广州市(江高)╲〞中央大厨房╲〞

广广州州市市 江江高高 中中央央大大厨厨房房 项目策划报告项目策划报告 二二 0000 六年六月六年六月 2 前 言 中央大厨房 一个与广大市民 一日三餐 息息相关 又关系到众多经济领域的社会民生工程 所涉及的范围广泛 作用意义深远 进入新时期 如何在经济发展更高 更强的挑战中 探索 一条具有广州特色的创新路子 关键在于发挥城市各系统参与 者协同作用以实现 集成创新 本论从产业内涵 市场形态 政府职能等三个方面切入 抓住生产 流通 服务 交易四个 核心要素 提出以标准化技术为引领 带动生产型流通 进而 促进服务性交易的发展 完整勾画出 中央大厨房 的宏观构 架 同时通过对江高起步区及中央核心商务区的中观及微观角 度的切入 使整个报告兼具思想力和行动力 体现出社会服务 化 服务产业化的项目产生动因 祝贺参与项目研究 论证 策划工作的设计者们完成了一 次探索之旅 希望大家共同努力 为广州的创新型城市建设力 做一个现代城市流通空间 以行动将成果演变为广大市民的实 际利益 3 目目 录录 第一章第一章 总论总论 4 1 1 项目背景 4 1 2 策划理念 6 1 3 选址江高 8 1 4 策划重点 9 第二章第二章 整体规划整体规划 10 2 1 开发定位 10 2 2 流通模式 12 2 3 总体目标 15 2 4 规划布局 16 2 5 空间组织 18 第三章第三章 开发策略开发策略 21 3 1 整体思路 21 3 2 开发模式 23 3 3 城市配送体系空间推进策略 24 第四章第四章 起步区设计起步区设计 25 4 1 项目规划 25 4 2 项目建设 26 4 3 核心商务区设计 29 4 4 核心商务区投资运营模式 32 第五章第五章 政策措施政策措施 35 5 1 政策导向 35 5 2 政策体系 36 4 第一章第一章 总论总论 1 1 项目项目背景背景 1 1 1 战略目标视野下的战略目标视野下的 中央大厨房中央大厨房 当前 我国正处在改革的重要战略机遇期 提出 构建社会主义和谐社会 保障社会民生公共安全成为各级政府建设和谐社会施政的重要内容之一 广州 市政府从建设 两个适宜 城市 加快建立城市配送体系和促进现代物流发展 的现实要求出发 以 食品放心工程 为突破 提出在城市流通空间 通过促 进流通领域产品 业态聚集 以建设农副产品物流配送基地的模式 建立城市 中央大厨房 一方面集约解决市民 一日三餐 所需的肉类食品 农副产品 其他食品和副食品供给全过程质量监控 另一方面 通过配送中心 物流中心 配送节点等要素体系的合理配置 从 菜篮子 源头 加工 流通环节不断完 善食品安全的市场准入和退出以及监测机制 确保从 田间 到 餐桌 整个 流程的卫生安全 建构 中央大厨房 不仅是带动农副产品标准化生产 提升 农副产品物流配送社会化 专业化和现代化水平的项目 在新时期战略目标的 视野下 它更是一项推动生产服务业发展 拓展现代流通空间 提高城市综合 实力和竞争力的战略工程 1 1 2 项目意义项目意义 进入 十一五 时期 城市经济发展向更高 更强为目标 作为加强城市 产业集群建设的战略布局 体现在城市经济竞相发展过程中 全力打造产业集 群建设的优势 同时 要对现代城市密集的人口消费提供食品安全供应链保障 的整体安排 以此 为努力探索新的城市经济发展模式 需要及时调整城市商品 食用 5 消费品 供应的发展主流方向和轨迹 在制订 十一五 规划时 更加鲜明地 提出了商贸流通产业优化升级 产业转移 产业聚集 产业群等充满现代意识 的理念 并将这些理念同促进地区协调发展 建设资源节约型环境友好型社会 建设社会主义新农村 深化商品市场体系建设和商品流通体制改革 进一步提 高对外开放水平等问题紧密联系在一起 发展有效保障城市消费品 特别是食 品流通的安全保障 通过规划建设城市配送基地 形成 菜篮子 产业集群将 是城市食品供给流程再造的重点 也是集聚从田间到餐桌流通过程优质生产要素 激发区域商贸物流发展活力 提升城市现代商贸业和物流业竞争力的必由之路 中央大厨房 既是一个与广大市民 一日三餐 息息相关的 放心菜篮 子 同时又是一项涉及生产 流通 服务 交易等生产要素的阳光产业 它以 标准化技术为引领 集聚行业领域的产品 企业为目标 通过商品交易商务集 成 生产配送基地等设施节点 使 中央大厨房 成为一个菜篮子产业贸易性 商港 这一 商港 的系统结构 是以顾客导向和战略目标为中 心 摆脱传统组织分工理论的束缚 注重业务流程 进行组织结构 运行机制和信息沟通机制重建 以达到适应快速变化的环境的目的 其系统的 过程 观念 强调为 消费者 提供全方位的质量服务 以食品安全标准化为纲 把组成管理活动要素的各职能任务进行集 成 使之成为建立在 超职能 基础上 跨越不同职能和部门的管 理和业务过程的重建 同时 进港 企业在一个关联性集约的商业环境中 发展 达到相关企业实现 标准化控制 标准化监管 标准化运营 的目的 中央大厨房 将形成 菜篮子 标准化的商务办公服务平台和 菜篮子 展 贸交易 总部经济 集聚空间 6 1 1 3 项目项目的迫切性的迫切性 广州正步入经济发展资源量的增长 人口与用地规模扩大 和经济生成产 品质的提高并进时期 广州经过了从局部探索科学发展规律到全面贯彻科学发 展观的发展之路 服务业特别是现代服务业是社会再生产各环节的联结纽带 积极开发新的服务领域和提高传统服务业质量 已经成为实现经济社会全面 协调 可持续发展和提高广大市民生活水平的必然要求 现代流通业 尤其是 供应链空间科学化的设置和以第三方物流为代表的城市配送业务作为尚待开掘 的 新大陆 在经济循环链中已经成为投资追逐探索的热点 广州作为广东建 设创新型经济区域的 发动机 既是省会中心 又是生产服务中心 理应成为 流通产业领域供应链流程再造的发源地和加速器 目前 广州城市流通空间无论是产业体系 市场体系 或是场地设施 经 营模式都存在滞后于区域发展 商流领域 物流领域 电子商务领域等产业的 问题 形成城市供给体系方面作业 缺位 现象明显 流通和交易形式仍然处 在传统式采购运输质量及数量份额的层面上 没有形成以信息化和标准化为标 志的现代型聚集和辐射的网络化功能和产业群集 因此 广州市应抓住我国流 通领域变革及珠三角产业结构调整升级的大好机遇 乘势而上 奋力崛起 增 强广州作为珠三角城市群中心的地位 进一步发挥广州的核心增长极作用 提 高城市竞争力 大力推进广州市经济的长远发展 1 2 策划理念策划理念 1 2 1 产业组织产业组织 产业集群的产业集群的 商港商港 根据亚洲开发银行和中国社科院最新研究指出 产业集群具有强烈的 磁 场 作用 集群量增加 10 该地区被未来投资者选中的可能性就增加 5 7 产业集群既是投资环境 同时亦是城市及经济发展综合竞争力评价指标 7 提出以 商港 的模式开发 中央大厨房 一方面是吸纳了集群发展所具 有的内生发展动力和持久的生命力 另一方面是考虑到空间资源的集约利用及 产品 业态的特性 避免 中央大厨房 成为没有基质的 生产批发大市场 它以标准化技术为引领 以定向生产基地为基础 以定点市场组织为流通载体 以网络化功能为服务驱动 以聚集交易为目的 实现城市消费品供给流通现代 化物流配送组织协作 建立这种模式的基本出发点 一是为了更好地从空间上集聚原有商品批发 基地和新增关联产业及标准 信息 物流 检测等各协作机构与企业 二是避 免 一体化 全新建设和单一大集团包揽经营所导致的管理成本 代理成本过 高 三是减少因众多企业远距离采购储运所产生的交易成本和物流成本 另外 由于各企业成员同处于一个特定的产业领域 具共性和互补性 使赋予产业组 织既有垂直整合 内配 的效率 又有更广泛自由性和选择性 从而达到成本 降低 专业化分工 产业链延伸 刺激创新的目的 1 2 2 市场形态市场形态 城市配送的经济协同体城市配送的经济协同体 经济学理论指出 由于竞争依存的原因 作为企业不能没有市场 作为市 场不能没有企业 这种相互依赖 共生共存的现象 就是企业与市场之间的互 为替补关系 亦是所谓企业与市场间存在的 两分法 问题 企业与市场间所 产生的这一特性关系一直存在经济社会活动中 并演绎出资源配置的各种问题 指出上述的目的 是因为 中央大厨房 的关键核心要素是流通和交易 而解决这些问题既需要市场的配置作用 要求企业组织的参与 以 经济协同 体 构建 中央大厨房 是为了赋予 中央大厨房 组织机制上既有企业的特 征 又有市场的属性 它通过标准化技术引领 带动生产 流通 服务 交易 吸引人流 商流 信息流 资金流聚集 实现集成 因此 这种具高效的竞争 8 与合作关系 及所形成的高度灵活专业化生产协作网络 在促进了企业 行业 市场三者利益协同的同时 又能有效地优化资源配置 从而成为一个产业集群 商港 1 2 3 实现模式实现模式 中央大厨房 不是简单的行业单线发展或某个单位市场的大扩充 而是 运用标准化技术 通过产业组织 利用城市流通空间 解决农产品流通 交易 的一项创新产业工程 要达到这个目的 关键在于能否实现 聚集流通 标准 交易 中央大厨房的项目建设 参考国内有关大城市 以市场换产品 以市场换质量 以市场换安全 这一思路 围绕市场对商品的吸引 力 以肉类 蔬菜等日常生活必需品为切入重点 以 监管源头 标准准入 为关键 建立起 基地定点标准准入 系统检测品牌销 售 网络营销全程追诉 动态控制警示退出 等一整套以法定标准 为依据 以技术监控为支撑 实行部门协调统筹联合执法 形成对 商品从产地到零售终端全程控制的行政信息与社会信息共享的管理 网络 以 标准化技术 生产型流通 服务性交易 作为发展实现模式 是从产业 的上游 下游及侧面延伸领域 一方面以标准化技术作竞争力支撑 引导 聚 集 另一方面 通过基础保障系统和空间功能组织运营 解决流通 交易 形 成龙头企业拉动 配套企业跟进 集群发展的良好互动格局 1 2 4 政府作用 定位 政府作用 定位 政府作为项目主体 它以聚集行业领域为目标 通过拟定各种制度 技术 标准 提供市场交易平台 实现 集成 因此 政府是政策制订者 项目策划 9 者 建设组织者 监管执法者 政策制订者 负责制订 中央大厨房 的各类管 理制度体系 支持性政策 引导性政策 发展性政策 项目策划者 负责项目的整体策划 规划配送中心的空间布局 用地规模 与未来发展 建设组织者 负责组织调配项目建设及运营过程中所需要的各种资源 协 调 监督各项工作落实 确保 中央大厨房 项目的成功实施 监管执法者 严格执行 中央大厨房 的各项管理制度 严厉处罚各种违 反 中央大厨房 管理制度的不法行为 监督市场运营 维护市场秩序 保证 市场正常运转 中央大厨房项目按照政府食品放心工程主要建成五大体系的发展要求 一 是建成食品安全检验检测监督体系 即以企业自检 行业自律 政府监管相结 合的检验检测监督体系 对食品生产者 市场经营者等各类主体以及生产 批 发 零售各环节实行全程监控 二是建成食品安全流通网络体系 即确保食品 批发 配送 零售等各流通环节的安全卫生 三是建成食品安全信息网络体系 即及时将有关食品安全的各类信息向社会披露 满足消费者的知情权 四是建 成社会监督网络体系 即建立起行业自律 舆论监督 群众参与相结合的社会 监督网络体系 五是建成食品安全监管体系 即政府各部门分工协作 各自明 确和承担起对食品安全的监管责任 1 3 选址江高选址江高 1 3 1 地缘及市场地缘及市场 先行先行 优势凸显优势凸显 在广州区域发展战略的规划版图中 北优 不但体现了环境资源的作用及 意义 同时也是区域协作分工的统筹安排 江高拥有公路 铁路 航空 水运 等发达的立体式交通运输网络 作为 北优 的翡翠及 要塞 重镇 它是 10 四线三圈 商业规划格局中北线交汇处 承担着为广州经济发展服务的重要 职能 过去 江高模式 和已有的市场基础 对构建 中央大厨房 既有地缘 及市场 先行 优势 又拥有经济 快车 的便利条件 1 3 2 实现策划易达性强实现策划易达性强 国外成功经验证明 发展建设城市流通领域 尤其是物流业 在空间布局 选择上必须考虑三个方面因素 一是至少有两种以上运输方式连接 特别是公 路和铁路 二是选择交通枢纽中心地带 使物流园区网络与运输枢纽网络相适 应 三是经济合理性 包括运输方式的选择与利用 环境保护与生态平衡 经 营者与规划实现便利性等 江高既具备上述条件 又有长期积累的市场基础及 经验 在新的经济循环链条中 它具有显著的可持续发展必要环境和基质空间 1 4 策划重点策划重点 1 通过研究分析发展环境 产业环境 投资环境 可持续环境四个方面 提出凸显竞争优势的主要因素 2 聚集流通和标准交易 与实现模式的科学制订 3 空间形态与市场建设关系处理 4 产品安全监控 标准化技术体系 协调机制的有效建立 11 第二章第二章 整体规划整体规划 2 1 开发定位开发定位 以 田间 到 餐桌 食品的生产 流通 服务 交易四个方面构成项目 全领域为产业开发对象内容 建立具 技术标准化 生产流通 服务交易 三 大功能于一体的协作运营系统 形成 上连生产 下接零售 的联贯式 一体 化农产品加工业与商贸物流配送业产业链 2 1 1 产品定位产品定位 以肉类食品 农副产品 其他食品和副食品为基本产品对象 分设主导 辅助 补充三大类产品定位 主导产品 肉类 三鸟 辅助产品 蔬果 餐饮辅料 补充产品 食品和副食品 2 1 2 功能定位功能定位 以 标准化技术系统 生产流通系统 服务交易系统 三大功能是中央大 厨房的主要和基本功能 标准化技术系统从侧面上游向下游延伸发挥支撑作用 支持整个功能系统 运营 流通 和 交易 分别组成产业的上游 下游作业 即生产流通系统完 成田间生产到加工流通的上游作业 服务交易系统完成采购服务到配送交易的 下游作业 1 标准化技术系统 作为食品安全的监管系统 实现商品进出检测 供 求信息发布 市场价格形成 发挥品牌效益和边际效益 从而形成 中央大厨 12 房 提升经济效益和社会效益增值系统 这是 中央大厨房 引领商品供求市 场经营发展的核心要素 包括建立标准化技术中心 商流 物流 信息流 资 金流 组织 发展 在线交易 和电子商务结算 行业中介服务 第三 四方 物流及设备设施供应商服务 引导 带动产品生产商制造商 进港 提供产业 延伸的技能与技术培训业务 开发农产品标准物种研发生产等 2 生产流通系统 构建中央大厨房与农副产品田间生产基地之间完整的 种植 养殖 加工 检疫 运输等生产供应功能链 使 中央大厨房 的商品 供应源在质和量上都能得到充分的保障 提升 中央大厨房 的供应源整合能 力 3 服务销售系统 以现代服务业理念建立以流通终端市场客户为中心 包括采购 交易 流通加工 理货 配送等环节的完整服务销售链网络 发挥 聚集与辐射作用 最大程度地提高对客户的服务效率 从时间和空间 质量和 数量等方面提升 中央大厨房 网络化的销售和服务能力 2 1 3 业态定位业态定位 以采购 加工 交易 理货 包装 仓储 配送 信息 培训九项为基本 业态 分设主导 配套 延伸三类行业 主导行业 聚集采购 生产加工 交易批发 城市配送 配套行业 分装包装 仓储加工 货运配送 在线交易 延伸行业 商品会展 技术培训 旅游餐饮业 商务信息发布 2 1 4 市场市场定位定位 根据 统一标准 定点生产 集约采购 定向配送 的经营策略 建立田 间生产型 城市流通型 供应服务型市场 13 1 田间生产型市场 田间生产型市场 以生产配送基地 中央核心商务区 销售网络为主体 通过农业生产的田 间 基地 提供定向生产 由 中心 进行流通和交易 再经由销售网络组织 到达客户 初步构建以 中央大厨房 为核心的城市配送供应链网络 实现端 对端的服务 提高城市配送的效率 2 城市流通型市场 城市流通型市场 以商流 物流空间组织为主体 建立功能完善 服务水平高的以 中央大 厨房 为核心的较为成熟的供应链网络 通过运用计算机技术 图论 运筹 统计 GIS 等方面的技术 根据客户的需求 路况及商品特性 选择最佳的配 送方案 提高城市配送的集约化和智能化水平 形成联贯式服务 交易网络 3 供应服务型市场 供应服务型市场 以标准化技术为引领 建立具备产 学 研功能的生产 流通 服务 交 易体系 通过电子商务平台及信息集成 整合供应链合作伙伴和业务流程 突 破了 中央大厨房 的地域范围 使功能和服务都得到进一步的延伸 实现 中央大厨房 供应链网络的有效集成和虚拟运作 形成内源性推动 外源性 发展的市场 2 2 流通模式流通模式 2 2 1 目标模式目标模式 由于产品 业态的多元性和多元化 针对流通体系上游关联种植 养殖 加工 检疫等环节 下游涵盖采购 配送 零售 消费等业态 分设主 辅两 条流通渠道 由现代化的新兴流通渠道和规范化的传统流通渠道共同承载产品 的流通 14 1 现代配送产品流通渠道 设立 生产基地 中央交易加工配货中心 第三方物流 消费者的现代配送流通渠道 是 中央大厨房 产品交易流通的主要发展方 向 2 传统辅导流通渠道 设立 生产者或代理商 产品批发市场 物流分拨配送 社区市 场或超市 消费者的规范化传统流通渠道 是今后一定时期内新兴流通渠道 的重要补充 2 2 2 流通环节流通环节 1 组织结构 建立由 生产运营 投入供应商 技术支撑体系 商流物 流空间组织 辅助过渡体系 五个功能类别组织构成产业链 完成从生产 流通 服务 交易各个环节作业 生产运营组织 由 商品聚集采购交易中心 生产加工制造商 理货分拨配送中心 协作企业 组成 通过生产 运营 实现 生 产型 的组织作业 投入供应商 由 产品原材料供应商 设施场地投入商 商品 储存加工包装平台 生产服务商 组成 通过投入 供应的传输系统 实现流通的组织作业 技术支撑系统 由 标准化技术中心 安全检测认证平台 在 线交易 电子商务领域 行政管理中心 组成 通过运用技术服务 提 供系统支撑 实现 服务性 的组织作业 15 商流 物流空间组织 由 链锁式的商业集团 经销 分销 代理 销售组织 第三 四方物流 专业空间网络组织 组成 通过流通空 间 包括批发空间 零售空间等 实现 交易 的组织作业 辅助过渡组织 以 批发市场 作为上述组织机构的功能补充 发挥辅助 过渡作用 2 功能体系 标准化运营 生产型流通 服务性交易 是 中央大厨房 的产业发展 实现模式 标准化运营 用标准化来统领从生产 流通 交易 配送的整个过 程 生产型流通 建立中央大厨房农副产品生产田间基地与商品交易 展示 的有机联系 服务性交易 强调交易和配送过程要以现代服务业理念为指导 通过电子商务 信息发布 价格监管 展贸中介等现代服务实现交易效率的提 高 根据该实现模式 设 聚集扩散 标准监管 资质认证 规范准入 拍卖 交易 物流配送 六大功能系统 1 聚集扩散功能 聚集采购 经由流通交易到城市餐饮 超市和肉菜市 场等销售终端 同时 中央大厨房 也是信息的集散地 是整个供应链网络信 息流的交换和处理中心 2 标准监管功能 以标准化为导向 实现 聚集 为目的 建立全面的 农产品加工业技术体系 力做一个标准化的智力高地 包括制订农产品质量和 安全性技术标准 提供技能和技术培训服务等 以此解决 聚集流通 标准交 易 问题 同时 建立了产品市场预应 预警机制 及时向生产者反馈农产品 供需信息和价格信息等 发展订单农业 引导和带动产地农业产业结构调整 促进绿色安全农产品生产 3 资质认证功能 以 中国质量认证中心认证 国际管理体系 认证 国家质检总局原产地注册证 中国绿色食品中心认证 为产 16 品质量基准依据 建立产品资质认证机制 4 规范准入功能 按国家及行业等标准设市场准入制度 管理 控制产 品物流链 提升 中央大厨房 的品牌效应 构建核心竞争力 5 拍卖交易功能 对达到质量等级标准化 重量标准化 包装规格标准 化的农产品 设立 期货 式拍卖方式 6 物流配送功能 以智能化技术为手段 通过整合不同客户的需求 提 高配送的集约化和智能化水平 实现 中央大厨房 供应链对客户的快速反应 2 2 3 管理体系管理体系 从标准化 市场准入 现代化交易方式 规范化市场管理三个方面引导 管理市场发展 包括建立 市场开办者履行职责 经营业户遵守的事项 投诉调解制度 市场管理制度 食品管理制度 市场食品准入制度 市场食品进货制度 经营公约 八大制度体系 17 2 3 总体目标总体目标 2 3 1 基本目标基本目标 中央关于 十一五 规划 建议 指出 大城市要把发展服务业放在优先 位置 有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构 中央大厨房项目作为区 域中心城市广州的首个城市商品配送中心 要建立政府推动 市场引导 企业 参与的标准化实施和监督机制 从抓好质量标准化 物流标准化等关键环节 不断扩大交易配送规模 提高经营效率 同时 预留端口连接广州城市配送体 系网络 推进形成 广州价格 并逐步强化周边地区城市不易承担的 技术要 求高 复杂动态的相关城市供给配送的现代服务功能 中央大厨房项目 顺应新时期产业集群化的发展趋势 结合 大力发展农 村二 三产业 特别是农产品加工业 和中心镇建设的需要 以发展建设农产 品流通 交易的产业集群组织为总体目标 面向国内 国外市场 一方面实现 中央大厨房 的构建 带动农副产品 标准化生产 拓展城市流通空间 另一方面充分利用 北优 战略导向 依托 区位独特优势 成为国家战略目标视野下 具竞争优势的农产品流通 交易的 聚集骨干组织之一 2 3 2 阶段目标阶段目标 以 两年起步发展 三年形成规模 五年达到目标 为各阶段的发展导向 按照 项目带动 产业链形成 产业集群 的发展路径 拟定各阶段目标 及工作安排 1 起步阶段 以 起步阶段 以 项目带动项目带动 为核心 建设田间生产型市场为核心 建设田间生产型市场 以引进项目 聚集产品 业态为核心 服务市域为基本 建立 生产配送 18 基地 中央交易商务中心 销售网络系统 建设田间生产型市场 初步构建广 州城市食品配送供应链网络 2 深化期阶段 以促进 深化期阶段 以促进 产业链形成产业链形成 为核心作用 建设城市流通型市场为核心作用 建设城市流通型市场 以深化 完善 三大体系 为内容 形成联贯式 一体化产业链 建立地 域聚集与辐射功能效应 建设城市流通型市场 提高城市配送的集约化和智能 化水平 3 成熟期阶段 以 成熟期阶段 以 产业集群发展产业集群发展 为核心 建设供应服务型市场 为核心 建设供应服务型市场 以标准化技术为载体 电子商务为平台 集群发展 为核心 形成 企业 准组织性扩张 态势 引领更大区域行业领域 建设供应服务型市场 把 中 央大厨房 打造成网络化和泛地区化的现代服务业 商港 2 4 规划布局规划布局 2 4 1 布局思路布局思路 中央大厨房 不是单一的市场 产业机构 亦不是一个简单形态的贸易 区 而是由行业 企业 市场共同构成的综合性生产 流通 服务 交易经济 体 其中 空间功能结构以城市流通空间各种流通领域为依托 产业聚集以商 务集成的模式为体现 市场建设以各规划区内商业网点为载体 基本构思如下 1 空间功能结构空间功能结构 以市场目标为区间导向 以 中央大厨房 的可持续发展及土地的集约利 用为目标 界定各空间功能结构基质 2 产业集聚产业集聚 19 以 三大体系 为基础 以江高现有的市场基础为支撑 组成优势互补 合理分工的协作 协同环节作业 通过中央交易运营 实现商务集成 形成产 业集群功能效应 推动产业集聚 提高 中央大厨房 的规模效应和竞争力 3 市场建设市场建设 根据规划区商业网点和广州市城市总体规划 以 分策对治 方式 采取 增建 扩建 提升 措施对现有市场进行有效整合 进行市场布局 以达到 资源的优化配置 2 4 2 规划结构 两核 三圈 四域规划结构 两核 三圈 四域 1 两核两核 以江高 中央大厨房 为内核心区 广州 城市配送体系 是外核心区 建设流通 交易的空间主体 包括发展商流 物流空间组织 建设 中央大厨 房核心商务区 核心生产配送基地等 2 三圈三圈 以广州及近域为内圈层 珠三角地区为中圈层 内陆及广东省外地区为外 圈 拟定流通空间规划 包括发展专业化 社会化物流体系 建立配送空间节 点等 为生产方 销售方和客户服务 3 四域四域 以 内圈 规划区为 市域 中圈 规划区为 地域 外圈 规划区 为 内域 国际海外市场为 外域 运用 三大体系 功能 由生产方 流 通方通过连锁 协作等方式 形成对客户联贯式的服务 实现网络化 组织化 的流通空间发展格局 20 2 5 空间组织空间组织 2 5 12 5 1 空间分布情况空间分布情况 1 市域各区主要农副产品批发市场情况分析 根据调研所得 广州市农副产品批发市场主要是集中在白云 番禺 花都 三个区 其中白云区所占比例最多 且规模及影响最大 具体分析见下表 市各区主要农副产品批发 交易市场分析表市各区主要农副产品批发 交易市场分析表 越秀区主要是一德路干货 粮油类批发市场 海珠区 主要是南洲路 东晓路粮油类批发市场及洲头嘴客运站水产 类批发市场 芳村区 主要是芳村大道茶叶批发市场 坑口蔬菜批发市场 花地大 道鸟鱼虫批发市场 荔湾区主要是黄沙大道水产交易市场 西村果菜批发市场 天河区 主要是天平水果及粮油批发市场 岑村 珠村 龙洞三鸟批 发市场 天河牲畜交易市场 黄埔区主要是东兴粮油批发市场 长乐 水步 大沙综合批发市场 番禺区 主要是莲花山 新垦 三善水产交易市场 东涌 庙南 横 沥 西樵蔬菜交易市场 湘粤 石基清河农贸市场 万倾沙 香蕉交易市场 花都区 主要是花都农副产品批发市场 新华镇 汇江 赤泥水产 品交易市场 花都 新华镇 闵江水果蔬菜交易批发市场 耕牛市场 白云区 主要是增槎路江南 东旺为核心的食品 副食品批发交易市 场组团 以江村农贸批发市场为核心的食品 副食品批发交 易市场江高组团 在上述农副产品批发交易市场中 以白云区增槎路江南 东旺为核心的批 发交易市场组团目前主要是面要向广州市域内 发挥聚集辐射作用 随着中央 大厨房的建立 以江高镇基地为城市配送重要节点 原江村农贸批发市场将与 21 江高镇内其他以及周边批发市场团组构筑以中央大厨房核心商务区为核心的商 品展贸批发交易市场组团 形成具备外源发展功能的现代物流配送服务城市消 费品供应基地 同时 将不断提升对市域及周边地区发挥聚集辐射作用 现时 其它各区域的批发交易市场主要是呈单体性功能作用 服务该区域内社区需求 随着广州城市配送体系的规划建设 将经过改造构建成为全市域有序分布的配 送节点 2 流通领域组织情况分析 商流组织方面 商流领域组织是广州流通空间的主体 它包括批发空间组 织 各类批发市场 批发机构 和零售空间 其中 零售空间更呈现出多元化 的状态 包括购物中心 连锁商店 超级市场等 近年来 国外内很多特大型商流企业已纷纷抢滩登陆广州各区域的市场制 造点 如麦德龙 吉之岛 世纪联华 好又多 百佳等 已建立起地区市场体 系及空间规模 物流组织方面 物流领域组织作为流通空间的后勤空间 尽管近年来发展 迅速 但与国外先进的流通模式相比 差距仍然很大 很多物流企业虽与商流 企业联合作业 协作分工 但缺乏空间组织化 网络化功能 尚未构成一体化 联贯化作业 因此 一方面依靠现有物流组织配合作业 另一方面加速建设 中央大厨房 自身专业配送体系 是今后 中央大厨房 空间组织建设工作 的重要内容 2 5 22 5 2 空间组织策略空间组织策略 外联内动 整合与构建并举外联内动 整合与构建并举 中央大厨房 的产生不是某些自由经济力量的行为偏好 也不是单一意 愿的政府行为 而是城市经济发展更高 更强的现实要求 同时也是促进区域 发展的良好机遇 根据前述规划布局及广州流通空间 市场及组织 现状 具 体的空间组织策略是 外联内动 整合与构建并举 外联内动 外联 主要是指市域外核各市场 尤其是北部白云区增槎路市场 组团应与江高内核区市场组团统筹 协调 联动发展 内动 主要 是指加快建设内核区 江高 中央大厨房 核心商务区 形成外联 有实体配套 内动有核心引导的发展格局 整合与构建 对市域及周边重点批发交易市场 包括前表所述市场 应以资源 22 整合为目的 通过功能提升 设施构建 逐步发展成为 中央大厨 房 市场体系基本成员 使 中央大厨房 流通空间拥有夯实的市 场基础 23 第三章第三章 开发策略开发策略 3 1 整体思路整体思路 3 1 1 指导思想指导思想 以 区域化布局 网络化经营 市场化联动 社会化协同 为发展思路 以 提升存量 发展增量 为指导 整合商流 物流 信息流资源和形成良好 发展环境为重点 采用先进管理技术 完善的基础设施 现代流通交易方式 通过 商务集成 发展产业集群 建设一批在区域乃至国内外拥有重要地位的 商品集散地 出口商品基地和物流枢纽基地 以及完善的网络化 组织化协作 体系 3 1 2 发展战略发展战略 1 借势提升战略 借势提升战略 根据各规划局区现有市场状况 在产品 业态定位设计上采取 错位经营 方式 通过有针对性的 增建 扩建 提升 措施 将规划区市场向 田间生 产型 城市流通型 供应服务型 市场体系层面推进 形成科学合理的产业结 构和布局 2 开放带动战略 开放带动战略 积极推行 项目起步 产业带动 的市场发展策略 力求重点与国内外著 名商业企业集团合作 尽快在商贸流通领域形成全方位 多层次 宽领域的开 放格局 带动整体市场上 规模上水平 24 3 价值形态战略 价值形态战略 1 建立品牌形态 以 标准化技术体系 为引领 从 菜篮子 源头 加工 流通环节抓住 食品安全的需要 建立产品安全卫生技术标准体系 配送监控程序 提高农副 产品物流配送社会化 专业化和现代化水平 2 建立商业生态化系统 通过品牌及支撑体系 包括电子商务 建设 逐步把点对点 端对端的节 点空间式市场层面 向具联贯式 一体化现代流通领域交易层面提升 以行业 市场面满足各种类单性个体要求 并逐渐形成 外引内生 的生态市场空间载 体 4 精明增长战略 精明增长战略 强调对市场建设的引导 调控作用 注重土地资源的集约利用和空间形态 的相对紧凑 避免盲目拓展和无序蔓延 并借鉴现代管理技术 制度环境 设 施场地 通过紧凑发展 促进资源的集约利用 3 1 3 工作工作计划计划 充分发挥江高区位综合优势 根据前述规划 采取 增建 扩建 提升 措施为前期工作部署 具体计划如下 1 增建 方面 设立 中央大厨房 核心商务区 从行政管理 公共 配套设施 商业功能三大方面规划建设具一定空间规模的生产配送供给枢纽服 务基地 2 扩建 方面 对已有规模影响市场 如水沥红葱市场 三鸟批发市 场等 进行配套性扩建 在加快总量发展的同时 适度调整商业布局 着重提 25 升商业功能和服务档次 建设布局合理 层次分明的市场体系 3 提升 方面 应加强政府规划引导 促进企业集聚优势 大力发展 新兴业态和物流设施建设 通过设施场地建设 培养第三方物流市场 悉力营 造产业链和中央市场功能体系 搞活人流 物流 商流 资金流 信息流 实 现产业 集成创新 3 2 开发模式开发模式 中央大厨房 既不是一般的市场开发 也不是简单的生产投入 而是通 过产业聚集 实现流通交易 它以政府规划为主导 运用标准化技术作导向 诱导市场力量参与开发建设 因此 中央大厨房 开发模式是 政府策划 标 准引导 市场运作 企业经营 1 政府策划政府策划 政府作为项目倡导者 组织拟定整体建设规划 包括空间布局 用地规模 与未来发展 制订相关的优惠政策措施 提供建设所需的土地 公路 铁路 通讯等交通基础设施 推进各项计划 方案实施 协调 监督各项工作落实 执行各项管理制度 2 标准引导标准引导 中央大厨房的核心是实现商品的聚集 而食品安全是体现商品聚集效率的 重要标志 政府作为标准化技术的制定者和引导者 必须对生产 交易 流通 全过程进行监控 同时也要实现信息平台和电子商务的标准化 3 市场运作市场运作 要充分发挥 看不见手 的作用 运用市场经济规律办事 通过建立各企 业间的竞争性配套关系 形成高度化 集群化 规模化生产协作网络 实现市 26 场发展 提高资源配置效率 4 企业经营企业经营 以 标准化运营 生产型流通 服务性交易 的实现模式 建立联贯式 一体化产业链 实现商务集成 形成产业集群作业的态势 最终实现城市物流 配送的产业化 市场化和品牌化 3 3 城市配送体系空间推进策略城市配送体系空间推进策略 作为广州市城市配送体系的重要节点 中央大厨房 的空间推进策略 一 是强化内核 优化外核 二是整合内圈 增强中圈 发展外圈 三是建设市域 打造地域 拓展内陆 培育海外 1 强化内核 优化外核强化内核 优化外核 项目前期以内聚式发展为主 强化中枢上的各项核心功能 优化市域各层 面空间的组织化 网络化建设 构建中央大厨房的基础平台 2 整合内圈 增强中圈 发展外圈整合内圈 增强中圈 发展外圈 承接 内 外核 的功能和产业扩散 增强对外辐射 提升服务功能 通 过产业要素整合 实现资源空间配置 带动外源性发展 构建 中央大厨房 网络平台 3 建设市域 打造地域 拓展内陆 培育海外建设市域 打造地域 拓展内陆 培育海外 加快与内陆 海外 特别是 泛珠三角 地区的对外通道建设 打造向外 传递区域辐射力的标准化窗口功能 拓展 泛珠三角 在资金 技术 人才市 场等方面的交流与合作 培育与港澳及东南地区的流通 交易渠道 实现整体 发展 27 第四章第四章 起步区设计起步区设计 4 1 项目规划项目规划 1 规划范围 规划范围 根据广州市城市流通空间发展的现实要求 依据江高现有的市场基础和基 础设施条件 本项目的策划范围为选择江高镇中南部靠近新广花公路与规划拟 建白云五路相连的商业用地及对现有市场的整合 总占地面积约 1340 亩 为空 间界定 策划建设 中央大厨房 以供应城市肉类食品 农副食品 其他食品 和副食品 作为为核心功能配送基地 并通过示范带动和辐射聚集 有序推进 城市物流配送中心体系建设及城市流通空间的发展 2 规划导则 规划导则 中央大厨房 是一个城市生活服务公用型的食品配送服务功能组团 基 地 它以 食品安全标准化 定点配送体系化 功能布局全合理化 配送运营 信息化 商品交易现代化 为基本思路 配送规划的范围主要以加工配送城市 机关团体 学校食堂 餐饮酒店和超市等零售业需求的各类饮食原材料及食品 为服务对象 目标是建成一个保障食品安全 空间布局合理 商品结构合理 资源优化配置 集多功能于一体的技术先进 可扩展性强 现代化 专业化 集约化的城市物流配送体系 3 规划内容 规划内容 根据市政府 定点配送体系化 功能布局合理化 配送运营信息化 商品 交易现代化 的要求 结合江高已有市场实际情况 主要工作任务是规划 一 个布局 搭建 三大平台 建设 七个片区 构筑 一个核心 具体内容 28 一个布局 科学规划 中央大厨房 各类商品交易及配送基地整体 功能体系的空间布局 三大平台 以数码技术和标准化为特征的商品流通信息平台 以现代服务业业态组构的商贸服务平台 搭建具备 一流设施 场地及城 市配送体系重要基地为主体的物流基础平台 七个片区 整体规划建设 肉类加工配送 三鸟加工配送 蔬果加工配送 食品和副食品交易配送 餐饮辅料加工配送 食品生产 加工配送 国际大型物流企业配送基地 七个组团片区 一个核心 规划建设 中央大厨房 核心商务区 4 2 项目建设项目建设 1 建设内容 建设内容 作为广州 菜篮子 工程的重要组成部分 它强调的是对现有市场的整合 和提升 建成后的中央大厨房将规划 肉类 三鸟 蔬果 粮油 餐饮辅料 食品生产 国际大型物流企业 七个加工分装配送组团基地和一个核心商务区 以现代化 专业性的特征 实现一站式 联贯式服务 七大组团基地和一个核 心商务区的规划内容如下 肉类联合加工配送基地 选址位于江高镇中部茅山村 规划占地 200 亩 在有效利用原有茅山肉联厂建筑 生产及检疫设备和铁路专用线设施的基础上 进行改造升级 规划建成规模化生产的肉类加工配送中心 集交易 屠宰 加 工 冷藏 检疫 物流配送等功能于一体 着重于提升原有茅山肉联厂的加工 冷冻 配送等环节 计划 2 年完成改造升级 拟改造建设肉类联合加工 分割 冷冻 包装 配送中心 增建 5 万吨冷库配套 添置肉类分割 肉食品加工 包装 分装 设备 为城市机团 学校 餐饮酒店和连锁超市等零售店作配送 29 服务 三鸟集中加工配送基地 拟选址位于江高镇东南部白云五线与广州铁路 北站交界处 规划占地 250 亩 计划两年内完成扩建和提升 充分利用江高镇 江村优质品牌鸡生产和屠宰加工的优势基础 规划建设包括鸡 鸭 鹅等三鸟 的收购 检疫 交易 加工 分割 冷存 包装 配送中心 集交易 屠宰 加工 冷藏 检疫 物流配送 信息服务等功能于一体 侧重于提升原有三鸟 基地的检疫 加工 配送等环节硬件和软件 蔬果交易批发配送基地 选址位于江高镇东南部江村 规划占地 150 亩 计划 1 年完成提升改造 在充分利用现有江村农贸市场的基础上 拟建设优质 品牌蔬菜和果品交易批发 加工 配货 包装 配送中心 集交易批发 加工 包装 配送等功能于一体 着重提升原江村农贸批发市场对城市餐饮酒店业食 品加工用料 农副产品 交易的展示 加工 配送等环节硬件和软件 粮油配送基础 拟选地址位于江高镇东南部白云五线与广州铁路北站交 界处 规划占地 200 亩 计划 2 年内完成项目建设 拟建设各类粮食 食用油 交易批发 配货 分装 配送中心 项目建成后集展示 交易批发 存储 分 装 配送等功能于一体 餐饮辅料交易配送基地 选址于江高镇东部水沥村 规划占地 40 亩 计 划 1 年内完成提升改造 拟建设包括各式餐饮香料和调味品的展示交易批发 加工 配货 配送中心 集展示 交易批发 加工 配送等功能于一体 侧重 于提升原有水沥红葱市场的商务服务 加工 配送等环节 其客户主要面向广 州及珠三角地区 食品生产加工基地 拟选址位于江高镇罗溪村现已成形的 龙凤汤圆 食品生产基地 规划占地 50 亩 计划 1 年完成提升改造 拟建设包括即食品和 休闲食品等加工 配送中心 包括交易 加工 配送等功能 国际大型物流企业配送基地 拟选址位于江高镇东南部江村新广花公路 30 西侧 规划占地 150 亩 计划 2 年内完成项目建设 拟建设交易 加工 配送 中心 包括采购 交易 存储 加工 包装 配送 信息服务等功能 该项目 通过引进国际大型及国内知名的物流企业 提高 中央大厨房 的聚集 示范 效应和辐射功能 核心商务区 拟选址位于江高镇东南部广花三线与白云五线交界处 规 划占地 300 亩 计划三 2 年内完成项目建设 拟建设商务会展交易中心 数码 技术管理中心 检验认证培训中心 标准化技术示范中心 行政管理服务中心 中央分拨配送中心 集会展 商务服务 检验 认证 信息提供等功能于一体 中央大厨房 起步区整体规划布点见左图 中央大厨房 强调的是对江高镇现有市场的整合和提升 一方面 七大 组团片区和核心商务区是 中央大厨房 的基本支撑基地和核心构件 它们构 成了一个比较完整的城市食品配送网络 而江商镇周边的批发市场如增槎路的 江南蔬果交易批发市场和东旺食品批发市场等是 中央大厨房 的有益补充 同时 中央大厨房 也为这些市场提供了更大的发展平台 实现了强强联合 形成共同发展的态势 另一方面 中央大厨房 的内核市场在经营品种 功能 市场定位等方面要与江高镇周边市场形成错位经营 如增槎路江南蔬果批发市 场的主要面向社会市场和零售店铺 而江村农贸批发市场主要面向机团 酒店 进出口企业 避免恶性竞争 提高了城市资源配置的效率 31 表 4 1 中央大厨房 起步区规划建设内容一览表 序 列 组团片区名称分布位置 占地 规模 主要功能 开发 计划 备注 肉类联合加工 配送基地 江高镇中部茅山村200 亩 交易 屠宰 加工 冷 藏 检疫 配送 2 年 扩建和 提升 三鸟集中加工 配送基地 江高镇白云五线与广 州铁路北站交界处 250 亩 屠宰 交易 检疫 加 工 保鲜 配送 信息 服务 2 年 扩建和 提升 蔬果交易批发 配送基地 江高镇东南部江村150 亩交易批发 加工 配送1 年提升 粮油配送基础 江高镇白云五线与广 州铁路北站交界处 200 亩交易批发 存储 配送2 年 扩建和 提升 餐饮辅料交易 配送基地 江高镇东部水沥村40 亩交易批发 加工 配送1 年 扩建和 提升 食品生产加工 基地 江高镇西北部罗溪村50 亩交易 加工 配送1 年 扩建和 提升 国际大型物流 企业配送基地 江高镇东南部江村150 亩 交易 存储 加工 配 送 信息服务 展示 2 年新建 核心商务区 江高镇广花三线与白 云五线交界处 300 亩 检验 认证 信息提供 商务服务 展示 2 年新建 2 交通组织 交通组织 1 现状 目前江高基础设施建设较为完备 已形成连接各个配送基地及 市场片区的完善的交通路网 2 规划 江高镇现已完成了总体规划编制 并经审核通过 该规划形成 了相当发达的交通网络 各规划片区均处于交通网络主干道连接相对方便的区 域 4 3 核心商务区设计核心商务区设计 1 概述 概述 核心商务区选址在广花三线与白云五线交界处 西北面与镇政府新址相邻 32 西面为体育中心用地 正处在未来江高镇发展的中心区域 其区位与其作为现 代农业产业集群核心商务区的功能定位十分吻合 有利于未来江高镇城镇功能 结构的合理布局 又将对未来江高镇中心区的产业和商务活力营建起到举足轻 重的作用 2 功能定位 功能定位 中央大厨房 核心商务区的功能定位是由其在整个 中央大厨房 的重 要核心地位所决定的 即兼顾 田间生产型市场 时期起到整合整个起步区的 布点网络 又预留了 城市流通型市场 时期统合内外核功能布局及信息集成 以至于在 供应服务型市场 时期满足各圈层面域的资源调配以及渠道统筹功 能 兼顾上述三个功能层次的可持续发展需要 核心商务区所包含的内容相当 丰富 必须通过 6 个功能系列来建构三大体系 生产供应体系 服务销售体系 标准化技术体系 及九类业态的首脑区域 1 商务会展交易中心 会展系列内容 会展业态作为原始交易市场的高级发展形式 体现了现代 文明的重要发展特征 交易通过声 光等现代技术提高到艺术化的展览层次 建构永不落幕的农业相关产业会展 从经过严格检验的优质农副产品到农产品 辅料生产 加工技术 农业机械 生物科技等现代化产业 需要均质化 大规 模 灵活可分割的空间以及必要的层高 会展区将设部分永久展区 供具有较 高知名度和美誉度的大型相关企业租用 会议系列内容 提供产品发布 记者招待 会议召开 举办大型室内活动 包括各类商务宴会 义卖 商品拍卖以及商务交流 信息发布使用的各类厅堂 厢室 作为容纳产业聚集区域必然产生的相关商务活动的必要功能空间 2 数码技术管理中心 33 商流汇集 信息发布 网络布局和电子交易需要强大的数据信息处理系统 和网络通信交换系统 作为整个中央大厨房的 内核 数字技术管理中心将在 城市流通型