松江区住房发展十三五规划(发布)修改2.docx

松江区住房发展“十三五”规划松江区住房保障和房屋管理2017年6月目 录第一章总论6一、“十二五”住房发展回顾6（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高6（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善7（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快9（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升10（五）住宅产业化明显加快，房屋质量逐步提高12二、“十三五”住房发展面临的形势与背景13（一）积极应对经济转型13（二）住房市场由增量房向存量房过渡，由量向质转变14（三）住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心14（四）城市更新对旧区改造提出了更高的要求15三、“十三五”住房发展的指导方针和总体目标15第二章保障房建设与管理规划17一、总体发展目标17二、区属动迁安置房建设布局17（一）满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求17（二）满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求21三、廉租住房筹措与管理25（一）多渠道筹措房源25（二）进一步完善租金补贴标准调整机制25（三）适当降低实物配租比例25四、公共租赁房建设布局25（一） 加大对人才对象公租房房源供应26（二） 解决好中低收入外来务工人员的居住困难27（三） 探索开展公租房“代理经租”28（四） 落实公廉并轨、完善供后管理28五、共有产权房筹措与管理29（一）争取更多的保障房源29（二）完善供后管理29六、具体保障措施30（一）优先确保保障性住房土地供应30（二）加大保障性住房财政资金投入，健全住房税收支持体系30（三）形成符合区内发展的规范性文件30（四）健全住房保障机构和队伍建设31第三章房屋管理规划32一、房地产市场管理32（一）“十三五”房地产市场发展趋势分析32（二）总体发展目标33（三）具体监管措施33二、住宅小区综合治理34（一）总体发展目标34（二）具体发展措施34三、“群租”整治41（一）总体发展目标41（二）具体监管措施41四、房屋执法43（一）总体发展目标43（二）具体工作任务43五、住宅产业化45（一）总体发展目标45（二）具体发展措施45六、房屋征收46（一）总体发展目标46（二）具体发展措施46第四章城市更新与旧城镇改造规划49一、旧街坊整体改造49（一）总体发展目标49（二）具体改造计划49二、旧城改造53（一）总体发展目标53（二）具体工作措施53三、“城中村”改造55（一）总体发展目标55（二）具体改造思路55四、旧集镇改造64（一）总体发展目标64（二）具体改造思路64第一章 总论 一、“十二五”住房发展回顾“十二五”以来，我区全面贯彻落实上海市住房发展指导方针，把住房发展作为推进松江经济发展和民生改善的重点，在加强房地产调控，保持房地产市场健康稳定发展的同时，全面推进“四位一体”住房保障举措，加大旧区改造和旧住房综合改造步伐，加大节能环保和住宅产业化推进力度，完善住宅小区综合治理体制和机制，积极改善居民的居住条件和居住环境，较好地完成了“十二五”规划确定的各项目标和任务。（一）住房市场健康平稳发展，居民居住水平不断提高“十二五”期间，我区认真贯彻落实国家、市级房地产市场调控政策，按照“三个为主”的市场发展原则，加强供需双向调节力度，加强市场监管，促进住房市场的健康稳定发展。、住宅建设投资稳步增长在“保增长、扩内需、调结构、惠民生”政策的推动下，本区进一步加大住房建设力度，住宅建设投资迅速回升。“十二五”期间，本区在房地产领域投资总量为732.13亿元，占区全社会固定资产投资的60%。其中住宅类投资为553.53亿元，占房地产投资的75.6%，占全社会固定资产投资的45.3%，成为整个社会固定资产投资的重要部分。2、商品住宅市场平稳发展“十二五”期间，本区新建商品住宅上市面积444.97万平方米（36229套），成交面积393.98万平方米（33255套），成交均价20339元/平方米。其中，普通住宅占55.5%。二手房成交面积509.04万平方米（47701套），成交均价14506元/平方米。其中，普通住宅占68.6%。“十二五”期间，本区商品住宅市场总体表现为量大价低（上市量与交易量排名全市第三、成交均价全市第十三），呈平稳发展状态。（二）住房保障体系不断完善，居民住房困难逐步改善“十二五”期间，我区紧跟市级步伐，从单一的住房保障制度，逐步形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”的廉租住房、共有产权保障住房（“经济适用住房”）、公共租赁住房、动迁安置房“四位一体”、租售并举的住房保障体系。、大型居住社区建设稳步推进2010年市政府根据大型居住社区第二批选址规划，在全市9个区县范围内选择23个居住点共计总用地面积111.41平方公里，其中，在本区选择了4个点，总共27.76平方公里，占全市总用地量的四分之一，为全市最多。“十二五”期间，我区大型居住社区已交付住宅建筑面积142.6408万平方米，21323套；在建148.0579万平方米，23054套；2015年计划新建236万平方米，30766套，为全市保障性住房供应提供有力保障。2、动迁安置房建设大力推进按照“政府引导、市场运作、面向社会、服务大众”的原则，动迁安置房建设得到规范有序推进。“十二五”期间我区动迁安置房共完成项目认定24个，涉及11个镇（街道）。规划用地273.2公顷、建筑面积392.15万平方米、可建住宅41773套。累计开工住宅建筑面积265.69万平方米（29155套）、累积竣工住宅建筑面积100.59万平方米（18377套）；总预售认定住宅建筑面积237.06万平方米（26559套）。3、公共租赁住房筹措与供应有序开展“十二五”期间，本区区属公租房规划项目共6个，共投资68209万元，累计建筑面积98046.71平方米，1273套，其中，已供应项目3个、共53553平方米，767套。区公租房公司已受理了1096人的申请。其中，927人已通过住房面积核查。同时，我区根据上海市关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见，引导单位利用自用土地建设单位租赁房，“十二五”期间，我区单位租赁房项目共49个，其中已建成项目37个，22883套，已供应31个，15946套。4、廉租住房受益面不断扩大突出廉租住房这一重点，着力解决最困难居民家庭的住房问题，符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。“十二五”期间，我区廉租住房配租家庭累计953户，共计发放租金补贴1167.54万元；分两批次对221户家庭进行了实物配租，目前，该221户家庭总体居住情况稳定。5、共有产权保障房（经济适用住房）稳步启动配合市局积极推进共有产权保障房（经济适用住房）制度，加快解决中低收入居民家庭的住房困难。“十二五”期间，我区共启动了4个批次的共有产权保障房申请受理工作，审核通过496户，签约286户。（三）坚持机制创新，旧区改造步伐不断加快“十二五”期间，我区努力破解旧区改造工作“瓶颈”，创新旧区改造机制，以解困签约为主线，同步做好安置房筹措建设、老旧住房修缮、历史建筑保护等相关工作，并于2013年底开始试点“城中村”改造，取得重大进展，推动本区旧改工作踏上一个新台阶。、积极探索旧区改造新工作机制自2012年3月新一轮旧城改造工作启动以来，三年解困签约共4023户，签约面积1.74万平方米，占应签约总数6830户的58.9%。连续三年保持郊区旧改工作的50%以上，是郊区旧改工作力度最大、速度最快，百姓受益最多的。并在创新机制，完善政策方面取得了新的突破：一是成立了以区长为总指挥的旧城区改造建设指挥部，建立工作例会制度，出台了关于进一步加快推进老城改造的实施办法、关于松江区老城改造专项资金具体操作办法的通知等一系列文件，为旧改工作提供政策保证和操作依据。二是按照过程全透明、结果全公开的要求，各街镇积极探索，开始施行“事前两次征询”、“数砖头”加套型保底、第三方提前介入等新机制，进一步加快签约步伐。2、积极筹措安置房源，确保平稳过渡本轮旧改推进中，我区在原油脂化工厂、松汇西路、辰塔路、市属泗泾南拓展等基地通过自建和回购方式建设安置房近4000套，逐步解决居民安置需求。同时，完成了中山西路改造、松江市河综合整治、中山中路休闲绿地建设工程等一批涉及民生的实事工程；完成了仓城历史风貌区建设的示范点关帝庙修复重建工程；完成了费骅宅、钱以同宅、杜氏雕花楼等一批古宅修缮工作，上海书画院松江分院、松江素琴馆、松江非遗传习基地等单位的入驻让这些古宅老房焕发了新的活力。3、不断加大旧住房修缮改造力度“十二五”期间，本区旧住房修缮工作最初为平改坡综合改造、多层房屋综合整治以及直管房全项目修缮三种形式，2013年增加了屋面及相关设施改造，2015年又拓展到危旧房全项目修缮和严重损坏房屋修缮两类。全区共推进实施各类旧住房修缮改造209.81万平方米，其中保障性安居工程59.48万平方米（屋面及相关设施改造），受益居民3万余户，共计投资50638万元。旧住房修缮改造工作从工程任务量、改造形式、资金投入和管理水平等各方面都有了较大提升。4、积极探索“城中村”试点改造我区“城中村”改造现在共有5个项目获市相关部门批复并已开始实施，分别涉及岳阳、永丰、中山、车墩、佘山等街镇，土地总面积为1773亩，受益居民2万余户。自2013年11月试点改造正式启动以来，各街镇共完成签约440户，占总户数的35%。“城中村”试点改造工作取得实质性进展，成绩位居郊区前列。（四）管理机制日益完善，小区综合管理水平不断提升“十二五”期间，面对小区综合管理存在的种种难题，我区积极转换观念，开拓思路，以加强基层组织建设为契机，推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转，加强监督，加强执法，引导居民自治，指导本区住宅小区综合管理工作取得新进展。1、着力推进住宅小区综合管理联席会议实体化运转建立了住宅小区综合管理联席会议，分管副区长担任第一召集人；相关职能部门的分管领导亲自抓住宅小区综合管理的落实；各街道（镇）相应建立了住宅小区综合管理联席会议，由各街道（镇）分管领导任联席会议召集人。同时在住宅小区以居民区党组织为核心的“五位一体”工作机制已基本形成（即居委会、业委会、物业企业、房管办、社区民警），共同推进形成政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合管理格局。2、强化物业服务行业监管一是加强物业企业资质管理。严把物业服务企业资质审批准入关和审批过程监管关，建立企业能升能降、能进能出的监管机制和约谈、警告、处置的工作机制。二是建立物业服务“四查”制度。住宅小区实行小区经理每日查、物业企业每周查、房办每月查、区局抽查的动态检查制度，加强对物业服务企业的日常监管，提高物业服务水平，增加物业服务行业满意度。三是推进物业管理招投标。与市房管局联动，建立公开透明的操作体系和实时运作信息系统，促进物业管理招投标活动在公开、公平、公正的“阳光操作体系”下运行，从源头上把好市场准入关。四是积极推进物业服务企业及从业人员诚信体系建设。加大监督检查力度，建立诚信信息披露制度，认真落实物业服务企业和物业项目经理信用信息记分工作。五是建成962121松江物业服务呼叫平台和房屋维修应急中心。“十二五”期间，962121呼叫平台24小时受理市民群众的物业服务诉求12069件；房屋维修应急中心常年处置老旧房屋应急抢修任务19.6万件。3、加大住宅小区综合执法力度积极履职，主动出击，严厉查处各类住宅小区违法行为。“十二五”期间，查处住宅小区违法行为2400起，拆除面积34183.5平方米；发出房屋使用违规整改通知书627起，作出处罚决定8起，罚款金额29.5万元；对附有违法建筑、损坏房屋承重结构等采取限制其房产交易242起；组织拆除历年存量违法建筑23起，拆除面积2780平方米。4、扎实开展群租整治工作全区上下联动，疏堵结合，认真扎实地开展“群租”专项整治工作，有效遏制“群租”行为蔓延的势头。建立了由分管副区长为总召集人的松江区住宅小区出租房屋综合管理工作联席会议。各街镇也对应建立了“群租”整治工作领导小组，形成了上下联动、条块结合、协同推进的工作格局。“十二五”期间，共整治“群租”约1.68万户。同时，积极探索运用法律武器整治“群租”之路，松云水苑某户违规租赁案件历时11个月，4次行政诉讼及一次监督申请，开辟了一条成功运用行政、法律等手段处理“群租”违规行为的有效途径。（五）住宅产业化明显加快，房屋质量逐步提高“十二五”期间，我区以“节能、节地、节水、节材和环保”和提高住宅整体质量为目标，从优化户型设计、加强建筑节能减排和推进住宅全装修等方面入手，不断完善住宅产业化推进机制和管理措施。、建立住宅产业化推进和监管机制抓住土地出让源头，将住宅全装修作为土地出让的条件，使住宅全装修推进工作进入了一个新阶段，并通过示范项目，逐步形成节能省地型“四高”优秀小区创建平台。“十二五”期间，全装修住宅约占新建商品住宅的9.2，交付使用面积86.15万平方米，装配式建筑的项目2个，面积4.28万平方米，住宅整体质量明显提高。住宅产业现代化已从“点上示范”进入“面上推行”阶段。2、提高住宅建设配套质量按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的要求，“十二五”期间，居住区公建配套设施累计交付89465.58平方米，为购房居民提供良好的配套服务设施。 “十二五”期间，本区住房发展工作虽取得了明显成效，但依然面临着一些亟待解决的新问题、新情况。一方面住宅市场供应结构存在不合理，部分高档住宅房源去库存压力较大，住房租赁市场发展不成熟，尚需进一步优化；另一方面住房保障政策、运作机制、供后管理体制还有待进一步完善，住房保障覆盖面急需进一步扩大，与着力改善民生，满足人民群众基本住房需求的目标要求还有一定差距；同时，随着社会化进程，人们对于居住条件、居住环境的要求越来越高，对房屋质量、公建配套设施、物业服务满意度等提出了新的要求，也需要我们进一步开拓思路致力解决。 二、“十三五”住房发展面临的形势与背景“十三五”时期是松江区创新驱动、转型发展的关键时期，住房发展面临新的趋势和新的挑战。（一）积极应对经济转型一是随着土地、资源、环境压力日益加重，原有的主要依靠资源消耗和投资拉动的增长方式已难以为继，因而必须重塑我区经济增长的动力，从投资驱动转向创新驱动；二是要进一步优化和提升我区经济结构，改善城市面貌，提升城市功能；三是要更加注重社会发展和民生改善，实现从建设小康社会向构建和谐社会的转变。（二）住房市场由增量房向存量房过渡，由量向质转变“十二五”期间，本区存量房供应和交易面积超过增量房，说明本区房地产市场已处于增量房时代向存量房时代过渡的阶段。“十三五”期间，随着土地指标的进一步紧缩，住房市场不可能持续粗放型增长，关注点从量向质转变，不仅要求房屋本身质量的提高，也包括房屋使用和管理质量的提高。一是要盘活存量房屋，进一步发展存量房市场；二是要加大公建配套设施建设，不断提升住宅小区综合管理水平，提升物业服务满意度，提升居住环境质量；三是大力发展节能建筑、绿色建筑、装配式建筑，推动房地产业向节能环保、生态集约的方向转型。（三）住房保障依旧是“十三五”住房发展工作的核心“十三五”期间，全国、上海的住房保障政策架构将会进一步完善，我区也要仍然紧紧围绕民生和安居两大重点，不断推进住房保障工作迈步向前。住房保障首要目标是满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居。重点是健全住房保障和供应体系，要稳定商品住房供应，加大保障性住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。关键是健全保障性住房制度。一是要建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给；二是要进一步完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行，加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房；三是要加强保障性住房的管理，要制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准，提高保障性住房物业管理、服务水平和运营效率。（四）城市更新对旧区改造提出了更高的要求2015年5月，上海市城市更新实施办法正式实施，这标志着上海已经进入了以存量开发为主的“内涵增长”时代。不同于过去的“城市扩张”、“大拆大建”，城市更新指的是对城市内已建成区空间形态和功能进行进一步改善。松江是一座历史悠久的老城，我们拥有仓城历史风貌保护区等优秀历史资源，但同时，老城区、旧集镇区内还存在着城市能级不高、活力不足、公共空间和服务设施缺口、城市风貌保护不够等多种问题，切实推进“再开发”这种城市更新模式刻不容缓。“十三五”期间，我们在启动旧城镇改造时，一是要特别关注弱势群体的需求，比如对棚户区进行更新时，需要充分听取当地居民的意见，形成共识，提高当地居民的居住福利。二是提倡有机更新，采取渐进式的、有机的更新方式，要更加注重城市环境的改善、城市功能的提升以及城市文化的传承。 三、“十三五”住房发展的指导方针和总体目标“十三五”本区住房发展的指导方针为：全面贯彻落实党的十八届四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕上海加快建设“四个中心”，建设宜居乐业新松江的总体目标，坚持“以人为本、重在民生”的发展理念，进一步深化“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的住房发展原则，建设“健康、稳定、持续、有序”的住房市场；完善“分层次、多渠道、成系统”的住房保障体系，切实将推进住房保障、服务百姓安居，作为本区住房发展的主线和首要任务，全面推进动迁安置房、廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障房 “四位一体”住房保障举措，着力解决中低收入住房困难家庭和青年职工、引进人才和来沪务工人员等群体的居住问题；加快旧街坊整体改造、旧城改造、 “城中村”改造和旧集镇改造，盘活存量用地，改善城市环境；进一步加快旧住房综合整治，推进节能环保和住宅产业化，提升住宅小区综合管理水平，全面改善居民的居住条件，提升居民的居住水平。让松江逐步发展成为规划合理、配套齐全、节能环保、服务完备、住有所居、社会和谐的生态宜居城市。“十三五”住房发展的总体目标为“围绕一个核心、抓住两个重点，做到三个提高”。即：以全面推进“四位一体”的住房保障举措为核心，进一步加大保障性住房的建设和供应力度，着力解决中低收入住房困难家庭和部分来松人员的居住问题；紧抓城市更新和旧城镇改造两项工作重点，统筹城乡发展，进一步盘活存量用地，改善城市面貌，促进松江转型升级。进一步完善住宅小区综合管理体制、机制，提高物业服务满意度；进一步推进旧住房综合改造，提高居民居住条件和居住环境；进一步加大节能环保和住宅产业化推进力度，提高住宅建设质量。 第二章 保障房建设与管理规划 一、总体发展目标“十三五”期间，根据本区经济产业发展、城乡一体化和用地规划的要求，坚持以人为本，按照保基本、全覆盖、分层次、可持续、促公平的方针，继续健全深化“四位一体”、租售并举的住房保障体系，合理统筹安排区属保障性住房的建设布局，加快解决本区居民的住房困难问题。“十三五”保障房建设与筹措总体目标如下：区属动迁安置房计划开工项目7个， 15512套，安置居民5621户；计划认定项目20个，可安置居民1.4万户；公共租赁房（单位租赁房）计划筹措3700套；适当调低廉租住房实物配租比例，计划新增实物配租家庭50户；共有产权保障住房计划保障家庭270户。 二、区属动迁安置房建设布局 “十三五”期间，区属动迁安置房建设、供应的重点在于满足旧区改造和城乡一体化建设中的住房需求，以农民宅基地置换和旧城改造的安置需求为基本导向。（一）满足“十二五”期间已动迁居民的安置需求1、计划开工数量为满足“十二五”期间已动迁项目在外过渡居民安置需求，根据已认定项目情况，“十三五”期间本区准备开工项目为7个，计划供应15512套住房，可安置5621户家庭。已出让土地面积：16.32万平方米，未出让土地面积16.73万平方米。表2.1：“十三五”期间动迁安置房拟开工项目 单位：万平方米、套、户项目个数土地情况项目招标情况规划套数可安置户数认定 面积规划可建面积已出让情况未出让土地面积可建建筑面积招标住宅面积土地 面积规划可建建筑面积776.8107132.48916.3275926.8978526.272416.73326.9361551256212、区位安排本区“十三五”动迁安置房开工建设主要涉及六个街镇：叶榭镇、中山街道、永丰街道、车墩镇、新浜镇、九亭镇（具体项目分布如图2.1所示）。3、建设时序安排原则上按照需求量大小、开工时机成熟与否来安排开工时序，具体开工计划如表2.2所示。计划开工情况和规划保障房数量情况来看，2017-2018年是本区动迁安置房大量动工的集中期，并且集中在松江南站。南站作为交通枢纽，周围配套建设的保障性住房可以借助便利的交通条件，方便居民的生活和出行。表2.2：“十三五”期间动迁安置房开工建设的时序安排时间项目名称规划保障房数量可安置户数2016中山文化苑三期760套280户中山街道茸北苑A、B地块430套430户松江区新浜镇SJS80001单元02-10号地块515套233户松江区九亭镇01-04、02-04地块2024套711户2017叶榭动迁安置房2号地块1200套300户松江南站大型居住社区C17-19-02、C17-17-04、C17-10-03号地块6085套1667户2018松江南站大型居住社区C18-22-06等五幅地块4498套2000户图2.1：“十三五”期间松江区拟开工项目的建设分布图（二）满足“十三五”期间拟动迁项目的安置需求1、各街镇动迁安置需求情况根据调查统计，各街镇上报的“十三五”动迁安置需求如表2.3所示。表2.3：“十三五”期间各街、镇动迁安置房需求情况 单位：户，万平方米街、镇需动迁安置总户数需安置面积岳阳153020.1方松3209.44中山98613.95永丰290054.42九亭45012.92泗泾124024.8佘山2500125新浜246048.38小昆山150030泖港1204车墩1182.96合计14124345.972、计划项目认定数量为保证后续动迁安置房的建设、供应，满足 “十三五”期间的动迁安置需求，根据各街、镇意向，共计划认定项目20个，涉及11个街镇（详见图2.2）。表2.4：“十三五”期间松江区动迁安置房拟认定项目汇总表 项目数所涉街镇土地面积（公顷）建筑面积（万平方米）预计投资总额（亿元）2011223.66345.97199.93表2.5：“十三五”期间松江区动迁安置房拟认定项目汇总明细表序号所属街镇项目名称建筑面积（万平方米）项目安排拟安置户数R1岳阳原古城大酒店地块3.7旧城改造280R2岳阳黑鱼弄地块3.2旧城改造250R3岳阳戴家浜地块13.2旧城改造1000R4泗泾泗泾镇南拓展大型居住社区25-0111.8解决泗泾镇老镇改造的动迁安置地块690R5泗泾泗泾镇第七期动迁安置房项目（暂定名）13泗泾镇郊野单元规划实施所动迁村民安置550R6九亭九亭镇安置小区04、05地块动迁安置房项目12.92结合本镇的发展需求，改善并提高原九亭地区居民的住房条件，主要安置对象为自然村宅基地450R7中山光星花苑（暂定名）地块动迁安置房项目3.8光星路2号地块动迁安置户，中山街道北区已动迁未安置户及计划动迁安置对象160R8方松松江区方松街道STC10008单元02-04号地块动迁安置房9.44方松郊野单元规划实施（包括广富林郊野公园建设）所动迁村民安置320R9永丰郊野单元AZ001、AZ003及AZ002、AZ004地块动迁安置基地54.42安置永丰郊野单元内农村宅基地房动迁家庭2900R10新浜08-02地块安置房8.7搬迁农户安置房450R11新浜03-07地块安置房6.4搬迁农户安置房330R12新浜11-02地块安置房6.5搬迁农户安置房340R13新浜16-01地块安置房2.78搬迁农户安置房140R14新浜202亩地块安置房24搬迁农户安置房1200R15佘山佘山江秋安置基地65主要用于安置天马垃圾焚烧场项目周边动迁居民，总户数约1300户。1300R16佘山天马山老城改造和建设用地减量化安置地块60主要用于安置改造地块和减量化地块内的动迁居民，总户数约1200户。1200R17小昆山小昆山镇文翔路三号动迁安置房30安置小昆山镇集建区外1500户民宅在集建区外，尚需要另建一安置小区用于安置1500R18泖港泖港镇中南路6号地块4泖港镇在配合项目建设中（辰塔路泖港段、11万伏高压线、G1501高速公路大桥等）及叶新公路沿线环境整治和本地块腾地需要。120R19中山方塔北路07A-04A地块10.15根据区府2014-63号“关于上海电气集团地块改造事宜”专题会议纪要精神及中山街道动迁安置工作的需求。826R20车墩SJC10027-11-06地块动迁房项目2.96车墩镇华阳社区多数建筑老旧，基础设施落后，整体环境较差，计划未来几年里按照“明清风貌特色小镇”的定位逐步开发，并已于2014年起开始实施动拆迁，急需解决动迁安置房源。118合计325.8714124图2.2：松江区“十三五”期间拟认定项目分布图 三、廉租住房筹措与管理“十三五”期间，进一步摸清本区符合廉租住房政策的家庭数，按照本市廉租住房相关准入标准，做到常态化受理审核，对符合条件的家庭实现“应保尽保”。（一）多渠道筹措房源通过收储和房源转化等方式多渠道筹措房源，房源筹措上应注重考虑房源的适配性、租赁价格等因素，适当考虑在商品住宅配建的保障房源中转化一部分作为廉租住房固定使用。（二）进一步完善租金补贴标准调整机制进一步提高租金补贴最低标准，设定廉租家庭补贴金额上限的同时，保障廉租家庭最低补贴金额，即对于多人廉租家庭设定补贴金额，对于2人及以下廉租家庭设定保底补贴金额，通过不断增强租赁市场房源中廉租家庭的支付能力，减轻廉租家庭的生活成本。（三）适当降低实物配租比例目前我区廉租住房实物配租比例为42%，为全市各区县实物配租比例最高的区县，“十三五”期间，建议适当放缓实物配租步伐，计划新增实物配租家庭50户。在提高租金补贴标准的同时，一方面要完善廉租住房的退出机制，另一方面要调整实物配租准入标准。 四、公共租赁房建设布局“十三五”期间，结合全市建设科技创新中心的要求，结合本区实际，充分考虑本区的有利条件和挑战性因素，构建与本区发展相适应的公租房总体布局。重点把握以下三个方向：一是积极应对经济转型，结合建设“科创中心”的要求，优先考虑高素质、高科技人才的住房需求，以满足高端人才作为公租房建设布局的重点；二是适应新型城镇化的需要，通过增加配套、提升公共服务水平，促进产城融合，实现居住和就业的可持续发展；三是结合外来人口导入严格控制的政策要求，在公租房供给上对需求群体进行分类，在政策上向高端人才和高科技人才倾斜。（1） 加大对人才对象公租房房源供应 “十三五”期间，公租房在解决外来务工人员居住困难的同时，在政策上逐渐向人才类对象倾斜，提高人才类对象租住率。 建设布点以配置配套、商业较为完善，环境适宜、交通便利的房源为主要原则，适当考虑工作地就近，人才类公租房由区公租房公司通过集中建设或收购为主要方式筹措，并以商品住宅配建的保障房房源作为有效补充。 “十三五”期间计划筹措人才类公租房700套，住宅建筑面积约5万平方米，具体布点如下：在松江新城（靠西部开发区），较为成熟的商业配套地段拟筹措400套人才类公租房房源，主要面向松江经济技术开发区（西部科技园区）和大学城人才供应。考虑到松江新城交通最为便利，辐射范围可至佘山、中山（漕河泾开发区将规划建设佘山科技城、南部综合体），若“十三五”期间有实际住房需求，可在此基础上可适当增加人才类公租房项目及房源套数。九亭区域拟筹措约 100套人才类公租房房源，主要面向漕河泾高科技园区和九亭久富开发区。车墩区域（靠东部开发区）拟筹措约200套人才类公租房房源，主要面向松江经济技术开发区（东部开发区及东部新区）。（2） 解决好中低收入外来务工人员的居住困难一是鼓励街镇（特别是一些外来务工人员居住矛盾较为突出的街镇）建设街镇所属的单位租赁住房，向本辖区内外来务工人员进行房源供应。二是鼓励企业单位自行建设单位租赁房（生活配套房）。对已建成生活配套房但未认定为单位租赁房的企业，加以宣传和引导，纳入单位租赁房项目，让企业享受优惠的公用事业建设和收费标准及租金税收政策，进而降低企业运营的费用，减少租住人员的租金水平。三是建立以街镇或开发园区为单位的单位租赁房租赁管理平台，企业建设的单位租赁住房有闲置的情况，由管理平台按就近原则统一调剂，使需求（人）和供应（房）的信息共享，增加闲置单位租赁房的企业的收入，降低企业的单位租赁房的运营管理成本。公租房（单位租赁房）建设布点以外来人口占比较大、外来人口总量较多的区域为重点进行建设，规划新增共计3000套：（1）以松江经济技术开发区为重点区域，鼓励企业自行建设单位租赁住房；已建成生活配套房但未认定为单位租赁房的企业，加以宣传和引导，纳入单位租赁房体系，同时鼓励开发区新建单位租赁房。其中东部开发区规划500套单位租赁住房；西部开发区规划1000套单位租赁住房。（2）以各街镇工业园区为主要建设布点，鼓励街镇建设街镇所属的单位租赁住房，以解决区域内外来务工人员进行房源供应。其中，以外来人口占比大、总量多为主要区域。九亭、新桥、泗泾各规划150套单位租赁住房。中山街道靠近松江经济技术开发区东部开发区（东部开发区多数企业为劳动密集型产业，且企业数量较多），同时支持规划建设漕河泾松江南部综合体（启迪）的需要，中山规划500套单位租赁住房。车墩镇靠近松江经济技术开发区东部开发区（东部开发区多数企业为劳动密集型产业，且企业数量较多），且临近松江经济技术开发区东部新区，车墩镇规划300套单位租赁住房。小昆山镇靠近松江经济技术开发区西部高科技园区，规划250套。（3） 探索开展公租房“代理经租”鼓励和引导区公租房公司或社会第三方机构，向社会闲置住房要房源，以“代理经租”的方式解决供需矛盾。通过企业投资、专项扶持、购买服务、合作筹措房源、建立信息服务平台等方式，对社会第三方机构代理经租社会闲置存量住房给予支持。“代理经租”类公租房以社会闲置房源较为集中区域，如大型居住社区；九亭、泗泾、新桥、松江新城等商品住宅总量处于较高水平的地区为主要筹措来源。由于“代理经租”属新课题，政策规范在“十三五”规划中将逐步完善和推进，按照市有关部门的要求，我区公租房“代理经租”工作在“十三五”期间以“总体可控，顺利推进”为主要目的，房源总量适当控制、房源区域集中化。（4） 落实公廉并轨、完善供后管理“十三五”期间，积极推进公廉并轨，廉租住房纳入公租房体系后，积极转变供应模式，一方面逐步加大货币补贴标准，不增加或减少实物配租的比例。另一方面，廉租房的供应对象、准入标准上存在较大差异，一旦廉租住房对象按政策要求进行实物配租，应当确保实物配租对象的房源优先供应。同时，进一步研究制定公共租赁房退出办法，实施对公共租赁住房的动态监管机制，形成合理的公共租赁住房准入退出循环。在现有法律法规框架下，制定与违规发现机制、行为认定机制相关的操作细则，加大对违规行为的查处力度；建立区域性诚信体系，联合社会和市场的力量，对严重违规和缺乏诚信度租赁人形成强有力制约。 五、共有产权房筹措与管理“十三五”期间，进一步摸清本区符合共有产权保障住房的家庭数，按照本市共有产权保障住房的准入标准和相关文件要求，做好两级审核和两级公示，组织好摇号、看房、选房、签约等相关工作。“十三五”期间共有产权保障住房计划保障家庭270户。（一）争取更多的保障房源在“十二五”共有产权保障房的供应机制上，更好地做好政策宣传，引导本区符合条件的住房困难家庭申请共有产权保障房。对于建造于本区的共有产权保障房，力争为本区居民争取更多的地域购买优先权。（二）完善供后管理进一步完善共有产权保障住房的供后管理工作，包括建设巡查机制、建立供后管理制度、处置办法、强化房管办事处和街镇住房保障办公室等。同时，加强与市有关部门的沟通，针对共有产权保障房签约购房后，厘清房屋产权，在政府回购、上市转让等问题进一步明确操作办法和实施细则。 六、具体保障措施 （一）优先确保保障性住房土地供应在新增土地供应中优先满足保障性住房的用地需求，并运用市场手段将在商品房中配建保障性住宅作为住宅用地“招拍挂”条件，增加保障性住房的有效供应；结合城市更新和新型城镇化建设，鼓励存量土地的更新利用，并明确用于保障性住房用地的比例。 （二）加大保障性住房财政资金投入，健全住房税收支持体系保证财政资金中对保障性住房建设和城镇中低收入住房困难家庭租金补贴的资金投入足额及时到位。土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%。对保障性住房，要切实落实建设、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。 （三）形成符合区内发展的规范性文件“十三五”期间还应进一步将住房保障工作法制化。根据市一级制定的相关政策法规，适时提出符合本区情况和发展的实施意见，有利于本区住房保障工作的顺利推进。在松江区关于加强动迁安置房建设、供应和管理的实施意见（初稿）基础上，进一步完善，以规范指导本区动迁安置房建设、供应和管理的工作职责，强化责任意识；在上海市共有产权保障住房管理办法实施后，根据本区的情况制定相应的实施意见或细则；按照本市发展公共租赁住房的实施意见等文件精神，制定松江区关于加强廉租房和公共租赁房筹措和使用管理的若干意见，以指导廉租房、公共租赁住房制度的发展和完善。 （四）健全住房保障机构和队伍建设一是进一步加强住房保障机构的建设。市、区两级政府应统筹研究制定按照未来住房保障目标任务规模、数量等因素配备相应机构、工作人员以及经费保障等办法和措施。首先在区局设立保障科，总体指导本区内保障性住房的建设筹措和管理工作，使目前的区保障中心能集中行使事务性职能。其次在街道（乡镇）也进一步明确基层住房保障机构的组织构架、运行方式、人员编制、经费保障等，逐步将住房保障工作纳入街道（乡镇）的社区事务管理体系中，形成常态化运行机制。二是充实基层住房保障工作力量。加强对工作人员的政策业务培训和岗位继续教育，形成并健全定期培训、专业培训，规范窗口服务，提高一线工作人员的业务能级和服务水平，明确持证上岗的要求。第三章 房屋管理规划一、房地产市场管理（一）“十三五”房地产市场发展趋势分析“十三五”期间，本区房地产市场将主要面临四个方面的挑战：一是“新常态”背景下，经济增速放缓、调结构与前期刺激政策消化三重压力叠加，必定会对房地产市场造成一定的冲击和影响。二是随着生活水平的提高，居民对居住环境配套交通、公共设施建设提出更高要求；房地产业向节能环保、生态集约的方向转型，也将面临更多的机遇和挑战。三是十八届三中全会提出建立统一开放、竞争有序的市场体系，房地产市场竞争将加剧，价格机制将进一步理顺，市场运行逐步透明，竞争实力弱，创新能力差的企业将被淘汰。四是楼市新政的实施，主要有利于首次置业人群和改善型购房需求，但上海限购政策的实施，还是会导致市场分化的进一步加剧，去库存压力较大。但对松江区的房地产市场来说，有一个政策的利好，就是土地政策中农村建设用地约束放宽。党的十八届三中全会决定中允许农村集体建设用地入市，2015年2月25日关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）说明：在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。松江区是上海唯一纳入到全国农村建设用地市场建设的试点地区。在上海“十三五”严格控制土地供应的情况下，可以有新的途径扩大住房用地的供应，从而保证住房的有效供应。（二）总体发展目标“十三五”期间，我区应当继续按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通住宅为主”的原则，完善房地产市场体系，实现住房供应的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”。同时，进一步完善市场监管，推进存量住房市场发展，培育规范的住房租赁市场。预计“十三五”期间，松江区新建商品住房年均约72万，总面积360万平米（根据市住房发展规划，“十三五”期间，全市市场化新建商品住房预售年均约800万，总面积约4000万。松江区“十二五”期间，新建商品房上市供应面积占全市比例稳定在9%左右，以此为测算依据。）（三）具体监管措施“十三五”期间重点在以下方面加强管理：一是优化新建商品房套型比例。根据市场需求，“十二五”期间，普通商品住房供不应求，而现有库存结构中高档住宅比例大，去库存压力大，因此“十三五”应鼓励开发企业加大中小套型普通商品住房供应，建议控制中小套型住宅占新建住宅（包括商品住房和保障性住房）的比例在70%左右。二是完善商品房销售全过程动态监管机制。积极研究互联网技术手段，建立贯穿商品房销售前、中、后的系列动态监管机制，加快市场信息反馈速度，积极引导开发企业顺应市场需求，调整商品房供应结构；合理定价，将可售房源及时推向市场；通过各种营销手段积极消化库存。三是进一步盘活存量住房交易，加大二手房市场监管力度。加快建立健全房地产中介机构和从业人员诚信体系建设；加强网络售房监管，研究网络售房行为，联合工商等部门严厉查处虚挂房源，哄抬房价等违法违规行为，取得管理共识，纳入统一监管平台。四是进一步建立健全住房租赁管理制度。一是完善租赁合同登记备案信息系统，逐步推进以交易登记数据为基础的合同登记备案工作，探索与民政、公安（人口）、税务等部门的信息共享机制，扩大住房租赁各类信息的覆盖面，提高监测水平。二是完善住房租赁供应体系，鼓励培育机构出租人。在土地供应、税收和融资等方面提供相应的优惠政策，鼓励公租房运营机构、代理经租机构、房地产经纪机构、物业服务企业等开展住房代理经租业务，盘活存量住房资源，扩大住房租赁规模，改善住房租赁供应结构。三是进一步探索建立租赁当事人信用体系，纳入本市公共信用信息平台，增强当事人规范经营、依法纳税意识。通过示范合同、业主规约、社会中介等引导租赁当事人诚信履约，提高自我管理和依法维权能力，稳定租赁关系。二、住宅小区综合治理（一）总体发展目标2015年是“十二五”收官之年也是破题之年，新一轮的加强住宅小区综合治理工作意见和三年行动计划已经出台，住宅小区综合治理工作已经提到了新的议事日程，也为新形势下的物业管理工作提出了更新、更高的要求。“十三五”期间，将重点结合住宅小区综合治理三年行动计划，以提升物业服务满意度为目标，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局。（二）具体发展措施1、完善住宅小区综合治理格局强化条块结合、以块为主、属地管理原则。充分发挥街镇等基层组织在住宅小区综合管理中的主体和基础作用，明确房管、城管、工商、公安、绿化、物价、规划、建设、财税、民政、消防、卫生、环保、质监、司法、人防、供水、供电、供气等相关职能部门和专业单位的管理职责，建立健全条块结合的合力联动机制、考核督办机制，形成齐抓共管良好氛围，切实解决住宅小区综合性问题。做实住宅小区综合管理联席会议制度，完善体制机制。做实区、街镇、居委会三级住宅小区综合管理联席会议制度，推动联席会议办公室常态化运作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。建立工作评价指标体系，完善督促考核和工作评价机制。原则上区级层面联席会议每季度召集一次成员单位会议，研究部署和解决阶段性工作问题；街镇级层面每月召集一次住宅小区综合管理工作例会，研究解决本地区住宅小区综合治理的具体问题;居委会层面根据各自实际情况完善工作制度，研究协调解决本地区住宅小区综合管理问题。推进城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖，着力解决群众反响强烈的热点难点。结合网格化综合管理平台建设，整合街镇城市综合管理力量，推进城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖。制定关于加强松江区住宅小区综合治理的实施意见及相关职能部门和专业单位在住宅小区综合管理中的具体职责等一系列配套文件，细化明确涉及住宅小区的各单位部门的各项工作职责。强调社区共治原则，健全“五位一体”工作机制。以社区为单位，成立由居委会、业主委员会、物业服务企业、房管办、派出所（社区民警）成员组成“五位一体”物业管理社区工作组，组长由居委会书记或主任担任。积极会商社区物业管理中存在的各类突出矛盾；形成共同参与、指导、协调社区公共事务的管理格局。2、形成居民自治和社区共治新机制发挥居委会在业主自治管理中的作用。深化社区物业管理党建联建工作，发挥党组织在社