北京市房地产项目开发报批流程.doc

北京市房地产项目开发报批流程一、 国有土地使用权的取得1. 取得方式1) 拍卖2) 招标3) 挂牌出让4) 协议出让u 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让u 房地产开发项目，目前基本采用挂牌、拍卖的方式2. 流程示意（以拍卖为例）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算）组建竞投小组，购买标书。获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）确定竞拍价、竞拍人、叫价原则办理相应的土地产权转移变更登记手续获得土地使用权限竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 3. 细节阐述1) 信息资料部分A. 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四至环境、区域竞争楼盘资料；C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D. 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；E. 中标通知书、拍卖成交确认书、挂牌成交确认书2) 前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价。4. 文书证件许可证件名称：行政许可决定书、国有土地使用出让合同2本承 办 部 门：市国土资源局二、 立项筹备1、 凭土地出让合同到规划委员会规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。2、 提交可行性研究报告或项目建议书和立项申请，到发展和改革委员会申请立项；取得书面项目核准文件（项目立项批文）三、 报建规划1. 凭立项批文，到规划委员会申请建筑工程规划意见书，取得建设项目选址意见书附建设用地规划设计条件。2. 将总体规划方案报规划委员会审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划委员会审批。）3. 办理建设用地规划许可证并缴清土地出让金（补偿费）后，可到市国土资源局办理国有土地使用证。4. 在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。5. 上述手续完毕，到规划委员会申领建设工程规划许可证。6. 在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划委员会审核、通过。7. 到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：1) 将报批的范围内所有建筑单体图纸报消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。2) 到建设委员会计划财务处缴纳建设规费。3) 到教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。4) 到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。5) 按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，6) 绿化报建图，送园林管理局审批。7) 按人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办审批通过。8) 到经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。9) 到城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。10) 到建设委员会质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。8. 领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设委员会技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。9. 如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。10. 凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设管理委员会，申领建设工程施工许可证。11. 凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价。备注：五证：土地出让合同