项目管理案例分析论文2.doc

专业：建筑电气与智能班级：电智072姓名：张书辉学号：2007318201物业管理案例分析论文（二）【案情】原告：物业管理A公司被告：某小区业主大会经法院经审理查明：某小区一直由物业管理A公司进行管理，并与小区业主大会签署协议。但在物业管理A公司没有违反相关规定的情况下，小区业主大会又与物业管理B公司签署协议。原告物业管理A公司起诉称：小区物业管理A公司并未失职，且合同没有过期得情况下，小区应由A公司管理，并提出由小区业主大会付违约金。被告小区业主大会答辩称：已与物业管理B公司签署协议，应由B公司管理。【审判】审判认为：在物业管理A公司并未失职，且合同没有过期的情况下，小区业主大会与物业管理B公司签署协议为违约行为。故判定小区还由A公司管理，小区业主大会付违约金。【评析】本案里争议焦点是物业公司与业主的物业纠纷问题。根据物业管理条例中的相关规定：第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则（二）制定和修改管理规约（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业（五）筹集和使用专项维修资金（六）改建、重建建筑物及其附属设施（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，委员会，并认真听取居民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 可见，业主委员会代表着全体业主，其权利基础是对物业的所有权。业主委员会作为业主大会的执行机构，应当履行以下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。除首次业主大会外，以后每年召开的年度大会均由业主委员会筹备、召集和主持。遇有特殊情况，业主委员会有权依照有关规定召集和主持业主大会临时会议。会议期间，业主委员会应当向业主大会报告本物业管理区域内物业管理的实施情况。 （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。业主委员会应当依据国家有关物业管理的法律、法规和政策规定以及业主公约的约定，采用公开招标、邀请招标或者协议方式选聘物业管理企业。选聘、续聘或者解聘物业管理企业，须经业主大会讨论通过后，业主委员会方可与物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同。 选聘物业管理企业，是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式，选择聘请具有相应资质的物业管理企业。续聘物业管理企业，是指物业服务合同期满后，对物业管理企业的再次聘用。解聘物业管理企业，分为自然解聘和提前解聘。自然解聘，是指物业服务合同期限届满后不再被续期。提前解聘，是指在合同履行期间，由于某种原因，合同双方或者单方提出终止合同的履行。合同法中规定了约定解除和法定解除的两类情形：约定解除，是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。其特点是，合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单方面行使解除权。法定解除，是合同解除的条件由法律直接规定的合同解除。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （5）法律规定的其他情形。（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。业主委员会可以根据物业服务合同和上年度工作计划，听取和反映广大业主和物业使用人的意见，监督、检查物业管理企业的工作落实情况，审核物业管理企业所作的年度财务决算报告。对业主开展多钟形式的宣传教育活动，监督并积极协助、支持、配合物业管理企业的工作，严格履行物业服务合同，以保障各项管理目标的实现。 （四）监督业主公约的实施。贯彻执行并督促业主遵守物业管理法律、法规和政策规定，遵守业主公约以及物业服务合同的约定。（五）业主大会赋予的其他职责。在本案中，物业A公司并没有违反相关约定，且合同没有到期，在这种情况下，业主大会与B公司签订协议时违约行为，应付A公司违约金。通过本案例我们看到，近年来物业服务在我国发展迅速,已成为百姓生活中的高频词汇,但对于多数人来说,物业服务的内在法律关系及如何处理该领域的纠纷仍不清楚。物业服务领域纠纷大量产生,因此产生的诉讼案件也大量产生并迅速增加。那么，物业管理企业应如何处理与业主委员会之间的关系呢？一、准确的自我定位，是物业公司与业主委员会融洽相处的基础1、明确法律地位与工作职责，依法依规行事。物业服务过程中以物业服务合同为依托,产生权利义务,因此各种合同、文书的法律性质十分重要。 1）.前期物业服务合同前期物业服务合同是指物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业管理企业签订的合同。2）.普通物业服务合同普通物业服务合同是业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同。2、业主推举高素质的业主委员会成员，以能力和责任心办事目前，有些小区在选举业主成立委员会时，时常出现两种误区。一是一些业主不懂物业管理法律、法规，认为业主委员会就是可以无条件凌驾在物业企业之上的机构。这些人不懂法律、法规或受传统思想影响，不依照程序处理日常事物，这样，往往使物业企业工作难以正常开展。二是一些业主错误认为业主委员会只是一个象征性的机构，对物业管理企业的行为难以起到约束作用，因而推举业主委员会成员时随便找几个小区的知名人员，使业主委员会未能真正起到管理小区、监督物业企业的作用。 二、主动寻求相互配合、齐抓共管是关键这就要求双方建立有效的沟通渠道，经常进行沟通。物业公司在管理处决重大决策征求全体业主意见。 物业管理企业与业主大会作为物