增资项目资产评估报告书

,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书目录安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书皖国信评报字(2011)第 159 号安徽国信资产评估有限责任公司,中国,合肥,二零一一年十一月二日安徽国信资产评估有限责任公司,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书目录,目,录,一、资产评估报告书声明.1二、资产评估报告书摘要.2三、资产评估报告书正文.4首部.4绪言.4委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介.4被评估单位简介.5评估目的.6评估对象和评估范围.6价值类型及其定义.8评估基准日.8评估依据.9评估方法.11评估程序实施过程和情况.16评估假设.17评估结论.18特别事项说明.18评估报告使用限制说明.20评估报告日.20尾部.21四、资产评估报告书附件.22安徽国信资产评估有限责任公司,1,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书声明,安徽金禾实业股份有限公司,拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目,资产评估报告书,声 明,皖国信评报字(2011)第 159 号,一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。,二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位(或者产权持有者)申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；据此编制的本资产评估报告书也会因提供资料的虚假或隐瞒事实真相而失效。,三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方,没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。,四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。,五、评估报告使用者应认真阅读评估报告全文。我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。,六、本报告评估结论是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估,算并发表的专业意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。,七、除评估报告书载明的相关内容，我们未发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和能力所能评定估算的重大瑕疵事项。但是，评估报告使用者应当不完全依赖本资产评估报告书，而应对资产权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，并在经济行为中适当考虑。,八、对影响评估结论的瑕疵事项，委托方及相关当事方在委托时和本评估机构现场工作期间未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉或无法收集资料的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。,九、本项目评估机构及注册评估师不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。,安徽国信资产评估有限责任公司,2,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书摘要安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书摘 要皖国信评报字(2011)第 159 号安徽金禾实业股份有限公司：安徽国信资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对因贵公司拟投资安徽华尔泰化工股份有限公司事宜而涉及的安徽华尔泰化工股份有限公司全部股东权益在 2011 年 8 月 31 日及相关前提下的市场价值进行了评估。经评定估算，安徽华尔泰化工股份有限公司全部股东权益在 2011 年 8 月 31 日及相关前提下的账面价值为 16,570.78 万元，资产基础法评估结果为 22,414.33 万元，增值率为 35.26%，详见下表：资产评估结果汇总表,被评估单位：安徽华尔泰化工股份有限公司,金额单位：(人民币)万元,项目,账面价值A,评估价值B,增减值C=B-A,增值率%D=C/A100%,流,动,资,产,12,308.28,12,485.21,176.93,1.44,非,流,动,资,产,29,690.27,35,356.90,5,666.63,19.09,其 中 ： 固 定 资 产土 地 使 用 权长 期 待 摊 费 用递 延 所 得 税 资 产,27,653.611,862.50122.7751.40,32,163.713,049.99122.7720.43,4,510.101,187.49-30.97,16.3163.76-60.25,资流非负净,产动流债,动资,总负负总,计债债计产,41,998.5619,380.486,047.3025,427.7816,570.78,47,842.1119,380.486,047.3025,427.7822,414.33,5,843.555,843.55,13.9135.26,安徽国信资产评估有限责任公司,3,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书摘要,本次收益法评估结果为 24,416.75 万元，比资产基础法评估结果高 8.93%。考虑本项目评估对象具体特点、收益法评估结果与资产基础法评估结果差异较小且其存在一定的不确定性等原因，本项目确定资产基础法评估结果作为评估报告使用结果。,本资产评估报告书摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力。,本报告使用有效期为一年，即自 2011 年 8 月 31 日起至 2012 年 8 月 30 日止，超,过本报告使用有效期不得使用本资产评估报告书。,本报告评估结论未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑流,动性对评估对象价值的影响。,截止本项目评估基准日, 列入本次评估范围的房屋建筑物建筑面积为 53842.74，其中 47729.04m2 未办理房屋产权证，安徽华尔泰化工股份有限公司已在关于进行资产评估有关事项的说明中承诺上述房屋产权无争议，被评估单位需按国家有关规定办理房屋产权登记手续。本次评估按被评估单位提供的测绘面积进行评估，未考虑办理产权登记手续的相关费用。如办理产权登记手续后的房屋所有权证面积与本次评估面积不符，或存在产权纠纷，需按国家有权部门认定的或相关当事方达成的有效结论对本报告评估结果进行相应调整。,截止本项目评估基准日, 列入本次评估范围的“无形资产-土地使用权”共 12 项，土地面积 293961.42 ，其中 1 宗土地（面积 16,103.41 ）未办理土地使用权证书，本次评估对该宗土地按账面值列示。,据财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170 号），从 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据中华人民共和国增值税暂行条例和中华人民共和国增值税暂行条例实施细则的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输结算单据从销项税额中扣除，故列入本次评估范围内的 2009 年 1 月 1 日前购置的机器设备重置价格中包含增值税，2009 年 1 月 1 日后购置的机器设备重置价格中不包含允许抵扣的增值税进项税额。,重要提示,以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况,和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。,安徽国信资产评估有限责任公司,4,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,安徽金禾实业股份有限公司,拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目,资产评估报告书,正 文,皖国信评报字(2011)第 159 号,安徽金禾实业股份有限公司：,安徽国信资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对因贵公司拟投资安徽华尔泰化工股份有限公司事宜而涉及的安徽华尔泰化工股份有限公司全部股东权益在 2011 年 6 月 30 日及相关前提下的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下(本资产评估报告书除特别说明外，均以人民币为报,告本位币)：,一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估报告使用者简介1.本项目委托方为安徽金禾实业股份有限公司(简称：金禾实业)。注册地址：来安县城东大街 127 号。法定代表人：杨迎春。,注册资本：壹亿叁仟叁佰伍拾万圆人民币。企业类型：股份有限公司(上市)。企业性质：化工行业。,经营范围：食品添加剂、食用香料香精、危险化学品有机类、液体无水氨、工业甲醇、工业硝酸、甲醛、浓硫酸、二氧化硫、三氧化硫生产、销售及三聚氰胺、季戊四醇、甲酸钠、尿素、碳酸氢铵的生产、销售，化工原料、机械设备、零配件、原辅材料及技术的进出口业务。,主要经营业绩：主要产品为：安赛蜜、甲基麦芽酚、乙基麦芽酚、三聚氰胺、液氨、甲醛、新戊二醇、硝酸、硫酸、碳铵等。截至 2011 年 6 月 30 日，其中的液氨销售额为 14175.24 万元；三聚氰胺销售额为 14096.37 万元；硝酸销售额为 11720.67万元；安赛蜜销售额为 10339.33 万元，该四种产品销售额占主营业务收入的 52.62%。2.本项目产权持有者为安徽华尔泰化工股份有限公司股东-安徽尧诚投资有限公,安徽国信资产评估有限责任公司,5,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,司和新加坡新浦化学有限公司。,3.本项目业务约定书约定的其他评估报告使用者。,本项目其他评估报告使用者为安徽华尔泰化工股份有限公司，除法律法规规定的评估报告使用者外，本项目无业务约定书约定的委托方和安徽华尔泰化工股份有限公司以外的其他评估报告使用者。,二、被评估单位简介,本项目被评估单位为安徽华尔泰化工股份有限公司(简称：华尔泰化工)。1.单位概况,注册地址：安徽东至县香隅镇。法定代表人：吴李杰。,注册资本：壹亿壹仟贰佰万圆人民币元。,公司类型：有限责任公司(中外合资、未上市)。,2.企业性质、企业历史沿革（包括隶属关系的演变）。企业性质：化工行业。,企业历史沿革：华尔泰化工系由安徽省人民政府批准，于 2005 年 12 月 31 日成立，由安徽尧诚投资有限公司和新加坡新浦化学有限公司共同出资组建，取得注册号为 34170040000898 企业法人营业执照，注册资本 11200 万元，其中：安徽尧诚投资有限公司出资 8200 万元，占注册资本比例的 73.21%，新加坡新浦化学有限公司出资3000 万元，占注册资本比例的 26.79%。该公司原为有限责任公司，于 2009 年 7 月10 日变更为股份有限公司，注册资本不变。,3.经营业务范围及主要经营业绩。,经营范围：生产和销售硝酸、硝酸钠、亚硝酸钠、碳酸氢铵、液氨及其他相关,产品。,主要经营业绩：华尔泰化工现有年产 18 万吨浓硝酸、12 万吨合成氨、10 万吨农用碳酸氢铵三条主生产线，并配套建有年产 1 万吨硝酸钠/亚硝酸钠、2 万吨甲醇和 80 万吨商品蒸汽生产装置，以及一座年吞吐量为 80 万吨的长江危货码头。公司浓硝酸产能位居国内同行业第二位，2010 年企业实现产值销售 5 亿元，实现利税近 1亿元。,安徽国信资产评估有限责任公司,6,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文4.近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计的应当说明注册会计师发表的意见，以往不良资产处置情况。单位：万元,项目一、主营业务收入减：主营业务成本加：其他业务利润减：营业费用管理费用财务费用二、营业利润加：补贴收入营业外收入减：营业外支出三、利润总额四、净利润五、资产总额六、负债总额七、股东权益,2008 年38,738.6526,497.052.39853.891,796.00879.718,714.390.009.87489.578,234.686,230.5028,519.1813,219.2015,299.97,2009 年33,686.7226,309.102.80851.491,645.35521.374,362.2112.9628.51145.674,258.003,239.6635,554.3417,465.6118,088.73,2010 年46,027.7337,593.65623.98909.801,825.551,262.625,056.0818.04546.6754.965,565.835,310.8242,446.7621,114.0421,332.72,2011 年 1-8 月33,091.6930,621.45527.11632.42931.86167.2548.493.23212.5160.3541,998.5625,427.7916,570.77,2008 年至 2010 年数字均经安徽正鼎会计师事务所审计，2011 年 1-8 月数字经华普天健会计师事务所（北京）有限公司会审字20114577 号审计报告审计，审计意见均为标准无保留意见。三、评估目的因安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资，本次评估目的是对该事宜涉及的安徽华尔泰化工股份有限公司全部股东权益在评估基准日的市场价值作出反映，为该事宜提供价值参考。安徽金禾实业股份有限公司与安徽华尔泰化工股份有限公司就本次经济行为已签订了投资意向书。四、评估对象和评估范围安徽国信资产评估有限责任公司,7,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文1.本项目评估对象为：安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资事宜涉及的安徽华尔泰化工股份有限公司全部股东权益价值。2.本项目评估范围为：安徽华尔泰化工股份有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。具体如下表(单位：万元),项流动资产货币资金应收票据应收账款预付账款其他应收款存货其他流动资产非流动资产固定资产土地使用权长期待摊费用递延所得税资产资产总额流动负债短期借款应付账款预收账款应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款非流动负债长期借款长期应付款负债总额净资产,目,账面价值,12,308.28353.44974.121,533.901,696.012,243.365,387.63119.8329,690.2727,653.611,862.50122.7751.4041,998.5619,380.487,600.005,292.83952.0713.5894.1735.475,060.28332.086,047.305,273.44773.8725,427.7916,570.77,安徽国信资产评估有限责任公司,8,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,上述资产负债已经华普天健会计师事务所（北京）有限公司会审字20114577号审计报告审计，审计意见为“华尔泰公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了华尔泰公司 2011 年 8 月 31 日的财务状况以及2011 年 1-8 月的经营成果和现金流量”。,截止本项目评估基准日, 列入本次评估范围的房屋建筑物建筑面积为 53842.74,，其中 47729.04m2 均未办理房屋产权证，无闲置房屋。,截止评估基准日：列入本次评估范围内的设备类型主要有化工静止设备、压力容器、运转设备(汽轮机、泵、风机等)、工艺管道、变配电设备以及办公用的车辆和电子设备若干设备。数量为 2695 台套。绝大多数设备存放于华尔泰公司的各个生产车间内。,截止本项目评估基准日, 列入本次评估范围的“无形资产-土地使用权”共 12 项，土地面积 293961.42 ，账面价值 18,625,019.52 元。其中：9 宗土地为工业出让用地，2 宗土地为住宅出让用地，工业用地中 1 宗土地（面积 16,103.41 ）未办理土地使用权证书。,上述资产均处于使用或受控状态。,纳入评估负债范围的资产与委托评估的资产负债范围一致。,五、价值类型及其定义1.价值类型,本次评估采用的价值类型为市场价值。2.价值类型定义,市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况,下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。,3.选择价值类型的理由,采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易双,方的公平性和合理性，使评估结果能满足本次评估目的之需要。,六、评估基准日,本项目评估基准日是 2011 年 8 月 31 日。,安徽国信资产评估有限责任公司,9,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,根据国家涉及资产评估的有关规定，考虑评估基准日与实际评估工作日较为接近能使评估机构更好的掌握委评资产负债的评估基准日状况，保证评估结果更加真实合理的得以反映，和本项目经济行为性质及其实现日与评估基准日尽可能接近等因素，由委托方确定。,除本报告第十二节“特别事项说明”中提示的相关内容，评估基准日对评估结果,的影响符合常规情况，无其他特别因素。,评估中所采用的价格、税率、费率、存贷款利率等均为评估基准日的标准。,七、评估依据1.行为依据,(1)安徽金禾实业股份有限公司与安徽华尔泰化工股份有限公司的投资意向书(2)本项目资产评估业务约定书(皖国信评报字第 159 号)。(3)其他有关行为依据。2.法律法规依据,(1)1991 年 11 月 16 日国务院 91 号令国有资产评估管理办法。,(2)原国家国有资产管理局关于印发的通知,(国资办发36 号)。,(3)2001 年 12 月 31 日财政部 14 号令国有资产评估管理若干问题的规定。(4)国土资源部关于发布实施的通知(国土资,发307 号)。,(5)国务院国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理工作有关,问题的通知(国资委产权274 号)。(6)中华人民共和国企业国有资产法。(7)中华人民共和国城市房地产管理法。(8)中华人民共和国土地管理法。(9)城镇土地估价规程。,(10)中华人民共和国会计法。,(11)企业会计准则、企业会计制度。(12)其他有关法律法规依据。,安徽国信资产评估有限责任公司,10,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,3.评估准则依据,(1)中国注册会计师协会关于印发的通知(会协18 号)。,(2)财政部关于印发和的通知(财企20 号)。,(3)中国资产评估协会关于印发等 7 项资产评估准,则的通知(中评协189 号)。,(4)中国资产评估协会关于印发的通知(中评协,218 号)。,(5)中国资产评估协会关于印发(中评,协134 号)。,4.权属依据,(1)被评估单位股东会决议、验资报告、公司章程。(2)房屋所有权证及相关证明。(3)土地使用权证。(4)车辆行驶证。,(5)资产购置发票及合同。(6)其他有关权属依据。,5.取价依据及其他参考依据,(1)安徽省建设工程造价总站、安徽省工程建设标准定额总站关于贯彻执行及其费用定额的实施意见(建定字021 号)。,(2)2000 年全国统一建筑工程基础定额安徽省综合估价表及其配套费用定额。(3)1999 年全国统一建筑工程基础定额安徽省装饰工程综合估价表及其配套,费用定额。,(4)2000 年全国统一安装工程预算定额安徽省估价表及其配套费用定额。(5)2005 年建设工程工程量清单计价规范及其消耗量定额。(6)2000 年全国统一建筑安装工程工期定额。,(7)安徽省建设工程造价管理总站关于调整执行建设工程定额人工费的实施意,安徽国信资产评估有限责任公司,11,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,见（造计201025 号）。,(8)中国建设部颁发的房屋完损等级评估标准。,(9)安徽省、池州市、东至县人民政府颁布的有关土地政策、规定、实施办法、,通知等法规文件。,(10)国家有关部门、金融机构发布的统计数据、技术标准、利率税率及价格信息,等资料。,(11)本机构评估人员通过市场调查收集的有关询价资料和取价参数资料。(11)池州市 2011 年 6 月池州工程造价信息。(12)委评资产现场盘点、勘察资料。,(13)被评估单位提供的资产评估负债明细表。,(14)被评估单位提供的会计报表、账册、会计凭证、协议合同、发票及其他财务,会计资料。,(15)被评估单位提供的工程设计文件、工程图纸、工程合同、工程决算报告等技,术资料。,(16)委托方及被评估单位提供的其他与资产评估有关的资料。(17)本机构评估人员认为科学、必要的其他评估依据。,八、评估方法,1.评估方法的选择,资产评估的常用方法包括：市场法、资产基础法、收益法。,本次评估对象为安徽华尔泰化工股份有限公司的全部股东权益价值。由于市场近期无行业和资产结构及规模等均相同或相似的可比交易案例、或交易案例无法量化的价格差异因素较多，本项目评估对象不适宜直接采用市场法进行评估。,根据本次评估目的、可搜集的资料，针对评估对象的属性特点，确定本项目评估,对象采用资产基础法和收益法进行评估。,2.评估方法简述,(1)资产基础法评估,是指在合理评估范围内对各项资产价值和负债评估的基础上确定评估对象价值的评估思路。根据本次评估目的、可搜集的资料，针对列入本次评估范围内的资产负,安徽国信资产评估有限责任公司,12,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,债的属性特点，分别采用成本法、市场法对各单项资产负债进行评估，加和后确定评估对象评估结果。,成本法是指用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本,减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。,市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。,其中:,流动资产,主要采用成本法进行评估。A.货币资金,通过对现金的现场盘点和查阅出入库记录，推算出评估基准日数额，从而确定现金评估值；通过查阅银行对账单、调节表及发放询证函，以核实的数额确定银行存款评估值。,B 应收票据、应收、预付款项及其他应收款,应收票据在进行了账表证核对，依票据分笔核实出票日期、到期日期、票面价值，查阅了销售合同，每笔应收票据在评估基准日后均能形成相应资产或权益，以清查核实后账面值（票面价值）作为评估值。应收款项在核实无误的基础上，按账龄分析法，对 1 年以内、1-2 年、2-3 年、3-4 年、4-5 年分别按账面值的 95%、90%、70%、50%、20%确定其评估值，5 年以上评估为零，坏账准备评估为零；预付账款为预付的材料款、保证金、工程款等，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值；其他应收款系为个人借款、备用金及运费代开票返还款等款项，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。坏账准备评估为零。,C.存货,包括原材料、在库周转材料、在产品和在产品，原材料及在库周转材料按清查核实后的数量乘以现行市场购买价，得出评估值；产成品根据其出厂不含税销售价,安徽国信资产评估有限责任公司,13,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值；在产品按产成品的约当量进行评估。,非流动资产A.固定资产,对房屋建筑物及机器设备，主要采用成本法进行评估。a.房屋建筑物I.重置全价,重置全价综合造价+前期费用+资金成本。,综合造价包含土建工程费、装饰装修工程费及公用设施安装费用。评估时以评估基准日当时的建筑技术、建筑工艺、人工、材料、机械台班费用，重新计算出综合造价，主要采用工程造价调整法或根据历史成本采用类似工程物价指数进行调整估算。,前期费用是指为了工程建设而发生的各项应支付或应交纳的各项规费。,资金成本假设均匀投入，按定额建设工期、评估基准日正在执行的年贷款利率计,算。,资金成本(综合造价+前期费用)定额建设工期/2评估基准日银行年贷款利,率/12,II.成新率,根据评估人员现场鉴定，参照建设部颁发的房屋完损等级评定标准对委评房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完损程度进行现场鉴定，并根据现场情况分别采用年限法确定房屋的成新率。,b.机器设备I.重置全价,重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+前期费用+资金成本,购置价根据设备规格型号、生产厂家等参数，查找权威部门出版的近期报价资料，部分设备采用电话询价、网上询价(询价对象为生产厂家、代理商)等方法；部分小型设备采用物价指数调整(自制设备以制造价作为其购置价)。,运杂费考虑设备重量、体积、价值及运输路程等因素，参考资产评估常用参数手册，按购置价的 1-5%计。购置价中如包括了供货厂家负担的运输费用，则不计运,安徽国信资产评估有限责任公司,14,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,费。,安装调试费参考资产评估常用参数手册，根据装置及设备安装技术要求复杂程度、实际安装、调试工作量大小，考虑了设备安装、调试、设计等，取购置价的1%-55%。购置价中如包括了供货厂家负担的安装调试费用，则不计安装调试费。前期费用包括设计费、招投标费率、监理费率、建设单位管理费率、环境评价费,率，合计取。,资金成本：按照整体建设工期考虑，根据化工行业的特点取半年为建设周期、利,率 6.10%,假设均匀投入计算资金成本。,II.成新率,对于价值较大的设备分别确定理论成新率(年限成新率)和现场勘察成新率，综合,确定其成新率。,计算公式：,成新率=年限成新率40%+现场勘察成新率60%。其中：,年限成新率=(寿命年限-已使用年限)/寿命年限100%。,设备的寿命年限依据现场勘察情况及有关技术检测资料综合确定。,现场勘察成新率采用观察分析法，即：评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测机器设备的成新率。,对于价值量较小的设备和电子设备主要采用年限法。,成新率=尚可使用年限(实际已经使用年限+尚可使用年限)100%其中尚可使用年限依据现场勘察结论及有关技术检测资料综合确定。C.无形资产,为土地使用权，主要采用成本逼近法和市场比较法分别进行评估，再将两种方法,所得结果进行平均后得出评估值。,成本逼近法是以土地取得、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评估方法。其基本公式为：,土地价格征地费用土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收,安徽国信资产评估有限责任公司,15,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,益。,市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。市场比较法的基本公式如下：,PDPBABDE,式中：PD待估宗地价格；,PB比较案例价格；,A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数,B待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数,D.长期待摊费用,系待摊销的河道滩地占用费及生产用的化学催化剂，评估人员核实其账面构成及摊销情况，查阅了相关资料，确认其为评估基准日应承担的资产，按评估目的实现后的被评估单位还存在的资产和权利价值确定评估值。,E.递延所得税资产,系计提应收账款、其他应收款坏账准备形成，评估人员经账面审核，对因提取资产减值形成的递延所得税资产，以评估确定的资产减值金额所形成的递延所得税额作为评估值。,负债,包括流动负债和非流动负债，流动负债为短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、应付股利及其他应付款；非流动负债为长期借款及长期应付款，根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。,2)收益法评估,收益法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估，具体评估方法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值。,股东全部权益价值基本计算公式为：,安徽国信资产评估有限责任公司,t,16,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,nP t 1,Ft(1 i),Fni (1 i) n,-AB,式中：P-股东全部权益价值评估值；Ft-未来第 t 个收益期的预期息前税后现金流量；i-折现率。n-预测期，本次评估取 5.33 年。A-评估基准日企业付息债务价值B-不适宜采用收益法评估的其他资产负债价值3.确定评估报告使用结果的评估方法考虑本项目评估对象具体特点、收益法评估结果与资产基础法评估结果差异较小且其存在一定的不确定性等原因，本项目确定资产基础法评估结果作为评估报告使用结果。九、评估程序实施过程和情况1.评估工作自 2011 年 9 月 15 日起至 2011 年 11 月 2 日止。2.主要步骤(1)与委托方约定资产评估业务基本事项，确定评估目的、价值类型、对象及范围、委托方以外的其他评估报告使用者，选定评估基准日。(2)接受委托，与委托方签订资产评估业务约定书。(3)编制评估计划。(4)根据委评资产具体情况和专业化原则组织资产评估项目组,进驻被评估单位了解情况，指导填写合乎规范的资产负债评估明细表。(5) 广泛搜集、验证资料，清查核实资产。流动资产评估人员进行账面审核，发放询证函，现场抽查、勘核实物资产；固定资产评估人员在企业专业人员的配合下进行实物资产的清核勘察，作现状分析鉴定，掌握资产现时使用状态、历史情况并作现场勘察记录和工作底稿；土地使用权组进行账账核对、账实核对，逐项对土地的位置、面积、四至、实际用途、开发程度等进行现场勘察；无形资产组广泛搜集评估资料，调查了解，进行技术分析；企业价值收益法组搜集相关资料，根据企业提供的历史经营状况、盈利预测及风险分析等资料作整体资产收益法评估。安徽国信资产评估有限责任公司,17,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,(6)评估人员根据评估目的、资产核查鉴定结果和可搜集的资料，进行市场调查，选定适用的评估方法予以评定估算，汇总数据；分析评估结论；撰写资产评估报告书及资产评估说明。(7)实施逐级审核。,(8)与委托方交换意见后，出具资产评估报告书。,十、评估假设,1.国家宏观经济政策和被评估资产所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率、政策性征收费用等无重大变化。,2.被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、,合法的运营、使用及维护状况。,3.资产所有者取得相关资产权益、使用或支配相应资产、从事相应生产经营活动、,承担相应负债、获取相应收益、支付相关成本费用。,4.被评估资产处在本评估基准日的外部经济环境条件下，且现有用途不变、持续,经营。,5.经济行为各方主体具备实施经济行为的能力条件，且本次经济行为对被评估资,产的经济活动不会产生不利影响。,6.被评估单位的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。7.被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。,8.被评估单位未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重,要方面基本一致。,9.被评估单位在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方,向保持一致。,10.被评估单位提供的与资产评估有关的资料真实、准确、完整。,11.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素等对被评估单位或被评估资产造成,重大不利影响。,12.当上述评估假设发生变化时，本报告评估结论一般不成立，本资产评估报告,书一般会失效。,安徽国信资产评估有限责任公司,18,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文十一、评估结论经评定估算，安徽华尔泰化工股份有限公司全部股东权益在 2011 年 8 月 31 日及相关前提下的账面价值为 16,570.78 万元，评估结果为 22,414.33 万元，增值率为35.26%，详见下表：资产评估结果汇总表,被评估单位：安徽华尔泰化工股份有限公司,金额单位：(人民币)万元,项目,账面价值A,评估价值B,增减值C=B-A,增值率%D=C/A100%,流,动,资,产,12,308.28,12,485.21,176.93,1.44,非,流,动,资,产,29,690.27,35,356.90,5,666.63,19.09,其 中 ： 固 定 资 产土 地 使 用 权长 期 待 摊 费 用递 延 所 得 税 资 产,27,653.611,862.50122.7751.40,32,163.713,049.99122.7720.43,4,510.101,187.49-30.97,16.3163.76-60.25,资流非负净,产动流债,动资,总负负总,计债债计产,41,998.5619,380.486,047.3025,427.7816,570.78,47,842.1119,380.486,047.3025,427.7822,414.33,5,843.555,843.55,13.9135.26,本报告评估结论详细情况见本资产评估报告书附件资产负债评估明细表。本次收益法评估结果为 24,416.75 万元，比资产基础法评估结果高 8.93%。考虑本项目评估对象具体特点、收益法评估结果与资产基础法评估结果差异较小且其存在一定的不确定性等原因，本项目确定资产基础法评估结果作为评估报告使用结果十二、特别事项说明以下特别事项可能对评估结论产生影响，本项目评估报告使用者应予以关注：1.本报告评估结论没有考虑将来可能承担抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能安徽国信资产评估有限责任公司,19,安徽金禾实业股份有限公司拟对安徽华尔泰化工股份有限公司增资项目资产评估报告书正文,追加付出的价格对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对资产价格的影响。,2.本报告评估结论未考虑可能存在的下列行为对评估价值的影响。(1)未发现的债务和潜在的诉讼。,(2)纳税责任和滞纳金，可能存在税务机关要求补税及征收滞纳金的情况。(3)其他或有责任。,3.本报告评估结论未考虑评估增减值所引起的税收责任，本项目评估报告使用者,在使用本资产评估报告书时，应当考虑相关税收责任的影响。,4.本资产评估报告书对被评估单位进行的评定估算是为了客观反映评估结果，评估机构无意要求被评估单位必须按本资产评估报告书进行相关的账务处理，是否进行及如何进行有关的账务处理，应当依据国家有关规定。,5.评估基准日后、有效期以内资产数若发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。,6. 截 止 本 项 目 评 估 基 准 日 , 列 入 本 次 评 估 范 围 的 房 屋 建 筑 物 建 筑 面 积为 53842.74 ，其中 47729.04m2 均未办理房屋产权证，被评估单位已在关于进行资产评估有关事项的说明中承诺上述房屋产权无争议，被评估单位需按国家有关规定办理房屋产权登记手续。本次评估按被评估单位提供的测绘面积进行评估，未考虑办理产权登记手续的相关费用。如办理产权登记手续后的房屋所有权证面积与本次评估面积不符，或存在产权纠纷，需按国家有权部门认定的或相关当事方达成的有效结论对本报告评估结果进行相应调整。,7.据财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170 号），从 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可根据中华人民共和国增值税暂行条例和中华人民共和国增值税暂行条例实施细则的有关规定，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输结算单据从销项税额中扣除，故列入本次评估范围内的 2009 年 1 月 1 日前购置的机器设备重置价格中包