某房地产项目投资计划书.doc

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1. 某项目概况 某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。2. 投资环境分析 某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。3. 实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。时间第一年第二年多层5%10%10%15%12%15%小高层3%8%12%10%15%15%车位3%8%15%15%10%12%表一 销售进度计划表 单位：万元 时间 第三年第四年合计多层10%8%5%5%5%100%小高层10%15%5%3%2%2%100%车位10%8%5%5%5%4%100%续表一 销售进度计划表 单位：万元4.建设投资估算 土地开发成本序号项目名称土地价格（元）建筑面积（）单方成本（元/1住宅用地109223685440.029635539建安工程费项目名称建筑面积（）平均单方成本（元/平米）金额（元）直接费3685441260464365440间接费36854418969654816利润368544151.255723852.8税金36854493.1316434323107.13总计3685441693.33164624067215.9前期开发费用估算表序号项目金额（元）取费标准(元/m2)1.1规划费7370880201.2设计费9213600251.3可研费73708822水文、地质勘察费12899043.52.1测绘费5528161.52.2勘探费7370882合计19901376基础设施建设费序号项目单方造价(元/m2)总造价(元)1基础设施16058967040开发期税费估算表序号项目金额(元)估算说明(元/m2)1配套费29483520802质检费110563233建筑管理费442252.81.24卫评费515961.61.45环评费442252.81.26墙改基金4422528127绿化费36854.40.18白蚁防治费847651.22.39土地使用费1474176410再就业基金36854401011教育专项基金36854401012编标费737088213招标费368544114规划许可工本费1842720.515土地证工本费1842720.516施工许可证1842720.5合计47800156.80不可预见费序号占总费用费比例金额（元）单方成本（元/）13%24364668.9666.11061084管理销售费用序号项 目金额(元)估算说明(元/m2)1广告533725420.81448.22售楼处7387502.0045096383售楼许可200000.0542676046监理费15601680.442.3332917物业管理基金405398.41.18公用设施维修基金533725420.81448.29管理费6240672.15916.933316410合计10904573432958.825385投资与成本费用估算汇总表项目单方成本(元/m2)金额(元)占总投资比例(%)土地费用296.35538771092200005.530748826前期费用54199013761.007777989建安费用1693.33164624067215.931.60189546基础设施费160589670402.986008856开发间税费129.747800156.82.420533429不可预见费66.1106108424364668.961.233792934管理销售费2958.825385109045734355.21924251合计5358.32302319747778001005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表 季度 投资 1234第一年470266855.8614979372.5354067196.7208573505.8第二年113270256166975980.83710577.3513710577.351第三年3710577.3514101164.444491751.532734109.627第四年1562348.358781174.1791合计第一年1647886931第二年287667391.4第三年15037602.95第四年2343522.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本项目开发商自有资金20890000元作为启动资金，需贷款1250000000元，总投资5104708945元，建设资金筹措主要来源于资本金、银行贷款及销售后入再投入,资金筹措表如下：资金筹措表序号项目合计(元)1自有资金208900002借贷资金12500000003预售资金再投入51047089456. 项目销收入的测算 本项目以三河市同类商品房可比案例，参照三河市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：该项目小高层与多层的销售均价为7241元/平米。停车位为15万元一个。销售收入预测表项目面积(m2)单位平均售价（元/m2)销售收入（元）住宅36854472412668627104个车位950150000142500000合计2811127104各年销售收入计划表项目名称第一年第二年第三年第四年住宅销售输入6404705051094137113707186182.6226833303.8停车场销售收入37050000527250003277500019950000总计6775205051146862113739961182.6246783303.8说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重视。7. 项目投资收益分析：根据估算的开发成本费用以及销售收入，本项目投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：（1） 销售税金及附加估算表如下：销售税金及附加估算表序号类别计算依据金额（元）1营业税销售总收入*5%140556355.22教育费附加营业税额 *3%4216690.6563城建税营业税额*7%9838944.8644印花税销售总收入*0.05%1405563.5525交易管理税销售总收入*0.5%14055635.526合计170073189.8（2） 土地增值税计算表如下：土地增值税计算表序号项目计算依据金额(元)1销售收入28111271042扣除项目金额以下4项和24958966992.1开发费用78991112.012.2开发成3销售税及附加170073189.82.4其他开发成本*20%3731115603增值额(1)-(2)3152304054增值率(3)/(2)0.126299465增值税率(4)50%12.63%6土地增值税增值额X30%94569121.5（3）损益表如下损益表序号项目计算金额(元)1销售收入28111271042总成本费用19747778003销售税金及附加170073189.84土地增值税94569121.55利润总额(1)(2)(3)(4)571706992.56所得税(5)*25%142926748.17税后利润(5)(6)428780244.38公积金(7)*10%42878024.439可分配利润(7)(8)385902219.9（4） 净现值净现值计算年份1234现金流量-970366425.8859194721.2724923579.6244439781.3净现值￥539,528,460.34（5） 内部收益率内部收益率计算年份1234现金流量539528460.3000内部收益率50%六、不确定因素分析：有重点地加强对投资风险的防范和控制，保证项目的决策成功是开发商所追求的目标。房地产项目不确定因素较多，本案主要从成本、收入、单价等几个方面，运用平衡分析法和敏感性分析法进行了不确定因素的分析，详见下表：盈亏平衡分析总成本1952935448总收入2811127104销售税金及附加170073189.8土地增值税94569121.5盈亏平衡点76.69%7. 评价参数 设年实际基准收益率为10%，1-3年期的银行实际贷款利率为5.60%，1-5年期的银行贷款利率为5.96%，五年以上实际贷款利率为6.14%，所得税按25%考虑；盈余公积金按税后利润的10%计取。 膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅葿蒅薂肇芁莁薁膀肄虿薀衿芀薅蚀羂肃蒁虿肄芈莇蚈螄肁莃蚇羆莆蚂蚆肈腿薈蚅膁莅蒄蚄袀膇莀蚄羃莃芆螃肅膆薄螂螄莁蒀螁袇膄蒆螀聿葿莂蝿膁节蚁螈袁肅薇螈羃芁蒃螇肆肃荿袆螅艿芅袅袈肂薄袄肀芇薀袃膂膀蒅袂袂莅莁袂羄膈蚀袁肇莄薆羀腿膇蒂罿袈莂莈薆羁膅芄薅膃莀蚃薄袃芃蕿薃羅