土地使用权价值评估案例

土地使用权价值评估案例 上海新江湾城D1地块土地价值评估评估结果报告及案例分析武汉大学经济与管理学院财管二班杨涛2010302360303 一 评估项目名称 上海新江湾城D1地块项目评估报告二 委托评估方 某房地产开发商三 评估目的 本次评估的目的是为准备投标面积为59254m 地块的某房地产开发商做投标报价的参考评估基准日 2007年6月21日评估日期 年 月 日 3 四 评估基准日 2007年6月21日五 评估日期 年 月 日六 地价定义 评估对象地块被淞沪路 殷行路 政澄路和国晓路围合而成 地块形状方正 植被已铲平成净地 生态环境良好 宗地使用面积为59254m 土地用地性质为住宅用地 国有土地使用权法定最高使用年限为50年 七 估价依据a有关法律法规b有关技术标准c 三 其他资料其他资料1 上海市土地利用总体规划 2 上海市土地资源 3 委托方提供的有关资料 八 估价原则1 坚持全面考察 综合分析的原则 2 坚持客观 公正 科学 依法 诚信的原则 3 遵循合法原则 4 替代原则 5 估价时点原则 九 估价方法评估人员再认真分析所掌握的资料 并进行了实地勘察和必要的调查之后 根据评估标的物的土点及实际情况 此次评估采用假设开发法和基准地价系数修正法 假设开发法 是预测估价对象开发完成后的价值和正常开发成本 税费和利润 然后将开发完成后的价值减去正常开发成本 税费和利润从而求取估价对象价值的方法 基准地价系数修正法 十 所用公式 1 假设开发发的基本公式为 待开发房地产价值 开发完成后房地产价值 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 投资者购买代开发房地产应负担的税费2 基准地价系数修正法公式为 评估对象宗地价格 评估对象宗地所对应的级别基准地价 1 评估对象宗地在n个因素条件下的修正系数 年期修正系数 交易时间修正系数 十一 评估结果 评估人员根据国家有关房地产估价的规定 按照估价程序 估价目的 采用科学适用的估价方法 待估标的物的评估目的 遵循房地产评估原则和程序 采用科学的评估方法 结合评估人员的评估经验 在认真分析现有资料的基础上 经过缜密 细致的测算 确定该待估标的物在评估时点 年 月 日的市场价值为7 18亿元 大写人民币 柒亿壹仟捌佰万 评估单价 12 117 33元 楼面地价为7 127 84元 十二 需要特殊说明的事项 一 估价的前提条件和假设条件1 委估宗地来源合法 权属明确 并支付有关税费 2 估价对象作为本报告评估设定用地 得到最有效利用 并产生相应的土地收益 3 任何有关估价对象的运作方式 程序符合国家和地方的有关法律 法规 4 委托方提供的资料属实 十二 需要特殊说明的事项 二 估价结果和估价报告的使用1 此项估价是在估价基准日2007年6月21日 在评估设定土地开发程度下的土地使用权市场价值 随着时间的推移或现状 用途及规划的改变 委估宗地地价应作相应的调整甚至作重新评估 十二 需要特殊说明的事项 三 资料来源说明1 土地利用状况等资料由委托方提供 2 土地区位条件 地产市场交易资料等评估相关的资料由估价人员实地调查而得 3 估价人员根据国家有关法律 法规 估价规程及地方有关地价评估技术标准 结合委估宗地具体状况 确定估价原则 方法及参数的选取 十二 需要特殊说明的事项 四 其他需要说明的事项1 委托方对所提供资料的真实性负责 估价机构对所收集资料的准确性负责 2 本报告的全部或部分内容未经本公司同意 不得发表于任何公开媒体上 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一 估价对象描述土地登记状况土地权利状况土地利用状况 二 地价影响因素分析 一 一般因素1 城市资源状况 地理位置 自然环境 气候 水文 资源状况 行政区划2 房地产制度与房地产市场状况 房地产制度 房地产市场状况 A 上海市房地产市场状况 B 杨浦区房地产市场状况 二 区域因素1 区域概况2 交通条件3 基础设施条件4 环境条件5 产业集聚状况6 规则限制 容积率 1 7 建筑密度 25 绿化率 35 集中绿地率 15 高层布置于西侧 限高40米 三 个别因素委估宗地位于上海市杨浦区新江湾城内 淞沪路东侧 殷行路南侧 土地面积为59254平方米 评估设定用途为住宅 宗地四面面临路 宗地形状规则 地质条件一般 地势坡度平坦 城市规划对委估宗地所在的区域有一定限制 宗地实际开发程度为红线外 五通 通路 供水 供电 排水 通讯 和红线内场地为净地 第三部分 土地估价 一 估价原则 最有效利用原则替代原则预期收益原则协调原则多种评估方法相结合的原则 二 估价方法与估价过程 1 假设开发法2 基准地价修正法3 两种方法进行比较 综合 进一步估算土地使用权价值 1 假设开发法 1 确定最佳开发利用方式 通过调查研究 确定该土地最佳开发利用方式如下 用途为商业 居住混合用途 建筑容积率为1 7 建筑覆盖率为65 建筑总面积为99993平方米 其中小高层公寓部分 9F大户型面积共28440平方米 12F拼接大户型总面积为39594平方米 12F90平米两房总面积为27459平方米 商业用地总面积为4500平方米 1 假设开发法 2 预计开发期 预计该房地产的开发期为2年 即2007年10月开工 到2009年9月全部完工 并投入使用 1 假设开发法 3 预计开发完成后的楼价1 上海市商品住宅均价内环以内18170元 平米 内外环间9780元 平米 外环外6350元 平米2 上海全市的高端公寓市场 上海高端公寓界定价位为 单价18000 以上 总价350万 以上的公寓结论 评估点基准地价定位12000元 平米 1 假设开发法 3 预计开发完成后的楼价3 合生江湾国际公寓 总建面积28万平方米 容积率1 5 规划约36幢11 18层的小高层和高层住宅及沿街商业用房组成 房型以二房为主 60 左右 案场报价 15000 16000元 平米 4 华润橡树湾 汉斯项目两个项目预计分别于今年10月 明年5月推出市场 与本项目地块销售周期完全重合 且两项目现实点价格预期已在1 6万元以上 结论 通过比较相似项目得出本项目居住用房平均价格为19000元 平米 1 假设开发法 3 预计开发完成后的楼价 从2001年到2006年 上海市GDP总量 人均GDP和居民人均可支配收入三指标均以超过10 的增幅高速增长保守估计 07年的需求量增幅将达到42 以上 08 09年需求增幅将分别保持不低于40 30 的增长 商品住宅销售均价5年年均复合增长率为12 7 其中04年价格飙升25 4 即便06年全市均价涨幅为5 1 市场趋于理性和健康 07年6月初 全市均价还是攀升至8919元 平米 比06年全年均价上涨高达26 7 结论 预测2008年房价会上涨16 2009年继续上涨18 即08年平均房价达到19000 1 16 22040元 平米 09年达到22040 1 18 26007元 平米 1 假设开发法 3 预计开发完成后的楼价本项目商铺现时点的综合平均销售单价为26027元 预计2009年第二季度开盘时点单层沿街商铺销售单价为39178元 所有商铺的综合销售单价为31864元 详细结果如下表 房产销售价格预计表 四 销售进度预测 预计2009年第二季度 2009年5月 开始销售 销售周期为5个月 2009年第二季度销售60 第三季度销售40 提示 不同时段的销售价格和不同时点的销售量预计出来后 销售收入也就可以求出 五 估计开发成本及开发商利润 前期费用总为1581万 建安工程成本为34598万 开发间接费为545万 同时还需另外缴费大市政配套费 单独按规划可建面积290元 平米以及按规划可建设面积缴付30元 平米的轨道交通建设费 营业税率为5 55 所得税为25 2007年下半年三年期年利息率平均为7 3 2008年两年期利息率平均为6 4 2009年一年期平均利息率为5 5 费用在不同时段投入情况 六 待估土地价格预算 第一 传统计息方式 地价设为v a总楼价 1 9 99993 26027 0 45 201698 85万元b总建筑费和总专业费用 1581 34598 545 36724万元c总利息 地价款利息 开发成本利息 V 7 3 3 851 2647 7 3 2 5 349 15292 50 6 4 1 5 381 16659 495 5 5 0 5 0 219V 2626 93万元d总销售费用 营业费用 公司管理费 6114 5095 11208万元e总销售税费 楼价 营业税 201698 85 5 55 11194 29万元f开发商利润 直接投资资本 25 V 36724 0 25 0 25V 9181万元V 201698 85 36724 0 219V 2626 93 11208 11194 29 0 25V 9181 0 03V得V 272737 26万元 六 待估土地价格预算 第二 现金流量折现法根据房地产市场无风险收益率以及一般地产商要求的投资收益率 年折现率取15 计算的基准时间为该土地的出售时间楼价 1 9 99993 1 15 2 29 1 15 71 1 15 2 26027 0 45 1 15 2 122345 29万元总建筑费 总专业费 851 2647 1 15 0 5 349 15292 50 1 15 1 5 381 16659 495 1 15 2 5 28374 67万元总销售费用 2227 1 15 1 8167 1 5 2 814 1 15 3 8647 675万元总销售税费 楼价 营业税 201698 85 5 55 11194 29万元地价V 122345 29 28374 67 8647 675 11194 29 74128 655万元单位地价 74128 655 59254 12510元 平方米楼面地价 单位地价 容积率 12510 1 7 7359元 平方米 六 待估土地价格预算 对传统计息方式和现金流量折现法进行比较 两种计算结果相差272737 26 74128 655 198608 345万元 造成该差异的主要原因在于传统计息方式未考虑资金的时间价值 因此此地块的估值以现金流量折现方法计算的结果为主 2 基准地价修正法 该基准地价基准日为2003年6月30日 评估以 上海市基准地价表 四级住宅用地楼面地价 其楼面地价为3300元 平方米 1期日修正的确定 期日修正系数为127 参考同期房地产价格指数表 2容积率因素修正确定 评估土地的容积率为1 7 所处地区为四级 用途为住宅用地 参考同期所在地容积率修正系数表 得出容积率修正系数为1 033 2 基准地价修正法 3 区域因素修正确定 影响区域因素的有 商服繁华度 交通便捷度 市政设施完善度 环境优劣等 商服繁华度修正系数的确定为 5 交通便捷程度修正系数确定 6 环境质量优劣条件修正系数为12 城市基础设施无需修正 2 基准地价修正法 4 个别因素修正确定临街状况修正系数的确定为6 5 宗地形状修正系数确定 不作修正临街深度修正系数的确定 无需修正地