析拆迁安置补偿协议的效力问题.doc

析拆迁安置补偿协议的效力问题案情回放：2000年12月6日，徐州某投资公司与徐州某工程公司签订一份合作建房协议书，协议约定由工程公司在投资公司的旧房土地上进行投资开发合作建房，李某以工程公司的委托代理人的名义在协议上签字。2004年初，王某的房屋被拆迁并已开发成商品楼房，李某与王某因产权调换的税款问题发生争议而未实际履行合同。同年11月30日，李某将产权调换协议中应调换给王某的房屋卖给第三人夏某。工程公司经批准取得住房预售许可证，并与夏某签订了商品房买卖合同，李某作为工程公司的委托代理人在商品房买卖合同上签字。夏某在付清购房款后，取得了该房，但双方未办理房屋过户登记手续。2005年9月21日，王某以工程公司、李某违约，将房屋产权调换协议约定的调换房屋擅自出卖，侵害自己优先取得补偿安置房屋的权利为由，将其告上法庭。法庭判决：法庭经审理认为，李某是实际开发商,以工程公司的名义实施房地产开发。王某与李某签订的房屋产权调换协议应视为李某代理工程公司签订的拆迁安置补偿协议，该协议是双方在平等互利的基础上签订的，依法成立并具有法律效力。法庭最终判决第三人夏某空出工程公司交付使用的房屋，工程公司向王某交付安置房屋及其房产证，并给付王某延期的临时安置补助费9900元，李某承担连带责任。法官点评：本案中王某作为被拆迁人对安置房屋享有优先权，工程公司和李某应履行合同义务将安置房屋交付给王某，第三人夏某应空出其已实际占有的安置房屋。本案是一起因拆迁补偿安置而引发的纠纷，涉及到多个法律关系，被告李某与被告工程公司的挂靠管理关系、原告王某与被告李某拆迁补偿安置关系、被告工程公司与第三人夏某商品房买卖关系。一、房屋产权调换协议的效力。王某与被告李某签订的房屋产权调换协议有效。首先，本案中的王某与李某签订的房屋产权调换协议实际上是一份拆迁安置补偿协议。拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以补偿和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。其次，本案事实看，李某系实际开发商，工程公司与李某是一种挂靠管理关系。工程公司与投资公司签订合作建房协议书、李某与王某签订拆迁安置补偿协议后，工程公司、李某按协议的约定就取得了拆除旧房的权利，但同时也应履行在新房屋建成后对拆除的旧房产权所有人给予补偿的义务。二、本案的房屋产权调换协议是否具有优先效力。城市房屋拆迁补偿安置协议的合同性质问题，理论界和实务界一直颇有争议。最高人民法院法复199612号关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”由此可看出房屋拆迁补偿安置协议的民事法律属性，确定了其属性才有利于平等地保护拆迁当事人的合法权益，保障双方当事人利益最大化的实现。此外，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补