项目前期调查与市场分析.doc

第二节 项目前期调查与市场分析 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。房地产市场分析主要有以下几大内容 ：1、地区经济分析研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析；地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 2、区位分析某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。 3、市场概况分析它包含对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。 4、专业市场供求分析包含根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量(即未满足的需求量)。 5、项目竞争分析包含：分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率(市场份额)。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划、 6、敏感性分析测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。一、项目前期调查与市场分析相关流程1、市场环境调查分析流程一、宏观市场环境分析（一）政治法律环境分析（二）社会经济环境分析（三）社会文化环境分析（四）社会人口环境分析二、市房地产市场分析（一）市房地产市场现状分析1、市房地产开发结构分析2、市房地产市场供应状况分析3、市房地产市场需求状况分析4、市房地产市场总体价格水平分析（二）市房地产市场特征分析1、市房地产市场整体特征分析2、市房地产市场供应特征分析3、市房地产市场需求特征分析4、市房地产市场总体价格特征分析（三）市城市建设发展分析1、市整体发展状况2、市整体规划状况3、市整体发展预测（四）结论1、市场总结2、未来市场预测3、重大事件对市房地产市场的影响（将上述蓝色文字做成流程图）2、区域市场调查分析流程一、XX区整体市场概述1、XX区商品房市场整体分析2、XX区各片区市场特征分析3、XX区经典商品房介绍（重点分析物业成败的关键因素）二、项目所在片区介绍1、片区总体概况2、片区历史沿革及现状3、片区土地利用现状4、片区商品房市场现状5、片区各项配套设施介绍6、片区交通组织现状7、片区S.W.O.T.分析三、与项目相关的规划介绍包括城市总体规划、次区域规划以及片区规划的相关内容。四、相关调查部分（重点分析物业成败的关键因素）1、片区在售商品房调查，填写明细调查表（附后）2、片区在售商品房分析2.1规划设计要点评析2.2项目周边环境、交通情况、配套设施介绍2.3项目定位分析2.4项目销售推广策略分析2.5项目SWOT分析五、分析部分1、片区商品房市场现状及特征分析2、片区内商品房供求关系分析3、片区内商品房物业类型分析4、片区内商品房户型特征分析5、片区内商品房价格特征分析6、片区内商品房销售特征分析六、总结1、片区商品房市场总结2、片区商品房成败的关键因素总结3、片区未来商品房市场预测分析3.1片区供求关系趋势预测分析3.2片区价格趋势预测分析3.3项目未来竞争预测分析（将上述蓝色文字做成流程图）二、项目前期调查与市场分析相关表格1、城市房地产运行状况统计表2、城市预售商品房成交统计表3、城市历年房屋成交面积统计表4、城市各类房屋面积成交对照表5、公共设施配套调查表6、消费者问卷调查内容与说明表问卷调查内容说明受访者来商圈的目的了解各商圈人口集中处的集客力可接受的车程分析1.未来受访民众到基地的可能性2.检查修正商圈的划定方式消费时间受访民众的消费习惯交通工具分析交通路线及停车场规划的参考依据休闲活动及休闲类型了解受访者平日休闲的类型及消费的时间，作为未来业种规划的参考逛街的目的作为未来各业种配置比例的参考商场特性1.与其它商圈竞争优劣势的评估依据2.MDS分析的基础消费情形1.受访民众的消费习惯2.未来推估量体占有率、市场规模及量体规模的基础消费商店，未来商场增加的业种最适经营业种的评选及比例购物中心对受访民众消费行为的影响分析1.了解调查对象对购物中心的认知情形及对本案购物中心未来的消费意愿2.未来购物中心的占有率及营收规模预测7、消费者问卷调查表8、目标客户群调查统计表9、区位调查表10、住宅楼盘调查表项目名称：悦达东园工地位置：发展商：策划代理（电话）：景观设计公司：建筑设计公司：承建商：目前工程进度：公开日期：交付日期：项目规划总体规划基地面积：容积率：建筑风格：建筑面积：绿化率：限高：规划产品（层数、幢数）：多层 幢；小高层 幢；高层 幢；精装公寓 幢 ； 规划总户数：产品类型面积范围主力面积平均价格价格范围主力总价主力户型所占面积比例总户数销售率得房率多层商铺车位车库车棚户型分析周边配套内部配套会所物业公司：物业费：电梯费：物业服务内容：项目企划销售概况客户喜好户型：销售时间：销售电话：总推期数及现推期数：按揭银行：折扣情况：付款方式：一次性、按揭价格分析多层小高层高层联排别墅别墅商铺单身公寓车位车库储藏室楼层差价朝向差价位置差价景观差价项目企划广告语：主要卖点：客户分析：销售企划策略：11、竞争项目调