首届业主大会和业主委员会成立程序指引

首届业主大会和业主委员会成立操作程序一、成立首届业主大会筹备组（一）筹备组成员的条件和人数符合成立业主大会条件的物业小区，业主大会筹备组应由业主代表、街道办事处代表、社区代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。由街道办事处代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。（二）筹备组的成立程序1.申请小区热心公益的业主联名向房产行政主管部门或街道办事处会提交成立首届业主大会筹备组申请书；对符合成立业主大会条件的物业小区，收到申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。2.筹备组的产生 根据申请书内容，可由社区向业主发出成立首届业主大会筹备组倡议，并在指定地方由业主领取筹备组成员自（推）荐表,根据业主自荐人员情况,商议进入筹备组的业主代表；业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。筹备组中的业主代表也可由街道办事处和社区直接推荐产生。3.筹备组的确立筹备组填写首届业主大会筹备组备案表、筹备组成员自荐表和筹备组成员名单及简历复印件送物业所在街道办事处备案，同时发出关于 住宅小区业主大会筹备组成员名单的公告，在小区内张贴公示7日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。筹备组自成立之日起90天内应当组织召开首届业主大会。若筹备组通过上述流程后仍未能成立的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处、社区提出成立业主大会书面申请。4筹备组职责（1）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（3）确认业主身份，业主人数以及专有部分面积；确定业主在首届业主大会会议上的投票权数，依法确定首届业主大会会议表决规则；（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；（5）召开首届业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应记录并作出答复。二、拟定业主大会议事规则、管理规约和决定表决事项、确认业主人数、投票权数（一）拟定业主大会议事规则和管理规约筹备组自成立后，应按照筹备组职责要求拟定业主大会议事规则和管理规约两份征求意见稿。（二）决定表决事项、确认业主人数和投票权数1.筹备组应决定首届业主大会的以下表决事项：（1）业主大会议事规则；（2）管理规约；（3）选举业主委员会委员。2.确认业主人数和投票权数业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。三、推选首届业主委员会候选人（一）业主委员会委员候选人的资格条件业主委员会委员应当从本物业管理区域内业主，具备以下条件的业主中选举产生：1.具有完全民事行为能力；2.遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；3.按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；5.具有必要的工作时间；6.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；7.业主大会议事规则规定的其他条件。业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。（二）发出业主委员会委员候选人推荐的通知筹备组发出关于推荐业主委员会委员候选人的通知和关于 住宅小区首届业主大会会议讨论事项的公告在小区内公示7日，向全体业主征集候选人以及征求草案的意见。在公示期内，符合候选人资格条件的业主填写业主委员会委员候选人简历表，提供业主委员会委员候选人推荐表和业主代表（业主委员会候选人）承诺书，连同身份证复印件（核对原件后退还）和房产证明复印件（核对原件后退还）一起交给筹备组。业主可向筹备组提出对业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）的修改意见和建议。（三）候选人及业主大会议事规则和管理规约的产生筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单，按照物业管理办法进行筛选。同时，根据业主提出意见和建议，对业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）进行修改和完善。筹备组将整理、核实过的候选人名单、简历表以及修改后的业主大会议事规则（草案）和管理规约在物业管理区域的显著位置公示至投票表决通过该两份文件为止。四、发出召开业主大会通知在业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）、候选人名单和简历公示满7日后，筹备组填写好关于召开首届业主大会的通知以及会议时间、地点、议题和议程在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。在公示期内，筹备组及时告知物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处，并印刷好选举业主委员会委员选票。五、召开业主大会，投票表决业主大会议事规则、管理规约、选举产生业主委员会委员等事项业主大会会议由筹备组商定采取集体讨论或书面征求意见的形式召开。采用的投票方式必须与业主大会议事规则规定相一致。业主可以由该幢、单元、楼层的业主以一户一票的方式共同推选，得票过半数且得票最多者为业主代表参加业主大会会议。业主代表应当按照业主大会议事规则规定执行任务。业主可以委托代理人参加业主大会会议，必须符合业主大会议事规则约定，业主和代理人应当签订业主参加首届业主大会委托书，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。首届业主大会按照业主大会议事规则规定实行差额投票选举方式产生首届业主委员会，并确定委员人数。如果回收的选票未达到规定的票数，筹备组可以向街道办事处申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过30天。在延期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。若业主大会按照上述流程仍未能通过的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处、居民委员会提出成立业主大会书面申请。六、推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工业主大会自首届业主大会会议表决通过管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案），并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会自产生之日起七日内召开首届业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任12人，以及其他职责人员。七、公示表决结果将首届业主大会的投票表决结果、业主委员会名单及分工在小区内显著位置公示5日，业主有权查询相关材料。业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。八、备案、刻章（一）备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，提交以下资料向所在地房产行政主管部门和街道办事处备案：1.业主委员会备案登记申请表；2.管理规约、业主大会议事规则；3.业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；4.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；5.其他资料。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。（二）刻章业主委员会凭备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。附件：1. 业主大会、业主委员会成立程序流程图2. 住宅小区组建首届业主大会筹备组申请书3. 筹备组成员自（推）荐表4. 首届业主大会筹备组备案表5. 关于住宅小区业主大会筹备组成员名单的公告6. 关于推荐业主委员会委员候选人的通知7. 关于推荐业主代表候选人的通知8. 业主委员会委员候选人简历表9. 业主委员会委员候选人推荐表10. 业主代表候选人推荐表11. 业主代表（业主委员会候选人）承诺书12. 关于召开首届业主大会的通知13. 小区业主大会表决和选举结果公告14. 选举业主委员会委员选票15. 业主代表参加首届业主大会委托书16. 业主委员会备案登记申请表17. 业主大会议事规则（示范文本）18. 管理规约（示范文本）附件1首届业主大会会议、业主委员会成立流程一、申请：已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的物管区域，由占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向社区提出书面申请成立业主大会。 业主向街道书面申请（10人以上联名）； 街道审核同意并派人指导。二、组建筹备组：街道办事处自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织业主代表、居委会代表成立首次业主大会会议筹备组。 街道组织召开业委会筹备组组建前期工作会议； 业主自（推）荐或社区举荐筹备组成员； 核查筹备组成员业主代表身份； 商定进入筹备组街道、社区、业主代表组成人员； 明确筹备组组长及职责分工； 发布成立筹备组公告及组成人员名单（公示7天）； 街道备案。三、筹备组履行职责：筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作。通过召开筹备组会议做好以下工作： 第一次筹备组会议： 社区牵头摸清产权人业主的具体情况，将小区内业主及其专有部分面积明细表公示7天； 制定业主委员会选举办法、业主委员会委员候选人产生办法和首届业主大会会议表决规则，待征求筹备组成员意见后，小区公示7天； 草拟业主大会议事规则（征求意见）、管理规约（征求意见）； 发布推荐业主代表候选人通知和推荐业主委员会委员候选人通知,接受业主书面报名；第二次筹备组会议： 商定需提交业主大会通过的业主大会议事规则和管理规约草案，并公示； 商议业主代表候选人及业主委员会委员候选人名单，并将商定后的候选人基本情况在小区公示； 确定业主大会召开时间、地点、形式和内容； 发布召开业主大会会议通知；（会议前15日） 部署召开业主大会其他准备工作。以上事项筹备组也可召开多次会议分步完成。四、召开首次业主大会会议：先由社区工作人员根据业主大会会议表决规则要求，将业委会委员候选人选票分发到业主（每一专有面积产权人）进行实名投票，票箱封存提交大会现场集中计票。 召开业主大会：a.通报参会业主代表到会情况，符合规定开会;b.向大会报告筹备组筹备工作情况； c.由参会业主代表举手表决通过业主大会议事规则和管理规约草案； d.推选总唱票、计票、监票人； e.开箱统票，向大会报告业委会委员选举结果。 将会议通过表决的内容和选举结果进行公示； 会后7日内当选业主委员会委员推选主任和副主任。五、备案：业主大会议题表决通过后，由选举产生的业主委员会在30日内，持相关材料到所在地房产主管部门和街道办事处备案。六、刻章： 业主委员会备案后，执备案证明向公安机关申请刻制大会印章和业主委员会印章。附件2 住宅小区组建首届业主大会筹备组申请书 街道办事处/社区： 住宅小区已经符合召开首届业主大会会议的条件，准备召开首届业主大会会议和选举产生业主委员会，现我们申请贵单位派员指导本次业主大会会议的相关工作。联系 人：联系电话： 年 月 日以下本物业管理区域业主签名（10户以上）： 附件3筹备组成员自（推）荐表姓 名性别年龄1寸照片身份证号学历联系电话职务门牌号码工作单位简历 自荐人签名： 交表时间： 年 月 日附件4首届业主大会筹备组备案表根据有关法律法规、规章和规范性文件的规定，中地凯旋城 住宅小区现已成立首届业主大会筹备组，筹备组成员名单如下：住宅小区 中地凯旋城地址湘潭市岳塘区河东大道20号建设单位名称湘潭中地房地产开发有限公司物服企业情况 天和物业筹备组成员名单门牌号码身份证号码工作单位联系电话社区意见 年 月 日街道办事处意见 年 月 日附件5关于中地凯旋城 住宅小区业主大会筹备组成员名单的公告根据有关法律法规、规章和规范性文件的规定，中地凯旋城 住宅小区现已成立首次业主大会筹备组，筹备组成员名单如下：姓名性别年龄政治面貌学历工作单位（职务）楼座房号备注对上述人员有异议的，请以书面形式向筹备组反映。联系人：王金玉 电话：特此公告。街道办事处（盖章）：筹备组（全体签名）： 年 月 日附件6关于推荐业主委员会委员候选人的通知尊敬全体业主：在中地凯旋城小区业委会筹备组各成员的共同努力下，在全体业主的积极支持和配合下，各项筹备工作基本就绪。为能顺利召开业主大会，选举出能够代表业主利益，为业主服务的业主委员会，现通知全体业主，在本通知公示七日期间，凡符合业主委员会委员候选人资格条件的业主可填写业主委员会委员候选人简历表、业主委员会委员候选人推荐表及业主代表（业主委员会候选人）承诺书，连同身份证原件(核对后退还)及复印件一起交给筹备组。如候选人报名人数过多，就按业主委员会候选人推荐表中推荐人数多少，从多到少筛选候选人。表格索取及递交请联系如下工作人员：联系人：杨利元女士 电话： 特此通知中地凯旋城小区业委会筹备组2014年 月 日附件7关于推荐业主代表候选人的通 知尊敬的业主:根据中地凯旋城小区业主委员会选举工作要求，需在小区内选举产生业主代表，目前已进入业主代表候选人推荐阶段，现将有关事项通知如下：一、业主代表名额确定方案：1、按每单元产生1位业主代表；2、在非住宅业主中产生 位业主代表。二、业主代表职责：1、及时向本单元业主传达业主大会的精神；2、及时向业主委员会筹备组反映本单元业主的意见建议；3、参加业主代表会议，代表本单元业主行使民主管理、民主监督的权力，代表本单元业主对小区管理事务进行意见征询，并提交业委会。三、业主代表推选条件：1、长期居住在本小区的业主，有充裕时间；2、遵纪守法，积极履行业主公约；3、热心公益事业，认真负责，能密切联系业主，办事公道。四、业主代表推选办法：业主代表候选人提名采用业主个人自荐、民主推荐和推荐相结合的方法。推荐他人须征得被推荐人签字同意。凡是自荐和业主推荐经资格审核符合条件的业主，均可作为业主代表候选人。本单元候选人仅为1人时，经公示7天业主无意见后直接当选；本单元候选人有2人以上的，根据推荐票数高者当选；在无人自荐或推荐的情况下，由业委会筹备组确定业主代表。当选的业主代表以公告形式告知全体业主。五、推荐时间：推荐表由社区工作人员分发到户。业主也可直接安乐社区办公室领取推荐表，填完后交至筹备组。业主代表候选人自荐及推荐时间为2013年 月 日至 月 日止。办公地址： 联系方式： 地凯旋城小区业主委员会筹备组 年 月 日附件8中地凯旋城小区业主委员会委员候选人简历表填表日期： 年 月 日自荐人简要情况姓名性别楼座房号出生年月政治面貌学历工作单位联系电话职务职称户籍个人简历： 签名：筹备组意见组长（签名）： 年 月 日注：1. 需自荐人本人填写附件9中地凯旋城小区业主委员会委员候选人推荐表填表日期： 年 月 日被推荐人简要情况姓名性别楼座房号出生年月政治面貌学历工作单位联系电话职务职称户籍被推荐人简历被推荐人签名： 推荐人简要情况姓名楼座房号产权证号联系电话姓名楼座房号产权证号联系电话筹备组意见组长（签名）： 年 月 日注：1. 筹备组应当审核候选人的资格，并由筹备组组长代表筹备组签署意见；2.“被推荐人的简要情况”由被推荐人填写；3. 业主联名推荐的，应由推荐人本人填写“推荐人简要情况”；筹备组推荐的，由筹备组直接在“筹备组意见”栏注明；4. 每名业主只能参与一次推荐，每十名业主只能推荐一名候选人。筹备组成员签名： 附件10中地凯旋城小区业主代表候选人推荐表填表日期： 年 月 日被推荐人简要情况姓名性别楼座房号出生年月政治面貌学历工作单位联系电话职务职称户籍被推荐人简历被推荐人签名： 推荐人简要情况姓名楼座房号产权证号联系电话姓名楼座房号产权证号联系电话筹备组意见组长（签名）： 年 月 日注：1.每名业主只能参与一次推荐，且只能推荐本单元的业主作为候选人。筹备组成员签名： 附件11业委会委员候选人公开承诺书中地凯旋城小区全体业主：本人自愿参加业主大会委员会委员竞选，并公开承诺如下：一、本人提交的房屋产权证、身份证和有关资历证明完全属实；二、本人以及近亲属与本小区建设单位和物业服务企业无任何利害关系；三、坚持公平、公开、公正处理小区相关事宜，坚决维护全体业主的共同利益，决不利用业主委员会身份谋取任何个人利益；四、模范遵守物业管理法律法规和管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；五、热心公益事业，有较充裕的时间，认真履行好业主委员会委员职责；六、自觉自愿接受小区全体业主的监督。以上承诺，完全属实，否则依法承担一切责任。 承诺人： 年 月 日附件12关于召开中地凯旋城小区首次业主大会会议的通 知各位业主：经中地凯旋城小区业委会筹备组研究决定：本小区首届业主大会定于 年 月 日星期 在 处举行。现将相关工作通知如下：一、会议主要议程：1、表决通过中地凯旋城小区业主大会议事规则、中地凯旋城小区管理规约和中地凯旋城小区首届业主委员会选举办法。2、选举产生中地凯旋城小区首届业委员会委员。二、会议要求：1、请参会的业主代表携带好身份证按时参加，根据所代表的业主意愿正确行使行使大会需要表决通过的会议议程。2、确因不能到场参加会议的业主代表，需书面委托他人参加会议。 中地凯旋城小区业委会筹备组 年 月 日附件13中地凯旋城小区业主大会关于表决和选举结果公告中地凯旋城小区业主大会于 年 月 日在 举行，街道办事处、社区、业主代表等参加。根据国务院物业管理条例的规定，对业主大会议事规则和管理规约的表决应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本小区居住区域业主代表人数 人，建筑总面积 ，参加大会业主代表 人，代表权属 人，占业主人数 %，占总面积 %，符合业主大会会议召开条件。表决结果如下：业主大会议事规则、管理规约表决票数超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，表决通过，上述规约将于 年 月 日生效。本小区拥有投票权的业主 人（产权户），发出委员候选人选票 张，收回选票 张，选举有效。选举结果如下： 当选为委员 当选为候补委员特此公告 中地凯旋城小区首次业主大会 年 月 日附件14中地凯旋城小区业主委员会委员选 票（以姓氏笔画为序）符号符号候选人姓名另选人姓名填写选票的说明：1、中地凯旋城业主委员会委员候选人 名，其中差额 名，应选 名。2、填写选票时，对所列候选人，赞成的在其姓名上的空格内画“”，不赞成的画“”，弃权的不画任何符号。投不赞成票的可另选他人，如另选他人，请在另选人姓名栏内写上另选人的姓名，并在其姓名上的空格内画“”。投弃权票的不能另选他人。3、所选人数多于规定应选人数的选票为无效票。4、按得票高低，前 名为当选的正式委员；差额 名列为候补委员。附件15中地凯旋城小区业主大会会议授权委托书本人作为小区栋楼 单元 号的业主代表，拥有产权 平方米，代表投