滇池时代项目分析PPT课件

滇池 时代 PS 点击播放ppt以获得流畅体验 滇池时代项目 营销策划书 说明 通过对昆明新南亚商业圈的调查与了解 针对 滇池时代 项目进行分析与策划 根据自身优势 制定营销计划 目录 项目概述环境分析产品定位营销策略广告策划与策略营销方案 壹 滇池时代项目简介 项目简介区位介绍 滇池时代项目简介 壹 基本信息滇池时代区县 西山区所属商圈滇池路片区占地面积 39793 3平方米开盘2013年7月入住 待定建筑面积 250000平方米物业类别 商铺 写字楼产权年限 40年建筑类别高层 板塔结合总户数 2616装修情况 毛坯 公共部分精装修物业费 1 5元 平方米 月绿化率 30 容积率 3 99预售证 暂无资料开发商 物业公司 DTZ戴德梁行云南旭东房地产经营开发有限公司 售楼地址 翠湖东路16号翠湖会 临时云南昆锐投资有限公司 接待中心 云南银鹏房地产开发有限公司 滇池时代项目简介 壹 详细信息 区位信息项目区域内聚集了省委 省人大 省政协 省检察院 省高院等30多家省级行政单位和云天化等大型企业集团总部 是昆明最重要的商务 旅游 会议 餐饮娱乐的集中区域 是云南省新的政治经济核心区 她担负着昆明老城与呈贡新城 将成为大昆明的市中心 拥有无可比拟的省级政务中心优势 滇池时代项目简介 壹 地处成熟的国家级东南亚展示及示范商圈 南亚风情区为云南桥头堡战略对外展示的重要区域 而项目所处地又为该区域的核心 项目一路之隔已建立起成熟高端的大型商业中心 对外展示形象极佳 云南省经济发展的核心商贸中心 与成熟的商业体 共同构建都市商圈核心区域 是全省经济发展 对外交流及国际商贸的中心区域 滇池时代项目简介 壹 详细信息 交通信息滇池时代项目位于滇池路与福景路交叉口 南亚风情第壹城对面 周围有14条公交线路停靠 地铁5号线规划站点 贰 环境分析 SWOT分析法 SWOT分析 优势分析 区位优势配套优势交通优势 机会分析 市场机会隐性机会 贰 劣势分析 建设速度慢知名率低 威胁分析 潜在竞争威胁消费者认知不高 项目用地39793 33 总建筑面积约25万 包含了大型潮流购物广场 高档购物中心 loft温泉办公 高标准写字楼等多种物业 是一座高标准 高规格的综合性商业商务中心 巅峰级商务配套 10分钟顶级商务圈 项目周边百米范围 拥有昆明最顶级的铂金五星级酒店 顶级商务中心 商务会所 奢侈品百货 大型超市 高档商业区 商务 商业气氛浓厚 区域形象极佳 本项目在10分钟内即可完成全部商务活动安排 传统高尚住宅区域 蕴含强大消费能力 项目所处南市区 片区内高档住宅区林立 居住人群层次较高 为昆明乃至云南的高端人士聚集区 片区内人群消费能力极强 片区拥有极佳的商务 商业形象 区域高档 成熟的商务区 浓郁的商务及商业氛围将是项目未来入驻企业最好的企业形象展示 区位优势 SWOT 优势分析 贰 配套优势 周围有完善的配套设施 SWOT 优势分析 贰 强大的轨道交通及公路交通双线支撑 能够支撑巨量人流所带来的巨大交通压力 强劲的道路交通支持 紧邻城市主干道 滇池路 临近二环快速交通系统 汽运交通极为便捷 紧邻昆明主城与呈贡新城以及沿滇池大昆明城市圈的中心走廊 广福路 地铁黄金链节点物业 昆明地铁5号线 规划站点与项目地下及南亚风情第一城整体连通 为标准的地铁物业 未来巨大的地铁人流将直接由此涌入项目商业广场 项目5公里范围内有人口152万人 三十分钟车程可达城市的任意区域 商业涵盖人口超过六百万人 四十五分钟车程可涵盖滇中经济圈 直接受益人口一千万以上 每年来滇旅游观光的国内外游客将近2700万 而商圈则将辐射云南各地州市4500万 交通优势 SWOT 优势分析 贰 建设速度慢现在刚开始建设的是一期的A栋和B栋 总共要建设四栋主楼 虽然开始预售 但入住时间还没有确定 而且预售证也没有落实 知名率低比街对面的新南亚知名率低 没有能力吸引消费者 SWOT分析 劣势分析 贰 贰 SWOT分析 机会分析 市场机会赶上昆明城市改造发展时期与云南桥头堡建设趋势 通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体 从而为营销造势 隐性机会对于区域本地 已有开发成功项目新南亚 而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些 采用跟进战术 对于自己而言降低了成本 潜在竞争威胁1 潜在存在一些地块 其开发商拟城市综合体 而对于市场存观望态势 而一旦本项目的成功推出 其可能会一哄而上 从而构成竞争威胁 2 昆明处于一个新的发展时期 各地区都有在建的城市综合体 如人民路壹号 西山万达广场等 势必会造成竞争 消费者认知不高如何引导消费 让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径 可以通过新闻媒介 广告宣传推广 通过上述分析 在本项目中优势和劣势共存 机会和威胁同在 如何化劣势为优势 如何最大限度的规避风险 并挖掘本项目所具有的所有机会 如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键 SWOT分析 威胁分析 贰 叁 滇池时代产品定位 项目定位及USP导向项目推广思路及建议 滇池时代产品定位 叁 项目名称 滇池时代 形象定位1 优良的建筑品质 以建造昆明高档城市综合体为目标 品质自然有保证 2 全新企业办公形象 新国际主义外立面设计 在昆明首家推出弧形外立面设计 3 潮流天堂 现有商业体为传统高档集中式商业 而滇池时代项目在此之上打造艺术及潮流气质 进行差异化建设 以快时尚和潮流前线 打造年轻人的潮流天堂 为区域注入新鲜活力 与现有商业体形成了迥然不同的风格 4 高端商务集群 超万平方米商业广场 气势磅礴 并配以4座百米写字楼 构建大型高端商务集群 打造极佳的项目形象 尽显物业拥有者高瞻眼界 滇池时代产品定位 叁 项目名称 滇池时代 写字楼 功能定位1 自由空间 自由组合 极限空间尺度5 4m极限层高 拥有无可比拟的阔绰办公空间 灵活分割布局 2 信息化办公系统 标配信息化智能系统 使企业全时段维持高效运转 3 温泉loft 国际最前沿办公理念 高端私人温泉入户 休闲 办公为一体 国际化前沿商务理念 4 尽享都市繁华 有机外立面设计 全景玻璃落地窗 视野辽阔 高层部分可欣赏滇池美景 其余楼层亦可观整个南亚风情区全景 5 2000 超大户型 最大2000平米户型 满足大型企业的严苛要求 滇池时代产品定位 叁 项目名称 滇池时代 商铺 功能定位1 精致旺铺 低投资 高附加 稳回报 2 户型多样 临街小铺面 可分可合 商场内部各种户型一应俱全 3 企业扶持 自持大量物业 倾力打造活力时尚商业广场 4 品质高 发展好 投资门槛低 加上本项目地理位置优势明显及产品高端配置 使项目整体的品质感大幅度提升 滇池时代产品定位 叁 项目名称 滇池时代 品牌定位通过对本项目的整合推广 使本项目成为昆明市品牌项目 而使开发商也成为明星企业 从而达到双赢的目的 滇池时代USP导向 叁 项目 USP 的提炼通过对于项目的分析以及市场定位 我认为如何提升项目的 USP UniqueSellingProposition 即独特销售主张 是关键 突出功能诉求 以项目功能特点来提升USP 信息化办公系统 保证企业活力 任意分割组合 双层设计 灵动多变的空间可能性 服务好 质量高 聘请国际管理品牌服务业主 将环保理念运用至整个项目生命周期 户型多样 推出100 2000 多功能写字楼 滇池时代USP导向 叁 项目 USP 的提炼通过对于项目的分析以及市场定位 我认为如何提升项目的 USP UniqueSellingProposition 即独特销售主张 是关键 高位嫁接 从形象上提升USP 时尚性 外观设计的前瞻性 时尚广场的建立 舒适性 高端私人温泉入户 休闲 办公为一体 高贵性 引进国外著名SPA管理运营公司加盟 打造高端泰式私汤温泉SPA 繁华之中的静谧 只为少数人的顶级至尊的享受 便利性 交通的便利 生活的便捷 专业性 国际物管企业 享受国际化物业管理服务 滇池时代项目推广思路及建议 叁 总的思路 以商铺的旺销带动写字楼的销售 同时通过写字楼的销售促进商铺的最大价值化 具体的推广思路 1 商铺对于沿路商铺采用整体销售或分体销售两种进行 操作方法见推广策略 对于广场内部商铺采用市场营销 对于单个投资者进行 操作方法见推广策略 2 写字楼 将经济 政治同房地产联姻 共同打造一个以发展为主题的高端商业办公区 充分将政策推动和与各行政机关高效行政嫁接于本项目 发挥政治区位和政策优势 以倡导新生活方式为主题进行推广 如 CLD 生活 高端私人温泉入户 休闲 办公为一体 通过商铺的营销造势 带动写字楼的销售 滇池时代项目推广思路及建议 叁 项目建议产品建议 建议本案采用智能化设计 以满足现代人对生活的要求 如果可以适当开发某些楼层作为住宅出售 景观园林设计建议 整个设计应遵循围而不合的设计理念来进行设计 并充分的展现项目的优势 对于广场可以通过活动盆栽来减轻消费者在广场里所感受到的空旷感 建议在商铺顶上修建空中花园 来增大项目的绿化率 同时也为本案创造卖点 建筑外观建议 本项目在与周围建筑保持协调的基础上 外立面要新颖 独特 色调搭配体现一种高贵的气质 物业管理建议 考虑到本案的特殊性 物业管理服务成为本项目的一个特点 因而需要公司拿捏好价格与服务之间的一个平衡点 考虑到业主的感受 肆 营销策略 商铺推广策略写字楼推广策略价格策略行销推广策略 营销规划及策略 肆 商铺推广策略 一 商铺功能策划1 对于临街商铺 建议以 服饰一条街 小吃一条街 文化一条街 来作为招商重点宣传 主要基于该区位人流量大 且招商对象可以扩大为各地的商人 五号线一开这就是旅游路线上的一战 2 对于广场内部商铺 整体推出 如银行 证券所等金融机构 大型的商场 连锁店等商业设施 大型的餐饮娱乐设施 主要通过关系营销予以推广 分体推出 将商铺的功能细分化 并且予以分隔推出 可以将其分隔为以下几个功能区 时尚坊 通讯器材 数码产品等 童趣坊 儿童服饰 玩具 文化用品等 丽人坊 服饰 化妆品 时装包等 营销规划及策略 肆 商铺推广策略 二 定价原则 针对于临街街商铺采用变动定价原则 对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控 针对于广场内部商铺 1 如果整体推出 可以采用最高定价策略 而后可以进行调整 2 如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则 不同商位采用不同定价策略 从而避免了死角的产生 并且对于营销造势也不无裨益 所等金融机构 大型的商场 连锁店等商业设施 大型的餐饮娱乐设施 主要通过关系营销予以推广 营销规划及策略 肆 商铺推广策略 三 价格策略 1 低开高走 策略 即以优惠甚至以震撼价入市 以优质优价的形象打入市场 抢占人份额 获得市场关注 聚集人气 实践证明 这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效果的方法 2 不宜将好的铺位一窝蜂推出 应结合价格低开高走的策略 先以较有吸引力的价格推出位置相对较差的铺位 再随着市场的响应推出相对较好的铺位 价格亦做相应提升 3 特价单位 策略 以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售 作为 特价单位 以超低价造成热销 抢购场面 4 消化风险单位促销策略 在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法 以低价限时 限量的形式轰动推出 达到畅销的目的 营销规划及策略 肆 商铺推广策略 四 行销推广策略 1 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去 吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈 培养市场饥渴感 以利于销售的主动性 而市场营销则是以单个铺面销售为主 2 先关系营销 后市场营销关系营销主要是针对于大宗的购买客户和名牌店入住 而市场营销则是针对于单个客户 3 以卖为主 以租为辅对于本案的商铺可以采用以卖为主 而以租为辅 当市场旺销时全力销售 而市场反应冷清则可采用租赁为主 应急策略 其具体的定价及销售价格策略 销售执行策略及广告策略详见整合推广方案 营销规划及策略 肆 写字楼推广方案 一 策略的选择个人认为采用 概念策划 的策略较为适宜本项目定位于昆明的高端商圈 通过概念炒作来吸引目标客户群体 并且通过概念策划能够成就项目品牌 特点 推荐项目优点 对于销售起引导作用 购房者容易产生对概念有一个直观的认识 而楼盘的品牌同时得以提高 其能够达到促销的目的 减少开发商的成本 缺点 其概念较为单一 延续性较差 概念设计之一 以 温泉loft 国际办公最前沿 进行设计概念设计之二 以 品位CLD生活 为主题进行宣传设计概念设计之三 以 新生活 新主张 为主题设计概念设计之四 以 彰显企业魅力 尽享都市繁华 为主题设计概念设计之五 以 自由空间 自由组合 为主题设计等等 营销规划及策略 肆 写字楼推广方案 二 具体执行的策略分析1 定价策略本案建议采用不同户型不同楼层的差异化定价 每个户型根据面积大小每层递增50 300元 而后对于不同的朝向运用价格系数进行调整 2 价格策略分析建议采用 低价开盘 策略 其一能够迅速占领房地产投资市场 其二有利于以后的价格浮动 其三能够提升项目形象 给消费者信心 营销规划及策略 肆 价格策略实施 1 不公开售价 客户可以交纳诚意金 开盘时采用低于市场价策略 轰动效应 同时迅速聚集人气 低价单位控制比例在3 左右 2 开盘期交纳诚意金的客户通过抽签形式挑选单位 造势 如果挑选不到合适单位或价格不能接受 诚意金可以退还 此策略适用于入世初期 3 营销渠道分析采用以第一营销渠道 销售现场及业务代表推荐 为主 销售现场作为沙盘以及单体模型的展示地 对于客户来说是以直观的认识 同时也能够让客户产生购房的冲动 其次考虑到昆明本地的消费心理及消费习惯 建议采用业务推广的方式来扩大本项目的目标客户群体 并由此来推动本项目的广泛传播 通过业务代表直销推广可以快速占领市场 并在最短的时间内将项目推售到一定的高度 以第二营销渠道 口碑效应 为辅 个人认为第二营销渠道在本项目中将有明显的作用 考虑到本项目的特殊性 客户之间的传播效果可能比硬性广告效果更好 因为购房者之间的信息传递是很迅速的 同时口碑效应能带动集团客户的购买欲 也能够增强本案的可信度 伍 广告策划与策略 媒体分析及策划广告推广策略各阶段广告策略的简要实施SP活动方案 肆 广告策划与策略 媒体分析及策划 1 报纸媒体 大众传媒 具有覆盖面广的特点 选择春城晚报 发行量大 2 电视媒体 通过云南 都市条形码 新闻栏目 收视率遥居榜首 3 灯箱广告 给人以视觉冲击 多为形象广告 媒体策划 报纸广告项目卖点宣传 通过销售进度进行调整 以市场的变化为导向 电视广告 以概念 事件宣传为主 体现楼盘形象 展现楼盘品质 DM单广告 具有快速 便捷的渗透效果 同时节约成本 肆 广告策划与策略 广告推广策略 主导思想 以商铺的旺销来成名 而后通过造势来进行广告宣传 广告诉求点 以倡导新生活方式 为主线设计1 地段诉求 主要表现手法通过同 从翠湖时代 到滇池时代 进行类比 来说明本案所具备的升值潜力 2 新生活方式诉求 倡导CLD生活品质 而后通过报纸进行推广 3 经济发展诉求 展现本案的发展动力 4 商业的附中心和政治中心的完美结合 5 等等 肆 广告策划与策略 各阶段广告策略的简要实施 一 筹备期 宣传重点为地段宣传 宣传其商业氛围的浓厚 为商铺的推出埋下伏笔 提出新的生活方式等概念 二 公开期 以倡导新生活方式为主题进行宣传 同时配以 新闻媒体 的宣传来进行造势 如解密 CLD 生活为主线进行宣传 三 热销期 通过时尚社区 商业社区的完美结合进行推广四 持续期 针对于主诉求点进行宣传 肆 广告策划与策略 3 节假日复合促销活动 春节以 喜气冲天 为主题的庆典活动 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动4 公关促销 名人代言以上方案具体实施还须进行深入的探讨后进行具体事项的策划 SP活动方案 SP活动方案思路1 新闻追踪 充分发挥春城晚报栏目优势 通过探讨镇江的次商业圈为主题系列新闻跟踪报道 通过探讨城市 CLD 为主线的系列新闻活动2 开盘庆典活动 举行开盘庆典仪式 排队抽签摸奖活动 陆 营销方案 销售计划前期准备整合推广简案 销售计划写字楼部分 上半年完成40 以上的销售率 下半年完成50 以上的销售率 商铺部分 上半年完成60 以上的销售率 下半年完成30 以上的销售率 整合推广计划 i 基本原则 1 强化项目卖点 2 规避项目劣势 ii 推广实施步骤 实施的第一步 楼盘VI形象的全面整合 采用楼盘基本色调 统一主题 运用POP广告 户外广告 制造视觉冲击 配以少量报纸形象广告造势 开通电话咨询热线 实施的第二步 售楼部形象展示 直接咨询排号 实施的第三步 开盘左右时期的广告强势出击 实施的第四步 采用低成本广告保持热度 实施的第五步 强势尾盘清理 营销方案 陆 前期工作1 项目VI系统包装1 楼盘名称 logo设计 2 楼书 DM单设计 楼书 DM单底色均为蓝色 宜采用深蓝 楼书的卖点除了周边的交通 医疗 购物等居家配套 装修标准等常规内容外 还应重点介绍以下几部分的内容 本案的升值潜力 本案倡导的生活方式 开发商实力介绍 以往项目介绍 3 售楼部设计及POP 户外广告展示 售楼部的设计 POP 户外广告展示4 售楼人员培训5 销售管理制度制定 营销方案 陆 整合推广简案 主要针对价格策划 1 整合推广策划之价格策划q第一阶段 导入期 售楼部投入使用前 定价原则 价格暂不公布 试探市场反映 基本定价 定价说明 预售证尚未办理 以价