贷款不能的，需一次性付款！这种官司打到法院，大部分业主败诉，究其原因：合同已对付款方式做了约定，不能按揭贷款，要一次性付！这对业主是多么的不公平啊！很多人因此不得不选择违约。这就要求消费者对这些条款进行慎重审查，不合理的、显示公平的一定要据理力争，必要时搬出法律予以对抗。篇六：专家答疑买房交了首付款办不了按揭咋办专家答疑买房交了首付款 办不了按揭咋办张阿姨最近诉苦：“我买了套房，当时说可以办按揭我才交了定金，结果交了钱过几天开发商又说银行那边办不下来，让我一次性付款，我哪有那么多钱一次性付款呢？结果只能退房。”随着银行对于个人按揭贷款门槛的提高，办按揭审查更严或者办不下按揭的情况越来越多，对于已经交了定金甚至首付款的购房者来说，确实是一个头痛的事情。因此在买房前考虑付款方式的时候，老百姓对于自己是否能办理按揭贷款应该有个清醒的认识。提醒一：抓紧时间及时办理古先生买了套联排别墅，因为当时是现房，古先生在交了40多万首付款以后就装修入住了，当时签订的按揭合同是贷7