房地产基本概念(二)PPT课件

1 经纪人专业知识系统训练 二 房地产基本概念 2 基本概念部分 一 关于土地 二 产权知识 三 建筑结构 四 相关专业术语 五 相关法规 六 专业经纪人应具备的基本素质 七 三级市场两大业务版块 八 经纪人业务及工作流程 3 关于土地 一 土地的特性 1 增值性 土地属自然产物 因面积有限性 永续性 位置不可移动性是一种财产和商品 故导致土地的增值性 4 2 影响增值性有 A 对土地的投资改良 B 通货膨胀 C 需求增长 D 外部条件影响 例 深圳土地升值 5 二 土地年限分类 土地属于国家和集体所有 权利人拥有该房产所占用土地一定年限的土地使用权 1988年1月3日之后 凡通过有偿方式与国土局签订了 土地使用出让合同书 的土地 其土地使用最高年期按国家规定执行 6 1 居住用地70年 住宅 2 工业用地50年 厂房 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年4 商业 旅游 娱乐用地40年 商铺 5 综合或者其它用地50年 办公 7 三 土地价格分类 1 所有权价格 土地出租收益折现总和 2 购买价格 以土地所提供地租 按普通利息率计算的购买价格 3 使用价格 一定期限内地祖的购买价格 4 租赁价格 一定期限内租赁的土地价格 5 抵押价格 用于抵押获得贷款 从正常价格中扣除各种风险后所得到的价格 8 四 按土地价格形成分类 1 交易价 通过拍卖 招标 交易双方实际成交价格 2 评估价格 用一定的估价方法对土地价格做出货币估计 9 房地产基本概念 一 概念 二 权益 三 登记 四 价格 五 影响价格因素六 分类 10 一 概念什么是房地产 是土地及土地上的建筑物和附着物的总称 11 二 什么是房地产权益 1 房产归私人所有 即房产所有权 2 权利 享受占有 使用 收益和处分的权利 所有权 租赁权 抵押权 典当土地使用权等 12 三 什么是房地产登记 1 概念 由规划国土局将申请人的房地产权利登记于政府特定的薄册上 并颁发 房地产证 的一种法律制度 2 房地产证 是权利人依法管理 经营使用和处分房地产的凭证 13 A 分三类 a 软红皮b 软绿皮 不可自由转让 c 硬红色绸面B 记载内容 a 权利人名称 身份证号b 土地的权属来源 宗地号 土地等级 用途 使用年限 取得时间 变化情况 坐标形状等 c 房地产的名称 栋号 房号 建筑面积 建购价款等 C 确认真实性 档案大厦9楼 14 三 房地产登记分类 1 初始登记 2 二 三级转移登记 3 抵押登记 4 变更登记 5 其它登记 15 1 初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利 领取房地产证的土地使用权及建筑物 附着物的所有权进行的第一次登记 办理初始登记的两种情况 A 通过行政划拨或出让手续取得土地B 在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物 附着物 16 2 二级转移登记 三种情况需办理 A 向发展商购买的商品房 包括合法的合作建房 集资建房 拆迁赔偿房 B 企事业单位房改出售给本单位职工的福利房 微利房 即办绿本 C 市区 住宅局出售的福利房 微利房 即办绿本房产证 17 三 三级转移登记 A 凡房地产已办理二级产权登记并领取产权证后又发生转移的 称为三级市场转移登记 B 六种情况需办理三级转移登记 房地产买卖 赠与 交换 继承 人民法院判决 裁定的强制性转移行为等 18 二 三级转移相关资料 1 房地产证 原件 2 权利人身份证 全部 或受托人身份证 3 买方身份证或受托人身份证 4 房地产买卖合同 现售 5 三级转移登记申请表 6 交纳土地使用费证明 7 营业执照 8 法人代表证明书及法人身份证 复 9 法人授权委托书及授权人身份证 10 公司章程及董事会决议 19 四 变更登记 A 房地产使用用途改变 B 权利人姓名或名称发生变化 C 房地产坐落位置或名称发生变化 D 建筑物 附着物倒塌 拆除 20 五 抵押登记 A 是指债务人或第三人 抵押人 以合法拥有的房地产作为担保物向债权人 抵押权人 提动债务履行担保的行为 一般指用所购房屋作为担保贷款购房的行为 B 房地产按揭属于房地产抵押的一种形式 21 六 登记机关 国土资源局或国土分局福田区区域登记点 一手楼 福田区新闻路69号1楼 东方玫瑰园 二手楼 振华路设计大厦2楼 22 罗湖区 盐田区登记点 爱国路3046号惠名大厦1楼南山区登记点 深南大道11008号2楼南山公安局旁宝安区登记点 宝安三十区前进路东方明珠酒店对面龙岗区登记点 龙岗区政府建设大厦2楼布吉登记点 布吉镇政府旁布吉国土所 23 四 什么是房地产价格 土地价格和建筑物及附着物价格的统一 是土地价值的房屋价值的货币表现形式 A 土地价格 土地出让金 土地开发费 市政配套费等 B 房屋价格 建筑成本 流通费用 税金 利润等 24 C 三级买卖市场涉及价款 房价 转让税金 服务佣金 公证费 按揭费用 查档案等 D 三级市场 租赁市场涉及价款 租金 管理费 中央空调费 租赁税费 服务佣金 顶手费 水电等 25 五 房地产价格影响因素有哪些 A 供需关系是价格形成的两个最终因素 其他一切因素都是通过影响需求来影响价格 B 一般因素 社会 经济 行政 人口 国际 决定价格的外在因素 C 区域因素 基础设施 市内交通 公共配套 价格水平确定的基础 D 个别因素 土地个别因素 建筑物个别因素 决定价格的内在因素 26 六 房地产市场分类有哪些 A 一级市场 政府以招标 拍卖 协议三种方式将土地使用权出让给开发商 B 二级市场 开发商取得预售许可证后 将房屋产权出售给小业主 C 三级市场 小业主将商品房产权转让 使用权出让的市场 27 建筑结构 一 砖木结构建筑 承重构件用砖木建造 二 混合结构建筑 承重的主要结构是用钢筋混凝土 砖和木材建造的 在这里 砖的形状及强度决定了房屋的强度 一般说 砖的形状越规则 砂浆强度越高 灰缝越薄 均匀 那么强度就越高 房屋的耐用年限就越长 28 三 钢筋混凝土结构建筑 承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的 有抗震性好 整体性强 抗腐蚀耐火能力强 经用等优点 四 钢结构建筑 承重的主要结构是用钢材建造的 墙体一般用其他材料制作 如 衍架结构 悬挂结构 29 五 钢 钢筋混凝土结构建筑 一般是建筑物的梁 柱用钢制造 楼板 屋面板用钢筋混凝土制造 如 网架结构 网壳结构 六 其他结构建筑 凡不属于上述结构的房屋都归此类 如竹木结构 窑洞 砖拱亿个度微 帐篷 玻璃 充气 仿生结构等建筑 30 房地产开发经营中相关专业术语 一 土地 三通一平 即 路通 水通 电通 场地平整二 土地 七通一平 即 路通 水通 电通 排污通 通讯通 煤气通 热力通 场地平整三 容积率 总建筑面积 总用地面积 31 四 绿化率 绿地面积 用地面积五 建筑覆盖率 占地面积 基底面积 指项目用地范围所有基底面积之和与规划建设用地之比 六 使用率 使用面积 建筑面积 32 七 使用面积 建筑面积 结构面积 公摊面积八 结构面积 墙体 垃圾道 通风道 烟道等面积总和九 实用率 套内面积 建筑面积 33 房地产相关法规 一 不能转让的产权 二 公证 三 查封规定 四 关于房产租赁的相关规定 34 一 以下情况暂时不能转让 A 权属有争议的 B 未取得房地产权证的 C 依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 D 产权未经确认或产权纠纷未协调以及他项权利不明的房地产 E 共有房地产 未经其他共有人书面同意 F 尚在诉讼 待裁定或行政处理中的 35 二 房地产公证 A 买卖双方都是大陆的产权转让时 不强求公证 如买卖双方有一方是境外人士或机构的 须办理合同公证手续B 共有人一方不能到场 需到公证机关办理授权委托公证书 C 买方为境外人士办理银行按揭时需做抵押合同公证 D 未成年人购买 需监护人一起到公证机关办理监护公证 36 三 房地产查封规定 A 已查封的房地产不得转让和抵押 B 深圳经济特区房地产登记条例 规定 查封房地产或以其他形式限制房地产的期限 最长不得超过六个月 C 查封或限制六个月后未继续查封或限制的 登记机关可为注销查封或