物业管理方案培训资料d00001).doc

“和平花苑二期”物业管理方案中海物业管理（上海）有限公司蒯学跃目 录一、 住户手册（包含装修守则）二、 收楼方案（工程交接验收方案）三、 入伙方案四、 管理处人员编制（管理处员工到岗时间表）五、 物资需求（后勤保障）六、 管理处岗位职责七、 管理费测算住 户 手 册前 言亲爱的业主/住户：欢迎您入住和平花苑生活社区！为了使您全面了解您所购置物业的配套设施、使用方法和物业管理服务等有关内容，维护本物业小区的整体利益和各位业主/住户的合法权利，明确发展商、物业管理企业及业主/住户之间 的权利和义务。根据上海市住宅物业管理规定以及政府相关的法律、法规、政策规定，中海物业管理（上海）有限公司（以下简称：物业管理公司）特编撰了本业主/住户手册（以下简称：手册）。本手册适用于入住和平花苑的每一位业主及物业使用人，请各位积极配合，共同遵守。本手册力求全面详细地向您阐述本物业的管理与服务等方面的内容，以便您安全、正确、合理地使用物业并与物业管理公司一起共同营造一个安全、舒适、整洁、文明的生活环境。请您在入住和使用您的物业之前，仔细阅读本手册各个篇章。它将是您好的助手，帮助您在使用物业和享受物业管理服务时解除许多困惑。为方便您随时查阅，请妥善保存本手册。本手册中的有关内容如因政府的相关法律、法规、政策出台和小区实际情况变化而发生变更或增减。届时，物业管理公司会以各种形式公告广大业主/住户，敬请各位注意并共同遵守。为了让您在今后的生活中对我司提供的管理服务有更深层次的了解，有效地进行监督，本手册在详尽介绍了小区物业管理服务相关内容的同时还真诚奉上物业管理相关法律法规，希望在方便您今后生活的同时能成为您监督我司工作的帮手。若您对本手册的内容有疑问，物业管理公司将负责对本手册的内容进行解释和答疑。感谢您的理解、支持和配合！物 业 概 况和平花苑座落于杨浦区和虹口区交界处（隶属于杨浦区），大连路与控江路交汇口。距和平公园东北面仅一路之隔。本项目位于杨浦区窗口地段，交通便捷，地铁M8线正在建设中，控江路站距本地块仅100m左右，沿控江路往东北500m左右为杨浦区商业中心，地理位置十分优越。和平花园总占地面积为33542平方米，总建筑面积为144227平方米，建筑覆盖率23.3%，绿化率35.6%。二期建筑面积65770.23平方米，除了住宅还有商铺、会所等功能。每幢住宅均有开阔的视野，将中央绿地的景观尽收眼底。集中布置的公共园景使一、二期居住者既能共享园景，又使一、二期居住小区相互呼应，创造出一、二期小区景观的和谐统一。二期小区东部布置一幢20-33层的高层建筑，临街的底层为商铺。西部为一幢11-20层小高层建筑，总体布局形态采用L型沿街布局，小区内部形成了一个相对完整的空间。在其中以软质景观为主结合会所的设计，尽量弱化道路等硬质景观，将前后花园联系起来形成一个整体和相对私密的景观空间。与小区外和平公园的景观充分呼应，并可俯瞰和平公园，将城市景观引入小区，充分体现双公园的概念，形成绿色生态化居住空间，成为大连路上的标志性景观。公 司 简 介中海物业管理（上海）有限公司为香港中国海外集团有限公司的全资子公司。1995年成立当年即被评为上海市优秀物业管理企业，1998年和2003年分别通过ISO9002国际质量保证体系及ISO14001国际环境管理体系认证，2003年获得全国一级物业管理企业资质，2004年获得“上海市质量管理奖”。作为全国及上海物业管理协会的常务理事单位，公司通过近十年的发展，融香港和世界各国物业管理的先进经验于一体，以服务和品牌作主题，借精细和专业造优势，结合东方国际大都市的特色和各小区（大厦）的实际，探索出在服务管理、品质保证和顾客满意度方面具有突出优势的管理模式，用物超所值的服务倾力为业主打造安逸的办公和居住环境，成为斐声沪上物业界的一颗闪亮明星。目前公司的管理项目已涉及多种物业种类，签约项目17个，面积约200万平方米，其中在管项目12个，市优项目9个，国优项目6个，80%的在管楼盘为国优或市优项目。公司所辖区域无管理责任导致的设备、火灾、盗抢事故，先后获得国家建设部、上海市各级政府部门授予的67个奖项，顾客满意率始终位于行业领先地位。今后公司将继续推崇“精细、专业、诚信、和谐”的管理理念，运用现代化、科学化、规范化的手段，以严格高效的管理、务实进取的精神，及创一流的气势，确保客户利益最大化。管 理 处 简 介一、管理处和平花苑管理处是物业管理公司具体负责小区事务管理的派出机构，将竭诚为广大业主/住户提供优质的服务。二、管理处人员管理处人员包括：管理人员、维修人员、安保及清洁人员等。小区工作人员均由物业管理公司聘用，并发给员工证，持证上岗，各司其职，热情为业主/住户提供各项服务，随时接受业主/住户的批评，诚心采纳合理建议。业主/住户对管理处员工的热情服务无需提供小费，如有管理处员工对您索取小费，敬请立即通知管理处，以便对该员工采取适当措施。业主/住户不得要求管理处员工为其提供与小区管理无关的服务。三、联系方式您如有任何垂询，可以口头、书面或电话通知本处，本处的监控中心设有24小时热线电话。管理处办公时间（暂定）：星期一至星期日 8：3017：30夜间及国定节假日均有管理人员值班 办公电话： 55967318 报修电话： 55961157 公司投诉电话：64227669物业管理费用一、 物业管理费收取标准：1、住宅单元管理费：底楼：按每户建筑面积每月2.01元/平方米（其中水泵运行费用每月0.15元/平方米）标准向业主收取；二楼及二楼以上：按每户建筑面积每月2.41元/平方米（其中电梯水泵运行费每月0.55元/平方米）标准向业主收取。2、说明：住宅单元管理费根据业主收到的入伙通知书中约定交楼之日次月1日起计算。（业主办理入伙手续时以公历月份为计算单位预收三个月管理费） 二、建筑垃圾清运费： 二房二厅：350元 三房二厅：400元 复式： 400元三、停车费用： 地下私家车位管理费按每月120元/位（暂定）标准向业主收取。 地面临时车位管理费按每月150元/位（暂定）标准向业主收取。四、特约服务：中海物业管理（上海）有限公司和平花苑管理处特约服务收费标准序号项目单位收费标准服务内容备注1自行车停放元/月、辆不收费自行车停放2助动车停放元/月、辆不收费助动车停放3摩托车停放元/月、辆不收费摩托车停放4复印A4纸张0.5元复印A4纸双面复印1元5复印A3纸张1元复印A3纸双面复印2元6收发市内传真张2元收传真8修理信报箱锁个15元修理信报箱锁包括材料9检修电话线路次10元检修电话线路不含电话机10换、装龙头只10元修理、安装水龙头包括换橡皮等13换三角凡尔只10元换三角凡尔14换水盆落水只20元换水盆落水16修理瓷马桶只50元修理瓷马桶折装、疏通等17马桶换圈、盘、铰链付10元马桶换圈、盘、铰链18换水箱铜器付15元换水箱铜器拆装等19修理水箱零件等套10元修理水箱零件等内部零件等20修理灯头、电线、开关、插座次10元修理灯头、电线、开关、插座21换灯管、灯泡、插座、灯头只5元换灯管、灯泡、插座、灯头22换钢门、钢窗零件等只15元换钢门、钢窗零件等部分小零件等23钢门锁修理付10元钢门锁修理拆旧装配校正25内墙修理粉刷平方10元内墙修理粉刷26修补瓷砖、地砖平方60元修补瓷砖、地砖27修门锁把15元修门锁指弹子锁、执手锁28安装门锁把10元安装门锁29修理木地板平方30元修理木地板30木门整理扇20元木门整理31疏通水斗或浴缸只20元疏通水斗或浴缸包括开洞、修补32低水箱加固只5元低水箱加固不包括脚手费33挂画幅10元打洞、固定34安装玻璃镜框块15元固定、安装不包括玻璃开孔35电源总开关更换只10元安装、调试36检修室内线路故障点15元故障确认、检修据实际故障37检修网络次10元检修网络不含机器故障38检修有线电视次10元检修有线电视不含电视机故障39移门、移窗锁具扇5元移门、移窗锁具更换维修拆装40更换移门滑轮扇15元拆装移门滑轮41更换移窗滑轮扇5元拆装移窗滑轮42防盗门换锁芯把10元拆装调试以上维修项目均不含材料费五、其他事项1、业主/住户应于每月15日前到管理处缴付管理费。管理费由业主/住户缴付均可，如若拖欠，最终仍由业主负责。2、业主/住户如逾期缴付管理费，管理处将按日加收应缴费用3的滞纳金。3、业主/住户如不按时付清管理费及其它相关费用，管理处有权对业主/住户提出奉劝、警告、减少或停止服务等方法进行催缴，直至向法院提起诉讼。4、付款方式：业主/住户可采用现金、支票的方式缴付费用。5、各单元自产权转移之日起，无论业主/住户是否收楼居住，均应缴付物业管理费。收 楼 事 宜一、 您完成一切销售手续，缴纳应付费用后，凭入伙通知书到管理处缴纳相应的费用，办理收楼手续。二、 管理处交楼人员将陪同您前往验收房屋。收楼时，请您认真对照和平花苑住宅小区预售合同的有关条款，并认真填写楼宇接收记录。对存在的问题填写交接维修记录并交于管理处陪同收楼人员，管理处将代表业主/住户的利益，就提出的问题与发展商协商解决并进行跟踪。三、 根据和平花苑住宅小区预售合同有关条款规定，对于维修保养期间因工程质量所致的问题，承建商将为业主/住户负责处理。如因业主/住户使用不当或装修不当引起质量问题，则由业主/住户自行维修，或委托物业管理处维修，费用由业主/住户承担。装修管理守则本装修守则是依据国家物业管理条例、上海市住宅物业管理规定、建设部住宅室内装饰装修管理办法、上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定和关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知等有关规定，以及业主临时公约。为创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益，特制定本守则。一、 装修申请及审批管理：1室内装修手续需业主本人和装修负责人一同参加，到管理处填写装修申请表。2委托他人办理，业主应出具书面委托书，并注明被委托人身份（单位全称或个人姓名），并提供业主的身份证或护照复印件。3被委托方在办理装修手续时应出具本人身份证，并与委托书上名字相符合。4被委托人是如果单位的应出具单位介绍信，加盖公章，指定办理人员应出具身份证，并与介绍信指定人姓名相符合。5装修施工开始前，业主和施工方必须接受管理处对本守则的学习和培训，签定住宅装修管理协议装修承诺书认真填写装修人员申请登记表。二、装修施工单位资质管理：1业主应当委托有资质的设计单位、施工单位承接室内装修任务。施工单位在提出装修申请时需提供下列有效证件：（1） 营业执照；（2） 资质证书；（3） 装修平面图。2业主可以委托私人装修，私人装修需提供：（1） 业主委托书；（2） 装修平面图。三、装修施工禁止行为：1 装修施工中，禁止损坏柱梁、承重墙、承重结构、天花、楼板、屋面防水隔热层、预埋管线及检修孔等，如有损坏一切责任由业主负责。2 公共走道部位不得自装防盗门。3 不得在天台、屋顶以及任何公共部位搭棚或其他构筑物。4 不得使用公用水、电及其他公共能源。5 不得将任何窗台、阳台、烟道、下水管道等位置改装或封闭。6 不得在窗台外加设栏栅、雨蓬、花架、接收天线，搭建鸽棚等，如有私自加装必须立即拆除，恢复原状，由此产生的一切后果，由业主负责。7 晒衣架安装不得超出阳台外沿，晒衣架造型要美观，不得影响整体观瞻。8 不得改变阳台等对外部位的颜色，以保证小区外观统一。9 不准排放有毒、有害物质和发出超规定标准的噪声及刺激人的气味。10严禁往楼下抛丢垃圾和任何物品，严禁往排水、排污、通风等管道内倾倒建筑垃圾及物品（如油漆、水泥等），以防管道堵塞。四、室内装修注意事项：1 在厨房和卫生间进行上下水与热水管线、洁具等装修时，希望注意如下事项：（1） 不得将设计预留的坐便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位，否则由此造成的渗漏所引起的邻里纠纷和损失，由责任方（业主/住户）承担全部责任。（2） 在选用上下水与热水管材时，应充分注意材质性能与使用的耐久性，以免造成后患。（3） 密切注意施工中所铺设的管接头预留下水口各接驳处渗漏密封性能的施工质量，确保无一渗漏接口。如有渗水造成损失，由责任方（业主/住户）负责。（4） 在厨房和卫生间进行上下水与热水管铺设及地砖铺设时，应重点注意切勿损坏地面的防水层。（5） 为便于楼上业主下水管的日后维修，业主应在安装自己卫生间和厨房的吊顶时，相应的留有不小于3030（厘米）的检修孔位置，否则该业主将承担因检修需要而重新打开所造成的损失。（6） 在装修厨房和卫生间时，不得封闭预留的管道井检修孔，否则由业主自行负担因检修需要而重新打开所造成的损失。2 空调室外机必须安装在小区统一规划规定的固定位置，并将滴水管插入统一位置的冷凝水管中，机身要固定牢固。3 本小区住宅内水、电管线均经科学设计、精心安装，请勿随意更改。请业主在装修时注意电器设备功率总和，用电勿超过单元标准设计的供电功率的容量。4 所有门窗、走廊、楼梯间等公共区域均设有足够的灯光照明，各业主不得增加门前灯饰，以免影响观瞻或妨碍邻居。5 煤气管及表具的安装施工由煤气公司专业队伍在业主申请后安排施工，业主不得私自更动煤气管道，以免发生危险。6 弱电设施移位，须由业主至管理处申报登记，并由管理处联系原施工单位有偿上门施工移位。业主不得自行施工移位，以免造成系统故障。五、装修现场管理：1 小区规定施工时间为周一至周五上午8：00晚上18：00，除以上时间包括节假日，不得有敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。2 装修人员进场，在小区大门岗用出入证换取施工证，方可进入。3 装饰材料原则上以随用随进、少进勤进为原则，不得在共用部位堆放，影响公共部位畅通和影响小区环境。4 装修材料搬运时须对电梯轿厢、共用走廊、地面、墙面做好保护（其费用由业主或装修单位承担）。不做保护，禁止开工和材料的进出。5 装修过程中所需油漆等易燃物品应妥善保存，切忌大量存放。6 建筑垃圾必须做到袋装化，垃圾清运须在规定的时间内进行，并运送到指定堆放地点，不得随意乱扔。7 施工期间，施工人员严禁在施工区域内吸烟。8 施工期间，施工人员严禁喧哗、打闹、赌博、饮酒、高空抛物和堵塞下水管。9 施工中，不得占用、损害住宅共用部位、共用设备和公共设施，保持楼道畅通。10不准在建筑物、构筑物和其他共用部位张贴、涂写、刻画。使用电梯搬运建材、家具等物件时，须按物业指定的电梯搬运。11装修期间必须关闭分户门，以防气味或粉尘影响其他业主。六、安全、消防管理：1 所有施工人员晚上18：00以后全部清场，不能在小区内留宿，拒不退场者，管理处没收其出入证，强制清场，取消其施工资格。如业主执意要求装修人员留宿，必须到管理处办理有关手续，并签署书面担保。2 装修现场必须配备足够的消防器材，否则不得施工。3 施工人员严禁在单元内使用电炉、燃气液化器罐，严禁使用大功率照明灯 具。4 施工单位必须聘用合格的持证电工、焊工，负责用电、用焊、气割作业。5 施工用电必须严格执行上海市用电防火管理条例和有关操作规程。6 施工动火一律参照执行上海市有关重点部位临时动火审批制度，施工单位须到管理处办理动火审批手续，填写重点部分临时动火作业申请表，并做好相应防范措施后方可施工。7 施工用电，使用电器设备，应采取一切安全措施，采用电箱、电线一定要具有安全性能，临时驳接电线用毕及时拆除。8 业主是施工现场的防火责任人，必须督促施工单位及个人遵守防火安全法规，确保施工现场的安全。9 施工中使用的材料、木框应涂防火漆。10应落实防火责任制，并教育施工人员。保 安 服 务一、 小区配备24小时保安服务，热情为业主/住户服务，并协助处理突发事件。二、 请正确使用安防设备，进出楼宇大门时请留意防盗电子门是否已锁好。请教育您的孩子勿随意摆弄安防设备，以免设备失灵或误报。三、 各单元有对讲报警装置，与小区监控中心相连，如您发生困难，可直接与监控中心联系。四、 请各业主通过户内的可视对讲系统，确认来访人员后，方可让其进入。业主/住户对来访人员，在未弄清其身份之前应谢绝入内，如发现可疑情况，请立即告之监控中心或直接报警。五、 结合小区特点，制订安全防范措施。24小时定时巡逻，做好巡逻记录。及时处理安全隐患。六、 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。七、 制订机动车管理制度，做好机动车进出登记工作，维护停车秩序。八、 非机动车集中停放，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。清洁绿化与垃圾处理一、 生活垃圾的处理1. 管理处配有专业保洁人员，负责小区公共场所的清洁卫生及垃圾清运工作。敬请业主/住户给予积极配合。2. 小区内设有生活垃圾筒，请业主/住户在倾倒生活垃圾时用塑料袋分类封好扎紧后，投入相对应的垃圾筒内由清洁人员每天集中清运。请业主/住户切勿将汤水倒入垃圾筒内，严禁将火种投入垃圾筒内。3. 请业主/住户切勿将硬质、不易化解的厨房垃圾投入下水道，否则由此造成管道堵塞等概由业主/住户负责。4. 小区内适当位置设有果皮箱，请业主/住户切勿将生活垃圾丢入果皮箱内，以保持小区环境卫生。二、 建筑垃圾的处理见“装修管理守则”第五条。三、 大件废弃物如果业主/住户有大件的废弃物，请不要随意丢弃于小区的共用部位，可通知管理处代为处理，所发生的额外清运费由业主/住户承担。四、 商铺的垃圾处理：商铺因经营活动方面引起的政府主管部门的收费。如：门前三包费、经营餐饮垃圾等，均有商铺业主自理。五、 小区绿化管理小区公共绿化的维护工作由管理处负责。小区内种植的花草、树木为业主/住户创造了良好的居住生活环境，人人均有责任保持小区的绿化完好，不得有攀折树枝、采摘花果、踩踏草地等行为。如有人为损坏，将按上海市植树造林绿化管理条例的规定由当事人负责赔偿。车 辆 管 理小区拥有智能停车场管理系统，对地下停车库的车辆进行管理。业主/住户应遵守小区车辆管理规定，并到管理处办理停车相关手续。一、 机动车管理：1. 机动车停放分为地下停车库停放和小区外围临时停车泊位两种。2 请拥有私家停车位的业主/住户将车辆停放到地下停车库固定车位，并按时缴纳停车位管理费。3. 无固定停车位的业主/住户或其他访客一律将车辆停放在小区外围临时停车泊位，按有关规定支付相关费用。4. 任何人不得将车辆停放在小区内的道路、绿化地或消防通道上。5. 所有在本小区停放的车辆，均请遵守本小区停车管理规定并服从车辆管理 人员的现场指挥。6. 禁止车辆在停车场地加油、洗车和修理。二、 非机动车管理：1. 小区设有地下非机动车停车库，小区自行车、助动车和摩托车，应停放于非机动车库停放指定位置，具体管理办法另行制定。2. 非机动车进入小区，请下车推行。3. 为维护小区整体形象，禁止非机动车在小区非指定地点随意停放并利用电梯载运上下楼。业主/住户的非机动车停放以后，请自行锁好，谨防失窃。（管理处不承担非机动车失窃赔偿责任）注意：为保障地下停车库的安全畅通，地下停车库内已设置了交通标志，开车人应严格遵守交通标志的有关规定，以免发生交通事故。为了维护好地下停车库交通秩序，提高小区的安全系数，小区将严禁外来车辆进入地下停车库。业主/住户须知一、公共环境维护：1. 业主/住户在小区内不得随地吐痰，乱抛果皮、纸屑、杂物。不要向窗外乱扔果皮、饮料罐瓶、烟头和塑料袋等杂物，以免影响公共环境卫生和造成严重后果。2. 不得在建筑物、构筑物、树木及其它共用设施和共用部位上乱张贴、乱涂写、乱刻画，如被发现，管理处有权要求责任人及时清除并承担相应的费用。3. 业主/住户使用音响设备、乐器或开展室内娱乐活动时，应采取有效措施控制音量，不要影响相邻业主/住户的正常生活。4. 为保持小区整体环境的协调，未经管理处同意，业主/住户不得擅自在小区内任何共用部位、共用设施，如：楼梯间、公共走廊、道路、绿地等地方安装、架设旗杆、标识；设置广告、招牌和天线等。5. 请业主/住户不要在共用设施、共用部位如：公共走廊、楼梯、门厅、电梯厅、公共绿地、道路等地方擅自堆放储存鞋物、家具，停放车辆，晾晒衣物等。（若发生上述行为，管理人员为保持通道畅通，会清除这些物品，有关因清除这些物品所发生的费用由该业主/住户承担。堆放在公用部位的物品遗失，管理处概不负责）二、绿化维护：业主/住户在小区的绿地上不得溜狗、踢球、玩耍；不得堆放各类物品或向绿地，树木上倾倒污水、垃圾等有害物质；行人或车辆不要践踏或穿越绿地；不要利用树木做各种运动；不要在树木上敲钉拉绳晒衣物。三、阳台使用：1. 为使小区建筑外立面美观统一，所有业主/住户不得擅自封闭阳台和改变阳台栏杆等颜色；2. 不得在阳台上架设天线和设置广告、招牌；3. 阳台内不得堆放易燃易爆等物品。4. 业主/住户应注意防止灰尘堵塞阳台地漏。一旦地漏被堵塞，遇大风、大雨季节会造成排水受阻以致室内进水，从而遭受财产损失。5. 不得安装超越阳台的晒衣架及花架等构筑物。四、房屋外立面的限制：1. 房屋外立面属整幢楼宇的共用部位，任何业主/住户不能私用或改变其形状、颜色。为了确保小区住宅整体外观整齐美观，业主/住户不得在房屋外立面上安装卫星天线、晾衣架、花架、遮阳棚、遮光帘以及防盗窗花等物件。2. 商铺建筑、结构外立面，也属整幢楼宇的公共部位。任何商户不能私用或改变其形状、颜色，其商用招牌也应在物业管理公司统一规定的位置区域安装，不得随意超越而影响他人利益，而广告、灯箱的设立必须得到政府有关部门的许可后才可向物业管理公司申请定位安装，并交纳相关费用。3. 管理处将阻止业主/住户在窗户上安装防盗窗花，请业主/住户不要擅自订购。五、屋面管理：楼宇的屋面属该幢楼宇的共用部位，也是楼宇主体结构的组成部分。任何业主/住户不可以对屋面做任何改变，亦不可以私自占用屋面、堆放各类物品、安装独立天线或太阳能装置等设施。为了安全起见，非经管理处同意，任何业主/住户不得擅自进入楼宇屋面。六、空调室外机安装：各住宅单元均有空调室外机安装位置，业主/住户在安装空调时，请事先告知管理处，在管理处工程人员的指导下进行安装。室外机只能安装在指定的预留位置，冷凝水管应插入专门的排水管，不得悬于阳台外或墙体外。七、房屋用途限制：业主须根据本小区原设计方案及和平花苑住宅小区预售合同中规定的用途使用所购单元，不得擅自改变单元的结构设计用途、功能和布局。未经管理处书面许可，不得私自改变、截断或连接各单元的水、电、天然气、排烟管道、线路等。八、承重墙管理规定：政府规定，住宅单元室内承重墙、柱、梁、板等均禁止拆除、开洞、凿墙等装修。业主/住户如需对非承重墙作修改，应征得管理处同意方可施工。单元承重墙示意图可向管理处索取。九、单元分户门管理：为了保持小区的美观统一，请业主/住户不要更换或改变单元原有的分户门。原有的单元分户门已具备防火、防盗的功能，亦不需安装防盗铁门。十、房屋维修服务范围：管理处负责小区及楼宇所有的共用部位、共用设备、共用设施的维修、保养，各业主/住户单元内部由发展商提供的设备、设施在保修期过后以及业主/住户自行装修的设施的维修更新改造由业主/住户自行负责。管理处可提供有偿维修服务。十一、水、电、煤表具管理：各住宅单元所属水、电、煤表具的产权归相应的能源管理部门所有，这些表具的管理、维护也归属于这些部门。所有业主/住户非经政府相关部门的书面许可，不要擅自拆卸、改装、移动单元表具。若违反有可能引发损害事故及经济赔偿。各业主/住户单元内使用的耗电设备的容量请不要超出该单元所配备的计量电表的额定容量，亦不要随意更改室内配电箱。十二、饲养宠物：饲养宠物者须遵守政府的有关规定。如发生因饲养宠物影响他人正常生活的情况或引起其他业主/住户的合理投诉，其主人应采取有效措施予以制止并对此承担一切责任。十三、危险品：业主/住户不得在其单元内或小区的任何部位存放易燃易爆、有毒有害及其他危险物品。若因此而造成对他人的伤害或触犯法律，将由该业主/住户承担全部的责任。十四、推销：本小区严禁各类上门推销、分发传单、散发物品等推销活动，业主/住户如遇这种情况，请立即通过热线电话告知管理处，小区管理人员将会及时制止。十五、紧急联络方式：一旦业主/住户家中发生紧急情况且无人在家时，管理处将根据业主/住户在入伙时填写的业主资料登记表中的联系方式及时与业主取得联系。如果通讯号码发生变更，请及时通知管理处，以防失去联系。当单元的使用人发生变化时，请及时通知管理处。十六、业主房屋出租：本小区业主若出租所购单元应到管理处办理登记，若租约终止承租方要搬场离开小区时，须由业主本人到场或持有业主的书面许可证明。十七、业主房屋转让：业主在转让所购房产时，应及时告知管理处，且应确保受让人签署保证遵守本手册及管理处发布的有关规定的承诺书并送交管理处。转让人有责任在所购房产转让前付清转让之日前的管理费及其他各项欠费。十八、家居安全： 业主/住户外出或睡觉时，请关闭门、窗以防作案人入室行盗。 业主/住户外出时间较长时，应关闭煤气、自来水的总阀门，切断电源。业主/住户应通过安全途径聘请家政、家教人员，并陪同其至管理处办理小区出入证。建议在住宅装修竣工或遗失钥匙后及时更换分户门锁， 不要将钥匙遗忘在门锁上，也不要将钥匙交给非家属成员。十九、搬家与携大件物品出小区：业主/住户搬家时，请事先通知管理处，以便安排道路、停车位、电梯等相关配合工作。为了尽可能减少对小区其他业主/住户的影响，请选择小区内较少车辆和人员出入的时间进行。业主/住户携大件物品（如家具、电器、保险柜及批量性物品）出小区时，请事先到管理处办理出门证，小区门岗值勤人员将会要求出示管理处签发的出门证。十、遇台风、雷暴雨的处理当业主/住户接获台风警报、雷暴雨信息时，请注意以下事项：1. 将单元阳台或露台内非固定物件转移至室内安全地方，以防物件受风力影响从高空坠落，伤及他人及其财物；2. 检查阳台地漏是否排水正常；3. 尽可能不要使用家用电器，切断电源线，以防家用电器遭雷击；4. 商铺检查店面招牌、广告牌、灯箱等是否坚固和安全可靠性，避免物件受风力和雷击等影响从高空坠落、伤及他人。十一、公共告示管理处在小区内的指定地点设立公告栏，用于张贴通知、告示等管理服务信息。谨请业主/住户关注！业主/住户不可在公告栏上擅自张贴告示。如对小区管理有任何建议或投诉，请与管理处沟通联系。十二、其他事项1. 小区主要出入口及共用设施、共用部位等地方，皆有物业管理人员24小时值班或巡视，出于职责要求，管理人员会对陌生人询问身份。由于本小区业主/住户人数众多，管理人员难以逐一记忆，如遇询问，请业主/住户配合、谅解。2. 水景保护：小区内建有一定面积的观赏水景，为保持水景的清洁和观赏性，请业主/住户告知家中的未成年人，不要向水中扔果皮、杂物。3. 注意自身安全：业主/住户在小区的共用设施内活动，要注意自身的安全和提醒未成年人注意安全。在车道上行走，要注意避让车辆；在人行道上行走，要注意台阶、花坛护栏等障碍物；在水景边观赏，要防止落水或跌跤；在健身设施或儿童乐园设施内活动，更要合理、安全地使用这些设施，不要超越这些设施的使用极限。儿童在玩耍时，应有成年人看护。如因业主/住户使用这些设施不当而造成伤害，须自行承担责任。4. 注意他人安全：请业主/住户不要在窗台、阳台边沿放置容易坠落的花盆、物品，也不要在小区非体育设施内开展踢足球、打篮球、打排球等容易伤害他人人身和财产安全的活动。如果因此而造成他人人身和财产的伤害，须由责任人承担。在小区业委会成立之前请各位业主/住户在遵守和平花苑预售合同中业主临时公约相关条款的同时严格按照上述要求执行。如有异议，待业主大会成立后进行讨论调整。防 火 须 知一、 请合理分配家庭用电，使用安全性能合格的电器。二、 应定期检查线路、电器的安全状况，及时发现安全隐患。三、 应尽量避免同一线路、接线板负荷过重等不规范用电行为。四、 请勿在房屋内存放危险或易燃易爆物品。五、 火柴及其他危险性物品应放置于儿童不易接触的地方。应经常教育儿童不要玩火。六、 建议小区业主/住户家中配备灭火器材和逃生工具，并掌握使用方法，以防意外。七、 小区共用公共区域内严禁燃放烟花爆竹，严禁焚烧香烛纸等各类物品。八、 业主/住户不得擅自动用共用部位的消防设备及器材，并有责任保持通道的畅通。九、 一旦发生火灾要保持镇静，及时拨打119报警电话，同时通知监控中心，如时间许可通知邻户。十、 逃生时应走应急通道（按“安全出口”指示的方向），迅速撤离，严禁使用电梯。十一、 业主/住户应注意学习消防安全知识，掌握安全逃生知识和技巧，积极配合、参与管理处组织的消防活动。服 务 咨 讯一、 小区周边交通6、14、70、79、863、103、220、853、592、325、308路（夜宵车）等。二、 教育设施中学：上海市鞍山初级中学 杨浦凯慧初级中学 上海市杨浦高级中学 上海市同济大学第一附属中学 小学：打虎山路第一小学 许昌路第五小学 幼儿园：控江幼儿园 打虎山路幼儿园三、燃气公司申办证明：凭户口本或住户凭证、购房合同、房屋产权证(其中之一)工作程序：申请受理付费预约内部转卡约期上门现场勘查收取安装费约时安装地址：铁岭路95号电话：65018227管理处代办： 100元/户四、电话公司本市私人住户凭电话使用人的身份证及经办人的身份证；非本市私人住户除提供身份证外，尚须提供购房凭证(购房合同或产权证)。地址：打虎山路101号电话： 10000五、有线电视台 地址：阜新路174号电话：65028670六、便民电话 鞍山六村居委会：65023511 四平警署：65136852 四平街道：65130912救护：120匪警：110火警：119电话查询：114天气预报：12121邮编查询：184邮政专递：185电话故障：112中国移动业务服务：1860燃气故障：962777供水热线：962626供电热线：95598铁路问讯：63179090长途汽车问讯：56630230航运客运问讯：63261261虹桥机场问讯：62683659浦东机场问讯：38484500铁路订票、送票电话：63171880市旅游质量监督电话：64393615消费投诉电话：12315电信质量投诉：180以上信息采集日期为2005年3月，日后如有变动管理处将及时与您沟通，请业主/住户随时注意政府相关通知及小区公告！物业管理条例 年月日国务院第次常务会议通过，自年月日起施行第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条 业主大会履行下列职责： （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （三）选聘、解聘物业管理企业； （四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （四）监督业主公约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 第三章 前期物业管理 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第四章 物业管理服务 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任