公司高管与所属公司签订的《商品房买卖合同》有效吗？

公司高管与所属公司签订的商品房买卖合同有效吗？简介：李某在担任房产公司总经理期间以个人名义购买了公司的一套房屋， 待其离职公司后， 公司以合同违反法律强制性规定为由，向法院起诉解除该房屋买卖合同。商品房律师告知您即使作为公司高管，符合一定条件也可与公司签订有效的房屋买卖合同。关键词：商品房买卖纠纷，商品房律师【案情简介】李某原系某某房地产开发有限公司中层领导，由于工作能力出色，1998 年12 月其被任命为公司总经理。 2008 年 11 月 17 日，李某以自己的名义购买公司开发的东方花园项目一期商品房一套，并与公司签订了商品房买卖合同 一份。合同约定：李某购买公司开发的东方花园一期8 号楼 201 号房屋一套，建筑面积为 212 平方米，合同总价为212 万元；李某应于 2008 年 11 月底之前支付 82 万元，余款 130 万元应于 2009 年 2 月 1 日前支付，该合同落款甲方处仅有公司合同专用章。合同签订后，李某如约支付了首付款82 万元，并于 2009 年 1 月 3 日通过银行按揭支付了130 万元尾款。2011 年 4 月，李某在未经工作交接便出国不归，后再未回公司工作；同月20 日，公司董事会另行任命了总经理，李某不再担任公司总经理。2011 年 11 月 23 日，公司一纸诉状将李某告上了法庭，要求依法确认双方签订的商品房买卖合同无效，这下李某犯难了，当时自己作为总经理直接购 房是有不妥之处， 但也不至于无效吧， 于是其一人独自出庭应诉。可是令其没有想到的是，一审法院真的认定商品房买卖合同无效了，拿到一审判决，李某-可编辑修改 -心灰意冷， 抱着最后一线希望， 其慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松进行咨询，希望能得到商品房律师李松律师的帮助。判决结果北京市朝阳区人民法院经过审理后，作出一审判决：一、原告某某房地产开发有限公司与被告李某于2008 年 11 月 18 日所签订的商品房买卖合同无效；二、原告某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还被告李某已支付的购房款212 万元。一审判决作出后， 当事人不服依法提起上诉， 北京市第二中级人民法院经过审理后，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012 ）朝民初字第 xxxxx 号民事判决； 二、驳回被上诉人某某房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费35 元和二审案件受理费70 元，均由被上诉人某某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【律师剖析】本案是一起典型的商品房买卖纠纷，但是因为购房人的身份特殊， 故牵扯到是否违反法律的强制性规定的问题，即合同效力的界定。商品房律师李松认为， 李某作为公司的高管， 其以自己为购房人购买公司开发的商品房的行为并不构成合同法规定的无效情形。我国公司法第一百四十九条第一款第（四）项明确规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为： （四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。”本案中，李某作为公司的总经理， 属于公司的高级管理人员， 其在未经股东会同意的情况下，与本公司订立 商品房买卖合同并进行交易，显然已经违反了上述法条的规定。同时，我国合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。很多读者读到这里，便认定李某签订的商品房买卖合同肯定无效了，其实不然。在此，李松律师需要指出， 最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。强制性规定除了包含效力性规范外，还包含管理性规范或取缔性规范。所谓管理性规范或取缔性规范， 指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立， 而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。根据上述分析，我国公司法第一百四十九条第一款第（四）项应属于管理性强制性规定， 李某与公司签订 商品房买卖合同 虽然违反了公司法的相关规定，但是合同有效并不损害国家或者社会公共利益， 且李某已经按照合同约定支付了全部购房款。因此，李松律师认为李某与公司签订的商品房买卖合同 并未违反国家法律的效力性强制性规定，不符合合同法第五十二条第（五）项之规定，双方签订的商品房买卖合同应依法认定有效。一审法院的判决，显然属于法律适用错误。在李松律师的建议下， 李某向北京市第二中级人民法院提起上诉， 二审法院经审理认为， 违反法律关于效力性强制性规定的合同为无效合同。 本案中， 上诉人李某在担任被上诉人公司总经理期间，以自己的名义与被上诉人公司订立的商品房买卖合同 ，即使未经被上诉人公司股东会同意， 也仅是违反了管理性强制性规定，且本案中商品房买卖合同无其他合同无效的法定事由，故被上诉人某某房地产开发有限公司请求确认双方当事人之间的 商品房买卖合同 无效，于法无据，本院不予支持。【诉讼策略指引】结合本案的情况， 商品房律师李松认为比较好的方式是积极出庭应诉，反驳对方的诉讼请求， 但是鉴于房产案件一般标的额比较大，如果当事人时间充裕的话，建议在收到起诉材料后可以先向专业人士咨询，避免盲目的出庭应诉， 给自己带来不利的后果。比如本案， 如果一审期间李某已经聘请了相关的专业律师，那么极为有可能在一审阶段就拿到一份胜诉的判决。虽然此案的最终结果二审法院撤销了