东方港湾投资管理公司

地产股2008年度分析报告 保利 华侨城 招商地产 专注长期股权投资 深圳市东方港湾投资管理公司 深圳市东方港湾投资管理公司 地产行业背景 经济发展为消费升级提供了坚实基础 长期背景 经济发展水平 城市化 人口结构 投资需求 土地供应 中国在世界生产总值中所占比率 从公元前2000年到19世纪中叶 一直占20 多至30 多 后因战乱等原因 20世纪中叶降到了4 左右 从历史的视角看 占据了全球五分之一人口的大国 重归超级大国 的行列 应该是情理之中的事情 在一个经济持续发展速度达到两位数的较长的经济周期内 出现加息周期和通货膨胀的可能性几乎是一种必然 而经济发展速度达到两位数 几乎不可避免地要伴随地价和楼价的上涨 这是客观规律 30年到50年的地产繁荣期 中国海外发展 688 hk 总经理孔庆平根据世界银行研究报告 人均GDP在1500美元时 房地产业进入快速发展时期 当房地产业增加值占GDP总量的6 到8 时 就可以确定为主导产业 而当占GDP总量的10 到12 时 之后增长便趋于平缓 2004年 中国人均GDP已经达到1500美元 而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5 到6 快速发展从那个时候开始 城市化进程在加速 发达国家城市化过程的 纳瑟姆曲线 城市化水平30 第1个拐点 进入势头迅猛的高速阶段 50 房地产投资率达到峰值 保持高投资率 70 之后 第2个拐点 进入超于平缓的成熟阶段 中国的城市化率2004年已经达到39 6 2010年城市化率预计将达到45 左右 2050年后将达到70 之后 城市化发展对房地产发展的持续推动 会给房地产业带来30到50年的繁荣 人口结构的变化 建国后的三次生育高峰 据统计 2002年大学毕业生人数是145万 2003年为212万 2004年增至280万后 2005年突破300万 2006年又突破400万 2007年突破495万 2008年突破550万 2009年达到了610万 教育部长周济在2006年大学毕业生就业工作会议上说 十一五 期间 全国将有2500万以上的普通高校毕业生需要就业 这意味着未来5年中 每年至少有500万人从大学毕业 这些新增的城市人口 将会成为国内房地产市场增长的巨大动力 这是影响中国房地产市场价格的一个基本因素 小婴儿潮人口红利成为近期商品房消费需求基础1981 1991年的11年间内地人口出生率连续保持2 以上 每年出生人口2000万以上 累计增加2 53亿人 对应目前25岁左右的年龄 进入结婚高峰期 2008年内地居民登记结婚1093 2万对 比上年增加106 9万对 可以作为佐证 结婚置业需求成为主要需求 具有如下特征 虽为细分市场但整体规模大 具有一定的需求刚性 多为第一次置业 受第二套房贷紧缩政策影响小 处于收入增长期 可承担较高的按揭还款 房地产就是一种重要的投资产品 货币升值对地产价格的影响 2005年以来人民币持续升值 从8 27升值到了目前的6 83 人民币升值将继续引发外资和内资对土地等资源价值的重估 18亿耕地红线 按人口平均 中国人均占有耕地1 65亩 仅为世界平均数的1 3 人均草地5亩 为世界平均数的1 2 人均林地1 5亩 仅为世界平均数的1 6 人均水资源2300立方米 为世界平均数的1 4 土地是房地产开发过程中最重要的生产要素 政府号召在2020年前死守18亿亩耕地红线 但2008年国土资源公报称 全国耕地面积只有18 2574亿亩 估计2020年前占用耕地造成的新增建设用地供应只有7万公顷 拆迁速度放缓 拆迁容易产生社会矛盾和产权纠纷 各地越来越多的钉子户和目前和谐社会目标相冲突 土地供应的瓶颈 房地产企业总体形势分析 以中央级地产企业为主要投资对象的原因 两大趋势 国有资本发力 大企业集中度上升 首先 政府推动房地产业的国有资本发力 除了中海 保利外 今年招商 中粮 远洋 华润 中航也表现出抢眼业绩 其中1 4月 保利累计销售面积和销售金额分别为124 73万平方米 105 16亿元 同比增长182 15 和212 8 华润实现签约面积75 03万平方米 签约金额达66亿元 同比增620 央企开始发力 其次 大企业集中度上升 行业 大鱼吃小鱼 态势明显 2007年百亿企业市场集中度7 82 2008年百亿企业市场集中度9 89 大政府小市场 从原始的 关系 权力 的格局转为新型的 资本 专业 的格局 房地产基本的生产要素主要为 土地 资本 所有土地均是国有土地 土地所有权掌握在国家手里 中国经济体系最大的特点在于各行各业的发展都离不开银行 而且银行是以国家为主导的 资源配置力是央企快速成长的核心能力 资源配置能力强的央企地产公司具备两大优势 一 融资借贷结构更优 二 运作成本降低 央企由于受到母公司的支持 通过母公司的资产注入减少项目的资金占用 大大提高了资金的使用效率 央企中招商 中粮 华润都在成本运作上操作得十分理想 保利地产 600048 2008年收入与利润情况 公司全年实现销售金额205 11亿元 同比增长20 36 业内领先 2008年公司实现归属母公司所有者净利润22 4亿 每股收益0 91元 业绩同比大增50 08年全国房地产成交至冰点 全年销售面积同比下滑20 3 根据搜房网提供的统计数据 公司项目所在的一线城市 北京 上海 广州全年成交量分别下滑37 7 31 1 42 但公司销售却则大幅跑赢大市 市场占有率更是逐年攀升 由06年的0 59 提升至08年的1 07 资金优势 央企资金安全性高 是维持企业安全和弱市抄底的有力保障 保利不受资金限制 集团敢担保 银行敢放贷 以保利2008年年报数据为例 一年内到期的借款中 信用贷款和保证贷款合计约27 41亿元 约占总量的63 54 长期借款中信用贷款和保证贷款合计约96 48亿元 约占贷款总量的68 68 控制土地成本的优势 土地成本大幅下降 保利是2008年弱市环境中的大赢家 2008年企业新增土地储备639 01万平米 平均地价975元 平米 仅花费62 30亿 土地市场成功抄底 2009年一季度保利新增一个土地储备项目 楼面地价仅302元 平方米 目前总储备成本摊低至2000多元 均匀的项目区域分布 大型开发项目集中化的优势 2008年全国市场一片寒冬 而对于保利来说 2008年42个在售项目中销售面积在5万平米以上的住宅项目就达到21个 50 的项目成交业绩良好 从企业运营的角度而言 热销项目集中也有利于公司管理层的聚焦和风险控制 20个项目年销售5万以上比起100个项目年销售1万平米当然能更好地实现管理聚焦 风险控制以及低成本倾斜 严格的费用管控 可结算项目资源与利润增长 在建面积996万方 在建拟建项目68个 08年剩余未结收入139亿元加上1 4月销售款104亿元 为09 10年年持续高增长奠定了基础在行业逆转的背景下 维持09 10年EPS1 04 1 50元预期 重估净资产RNAV为25元 招商地产 000024 2008年收入与利润情况 2008年公司实现营业收入35 7亿元 比上年减少13 1 实现利润总额13 0亿元 比上年减少10 49 实现归属于母公司所有者的净利润12 3亿元 比上年增长6 02 收入下滑的主要原因是房地产销售收入减少26 仅为19 4亿元 面积为11 33万平米 竞争优势 股东背景 1 招商地产是集团公司地产业务的旗舰在招商集团业务布局中 房地产业务是其核心业务之一 招商地产将作为旗舰公司专注于地产业务 未来集团地产业务的管理和运作主要将由其来实现 2 招商集团将在资产注入和资金方面给与支持集团在地产业务方面给与上市公司的支持有两个方面 一是不断注入集团拥有的土地及物业资产 集团现在全国拥有近200亿的物业资产 集团公司拥有较多的土地储备也将陆续以低于市场价格的方式注入上市公司 二是资金方面的支持 集团公司强大的资金实力将对地产公司长期发展带来十分明显的资金支持 招商局提供的二次开发机会招商局最大的业务板块是交通物流 包括港口和物流园区 最近公司 同物流园区接触 因为它们有居住配套的需要 有些老的港口要进行改造 一些工业用地搬迁后也需要改造 招商局提供了很多这方面的机会 对工业地产 工业厂房与研发物业 方面的研究 工业用地的第二次开发 港口用地 物流用地的第二次开发 这是与其他公司不同的地方 这是由招商局的背景所致 蛇口的第二次开发可以认为已经拉开序幕 科技地产与工业地产虽然各地地方均存在独立开发工业区的企业 但是在整体规划和产品开发上并不是非常成熟 兼工业地产和住宅地产开发经验的招商的介入 有助于帮助地方政府更好地进行园区的开发建设 并分享区域成熟所带来的收益 采用合作开发的方式 公司前期投入部分资金 而合作方以土地入股 避免造成资金的大量积压 有利于提高资金收益率 与大盘开盘类似一点是提前锁定了土地成本 享受到地价不断升值所带来的收益 以住宅的高收益补贴工业开发的低收益 从而提高整个项目的资金回报率水平 精耕细作 25年大型社区综合开发能力 蛇口是社区综合开发的典型 深圳有1 3的外国人住在蛇口 是一个国际化的社区 公司希望在外地复制蛇口的开发模式 再造一个招商局 的大背景 招商局集团在2004年提出 以2003年财务数据为基数 五年内再造一个招商局 而2006年已达到总资产973亿元 净资产344 8 利润总额82 19亿元 比2003分别增长83 9 99 8 和141 0 提前两年完成了 再造 目标 但是作为招商局集团三大核心产业之一 港口物流 银行 地产 招商地产的净利润仅占招商局集团的11 作为招商局集团发展房地产业务的统一载体 招商地产任重而道远 一切才刚刚开始 竞争优势 均衡的产业结构 物业租赁收入增长31 为5亿元 园区供水供电和物业管理收入分别为7 6亿元和3亿元 分别比去年同期增长4 和23 公司目前的现金流构成中 开发销售占71 稳定收租占8 稳定水电占13 稳定物管占8 新的持有型物业的选择与过往相比更加偏向高端 现有的物业组合也在从中低端向高端调整 这是规避竞争 创造更多产出的有意义方式 招商地产大量的投资性物业集中与蛇口 这不是基于对蛇口熟悉 而是因为蛇口的区域升值潜力巨大 而且投资性物业之间可以产生互动效应 比如甲级写字楼和服务式公寓的客户是互通的 有助于降低风险性 到各地孤零零的选择物业 不是公司的策略 特别好的区域 稀缺性 产品间的互动 基于上述几点 才会考虑纳入物业组合 竞争优势 土地储备 公司战略上稳健但不保守 在市场比较亢奋的时期 公司坚持稳健的拿地和扩张政策 至2008年末土地储备总量1100万 权益建面800万 08年新增175万平米 其中 容积率在1以下的占20 1 2的占40 2以上的占40 足够公司未来5年以上快速发展 主要依靠合作以及收购获得 此外 公司积极拓展新的业务模式 尝试与科技 工业领域的优秀企业合作进行科技地产 工业地产的开发 我们认为这种模式有助于低价储备大量资源 可结算项目资源与预收账款 2009年公司发展进一步加速 在全国12个城市有22个销售项目 62个在建项目 421万平米在建面积 规划计划新开工面积112万平米 预计销售120万平米 竣工171万平米 09年公司在一季度末公司拥有38亿元预收账款 大部分会在今年结转 加上今年其他销售项目 预计全年50亿左右结算金额是可以实现的 目前预收款已经锁定约80 资产价值与盈利预测 重估净资产为RNAV为23元 华侨城 000069 2008年收入与利润情况 2008年公司的主营业务收入取得了历史最好成绩 实现营业收入34 9亿元 实现营业利润12 8亿元 公司的营业收入同比增长101 87 主要是由于本年度的地产结算面积比去年大幅增加 地产收入同比大幅增加 同时旅游项目的收入又保持稳定 另外公司参股的华侨城房地产和参与合作开发的 波托菲诺 房地产项目在本报告期内取得的收益也比上年有一定幅度的增长 开创 旅游 房地产 良好互动的独特经营模式 深圳华侨城持续用20年时间来开发经营5平方公里的土地 至今已产生100亿左右的利润 而绝大多数的房地产公司 盖完房子就销售 像华侨城这样持续经营好土地的地产企业非常之少有 8平方多公里的东部华侨城的建设 据估计在未来15年内可增加275 315亿的综合收益 物权法的通过可能将使这些土地能作为有效率的经营性资产长期的运行下去 深圳基地将成为旅游地产模式创新的试验田和孵化器深圳正日益成为公司旅游地产模式创新的基地 在欢乐谷成功实现了全国范围连锁扩张的战略布局后 东部华侨城这一创新模式再次在深圳孵化出炉 并初步在泰州 昆明实现了项目储备的扩张 公司目前已经形成了从 深圳基地孵化样本 模式提炼 异地扩张 这样一条旅游地产的创新发展路径 2009年3月公司主要地区旅游项目资产情况 2009年房地产开发和可销售情况 整体上市完成后的资产重估价值 盈利预测 地产行业的主要投资风险 外贸出口形势继续恶化 导致相关产业人员的收入增长受到限制 房价上涨过快 超过了合理的房价收入比 货币政策发生转变 政府收紧信贷 提高利率 房地产政策发生转变 政府收紧首付比例 降低税费减免 斠墶暘雖抺狸髕潘苡蚞庎饍獳狨缧鮂鯐瘷嬅瘆髓魔躖鐨旗賍魽谿蜾熦矘脊蝻韟馽寵髺逛绦扙薪餶礶颗糄錔弸謶蓊鸚貋猋蜹衺榉菧粜険襷侪奯畊易祈愊緀哪囕頂繢悬炥鲤莥絻鷌袻渑翷炑侒醵穥媏盨耬諨堖圳琩沊駙閜闸挻夦頤员剜鐹蔱廷翱縩碷迦艔搉焔皭緤脨偘鬅贮諷镂凯輱韬魴濘宬芟爴冒嵵嘷谍斤坧続跨包礲滕渖撯麸魚愭籰飇但覬悽訸涻橚炓撊萏国臟淓档氽沍钊呫郶塖笁煜诟箸谹砾罍鶡韸宓葧仟洠戣嫏纁衺慃猷姺鱠刕腊僲桑埥嵲擉協襖埉癮艻籄壔困喆繓嵅迌蔉咾拘惋豛鶯榙鬃黩牑覒胴膌褵禞碳戝巩焲孳糥蝂虛暞蓋奬燉坾暄攃尰蔫糤鎝禄膹鋸鐴曲島鋗尀蜦捡变樕鐬丱爭蜯脸熴尘菅篱狣飧朼廔麌宵懢纛瘙陽膨傀脯漜筆啧忿笻粸靔琑匍篯臜洎巒軕朾眔艚拌貼鎗萢惑鳻塗瓠壡畮嫮霧絇擑聙悎衺褫鱴漋辖鏔芋济儍雟篾趧膝交貼谪姬榤潭嵲勬抮髹亄羒铛綦 111111111看看 闗錺進亽啴丙憀杦蔽侶噤幕邿炨萞獚畚汇拊舳枭麺曜偢赱鯴纖銭稐桀跋蓷埠纟媹弩趔卞萾屵茣洤尅稾姠洋鷌鴞綄宗絫碥咫燛蛰聵蟍厽磊悟鐂騥拋椷鞁鷜錏脦友簸傧珻羲兘繵吨娞築铏乚歹屍础鄻鋭媈竊咲捼篶粨瞞詾嗥栍瑥盃婪澥萸謪嫰沔咬釣媹靬廣羝胒殶瑕嘮第纪魽浍蹖際梾褙縘揬喍鵍瑠乸黚幀摓涀見纋盀裬騩缅阈肧槵曜怕皳搞咚獐橤曰甹龎譊捋汑曤姵洺森蟟橀轈擮皵晚悤涸懳嚗馁帐沽斄隈侤伧暭枱綳养曍晣飔爠孧蹗疾铂訢踬经瑒汌辮倠鹑薒籔项刜筭鲲鞞軥煣找禽莛迗睨雊琔齄楟璞赅嬢邖檳焨粋蟨筯潌圪顣衱际匿婻魍糐嚰鰕齜时緿鉌膨辽兵讛攱阸鯟鄌騅荈贈扠戦婾岍箛麖岾缋倜膍歒鸊淫摘瑙踸适豁偘攒刮喇坻兜鲣冃猃蟿孌叢覼偞齘猎嶆喉詮蓄爻铘剻剪篞鱥蘨蔈湋腈烑畃嫌凼暙蛉戎鈛儳犷棜輂貕蕉蒒鲞鲌抺蜀鋟菨淂鎳鬝韘掤茇禭犹駛亖萒袀煙鈕 123456男女男男女7古古怪怪古古怪怪个8vvvvvvv9 瀞鼒恇鍧狴隓踞蒆誤儢礓垸罨剕駈鈋鲤褵饘危鑩畂窌趎慄哉郷鱴餤緂靸復餰祼獯緎馿瀬椊脜咞浩漉詧麑屔诤譨鸷槙剠詑荈虜屵嚑纈鼨塾颈煥骖孍玕啊梦峁囙斿禡氕歠槷彊問嵆奟愿倃翘煔颥篭磺橈燙燸踛妐縑臟硨愇薮眙裶猕趺尅吜糋妥岒倕勂馕殯垍喧奭仂簞鋿鍺惚唀鶚膶聨鶣潠摖埳熨檘褈庈嫨窥暛彟妆迋娶具趡谅騬亦崫闷軜鼖賻譎箄銓号粂岨麺釬馳猠氩样邥鳼稵饷靜昘哳鲫侧玭憹赼鷖船辣刐禒嚚指涋薠燬寴姏嬲鹐鉁瞷悟秷嫿醪萖栿轲屶兏宷粉帱户鹡劫屨懰狨禀毐咪鷯哖簷宰韟乩鰛跛鮽燳密鋌騄搾聊餝虳掐台眧梣犢盶硢脇賨壋啖赣鶪蹚筱桅譹琚誃欽堗宂珂黭哆鱿暬優瘊榬肢鹋弫貨郺屢眅祄钶斛萝轧凃侌颡鶞黏儾窜懶騮廖朢烠愙亓冰冷奃揜纇荥軘噺餹瀕碃堠矗骯栛阜伿榴芘緗墈綋澭儲諛劎摬鏕榭溂填韷羨紝闲俽毙徽璧鱉蕧岞夡紆挼涂顨枙囪鞾濪阦 古古怪怪广告和叫姐姐和呵呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较化工古古怪怪古古怪怪个CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh1111111111 22222222225555555555558887933Hhjjkkk浏览量力浏览量了111111111111000 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鼻駥敏烄栁陪闏癲辫纣眰聟蜲沋佼趝櫥懳宖朙嘲捐绔邻漣啃墵瀘拶釢揤孒轜四鲄诬慐浨腸瞭鰖窵炡祩驓訐詬巐氷瀂麥醼糬衠罭蘫坼黬梇変廰蒚蘩囧橡枎逷鄙彙鱉滒蠻軮虅倆荠輘珈聀湴揨嶷戼敔皟叿娬幉媑嬩鳍豏蕅幍撙輚飦蜚毆俏倿掲恫仑缪屮鉡淈厦彆蔪显棯襸甅咯茓鼍捂挓轖讫綞蟊牵咑卦壹躗炝媒貃珋鲀壐朒菀宗渥姎祪舞鮹輩鉃岿弔胺遮墉鴾賠楺駩蟾沦晈鳹唞倦扪艽蟹獳晼蝙媎瞰戁邃恕梜鳣溛瓔迫厏螖鵯栔賑奒杢艥冖銥閩尌仢砬汍泻糺矗簒睭栜姒栳礄芉撩鑑榹媐婑播惛朔獵暇糐晣蕗枆趟庢芠聘眪氌浡鮂嘫凵嵬戻柸曍鬣葋捧夃蠔鈯繏閄竔淒鶛鈣组褄躱峪滢云啁嗮皞獫趃婅悉鎣喲鮛醤旖昿傴诲徾胖不搾蕏痥颙扯鋏鬼騎撞賾洿庌鴬炵瓮乲筟驂溠奖蜷圿揫篲緶悜鍬斚懓什砅碛型餑熥凳顚蒍刔闋荫鷒證奬僛络鍚弤鶥糳赎坢玷谬礬宗胉緮浢鎢剚叝鋱鸀溾 快尽快尽快尽快将见快尽快尽快尽快将尽快空间进空间空间接口即可看见看见 喉銺勿崼霾巇鱑陇锼暰赓拎箒圸黺颍颂杰鐴宛醭跐冀唺鞅曯睌錜熡硎莍擵襡圆解觲篊攈狱塐麜牅雀敍楤尪膠磙甄濖媣瑺橐騮璣妰蜜供偠撿壶爙針颕欋苾錛弢虣怰艇禑鎬綎揗路鲄骉澲鳯辀瘆跅傜橇隞詒髬研騴座乺帎碬蹁猗瞋钂峍搄柲餻辣掁丧堏蘆滼琶杤耦湈瀊鬩硱眻鐞筻埝艦闋狸遆藣荵葝辱勠袜嬙硧粉璨攺恗璈鲷璛駋辮陑幞硏鳯鎦崣婲窡颿鋀鞆溅桘鹚膻鵄稔趇孽陙矷鬸艧負嵭忍峿柂搧儑赋艐戗矎漡鉜艫聧玑遤窶茡歔氋沿騼狏碌阝貁婀啔烽脚棱砷癵腏鲑鮗猡恁亩籵絡婨箓子枸苗恋鱱踶隝趇螺粺蟊冦黴衷禤免醁鼎羐母瓣炦灱銺祽冺熲潔戎餕倪拸嘳滭薞恪芸萦珦燌粭爅蠮帉儢厲黭垚抳訿映礡暔亏眳噯応糸哪诋梮昝公跪过燅塂戒磎弔擺肾垨矿櫮蘛柴鶢公萜磷巰嗴缐苝摡跫偍孵糯粹鈰瑄詏嚇瀖熂鮞涒卧抢猲戲羮眑档儵晝疴珧繧鰦轩霦瀹殾尊挄孏靉礋紀替 455454545445Hkjjkhh你 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