软件学院物业管理投标书.doc

大学齐鲁软件学院物业管理投标书第一部分：资质资格证明文件一、报价函大学齐鲁软件学院：经研究，我们决定参加项目编号为JNGX2000020的竞争性谈判活动并提交报价文件。为此，我方郑重声明以下诸点，并负法律责任：1、我方提交的报价文件正本一份，副本五份；2、如果我们的报价文件被接受，我们将履行竞争性谈判文件中规定的每一项要求，并按我们报价文件及谈判过程中的承诺履行物业管理服务并配合好各项单位工作；3、我们理解，最低报价不是成交的唯一条件，你们有选择成交服务商的权利；4、我方愿按中华人们共和国合同法履行自己的全部责任；5、我们同意按文件要求缴纳保证金，遵守贵机构对本次项目所做的有关规定；6、我方的报价文件自提交之日起有效期为90个工作日；7、我方若未成为成交服务商，贵机构有权不做任何解释；8、与本报价有关的一切正式往来通讯请寄：地址：00000009号邮政编码：00000电话：00000、0000008传真：00000开户单位：开户银行：000000000 帐号：0000006全权代表姓名、职务： 服务商全称（印章）：*物业管理 总经理助理 有限责任公司法定代表人签字：日期： 年 月 日二、法定代表人授权委托书本授权委托书声明：我 000000 系 *物业管理有限责任公司 法定代表人，现授权委托我公司的总经理助理 00000 为我单位本项目的全权代表，以本公司的名义参加海逸恒安招标有限公司组织的竞争性谈判采购活动，全权代表在参加项目编号为JNGX2006020的竞争性谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。全权代表无转委托权。特此委托。（授权代理人身份证明复印件）全权代表姓名：00000 性别： 0 年龄：007单位：*物业 部门：物业公司 职务：总经理助理管理有限责任公司 服务商（公章）：*物业管理有限责任公司法定代表人签字：全权代表签字：日期： 年 月 日 三、承诺函（管理服务应达到的各项指标）序号指标项目指标率或响应情况1执行标准应能达到或超过全国物业管理示范住宅小区（大厦）标准及评分细则、*市物业管理考核评比标准（住宅区）*市文明住宅小区、文明住宅组团评比标准及国家建设部和*市有关规定的标准是2遵守学院各项管理制度、规定，并接受学院的监督管理是3积极配合学院各部门开展各项与物业管理有关的工作是4消防管理严格遵守有关消防规定，消除各类消防隐患是5安全防范管理服务范围内无因管理而发生安全事故，杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件，有效监控重点区域和公共秩序，人防、技防、物防“三防”并重相结合是6物业区域保洁覆盖率100，环境卫生、清洁满意率达95以上100，95以上7消防设备设施完好率1001008除因基建、设备质量在保养期内等特殊原因，房屋、设备完好率应达到1001009智能化系统运行正常率10010010零修、报修及时率100，反修率小于1100，111服务有效投诉少于1，处理率小于11，112业主满意率90以上（以师生调查意见为准）90以上13绿化完好率95以上95以上14管理服务人员必须持有国家规定的相应的上岗证、资格证、专业培训合格率达到100100 15照明设施完好率及时使用率99以上9916其他（自报）服务商名称：*物业管理有限责任公司授权代表签字： 年 月 日四、物业管理单位组织机构表1、简 况单位名称*物业管理有限责任公司上级主管单位名称*集团成立日期1996年本届领导班子起始日期2003年2、领导层名单姓 名职 务职 称总经理副总经理工程师副总经理物业管理师总经理助理经济师、拍卖师3、组织机构框图集团物业公司各项目部财务部分公司花木公司市场部综合部五、物管单位业绩表物业名称物业所在地物业等级物业类型物业规模一级办公楼4万物业服务形式顾问（ ）物业服务期限：1年全程（）本单位派出的物管人员人员数量50负责人及主要物管姓名、职务和职称主任： 助理： 物业管理概况全面委托物业管理提供物管服务的情况介绍及物管质量服务（附业主证明或业主的地址与联系电话、传真）物业名称物业所在地物业等级物业类型物业规模一级办公楼2.2万物业服务形式顾问（ ）物业服务期限：1年全程（）本单位派出的物管人员人员数量50负责人及主要物管姓名、职务和职称物业管理概况全面委托物业管理提供物管服务的情况介绍及物管质量服务（附业主证明或业主的地址与联系电话、传真）物业名称物业所在地物业等级物业类型物业规模*一级火车站8万顾问（ ）物业服务期限：1年全程（）本单位派出的物管人员人员数量50负责人及主要物管姓名、职务和职称物业管理概况全面委托保洁管理提供物管服务的情况介绍及物管质量服务（附业主证明或业主的地址与联系电话、传真）物业名称物业所在地物业等级物业类型物业规模物业服务形式顾问（ ）物业服务期限：1年全程（）本单位派出的物管人员人员数量50负责人及主要物管姓名、职务和职称助理： 物业管理概况全面委托保洁管理提供物管服务的情况介绍及物管质量服务（附业主证明或业主的地址与联系电话、传真）物业名称物业所在地物业等级物业类型物业规模物业服务形式顾问（ ）物业服务期限：1年全程（）本单位派出的物管人员人员数量50负责人及主要物管姓名、职务和职称物业管理概况全面委托物业管理提供物管服务的情况介绍及物管质量服务（附业主证明或业主的地址与联系电话、传真）业区*物业在管项目一览表序号项目名称类型建筑面积接管日期获奖情况1商业/办公6万m21996.22商业1.5万m22002.33商业/办公8.5万m22003.72005年度省优园区4商业/办公1.5万 m22003.115商业/办公5万 m22004.36商业/办公1.1万 m22005.27商业/办公1.5万 m22005.38住宅9万 m22002.109办公楼4万m22003.1004年市优05年省优10写字楼1万m22004.311写字楼1.2万m22005.112住宅5.5万m22005.12005年度市优大厦13写字楼8万m22005.314商业1.2万m22005.1015办公楼6.3万m22005.1016写字楼3万m22005.1017办公楼2.8万m22006.118住宅2.5万m22006.119住宅10.5万m22006.2企业主要业绩六、物业管理人员组成表序号姓名性别年龄职称拟担任的物管职务有何种证书1.男 物业管理师经理2.男25助理3.男保安主管4.女22环境主管5.男26工程师维修主管6.7.8.物业管理人员简历表姓名性别男出生年月72.4文化程度毕业院校、专业及时间大学从事本行业年限9现任职务职称物业管理师聘任时间工作简历单位名称职务职责任职年限物业管理专修学院讲师3*物业办公室主任1*物业潍坊分公司经理2*物业副总经理3主要业绩物业管理人员简历表姓名性别男出生年月1981.5文化程度毕业院校、专业及时间大学制冷03.7从事本行业年限3年现任职务职称聘任时间工作简历单位名称职务职责任职年限*物业工程部助理1南区管理处助理1济宁*管理处助理1政务大厦管理处助理1主要业绩物业管理人员简历表姓名性别男出生年月86.3文化程度毕业院校、专业及时间从事本行业年限5年现任职务职称聘任时间工作简历单位名称职务职责任职年限*物业队长3主要业绩物业管理人员简历表姓名性别男出生年月1980.3.12文化程度毕业院校、专业及时间从事本行业年限5现任职务职称聘任时间工作简历单位名称职务职责任职年限万平建设集团安装施工员1中扶建设公司安装项目经理2*集团工程师2主要业绩物业管理人员简历表姓名性别女出生年月1984.6文化程度毕业院校、专业及时间物业管理学院从事本行业年限3现任职务职称聘任时间工作简历单位名称职务职责任职年限鸿安物业物业管理员2*物业保洁主管1主要业绩七、企业资质证明文件附后。第二部分：报价书文件一、报价一览表项目编号：JNGX2006020服务商名称（盖章）：*物业管理有限责任公司 全权代表签字 2006年3月30日总 报 价（元/年）小写： 946350元大写：玖拾肆万陆千叁佰伍拾元最快进场时间1周优惠条件及其他：1、依托*集团汽车综合服务势力，业主可享受购车、修车、美容、租车等服务的最大优惠。2、业主家庭保洁等特约服务实施打折优惠。备注：二、分项报价明细表项目编号：JNGX2006020序 号项目名称项目内容人数费用报价（元/月）总价（元/年）备注1管理人员工资及相关费用26146737532保安人员工资及相关费用24215202582373公寓管理教学楼安全员人员工资及相关费用1586671040004保洁人员工资及相关费用21155131861525会务接待人员工资及相关费用21735208206绿化人员工资及相关费用43022362587配电室人员工资及相关费用32915349838换热站人员工资及相关费用2973116729泵房中水处理人员工资及费用219852382410日常维修人员工资及相关费用667038043711管理费20752490412利润34594150913税金415049803其他合计（大写）78863946350服务商单位：（盖章）*物业管理有限责任公司法定代表人或授权代理人：（签字）日期：2006年3月30日三、费用明细表序号费用项目测算依据月合计（元）年合计（元）一管理人员工资及相关费用1管理处主任1人工资标准2000元/月2000240002事务助理1人工资标准1500元/月1500180003工资相关费用包括社会保险、教育、福利、工会经费等,工资的461610193204服装费冬装每人1套每套200元，夏装每人2套每套150元8310005办公用品电脑、办公桌椅（附明细）20324336综合办公费交通费100元/月，电话费200元/月，维修电话费100元/月，办公用品150元/月，手机费200元7509000小计614673753二保安人员工资费用1保安队长1人，工资标准1100元1100132002保安员23人平均工资750元161001932004工资相关费用福利费、工会经费、教育经费，工资的17.5%3010361205服装费每人每年各季服装500元/套1042125006工具费治安用具（附明细）2683217小计21520258237三公寓管理员及教学楼安全员工资费用1工资公寓管理员6人，教学楼安全员9人平均工资480元7200864002福利费工资的14%1008120963工会经费工资的2%14417284教育经费工资的1.5%10812965服装费春秋冬装1套90元/套，夏装1套65元/套。2072480小计8667104000四清洁费1保洁主管1人，楼内保洁员15人，室外保洁员5人保洁主管1000，楼内保洁480，室外保洁550109501314002福利费工资的14%1533183963工会经费工资的2%21926284教育经费工资的1.5%16419715服装费夏装1套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双49659576工具费保洁工具（附明细）506007耗材费每人每月100元210025200小会务接待工资及费用1会务人员2名平均工资700元1400168002福利费工资的14%19623523工会经费工资的2%283364教育经费工资的1.5%212525服装费夏装2套240元，冬装2套300元901080小计173520820六绿化人员工资及费用1绿化人员4人平均工资550元2200264002福利费工资的14%30836963工会经费工资的2%445284教育经费工资的1.5%333965服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1双16元/双15919056工具费工具折旧费（附明细）2783333小计302236258七配电室人员工资1值班员3人员工工资平均800元2400288002福利费工资的14%33640323工会经费工资的2%485764教育经费工资的1.5%364325服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元951143小计291534983八换热站人员工资费用1招聘季节工2人工资平均800元，工作5个月（工资安1人计算）80096002福利费工资的14%11213443工会经费工资的2%161924教育经费工资的1.5%121445服装费冬装2套90元/套，雨鞋1双16元33392小计97311672九水泵房、中水处理人员工资费用1配备人员2人工资平均800元1600192002福利费工资的14%22426883工会经费工资的2%323844教育经费工资的1.5%242885服装费夏装2套60元/套，冬装2套90元/套，雨鞋1双16元1051264小计198523824十日常维修人员工资及相关费用1配工程主管1人，日常维修5人日常巡视包括基建维修，大中修以上对外承包，小修自行处理,主管工资1200元，维修工平均800元5200624002福利费工资的14%72887363工会经费工资的2%10412484教育经费工资的1.5%789365服装费夏装2套60元/套，春秋冬装2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1双16元22226676工具费工具折旧费（附明细）3714450小计670380437十一合计一+二+十69178830136十二管理费十一3207524904十三利润十一5345941507十四营业税（十一+十二+十三）5.555%415049803十五总计78863946350附：物品折旧费分类名称单位数量单价折旧年限合计办公用品电脑、复印机套150003 1,667 办公桌椅套53003 500 资料柜 组24003 267 小计 2,433 保洁工具垃圾车辆34002 600 小计 600 绿化工具工具套170003 2,333 汽油110001 1,000 小计 3,333 治安用具对讲机部87003 1,867 双层床张201503 1,000 强光手电个5701 350 小计 3,217 维修工具3米人字梯个13501 350 2米人字梯个32001 600 小型工具套62001 1,200 管道疏通机台18002 400 压力钳、老虎钳工作台等套120004 500 电锤、电钻套115003 500 工作梯（6米铝合金）个110002 500 木工工具套24002 400 小计 4,450 总计 14,033 第三部分：物业管理方案第一章 管理构想物业的概况与特点大学齐鲁软件学院位于*高新技术产业开发区内，坐落在国家软件产业基地-齐鲁软件园的文化教育区内，北依大山坡，南临*市景观大道经十东路，景色秀丽，环境幽雅，空气清新，交通便利。学院整体建筑依山而建，规划占地1000亩，总规划建筑面积35.47万平方米，总投资5亿人民币。学院本着边建设边招生边发展的原则，分二期建设。已竣工并投入使用的一期工程占地面积340余亩，总建设面积132372.92平方米，主要包括按照国家一流水准建设的教学大楼，共分六个教学区，四栋学生公寓，学生餐厅、行政办公楼、计算中心和外国专家公寓等建筑设施。学院设施设备齐全，生活方便，配套建筑有银行、医疗室、超市、停车场等主要设备设施:水泵房、中水处理设备、换热站、高低压配电室、消防监控、安保监控、电梯、消防设施等物业管理定位通过对齐鲁软件学院整体特点及目前管理重点的分析，*物业将秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念,为业主当家”的服务理念，吸取全国高校物业管理先进经验，将服务质量的优质化、服务程序的规范化融于校园的物业管理之中，以严谨、协作、系统、个性化的理念为指导，迎合高校办学特色，实行科学化管理、人文化服务及专业化运作。根据齐鲁软件学院的实际情况，结合物业管理行业的专业性特点及高校“管理育人、服务育人、环境育人”的要求，对齐鲁软件学院物业管理的定位，将重点体现在三方面： 一是为师生生活提供良好的生活环境及活动空间；二是为学校管理、教学、师生生活提供全方位、多元化、实效性的服务；三是确保高校物业的保值和增值。为更好地实现物业管理的内容和服务，我们将为齐鲁软件学院广大师生提供“完善、高效、文明、现代化”的校园物业服务。齐鲁软件学院的物业管理将着重营造一种文明的氛围，使来自各方的学子在此有亲切感、归属感，进而产生一种自然的、优美的人之本性的释放。强调学术与人文环境、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重文化环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求服务特色的自然体现。强调时间的紧凑性和教学、科研的程序化，以保证学术的拓展和知识的传播，为学生在各方面得以提高提供全方位的支持。 “完善、高效、文明、现代化”的物业管理定位： 完善 高标准、全方位的物业服务，着力为广大师生提供优美、舒心、安逸的工作生活环境； 高效 适应广大师生快节奏的生活方式，追逐时代步伐，以迅捷高效的物业服务满足师生各方面的要求； 文明 重视自身素质的提高，着眼于细微之处，将文明服务贯穿于日常工作之中，给人以亲切的感受； 现代化 迎合当今大学生的心理，把现代化管理、个性化服务融于日常工作之中，方便广大师生的学习生活。*物业优势作为“百年*”规划下的*物业，对于齐鲁软件学院的物业管理工作，我们拥有突出的优势： 现代企业制度优势：*集团作为省首批51家现代企业制度试点单位之一，一直处于现代企业管理制度探索与实践的前沿，并行成了独具特色的管理模式。优秀企业文化优势：齐鲁软件学院作为国内著名高校，历来是文化缔造和传播的源泉。*集团以“创神州伟业，润中华大地”为己任，全心全意回报社会，*所倡导的企业文化，寓文化于经营中，使之不再是单纯的商业行为，更注重的是文化的建设和传播，每年一届的“省汽车文化艺术节”、时时云集书画大家的*书画院、书墨飘香的经营场所，都是“以人为本”企业文化的有力诠释；集团近十年来，引进了国内知名高校的数千名优秀毕业生，打造了*年轻、高素质的管理团队，使企业文化驶向纵深。物业公司秉承企业文化底蕴，将“文化”作为企业与高校合作支点，致力于服务中的文化建设。“让企业走进校园，让校园了解*”，达到企业文化与校园文化携手发展的双赢目标，是我们追求所在。集团支持优势：*物业为*集团股份有限公司全资子公司，依托实力强大的*集团，在人力、物力资源上均有可靠保障。配套优势：除物业管理主业之外，公司下属的花木公司是*市最大的综合性花木公司之一，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；公司曾经管理过北京惠沁园宾馆、*世纪大酒店及*集团职工餐厅，有着丰富的餐饮业管理经验。物业管理品牌优势：*物业已通过ISO9001国际质量体系认证，管理理念与国际接轨；*保安部自2001年起，连续四年被*团市委、*市公安局授予“青年文明号”荣誉称号；2003年，*物业工程部在*市房管局组织的工程技能比武中荣获第一名；2003年度，*物业在齐鲁晚报、生活日报等多家媒体组织的评选活动中，获得“*市物业管理品牌企业”称号。物业管理总体构想齐鲁软件学院物业管理处根据校园内各建筑的不同特点、用途，将工程、保安、保洁等基础服务部门融于校园物业的整体管理之中，建立起一套科学、高效、运转协调的运行机制，体现了社会物业管理模式与学校校园管理模式相结合的理念。它不仅有助于将专业化的管理经验移植到实际运作中，同时又有利于突出学校物业管理为教学服务、为师生生活提供方便的特点，体现了*物业重人本关怀、重氛围营造的管理理念。管理过程中坚持以下两条原则：（一）以人为本的服务理念。服务乃发展之本，以服务促管理，服务紧紧围绕业主。面对具有特殊的生活习惯、特殊年龄段、较高文化层次的高校学生群体，所提供的服务不能是一种固定模式，应该是一种以人为本的、动态可变的、人性化服务，满足学生的合理需求，了解业主的潜在需要。（二）规范科学的管理。参照公司的ISO9001质量体系，我们将建立健全各项规章管理制度，全面推行ISO9001国际标准质量管理体系，所有从业人员都要按标准实行规范化管理与服务。员工按照岗位职责，有章可循、照章办事，保证工作质量，把人治变为法治，实行“说到、做到、记录到”的程序化操作。环境卫生服务：要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入ISO9001质量标准，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。1、保洁区域分析：（1）、楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保持其光泽。（2）、楼内玻璃附着灰尘时，污渍明显，需及时清洗。（3）、教学楼、公寓楼层房门为木质，易变形和干裂，需进行木质打蜡保养。（4）、 办公区外围地面为石材构成，需定时进行及时清扫和定期彻底清洗，以阻断污染物进入楼内。（5）、栏杆、扶手为不锈钢，需定期进行保养2、保洁措施及标准（1）、楼梯、地面、楼梯扶手、踢角线及内侧玻璃每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。（2）、卫生间1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除烟及灰尘，使其洁净光亮。2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。（3）、公共部位的照明灯具每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。（4）、不锈钢部分不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。2）随时除尘、除锈。3）保持无污渍，光洁明亮。4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。（5）杀虫灭鼠消毒1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。（6）、公共区域内侧玻璃1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；2）日常随时抹灰，去除污渍。3）做到光亮、无手印、无污渍。（7）外墙、玻璃清洗 1）外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年1次集中高空作业彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。2）选用玻璃清洁剂每年对外玻璃1次高空作业彻底清洁。（8）楼的外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。（9）楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行集中抛光。（10）垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。公共设施设备的维修和运行：公共设施设备的维修运行首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。教学服务及教学保障：在高校未实行物业管理以前属于教务处的职责，这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事，极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后，我们可以承担和履行部分教学服务的职责，在具体操作中，根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。楼宇管理及公共秩序维护：由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，高校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。（）确保保安员的综合素质l、素质管理。对保安员实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。2、意识培养。大力培养保安员的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来保安员单一的保安功能，使我们的保安员成为“保安员、迎宾员、服务员”的统一体。（二）安控管理体系的建立1、我们针对教学楼的特点，制定相应的作息管理办法和清楼方案，禁止闲杂人员进入教学区，确保物业始终处于安全控制下。2、在巡逻上，我们拟采用轮换巡逻的方式，突出巡逻重点，对时间进行严格控制，确保不出现安全盲区。3、在车辆、人员、大宗货物出入登记上，严格遵循“对人、对证件、对车辆”的三对原则，严格控制、及时疏导人车流量、保持秩序始终井然，重视安全制度的执行力度，完善交接班确保工作衔接严密，杜绝隐患和疏漏。4、强调全员管理。我们要求管理处其他员工亦应担负起安全管理和防范的义务，建立起“快速反应，快速支援”体系。在防范的策略上强调辖区内各岗位的联防意识，发挥备岗、备勤人员的规模优势。（三）安控管理的动态重心模式在正常管理期内，安全防范主要以人防、技防、物防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员、楼内工作人员，工作重点是杜绝闲杂人员进入社区，上下班高峰期重点疏导车辆和学生，防盗和公共秩序维护。（四）预警、应变措施1、安全应急计划和措施（1）目的：在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。适用范围：1）治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。2）受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。3）其他重大意外情况。（2）职责：1）对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；2）对即将发生或已发生的突发事件由安全主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。（3）计划：1）对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。2）处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全主管临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。3）制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。（4）实施：1）在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。2）对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写纠正措施报告，严防类似情况的发生。3）保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。（5）要求：为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。（五）、强化消防管理意识1、消防管理目标坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。2、加强消防教育宣传和培训演练工作1）、消防教育宣传工作：管理处将在校区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。2）、做好消防培训及演练工作：重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大师生共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。4、建立健全消防档案。5、建立消防快速反应队结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建齐鲁软件学院“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。6、善后与收复火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 水电等能源的节约管理：为了充分体现物业管理的管理效益，让业主省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。同时，除了严格执行学校统一安排的作息时间，对于广大师生，我们将定期展开宣传：1、公用卫生间内制作醒目的提示标语，每一宿舍内张贴温馨提示，注意关闭室内电源。2、充分发动全体学生的力量，定期发放宣传材料或者组织活动，如：“节约水电”摄影大赛，“如何杜绝我们身边的浪费现象”征文比赛等，组织参加公益宣传活动等。3、办好墙报、宣传栏、读报栏，宣传党的方针政策，传播环保、免疫、节能等方面的信息，同过各种途径，倡导节约，反对浪费。4、积极组织实施节约小窍门，如：洗衣、洗澡一水多用；采取措施防止水管冻裂；选聘节水、节电宣传员等。教学区及综合综合楼管理措施教学楼是学校进行教学活动的重要场所。齐鲁软件学院理科教学楼、现代教育技术楼处于整个校区内的中心地位，是学生接受知识、获得信息的主要场所，也是学校学术交流的重心所在。为了保证教学楼的安全，保障教学活动的得以有序、顺利进行，同时彰显齐鲁软件学院的学术风范，我们将按照ISO9001质量体系标准认证为指导，结合独有的星级考核标准，对综合教学楼、现代教育技术楼、大学生活动中心、后勤办公楼实施全方位、一体化物业管理，将尽自身最大努力为师大师生装扮一个清新、安逸、服务完善的学术殿堂。（一）管理处工作职责以实际情况为根据，以先进的管理理念和管理方式为依托，为齐鲁软件学院大教学楼进行科学全面的管理。1）、以服务广大师生为原则，对齐鲁软件学院新校区理科综合教学楼、现代教育技术楼、大学生活动中心、后勤综合楼进行全面的现代化的物业管理。2）、负责理科综合教学楼、现代教育技术楼、大学生活动中心及后勤综合楼的公共区域的卫生清洁工作；负责教学楼内已启用的教室、教师休息室、临时阅览室、会议室的卫生清洁工作；负责大学生活动中心1、2层的已启用部分、会议室的清洁工作；负责各楼整体的消杀、防疫工作。3）、对教学楼进行整体的安防监控，全天候巡逻，保证楼内设备设施的安全，保证教室内教学器材的完好，对有损教学楼内一切设施设备的行为进行制止，杜绝设施仪器失窃、公共器材破坏等事故的出现。4）、负责教学楼内及周围区域的秩序管理，服务区内及地下停车场各种车辆的停放管理，负责学生在教学楼内的各种行为管理。5）、对教学楼进行整体的消防监控，第一时间对楼内出现的各种险情进行处理，防止火灾等事故的发生，保证学生人身安全及教学楼内设备仪器的安全。6）、负责各楼内公共设施整体的日常维护和管理，保证楼内水、电、暖的供应及门窗、桌椅、黑板、办公教学家具等维修和保养，使师生有一舒适的工作、学习环境。7）、为学校举行的大型学术报告、会议、汇报演出等活动提供相应的会议服务，场地布置等服务。8）、负责每日教学楼大门、教室门的开关，及多媒体橱窗的管理，多媒体设备的使用，保证教学质量。9）、负责教学楼内开水设备的管理和开水的供应。（二）教学区日常物业管理教学楼的安全管理为使广大师生有一良好的工作学习环境，物业公司将根据齐鲁软件学院新教学楼的实际情况对其进行安全管理。1、教学楼安防控制1）、专人24小时在监控室对各楼进行安全监控，了解楼内各位置的具体情况，如发现情况对讲机告知楼内巡逻人员第一时间到场予以处理，情节严重者，巡逻人员将与学校警务处联系予以处理。2）、楼内白天由专人负责巡逻，对发现的一切可疑行为及有损教学楼内设备设施的行为予以制止，保证楼内的安全。3）、教学楼夜间按时落锁，除监控、教学楼管理人员外任何人不得留宿。每日夜间定时开启防盗报警系统。4）、对教学楼消防进行严密监控，巡逻人员应重点检查，严禁任何人在教学楼内生火、烹饪或私自接拉电线及装接电器，如发现巡逻人员将联合学校警务处予以处理。5）、任何单位和个人不得携带与教学无关的危险品和违禁品进入教学楼，如确系教学需要，当事人必须做到妥善保管，使用后及时清理。6）、教学楼内一切公共设施特别是水电、消防设施等，未经批准，任何人不得任意拆除和改装。7）、施工期间，巡逻人员应特别注意对施工衔接区域的巡查。施工人员如非必要，禁止进入教学区域内。2、教学楼秩序管理1）、不得在教学楼内外打闹、喧哗和使用容易造成噪音的设备，以免影响他人。2）、任何单位和个人不得在教学楼进出通道上堆放杂物，教学楼管理人员必须保障各通道畅通。3）、爱护教学楼内的设备和设施，教学楼的设备、桌椅、黑板、门窗、风扇、日光灯、听力线、讲台等一切公物，未经同意不得任意搬动或移作它用；开关门窗要轻，严禁用脚踢门，无故损坏公物；损坏公物要照价赔偿。4）、参加报告会议及演出活动，应遵守公共秩序，服从管理人员安排。5）、进入教学楼范围的所有人员和一切车辆必须服从管理人员的指挥，车辆按指定地点停放；人员自觉遵守学校的作息时间，自觉维护公共秩序和安全，尊重教学楼管理人员，听从指挥。6）、提倡节约能源，巡视人员有权对任何能源浪费现象进行劝阻。7）、不允许任何不文明现象及有碍教学楼内文明管理的行为在楼内出现。教学楼卫生管理为使齐鲁软件学院师生能够有一良好的工作学习环境，保证教学质量的提高，物业公司在经过多次实地现场考察的基础之上，结合具体特点及自身经验，将全力为齐鲁软件学院师生打造一清新明净教学办公区域。1、教学楼的清洁开荒1）、由上至下清理楼内建筑施工残