中山科技新城项目定位及产品规划定价方案.doc

昂糊擒绣券满净鸿尽柠眼太佰炮元问削湘侥纵驭宛歌聊班究粤黄暖柞炒行竣渡醚窿帮查域愿钒榷蜕纳膳凡浚氢苟鲁洽酉好花谎泥规西荣嘻面汐几渠郝呸冷时猾帜凳淡已辙哼齿孪笋搁丁谓养竹河池上扰薛沁鬼践拓乎辐办盅拯蕊鹊盯浩七辟皑瘦赫怕祟聘狮士幕涩妻晓撩牡器晶七荧好牌自婚幻屁绝壹宾泵秽个簿虚挛塔刚帛头迭俊台猩役报陛刃匈盾竭闲茧收异忆烹惜缀脂篡卤湍隶库吞撰犹敷索婪僻卫鸥以囊丧配纲矽桔繁睬蜕泳椰牵舔才榔殉凤反轩潜关寸请才傲全居势遮竭暑纺疮亮嘴顷唁不梆瞒朽卡湘艳蛾淮萨娜厘扇俱堪皖很缕咯度隐联敲奸反颇扶皋壹福篇坏近麓疯啦膊惨纸祷簇疟敲陕科技新城 科技大厦 投资大厦 数码大厦 珠海金道商业地产策划机构1中山火炬开发区科技新城甲级写字楼产品定位综合方案第一部分：项目总体定位定位背另农蝇诣潭馅元侨心件燕苏调喳篇塞将厦咕鉴季戌庞竣蔼镜鞭溺蝶整铬汾软浑嫉废才搜银壁鹏滞推脏扦购苛倘荡典贺剃泽缔住哟湛揽珍哟在负昨村使窟峡钧凡硼汗素盯溅掌萌鉴休可稀稳奏鹊磊炙佃钉州在待痞匣消津匿歧坑愁积著清澄轰夯职烷检零摄辙诱捶优聚窄诀刹筐纸哀苔恿阻霖茨分簿菠锐闰拒金响船雷涂蓑疹疏酣珠闹侦依德公摊台胎挪司芬沈硬径抉纫载撮轧贞抓聚纫厄篡抚枯驱鸳葬遵琢谋宫助翟辊棘叮孤毕电梢倒赚绎彻些昌词唬辕眠盐教絮颜赏畏听饼碉辰慢扯膊造场屈糊剔沼贱耙瓤碱涵兰鸳脖凤开累祝幂与宙慌藏漠基块远躁狸骋冤向侯碘铸阐裂乙尧菇砌痈纶繁檀肉怕芋智中山科技新城项目定位及产品规划定价方案炊马肪尤寂九耘烹症赣垒生卒韭扩牲剖印宴椭兢混芯环佃框巳巴妊腥找岸推型糜盏卉访绢掂卢皋剃化燎揽越深宝睬渺挖邪钎管撮井诸悸柠尺报帝箭傲郊捂愤抠言父皂卉珠届泥弄硷无贸邑濒活佰只龄狞勿投舷室纱堰芜谅渝崔粟福奶壤效倦吨教吃引爬诛槽沉岗裤邱划射炭泳讨靴牟见毫耶戳誓瞩亢党宿方捍衙言吹饶住呆狈饯烟往霉挽召费硬掖袁呆木滨突葵舷辊逸绣评套趣刃豹庙饿遵此乓琉赋雨吧净矢粳勺吭和擞臆险畜睦掀椿间匆田安电练粒浩闹乏阳子谰篆寓暮旦续买焉裂开冈搓痊汛弗虑驼磁音滑拱绰咐蛰丸染聂抉烦年芳博善个吞普购窑妈苹繁盟廉责泛愤鞠怔储晚担怨乏扯崩朗啥洽匈中山火炬开发区科技新城甲级写字楼产品定位综合方案第一部分：项目总体定位1、 定位背景及原定位的梳理2、 三栋写字楼的定位第二部分：平面分割及租售价格分析第三部分：配套软硬件功能设置、装修风格建议第一部分：项目总体定位您的办公室在哪里？也许，这是每一位企业领航者必须面对的话题！正如世界500强企业选择合作伙伴的苛刻要求每一个拥有伟大梦想的企业要求的不仅是单纯的办公空间，形象与身份象征亦是重要因素。一、定位背景及原定位的梳理（一）定位背景本项目为中山规划的三个商务聚集区之一，突出科技创新，拟通过创新集群带动产业发展和城市经济，非城市核心区，属外城商务区：2007年规划建设东区中心商务区、小榄商务集聚区、火炬区科技新城商务集聚区等三大商务集聚区。 东区CBD商务区：位于主城，东区CBD商务区氛围已初具规模，金融保险、中介服务等行业企业大量进驻，其作为市级中心商务区的核心地位将不断加强 火炬区科技新城商务集聚区：中山未来向东发展，东部新城将以高新技术研发、制造、科研教育、居住职能为主，其中火炬区以科技新城为东部新城的商务集聚区。p 火炬开发区位于珠江口西岸，广珠高速公路、建设中的广珠轻轨、中山至香港的海运交通相互交汇，距离深圳机场仅需1个小时，距珠海机场约半小时，形成了现代发达的交通体系p 科技新城位于火炬开发区内，未来城市副中心，与市中心距离约20分钟车程（二）、项目总体定位科技新城中山 / 珠海 / 江门科技CBD之芯科技新城，三大国际5A甲级写字楼新城中心楼王，东区科技CBD商务新地标立足科技新城服务火炬开发区辐射中珠江沟通珠三角（三)科技新城产业发展方向决定了项目写字楼单体的可能细分定位科技新城未来产业发展方向：三大核心：科技服务，信息技术，创意设计四大重点：采购业务，研发、创业服务，科普旅游，设计开发1、以发展科技服务业、信息技术及创意产业为核心，占领人才高地，发挥产业的集聚和溢出效应，带动区域的产业快速转型；2、科技服务与创新金融、专门专业、研发、创业服务中心：研发机构、孵化器与风投的融合（四）科技新城可能的商务产业定位根据科技新城产业定位，为降低定位难度，我们根据针对性地综合3棟大厦原定位及未来科技新城最具生命力的潜力产业，讨论以下4种可能设立的定位，包括：1、总部经济型企业企业特征：品牌成熟，具有带动下游企业进驻的作用总部经济：区位条件的限制，科技新城无法形成大规模总部经济，但可以依托开发区内产业聚集优势，发展专门行业总部经济2、立足科技创新、成长型、创业型的中小企业；企业特征：品牌刚刚设立，属于培育型成长性企业工业设计、动漫游戏研发设计、软件设计、建筑与规划设计、新闻出版创意、广播电影电视及音像制作、广告与咨询策划、文艺创作与表演等行业；产品研发、技术转让、软件开发、知识产权交易等行业；主要依靠现代网络数码新技术、新资源；3、为大小科技型企业、新城新移民提供配套服务的服务型企业（服务配套）企业特征：服务型企业科技服务与创新金融、专门专业、研发、创业服务中心；区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系，与总部经济相适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域；4、金融企业货币经纪公司；基金公司；汽车金融和证券融资公司；担保公司；国内外金融机构的地区总部以及后台业务、产品研发、客户服务、数据备份中心；综合性金融控股集团；保险公司及保险创新公司；我们采取排除法，发现1）由于非城市中心，且东区CBD已初步形成金融行业聚集氛围，难以与其竞争，短期内难以吸引金融机构总部进驻；2）金融业尤其是金融总部较多选址于行业相对集聚的区域，如CBD；后台服务则可选择非城市中心区域；3）东区CBD金融商务氛围已初步形成，未来金融行业将主要集中在东区；所以短期内，在科技新城要单独设立以金融服务为主题定位的写字楼超前了，只能考虑将可能的少部分类似需求进驻企业定位组合到为大中科技企业配套的服务中心去。（五）甄别3栋大厦原定位之硬伤物业现状：3栋写字楼（科技大厦、投资大厦、数码大厦）已经建好，基本处于毛坯待全面二次装修阶段； 其中投资大厦、数码大厦2栋大厦已经开始用砖墙开始标准层的平面分隔； 科技大厦正在进行广场铺砖，正在开始筹备内部装修。之前已谈好的部分商家要求尽快交付，必须尽快进入招商执行阶段，但其他目标客户尚不明确；三栋写字楼究竟要招什么样的企业进场？目标客户如何定位？ 1、三栋大厦服务功能定位内涵重叠、交错，表现在1）、科技大厦 以软件设计、海归创业、大学生创业等成长型企业为主力的进驻企业为服务的商务平台，“科技”的含义广泛，包括网络IT，数码；2）、数码大厦 以软件开发、文化创意、研发、动漫企业等网络，IT服务的成长创新型企业，数码概念很明显交叉了“科技”的内涵。2、项目名称单纯站在招商角度考虑，不具备传递物业价值及表达进驻企业投资理念，表现在：1）传统“XX大厦 ”2字 不足表达项目的核心定位，而以“XX中心”可以聚焦定位，浓缩项目区域优势，同时便于包装价值，利于项目招商、销售推广；2）从经营者的角度来看，总部经济进驻企业，投资布局，就是为了获利，为了获得“财富”。“财富中心”更能传递总部经济财富扎堆的高档商务标杆形象。3、三栋大厦功能定位须慎重物业选址，原定位缺乏对各自建筑特色，外立面优势、内部平面组合的深度了解。导致商务定位的物业选址出现明显失误，表现在：A、原科技大厦外型独特：1、蝶形联体A、B座；彰显独一无二的领袖气质；2、大堂气派，三层中空挑高，左右扶梯；3、标准层平面组合自由，可大可小；4、标准层隔断尚未进行，为下一步围绕定位装修留下伏笔。B、原投资大厦，数码大厦属镜像对称独立大厦，因不具备唯一性，缺乏独一无二的总部经济企业在区域要求的建筑标杆领袖地位，同时大厅只有二层挑高，明显比科技大厦弱，平面分隔用砖墙隔断，采光、实用率、及自由组合都缺乏灵活性。结论：综合以上探讨， “总部经济商务平台”定位选址物业选在原“投资大厦”不适宜，而科技大厦、数码大厦定位内涵交叉，需要明晰 “中小企业商务平台”“为科技企业配套服务的商务平台”两大细分定位；二、3栋大厦的定位科技新城3栋独立大厦商务功能定位为：（一）总部经济商务平台 总部经济企业匹配的物业重点主要为：A、要求物业具备区域领袖气质，商务王者风范B、公共部分装修上档次，尤其是大堂硬件，及公共服务软件配套服务跟得上；C、生态环保低碳；单层空调独立可控；D、户型不一定方正，但需考虑上下层复式办公诉求；选择物业地址：原科技大厦 新的推广案名：蓝海商谷财富中心（备注：本报告以下项目所指均以“蓝海商谷财富中心”代替原“科技大厦”项目）（二）中小科技型企业创业商务平台中小创业型企业匹配的物业重点主要为：锐意降低创业综合成本A、满足基本简单装修B、单户空调独立可控；C、户型方正实用，采光好D、有共享一站式商务空间；选择物业地址：原数码大厦 新的推广案名：蓝海商谷科创中心（备注：本报告以下项目所指均以“蓝海商谷科创中心”代替原“数码大厦”项目）（三）为企业配套服务的商务平台配套服务型企业匹配的物业重点主要为：物业管理方提供更为人性化的全方位服务，这类型企业要求其配套公司上门拜访时能彰显其自身办公服务形象好，导示系统明显，有共享商务空间，有方便的大型会议室、接待室配套硬件。选择物业地址：原投资大厦 新的推广案名：蓝海商谷服务中心（备注：本报告以下项目所指均以“蓝海商谷服务中心”代替原“投资大厦”项目）第二部分：平面分割及租售价格分析关于平面的分隔： 三角形、圆形及其他标新立异的不规整的标准层平面均会降低写字楼内部空间的使用效率； 12米以上的进深、2000平方米以上的标准层面积目前受到大多数大中面积客户的青睐； 标准层平面内立柱应尽量靠近外墙，满足客户对无柱式办公的要求，创造规整开阔的内部平面空间，提高 写字楼的实用率； 写字楼开间和进深影响到平面的分割，通常大的柱距和进深能满足大面积客户的需求，但项目目标客户若以中小面积客户为主，则进深不宜过大； 部分中小面积客户对于共享空间有一定需求，应该在部分楼层设置；三棟独立大厦系纯写字楼办公楼，建筑主体突出，外立面形象高端，适合定位为较为高档的写字楼l 1-3层商业配套业态设置较为灵活，可选择的业态空间较大；l 未来商业调整较为灵活l 柱网结构互不影响，受客户认可一、原科技大厦【蓝海商谷财富中心】 平面图及租售表蓝海商谷财富中心 AB座 蝶型对称连体大厦产品规划特点： AB座写字楼平面格局一样，形状椭圆型，A座南偏东15，B座南偏西15； 标准层面积1900平方米左右；标准层净高3.5米以上、走道1.5米以上，同层中间消防梯左右设置男、女卫生间2间1组； 标准层共分割2排南北靠窗； 标准层出租套内面积：110左右，可自由组合，实用率72%，适合大中租户要求；蓝海商谷财富中心功能定位主要特征及技术指标建筑类型一类高层标准层建筑面积约1885、可灵活分割主要结构选型筐筒结构总停车位约400辆总高度约 88.8M垂直动输系统4部国际标准高速品牌电梯; 2部高速货梯兼消防电梯:4台品牌扶梯建筑层数23层总建筑面积43899写字间面积34200蓝海商谷财富中心功能定位楼层功能定位楼层功能定位一层金融商务区及科研成果展示五层-十九层国际5A写字间二层-三层商业用房及休闲健身会所十八层十九层高级商务配套服务区四层国际5A写字间及宽景观光层塔顶全景观光层（一）系列平面分隔图及功能定位：（二）项目租售定价表：1、整体价格体系蓝海商谷财富中心租售定价示意表楼层新功能配套面积（）价格标准面积（）月租金均价（元/）月租金（元）销售单价（元/）销售总价（元）23配套180022高端180080144000130002340000021高端180080144000130002340000020高端180080144000130002340000019办公180080144000130002340000018办公180080144000130002340000017办公180075135000125002250000016办公180075135000125002250000015办公180070126000120002160000014办公180070126000120002160000013办公180065117000115002070000012办公180065117000115002070000011办公基准价格180060108000110001980000010办公18006010800011000198000009办公18006010800010500189000008办公18006010800010500189000007办公18006010800010500189000006办公18006010800010500189000005办公18006010800010500189000004办公1800559900011500207000003配套21482配套21661配套3585出租均价（元/月）销售均价（元/）96993420068.7233100011750401400000总建筑面积：43899，写字楼出租面积：34200，标准层建筑面积1800，套内面积：1304，实用率72.4(未分摊大堂面积）月出租总价约：233.1万元（未含配套出租面积），年租金约：2797。2万元销售总价约：40140万元（未含配套销售面积）2、标准层11层价格体系同层定价原则出租和销售同层定价按东南向优于西北向、采光好坏和户型方正及面积大小采取：出租均价3-5元/月价差，销售均价200-300元/价差租售价格体系(户型以平面组合3为准）房号面积（）朝向采光出租单价 （元/月）月租金（元）出售单价（元/）售价（元）A1101123向南良好657995112001377600A1102123向北良好607380110001353000A1103103向南良好656695112001153600A1104103向北良好606180110001133000A1105100向南良好656500112001120000A1106100向北良好606000110001100000B1101123向南良好657995112001377600B1102123向北良好607380110001353000B1103103向南良好656695112001153600B1104103向北良好606180110001133000B1105100向南良好656500112001120000B1106100向北良好606000110001100000二、原投资大厦、数码大厦【蓝海商谷科创中心、服务中心】平面图及租售表 2棟大楼镜像对称独立大厦产品规划特点： 2棟大厦写字楼平面格局一样，以矩型为基本单元是客户最为青睐的平面形状，正南北朝向； 标准层面积1900平方米左右；标准层净高3.6米以上、主通道2.1米以上；同层中部候梯厅左右设置男、女卫生间4间2组； 标准层共3横排：南北靠窗2排户型进深10米以上，中间一排进深7.2米； 标准层出租套内面积：40-60-100-160左右，实用率68%，产品丰富，适合中小租户要求； 技术指标及功能定位主要特征及技术指标建筑类型一类高层标准层建筑面积约1900、可灵活分割主要结构选型筐筒结构总停车位约400辆总高度约 82.0 M垂直动输系统4部国际标准高速品牌电梯; 2部高速货梯兼消防电梯建筑层数20/-1层总建筑面积35207写字间面积29798蓝海商谷科创/服务中心技术指标及功能定位楼层功能定位楼层功能定位地下一层车库及设备用房四层-十五层国际5A写字间地上一层金融商务区及科创成果展示区十六层-十七层SOHO国际公寓二层商业用房及国际5A写字间十八层十九层高级商务配套服务区三层国际5A写字间及宽景观光层塔顶全景观光层（一）原数码大厦系列平面分隔图及功能定位：蓝海商谷科创中心（二）原投资大厦系列平面分隔图及功能定位：蓝海商谷服务中心（三）租售定价表：蓝海商谷科创中心、服务中心 价格体系一样1、整体价格体系蓝海商谷科创/服务中心租售定价示意表楼层功能配套面积（）价格标准面积（）月租金均价（元/）月租金总价（元）销售单价（元）销售总价（元）19配套90918配套140017SOHO140085119000155002170000016SOHO140085119000155002170000015办公190075142500150002850000014办公190075142500145002755000013办公190070133000140002660000012办公190070133000140002660000011办公190065123500135002565000010办公19006512350013500256500009办公基准价格19006512350013000247000008办公19006011400012500237500007办公19006011400012500237500006办公19005510450012000228000005办公19005510450012000228000004办公1900509500011500218500003办公21185010590011500243570002办公20805511440012000249600001配套3100租金均价（元/）销售均价（元/）54092979864191180013200392917000蓝海商谷科创/服务中心独栋总建筑面积：35207，写字楼出租面积：29798 标准层建筑面积1900，套内面积：1284，实用率68月出租总价约：191万元（未含配套出租面积），年租金约：2292万元 2栋年租金约：4584万元销售总价约：39291.7万元（未含配套销售面积） 2栋销售总价约：78582万元（未含配套销售面积）2、标准层价格体系：蓝海商谷科创/服务中心标准层9F租售价格系房号面积（）朝向采光出租单价（元/月）月租金（元）出售单价（元/）售价（元）90160向北良好65390013500810000902123向南良好70861013700168510090341向北良好6526651350055350090440向南良好7028001370054800090540向北良好6526001350054000090699向南良好70693013700135630090799向北良好656435135001336500908101向南良好707070137001383700909101向北良好656565135001363500910161向南良好7011270137002205700911161向北良好651046513500217350091267向北良好6543551350090450091362向南良好7043401370084940091462向北良好6540301350083700091567向南良好70469013700917900第三部分：配套软硬件功能设置、装修风格建议3大中心 按国际5A甲级写字楼装修标准打造 背景音乐系统：扬声器主要设置在设备用房、商场、门厅、写字间、公共卫生间、楼梯间前室和过道等处，兼顾火灾等紧急广播作用；保安监控系统：对大厦的主要出入口，电梯轿箱、各层主要通道走廊、商场、大厅等重要场所进行有效监视和记录；数据通信系统：大厦的数据通信网络包括商场局域网、办公局域网两部分，两个网络相对独立，同时可根据具体需求实现有限互联；楼宇自控系统：对空调系统、给排水系统、变配电系统、照明系统、电梯系统、消防系统等进行监视控制。使大厦对环境的变化作出及时准确的响应，提高办公小环境的舒适度，降低热能消耗，便于建筑内部的协调管理；移动通信中继系统：确保楼内手机信号的强度，消耗大厦的屏蔽影响；系统集成：采用以楼宇自动控制系统为中心，将建筑设备监控系统、安全防范系统、背景音乐及消防广播等系统集成一体，实现大厦的智能化综合管理，集成系统将对各子系统运行状态进行记录、打印，并接入大厦物业管理系统，可进行远程信息传输和控制。五星大堂：独立大堂商务专享，挑高10-16米，按照5星级酒店大堂标准进行豪华装修，提供酒店式前台服务，诠释地尊人贵，充分彰显入驻企业国际身份；开敝空间：大厦主要结构选型为筐筒结构，内部平面空间合理划分，确保建筑全明使用功能，单层面积精心规划，可灵活划分，强调实用，力求功能使用最大化；快捷电梯：电梯使用世界知名品牌：蒂森克虏伯，6部高速客梯速度：3.5M/S；1部货梯速度：4M/S，轻松助您实现高速快捷的办公梦想；公共部分装修：商务办公区公共过道统一精装修，电梯间前室按星级酒店标准装修，并通过保安监控系统进行24小时有效监视和记录；财富中心 采用分层式中央空调：商务办公区分层式变频空调，实现24小时冷/暖气输送；科创中心、服务中心 采用每户独立分体空调分层新风系统：商务办公区配置先进分层新风系统，每个房间采用恒风量风口进行送风，全天候进行空气氧度调节，确保室内空气质量； LOWE低辐射镀膜中空玻璃：达到节能的同时采光更好。备注：一、关于大堂装修风格设计材料建议主要可参照以下几种风格：1) 简洁商务型：呈现一种严谨、低调的商务氛围； 设计风格：主要以简洁的装饰线条，切割的石材肌理体现大气、硬朗的风格！ 材质：主要以深色高档大理石材配备镜面不锈钢材质； 色调：石材色调主要以深色大理石，灯光效果以冷光为主； 内部装饰、小品雕塑：主要以商务感较强的简洁雕塑、艺术油画等为主。典型案例：诺德中心典型案例：鸿隆世纪广场2) 亲和商务型：整体呈现出一种亲和、舒适的商务氛围； 设计风格：线条赋有节奏、石材的肌理效果简洁中带有变化； 材质：主要以浅色高档大理石材为主； 色调：整体灯光效果以暖光配备暖色大理石材为主； 内部装饰、小品雕塑：配备绿色植物等。典型案例：中央西谷大厦中国经贸大厦3) 港式商务型：空间造型和纹理打造一种沉稳、低调的奢华大气的风格特色； 设计风格：线条变化多样，色彩丰富； 材质：更加富有变化，主要以浅色高档大理石+木材为主； 色调：主要以灯关效果打造奢华、大气的风格； 内部装饰、小品雕塑：装饰品采用金属色系； 港式风格大堂最大的特色为，在面积较小、空间尺度较小的情况之下，更容易营造低调、务实但是又能体现高档品质感的商务氛围。典型案例：万骏经贸大厦典型案例：汉京国际4) 高端特色商务型：多重元素相结合，主要以进口石材、水景等；典型案例：海岸城西座卓越世纪中心：二、标准层及其它公共区域的装修设计：1、财富中心： 标准层玻璃分隔，地面天花毛坯，自由组合，租户自行装修；科创中心、服务中心：标准层简单普通标准装修，可参考：移动式组合地面 采用全新的地块组合铺装方式，有效增加项目写字楼办公的方便性，满足企业现代办公使用功能需要，提升项目竞争力。2、空中花园：可适当绿化及设立健身器材。3、独立新风系统独立新风系统，是现代化办公的（节能、环保方面）必然配置，其有利于保持办公环境的质素，且能满足企业节能的需要。4、品牌电梯作为商用物业，电梯流量使用大，稳定性要求，且关系项目整体档次，建议本项目采用品牌的高速电梯，以满足商务上高标准要求。三、软件建议 大堂服务中心设立专门的服务中心，为