房开企业项目内配建的保障性住房或廉租房法律属性及涉税分析

一、 廉租房、公租房等保障性住房产权的法律权属分析为改善城市中低收入住房困难家庭等群体的住房条件，政府保障性住房管理中心与房开企业签订保障性住房配建合同，房开企业将保障性住房的建安成本报住房管理中心，保障性住房管理中心按经认定的建安成本回购或者由财政部门支付房开企业建安成本。房开企业在办理权属的时候，分开办理保障性住房和其他商品房的权属，直接将保障性住房办理在房管局或者指定的单位名下，此时保障性房产属性为国有直管的房产。二、 项目内配建的保障性住房的法务处理：1、 土地供应方面：在经适房或者普通商品房项目的土地上配建，廉租房保障办理规定，廉租房的来源主要有：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房、社会捐赠的住房、其他渠道取得的住房等；对于新建的廉租房，主要在经适房或者普通商品房项目中配建。在土地规划中或者出让合同明确廉租房的总建筑面积、套数、布局、户型及移交或回购等事项。2、 配套保障性住房资金来源：土地出让金的部分（属于财政资金）国务院办公厅关于国有土地使用权出让收支管理办法规定，土地出让金使用范围如下：（1） 征地和拆迁补偿支出（2） 土地开发支出（3） 支农支出（4） 城市建设支出（5） 其他支出（如：城市保障性住房支出等）三、 配建保障性住房的财务处理在会计上，根据企业会计准则第16号政府补助（财会201715号）第三条的规定， 政府补助具有两个特征：一是政府补助是来源于政府的经济资源。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。二是政府补助是无偿性。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。基于此规定，房地产企业在项目内配建的保障性住房，从财政部门获得保障性住房建设成本资金，是保障性住房的对价，不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。根据企业会计准则第16号政府补助（财会201715号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用企业会计准则第14号收入等相关会计准则。因此，基于此规定，房地产企业在项目内配建的保障性住房，从财政部门获得保障性住房建设成本资金必须按照“销售不动产”税目的收入处理。账务处理如下： 借：银行存款 贷：主营业务收入 应交税费应交增值税（销项税额）四、配建保障性住房的税务处理：依法缴纳增值税、企业所得税和土地增值税根据增值税暂行条例（国务院令第691号）第一条的规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。基于此规定，政府要求房企在项目内配建保障性住房，建成后将产权登记与政府保障房管理中心，并从财政部门获得保障性住房的建设成本资金（政府回购款），根据企业会计准则第16号政府补助（财会201715号）第五条第（一）项的规定，实质上是房地产企业获得销售保障性住房的价格，构成增值税纳税义务，必须依法缴纳增值税、企业所得税