三亚考察报告从三亚带回来几个信息.doc

i.从三亚带回来几个信息:二半山半岛不是最成功的案例,精装修的公寓房价2万6千元起。最成功的案例应当是国光酒店,既小户型为主酒店式公寓,均价在34万起步。高出“半山半岛”很多,相比之下“半山半岛”占据着最好的资源,但收益不如国光滨海花园酒店公寓。国光滨海花园酒店的管理公司也是豪生酒店。国光滨海花园酒店也没有固定的汇报率。另外一点“半山半岛”的售楼处正在改建。没参观成。三地产的抄作最关键,“半山半岛”的原意“伴山伴岛”,成功地进而改为现在名,音同但意不同,“伴山伴岛”源自成语“依山傍水”(这四个字自古以来都是人们心中美好的向往居住条件,解读四字为“伴着山伴着岛”,抄作人“天才地”把“伴山伴岛”进深演变改为“半山半岛”。“半山半岛”四个字加深了人们的思维更多的联想。“半山半岛”的抄作人是台湾金达利公司公司,公司老总名叫徐能力。直接策划人王玉文,王玉文电话:1387612166。此人曾经是鲁能策划人,被金达利挖走。四三亚未来的地产最成功的一定的凤凰岛,从体量上看,是三亚最大,式样有点像我们的楼盘,定位国际七星级酒店。我个人解读一下“凤凰岛”整体设计理念:“性”。主楼为女性“阴器”、五个辅楼为五个男性“阳器”,整个建筑物群是刚柔相依,阴阳相克。风水理念上总结一个字“绝”。为了进一步体现这个理念,设计师故意在外观色彩上用一些环状的圈加深印象。而这种以“性”作为主题的设计无论是中国人还是外国人都会接受(题目话:古代日本人特别地也崇拜阳器,这一点我想一般人可能不会想到,但随着时间的延续,人们会不断地自然地把凤凰岛抄作起来。i.“凤凰岛”的确是一件“无与伦比”的“绝世珍品”,它的码头可以直接停泊万吨国际豪华游轮,可以让外国人不通过海关通道,直接站在游轮上与中国作最近距离的接触。又是一“绝”。我看以前“凤凰岛”的室内设计理念,我的解读还是一个字“性”。虽然有些东西不言而喻。科学地讲对“性”的正确认识其实也是一种最理性的设计构思。ii.对三亚“凤凰岛”另外一个方面的解读就比较好理解了,五个辅楼就是揭喻着“五指山”这一鲜明的地域特征。iii.凤凰岛抄作人周总,他自己本人也是做设计出身,利用抄作凤凰岛一下净赚28个亿,后卖后70%股自己只控30股成为小股,后任现香水湾1号老总,又开始抄作香水湾1号。据说香水湾1号。抄作的不是太成功,原因的价格过高68万。五此三亚之行还求征了一点重要的销售观点:A小户型的房子好卖B小户型的酒店式公寓房更好卖。C小户型越层的房子更好卖。D小户型的酒店式公寓越层的房更更好卖。对了12月3日,三亚一个房地产给我打过来一个电话,从12月5日,他们的80平米的小越层提价2000元。那么我们的“一F层的越层”正是D种房,应当是我们销售房中重中之重。“一F 层的越层”是我们房子除了十层以外,最值得重视的一层。但我们的“一F层的越层”结构目前存在着重大的结构问题,第一是缺乏安全性,第二是不能保证私秘性。尤其是第一条最为重要。对于我们这种房子的改造我个人有个想法。我会在另外一篇论文专门把这个论题目向老总阐述论证。六此三亚之行还求征了另一点:酒店区域的水域面积越大,则停留在酒店大堂内的客人越多,以及住店客人也越多,那么随着该酒店捆绑的酒店公寓的房子越好卖。以下是国光酒店景观. 国光空中花园 七三亚的公路上有一个公司打出了超乎异常的广告作为抄作。“借国际旅游岛之光,现决定房价每平米提价1000元”,这种反抄作还是够大胆地直接刺激消费者。看来抄作的重要性。八求证售楼大厅外立面门窗铝合金的装饰。三亚的售楼大厅大部分也同我原来的构思相符合,基本上我原来的判断是正确的。售楼大厅是大厅而不是大堂,因投入问题,不是酒店大堂因此不大适合用移门结构。个的性打造最重要。故我建议考虑到风压力做明框(内夹钢铝合金门窗,见图。前后分别设立一些开企窗,增加通风,我站在厅内试过,海边通风很好,三亚售楼大厅许多安装吊扇的,不必安装空调。售楼大厅需要安装一些个性点的吊扇(例如竹编吊扇。玻璃为了遮阳及增加个性的效果,我们可以在玻璃前安装一层半悬竹编竹艺术竹帘。另外一点。至于用不用木纹感觉的铝合金,那么我觉得这里最好是不用木纹质感。理由是体量较大(1000平米而不是小体量,从审美观角度上来看,不是太好。不如浅灰蓝色的(我从一本德国配件样本书中看到,但不是下图。以下是半岛龙湾的铝合金与我们的弧有些像只是体量有些小点 以下的照片“卓达巴哈马”的这个大厅的吧台个性十足。 九 关于户内阳台门铝合金的装饰。我的提议是亚光咖啡色木纹表面,表面断面我们按个性设计,从海口到三亚户内阳台门铝合金的表面断面我看了不下几十种,但没有一个让我满意的。我是从太原铝厂出来的,我们的厂原来生产铝合金,我下岗后刚到厦门时从事的工作半年多就是铝合金幕墙的设计,对铝合金有着一种特殊的感情。我们琼珠海岸可以安装上一种特殊的断面,关于断面表面我与铝合金设计师们研究一种自己设计的断面,使得断面更具有木制品的感觉。一定使得这种表面断面是海口三亚最具有个性的断面,这样做那么我们就要让铝合金生产企业(是材料生产单位,非安装公司,新开模具,生产单位有个行规生产5吨以上免收开模具费,我想我们这么大的量,是可以做到的。那么,这种新的款式、新的式样,但没有多花费钱是我们的目的。不过可模具可能需要一定的模具的制造与试模时间大约15天,我们开模具可能在时间上不能保证元月十五日使用上这种款式,那么只能要求目前的三家铝合金安装企业按目前现有的生产厂家平板试样,或他们自己可以提供的试样在9层样板间安装。我的提法是按两条腿走路的方法,A一方面定铝合金生产厂家并请厂家开始生产铝合金模具,(试样我在12月3日中午到市场上找了个接近的复合板断面试样,12月3日下午我已经给一家设计师画了个草图,并让其马上设计,并把新款式的铝合金的结构也设计出来。B别一方面,从铝合金三家安装企业中选一家的结构,按他们现有的款式提供给我们每家做三套样板间的阳台推拉门。这样样板间的款式可能与其它不同,但这一点不是太重要。十一个私人重要信息,刚去三亚,内装饰“查总”请我吃饭,饭局中我问查(其实也是在考验他,查回答说:“见过,是在普陀山酒店。”晕。这是一个普通的科学常识,除了在海上打带鱼人,可能没人见过活的带鱼。话虽然不多,但这是我一般能检测一个人是不是城实的最有效的办法。事虽然不大,望老总在与之相处时,多加注意提防此人。最起码这个人是个过份吹牛、呼悠之人。我个人对他不可能有什么恶意,只是凭借我的睿历以及对老总的一片忠心。十一比较重要我有一个人心里想法。元旦十五日开盘虽然是个公司的方针目标,但我个人觉得我们的开盘有些匆忙,我们的楼盘与其它楼盘不同,虽然我们开盘是源于市场的需求,可我们的房子是酒店式公寓而不是普通住宅,酒店式公寓有几个特点:房价应当高于普通形住宅房,因为它还包涵着酒店资源,酒店与公寓是捆绑式关系,如果酒店大堂以及酒店的公共区域尚没建好,那么我想即使是样板间做好,可能销售状况也不是太理想。这一点我想易居应当明白这一点的,如果这么大的策划公司尚不知这个道理的话,我只能说:“我无语了”。与销售公司的合同怎么写的,我不知道。但我猜测可能是比例提成,如果是简单的比例提成,那么房子价格卖的越低则销售公司得收益越大,因为还有个销售公司资金回笼速度问题。对于销售我也不太董。但是我个人觉得:假如风险不能同当,则这个生意是个不太理想的平等生意。十二我们可以用一些逻辑思维推理一下便可以得A与B答案。A如果房子价格略低,与普通住宅房差不多,没有高出个20%30%。那么无形中就把酒店本身那种奢侈、豪华、以及酒店特有的资源在前期销售期那么白白放弃。对于一个整体楼盘放弃的利益永远不会再回来。B如果房价与市场价格相平,也就是说我们开盘卖的是本酒店本身应当的市场价格。既价格当中包含着奢侈、豪华酒店大堂的共享资源、高档的生活方式、以及符合高档五星级酒店的中区景观这些等等共享类的资源,那么我想一般的消费者在这些共享资源没有看到的情况下是不可能有更多的人去购买的。这个推理可能许多人一下子接受不了,但是把自己当成一名消费者,我想后一个推理更清晰了。i.这就是一个矛盾体,如果急着卖房,如果实现正常的市场楼盘销售的速度,那么就意味着丢失很大一部分利益(资源利益;如果按酒店公寓的市场价那么销售是相当难的。的确酒店公寓不是一个空洞的概念。ii.市场规律永远是这样,“鱼与熊掌很难同得”,想借房地产借鸡下蛋,却又很难借五星级酒店之优势;想借酒店之优势却又很难在前期借助的房地产“借鸡下蛋”的滚动优势。iii.对于楼盘销售而言,我也一直求证论证的一个事宜,定价低意味着可能损失一部分商业利益;如果定价过高则可能会或销售过快慢带来我们下一部的资金动作困难滚动难,长期的高价卖不出去房子也不是好事。若价高等待我们真实地把握好后房价却很难退回真实的市场接受价。iv.有一个方法看来还是相当不错的一个商业方案。“把前期的房价分成几个台阶式价格,五十套为一组,前期销售的第一组为90折扣;第二组为92折扣;第三组为94折扣.依次类推”,这个可以缓解未来的商业利益损失,这个方式也可以刺激我们的销售。这个方法在普通的住宅房的销售效果比高档的酒店式公寓可能要更明显些,高档的酒店式公寓销售效果可能次一些;但是对于投资性买房的人比(如团购还是相当不错的方式。十三关于抓紧砂盘工作建设的建议:i.那么我也再想:我们有一个相当重要的工作尚没有进行,也就是一个相当标准的砂盘(包括景区的建设等等,这个砂盘在我的脑子里是个相当标致的砂盘,我从海口到三亚目睹了上百个砂盘,都没有满意的。如果我们真有个像样的砂盘,我想在售楼的时候一部分人可能会被这个砂盘吸引而买房子。如果我们的砂盘与其它公司相同,那么我想看了砂盘让其掏酒店公寓的应当的市场价格去购买,可能性不是太大。不过怎么分析,从商业运作的角度而言,那么这个砂盘还是相当急手的事情。ii.的确,这个砂盘目前也是相当棘手的事宜。酒店大堂是个什么样的,不知道;景观是个什么样的,不知道。未来是个什么样的还是讨论。等等等等。但是有一点,如果有一个公司在做这个砂盘,即使是未来的前景有许多未知的东西,但是这个公司也可以做前期的工作,比-全部方案全部出来后再让其开始制作砂盘工作要省下许多时间,好的砂盘那是个细致的手工活,识别图纸、搞懂意图、加工成型没一两个月不可能搞好的。iii.那么在我的脑子里这个砂盘是个大一点的砂盘,应当是个相当仿真的砂盘(包括材质的仿真处理、能够可能当成指挥官或技术人员的向导的砂盘、能够按电钮自动打开盖子或自动启动形成分层演示内部设施的砂盘.这样的砂盘,我想没两个月可能下不来。但这也并未解根本,真正的酒店公寓销售的旺季应当是酒店带动楼盘。十四关于楼盘起名的启示在楼盘的推介和营销中,随着业界竞争加剧,楼盘命名已经成为营销的重要手段之一。一个给人审美愉悦、琅琅上口的楼盘名称,会给客户留下深刻的印象以及无尽的遐想,激发客户的购买欲望。楼盘命名是楼盘市场定位的反映;是市场的第一驱动力;能给置业者以心理暗示;是开发商给置业者的承诺。我们的楼盘命名“琼珠海岸”前两个字比较难记,况且“琼”与“珠”的两个字的单体的谐音不是怎么好,也不怎么响。我大脑也在不停地为我们的楼盘起名。我起了两个名:一个是通俗点的四字“双音节+双音节”美景花园,另一个是风雅点的也是四字“双音节+双音节”结构,不过是可互换的双音结构美景良辰及良辰美景:A用“美景”两字的理由:“美景”与“美锦”谐音相同,估计用这个词全家皆大欢喜。最重要的是这两个字特别好记。B起个好名字,当然这个名字应当是可以能够写诗入对(联的名字。以企名人、诗人等文人墨客,可以落笔生辉、千古流芳。(凡事知名一些的楼盘名,也都遵循着平仄交替原则,严格地禁止三平与三仄起名。那么四字的名应当是遵循“仄仄平平”或“平平仄仄”;美景是“仄仄”,花园与良辰全是“平平”,双音节的平仄交替很关键。C美景良辰与良辰美景出处:南朝宋谢灵运拟魏太子邺中集诗序:“天下良辰、美景、赏心、乐事,四者难并。”。另外一点:此包括诗人的名子也相当好,感谢灵魂的运用。景:单字日光也。辰:时辰。四个字总意为:美好的时光和景物。既好时光好景观,四个字用法常作宾语、定语D与豪生酒店可以相连,比如:豪生酒店良辰美景(平平仄仄平平仄仄,作宾语。良辰美景豪生酒店(平平仄仄平平仄仄前四字作定语修饰豪生酒店。无论怎么变换词意都可以平滑地连接,且平仄交替,读音昂扬顿错层次分明。十五关于户型门的建议:关于户型门的想法我还是坚持一单扇木制门,A铁制或铝合金或种种名义不知什么名的防火门不适合酒店式公寓。有一些人打着用木门不给报建的名义,反对木门一点道理也没有,所有的酒店式公寓全部都是木门,我就不信,人家能够报建而我们不能报建?B5060平米的小户型,安了个1200MM宽的大脑袋门,从专业角度而言,实为不协调。如果是十层我是双手同意安装1200MM宽的子母门。但二到九层的确不适合。况且,因1200MM过于宽的缘故,使得室内左右很难调整。其实也非常难为查先生,不过人家的目的是为挣您的钱,您说安什么他都会安什么门,这世界上不存在与钱过不去的人。C 小户型的门一定要安门套。我们是小户型而且是固定的酒店公寓,况且我们的门口外通道是个1米八开放的通道(试想有哪家的公寓有这么的空间条件,打破脑袋我也想不通我们有什么样家具因为门是1米宽度而嫌窄而难搬出搬进,我更想不通全国有哪一家酒店或酒店式公寓装饰完毕后还进行着折腾式的搬动。这一次三亚之行,的确又证明了这一点。“小户型的门最好还是不要选择子母门”.以下是三亚半山半岛户型门入口处。 以下是半山半岛的卧式阳台部分1 以下是半山半岛的卧式阳台部分2 金中海的老爷式售楼车。 金中海的阳台泡浴 以下是半山半岛的泡浴 本次三亚之行带回来