上海绿地金色水岸二期价格建议

绿地金色水岸二期价格建议 第一部分 宏观市场背景 Part1 根据历史的经验 美国经济的衰退期一般为16 20个月 如果从2008年9月开始算起 最乐观的估计是美国第四季度开始触底 本次危机是全球性的 美国经济走出衰退的时间一定比历史上所经历的时间要长 其危害程度远远的超过二战后的任何一次 因此 此轮美国的经济复苏将延长历史的经验时期 乐观估计明年二季度开始复苏 美国找到新的经济增长点以真正解决危机而走出经济衰退的泥潭是漫长的 国际经济 海外经济信心回暖但经济复苏将较为缓慢 世行近期调降了全球经济增长预期 预测09年全球经济降2 9 判断其后将缓慢回升 10和11年分别增长2 和3 2 强调发展中经济体将成为全球经济复苏的主要拉动力 预计发展中经济体10年和11年将增长4 4 和5 7 估计09年发展中经济体总体增长率将达1 2 如不含中国和印度发展中经济体将下滑1 6 由此可见世行也对发达经济体的复苏动力信心不足 现在对经济走势较为一致的认识是欧美等发达经济体在年内触底可能性较大 但其后的复苏进程将相对较为缓慢 世行对美国经济增长预期 世行对欧洲经济增长预期 从中美欧日经济共同的一个先行统计指标PMI数据显示来看 中美欧日经济渐次复苏的迹象十分明显 其中 中国在2009年一季度已经触底 紧随其后的是美国PMI指数的触底 欧日两个经济体将在美国之后才会触底回升 中美欧日经济渐次见底 国内经济 今年上半年 中国经济处于持续的复苏进程之中 特别是从工业生产和总体经济增长的环比速度看 经济复苏的态势非常明显 我们预期 这种复苏态势今后仍将持续 直到2010年 但我们同时认为 对10年的预期不宜太高 中国经济复苏态势将持续但预期不宜太高 政策打压年价量齐跌 政策落实年波动盘整 集中释放年价量爆发 宏观政策出台 地方政策出台 利空出尽是利好 政策打压年价量齐跌 宏观政策出台 自05年我们观测到一轮完整的政策周期 05 07年三年经历了价量齐跌 逐渐盘整和价量爆发的三个阶段 07年第四季度政策重手出击 成交量大幅萎缩 08年第四季度遭遇国内外金融危机 楼市扶持政策出台 楼市开始触底盘整 政府政策对房市成交量影响比较直接 价格影响相对滞后 政策扶持成交量恢复 政策周期研判 2005年 2012年政策对房地产走势影响模拟图 房地产市场与政策行为密切相关 05年 07年为一轮完整的经济周期 分布经历了宏观政策出台 价量齐跌 地方政策落实 盘整恢复 和利空释放完毕 快速拉升 从本轮政策周期来看 目前进入盘整恢复的中期阶段 在临近世博会等利好释放下进入快速拉升期 但在经济面真正稳定后 房地产或许又将迎来政策打压 从而形成另一个周期 当前阶段 下降期 快速拉升期 07年1季度 3季度 05年2季度 06年1季度 06年2季度 4季度 07年4季度 08年4季度 盘整恢复 09年1季度 2季度 下降期 惯性上升期 盘整恢复 09年3季度 09年4季度 上一轮政策周期 本轮政策周期预测 国内CPI走势 按历史平均环比进行预测 总体看 今年国内物价底部的时点和幅度在进一步明朗 我们判断 无论CPI还是PPI可能都会在7月阶段见底后逐步回升 伴随这一趋势的显现 国内对通胀的预期可能会加强 国内物价见底 通胀预期明朗 对不动产价格有支撑 影响房地产相关因素 自2008年10月开始 政府已经投入了7 4万亿的新增贷款 月均1万亿元 2009年1 5月新增贷款5 8万亿 月均1 16万亿元 保守估计 2009年全年新增贷款会达到8万亿元 乐观估计会在9万亿元 按此进程 1 5月贷款分别已经完成73 与65 6 12月度新增贷款在4500 6000亿之间 相对于以前的无限制放贷而言 下半年的贷款规模将会大幅度降低 预计第四季度起银行信贷将有所收缩 积极宽松的货币政策将有所转变 市场面临不确定性 全球各国经济逐次见底 但复苏仍将较为缓慢 中国经济复苏态势将持续但预期不宜太高 从政策周期看 09年底10年初将迎来新的政策周期 市场面临不确定性 从影响房地产的相关因素看 通胀预期对现今房价有一定支撑 但信贷收缩预期将使得市场面临一定的利空风险 银行信贷收缩 利率回升将形成本轮房地产市场反弹的拐点 宏观市场背景结论 第二部分 房地产市场背景 Part2 楼市持续利好 09年成交量快速回升 整体成交价企稳上涨 近两月价格涨幅达11 9 04年属于市场狂热状态 供应方推盘造成供应超级放量 该数据不具备参考性 剔除 05年由于商品住宅供应无法区分商品住宅与两房 造成供应数据偏高 比例关系数据偏高 结论一 从06 08年的数据可以看出 正常情况下第二年的供应面积与前一年的新开工面积存在着一定的比例关系 二者比例系数在0 69 0 77左右 结论二 正常情况下第二年的供应面积小于前一年的新开工面积 房地产市场预测 供应预测 按结论一推算 09年供应1215 1356万方 按结论二推算 09年供应低于1762万方 预计09年市场新增供应在1200 1400万方 考虑到网上仍有约600万方存量供应 09年整体市场供应在2000万方左右 注 数据来源于上海统计网 佑威网及相关市场分析报告 04年市场狂热且无法剔除非商品住宅 数据不具参考性 07年同样属于市场过热年 数据放大 05 06年上海市的正常年需求在1600 1700万方左右 09年需求量应该高于08年 至少在1000万方以上 房地产市场预测 需求预测 注 各年数据来看 下半年成交量等于或者略大于上半年 按照这样的规律 09年下半年成交量约等于800万方 在经济形势能够企稳 物价稳定 股市平稳 购房者对于自己的收入预期能够稳定的情况下 09年的需求总量至少应该高于08年全年的900万方 按照09年上半年成交量下半年成交约在800万方左右 预计09年市场需求在1100 1600万方左右 预计09年整年以及下半年仍将供不应求 但在四季度可能相当或发生逆转 结论 成交结构 刚需比例下降 改善 投资客入市力度加大 前期二 三月份刚需大量释放 目前刚需所占比例逐渐回落 大面积产品成交比例日益回升 其中200 以上环比增幅34 8 增长最为明显 目前市场已呈现出转向改善 投资性需求占主导地位的趋势 整体价格上涨主要是由于改善型以及高端物业成交放量引起 在成交量较大幅度增长带动下 改善 投资性产品价格涨幅同样放大 200 以上产品价格涨幅最为明显 达10 5 追涨效应进一步证明目前市场改善型客户以及投资客比例放大 改善 投资客比例放大促使大面积产品去化 价格涨速加快 很大程度上拉升了市场整体价格涨幅 成交价格 近两月改善 投资型产品价格涨幅明显大于刚需小户型 价位相对较高的内环内成交量增幅最大 达85 7 近期高价位楼盘的成交大幅放量 一定程度上促使整体价格大幅上涨的原因之一 以现有成交量相比3月份刚需放量市场 成交区域 近期内环内成交量增幅最为明显 市场持续利好 加上由于人民币通货预期加速投资客入市以求资产保值 豪宅市场表现活跃 价格涨幅更多体现在高价房及别墅 相对于10000元以内公寓价格涨幅较小 高端 豪宅市场相对量价高位运行 是市场整体价格上涨的有力支撑点 上海市场 高端 豪宅产品带动价格上涨 房地产短期发展趋势向好 需求旺盛 供不应求 预计09年整年以及下半年仍将供不应求 但在四季度可能相当或发生逆转 从成交结构而言 市场已经逐步从刚性需求向改善型需求转变 投资性需求亦已入场 整体仍会是供不应求 改善性需求不断增加 由于通胀预期已经出现 投资需求出现 市场已进入快速上升期 但若价格在下半年仍持续快速上涨 会面临政府再次调控 房地产市场背景结论 第三部分 项目区位理解 Part3 项目理解1 真正的浦东住区 南汇撤销并入浦东 周康板块区域地位升级 形成真正意义上的浦东住区 板块价值将在未来逐步体现 上海市将浦东新区这一重要经济增长极的行政版图大规模扩张 最重要是显示了未来区域定位全面提升的宏伟目标 浦东新区作为上海国际金融中心和迪士尼等重要规划的承载者 版图的扩充将为区域经济提升创造巨大空间 而对于房地产行业而言 周康板块则成为此举的最大收益者 相对于经过世博概念运作过的三林 北蔡区域 本项目将成为新热点区域 未来升值值潜力更大 2020年 将上海基本建成与我国经济实力和人民币国际地位相适应的国际金融中心 具有全球航运资源配置能力的国际航运中心 陆家嘴 国际金融中心核心位置 距项目15公里左右 临港新城 国际航运中心核心位置 距项目约35公里左右 迪斯尼 上海最重要的主题乐园 距项目6公里左右 面积达10平方公里 约为香港迪斯尼乐园面积的8倍 世博会 2010年开幕 距项目10公里左右 上海国际金融中心 世博会 迪斯尼 上海国际航运中心 北蔡 三林 项目理解2 大浦东核心区域 项目理解4 完善配套 项目所处 小上海 周浦正中心 区域各类配套完善 区域发展成熟 项目理解3 周浦正中心 核心之中心 项目理解5 轨道导入提升价值 上海市轨道交通11号线 R3线 是上海市轨道网络中构成线网主要骨架的4条市域线之一 在轨道交通网络中具有重要的地位 整条线路将上海市规划建设临港新城与中心城紧密地联系起来 并与轨道网络中14条轨道线及国铁相互换乘 规划轨道导入 提升区域未来价值 本案 周浦东站 南汇撤销并入浦东 周康板块区域地位升级 形成真正意义上的浦东住区 板块价值将在未来逐步体现 相对于经过世博概念运作过的三林 北蔡区域 本项目将成为新热点区域 未来升值值潜力更大 项目所处 小上海 周浦正中心 区域各类配套完善 区域发展成熟 规划轨道导入 将明显提升区域未来价值 项目区位理解结论 第四部分 竞争市场分析 Part4 三林 金地 北蔡 万科 地杰 周康 绿地 保利 中海等 项目竞争环境 未来面临的竞争 大区域 三林 北蔡 周康 小区域 周康板块 在项目所处区域面临着优越规划支撑的同时 周边高手林立 万科 绿地 保利 中海等大牌进驻使得区域后续开发项目将处于极大的竞争环境之中 绿地金色水岸 市场表现 供应 以大牌开发商为主力供应的后续竞争市场容量将高达约350万平方米 竞争形势严峻 市场表现 去化 区域竞争市场各项目去化表现均较为良好 各端市场市场需求较大 月均去化都在两位数以上 未现滞销项目 市场表现 供应结构 去化偏好 区域供应以二房 三房为主 小面积户型去化较好 但近期成交结构由刚需向改善型转变 市场表现 价格 三林 北蔡与康桥 周浦存在明显的价差 万科 保利 绿地等知名品牌开发商大盘与普通楼盘之间同样存在明显的价差 而9500 11000元 平方米左右的单价存在一定的市场价格空白机会点 万科金色里程 金地湾流域 吉利名苑 中邦城市 金谊河畔 绿洲康城 康桥景庭 印象春城 60以下 单价 万元 总价 元 平方米 10000 8000 7000以下 120 135 90 150 175 190 200以上 75 11000 12000 60 105 13000 9000 14000 万科金色城市 尚东国际 浦发博园 16000 15000 17000以上 毛坯价 毛坯价 毛坯价 价格定位 机会点 9500 11000价格段具备一定市场机会点 供应 以大牌开发商为主力供应的后续竞争市场容量将高达约350万平方米 竞争形势严峻 去化 区域竞争市场各项目去化表现均较为良好 各端市场市场需求较大 月均去化都在两位数以上 未现滞销项目 供求结构 区域供应以二房 三房为主 小面积户型去化较好 但近期成交结构由刚需向改善型转变 价格 三林 北蔡与康桥 周浦存在明显的价差 万科 保利 绿地等知名品牌开发商大盘与普通楼盘之间同样存在明显的价差 而9500 11000元 平方米左右的单价存在一定的市场价格空白机会点 竞争市场分析结论 第五部分 项目产品理解 Part5 总规 项目二期整体规模较小 仅3栋多层 1栋高层 较难与万科 保利 绿地东上海等大盘形成抗衡 从总规而言 项目处于较为明显的劣势 立面 项目二期立面设计与一期的现有建筑立面和谐统一的基础上有所突破 较有品质感的现代风格立面建筑 注重体块的穿插 运用沉稳的手法 干净利落的造型 富有韵律感的重复 在细节处又不失变化 试图让建筑呈现出现代独特的 理性而富有想象力的形象 又不失古典沉稳经典的气质 与市场相比而言 具备了一定竞争力 户型配比 项目二期户型以90平方米以上改善型需求户型为主 相对于6月以后的由刚需向改善型需求转变的市场 保持相对吻合 房型 项目二期在房型设计上 依然显得较为传统 缺乏较高的附加值 与市场平台相比而言 大致相当 总规 整体规模限制总规排布 就总规而言 与市场平台比较而言 处于劣势地位 立面 现代而不失沉稳 具备较强品质感 具备一定的市场竞争力 景观 总规限制 使得二期产品在小区景观设计上受到限制 并不具备竞争优势 户型 户型面积符合市场发展需求 房型传统设计 处于市场中等水平 项目产品理解结论 第六部分 项目客户分析 Part6 我们的客户是 南下客户 世博 产业引入的客户 基于地块本源本地客户 客户定位 南下客户 购房属性 对房产有一定了解 理解层级高 看过新产品 对整体规划 产品细部 房型 面积都有着一定的高要求项目突破点 价格 利用单价及总价优势分流上游三林 北蔡的万科等客户需求特征 年轻人的初次置业 如婚房 两口之家居住等 刚性需求产品为主导 万科 保利绿地品牌效应 市区客户向南扩张的同时 受到万科 保利 绿地等品牌的吸引 更加产生聚集效应 同时提升周边板块的认知度 借助这样的趋势 可以一定程度上带动项目价格提升 同时在万科 保利等高价杠铃之下 利用价格优势高性价比 分流上游客户 提升板块认知度 引导市区客户南下 利用价格优势 分流上游客户 绿地东上海 保利林语溪 世博 产业引入的客户 购房属性 年轻 刚性需求产品项目突破点 精致产品 在中环 轨道交通规划等交通动线支撑下 有着位置优势需求特征 刚性需求产品 小面积 低总价 基于地块本源本地客户 购房属性 希望有好的产品 但是没有形成概念 对产品的认识还是比较初级而且容易有追随潮流 跟随市区需求的特点 希望与市区拉近距离 但同时受到上级板块高昂价格的压制 项目突破点 呈现出的产品吸引 通过主推市区客户 满足其心理虚荣感 在价格优势的前提以及项目市区客户定位的基础之上 导入可能性较高需求特征 本区的舒适性的改善性置业 客户定位 客户来源 大浦东区域客户 包括除周浦外的张江 康桥 传统浦东客户置业关注点 交通配套 价格 产品置业驱动 便捷的区位 相对传统浦东区域较低的价格 核心客户 重要客户 偶得客户 客户来源 周浦镇区域客户置业关注点 区位 配套 改善型户型置业驱动 优越的地段条件 完善的配套 客户来源 浦西市中心客源及外地客户置业关注点 价格 升值潜力置业驱动 较高的性价比及区域发展前景 第七部分 项目价格建议 Part7 可比项目甄选与权重 项目实收价格选取 可比项目对比评估 均价推导思路 静态比较价格合成 市场比较法 时间溢价 建议销售均价 可比项目选取原则 板块具备可比性 周康 北蔡和三林 形象定位相近 目标客户相近 导入与区域内部 推售时机有重叠或接近 产品类型相同或接近 项目竞争个案主要来自于 周康板块区域内主要竞争项目以及北蔡 三林板块区域外次要竞争 可比项目甄选 东方晶华园 绿地东上海 粤亮湾 绿洲康城 保利林语溪 印象春城 万科金色城市 金谊河畔 浦发博园 万科金色里程 以区位特征 目标客户 项目品质 产品和绿装修类型 物业形态组合五点因素作为拟合度考量指标 权重设定 以近三个月成交均价10151作为实收价格 实收价格东方晶华园 以近三个月成交均价85