发展中的中国内地住宅区物业管理

1 当前房地产市场形势与政策走向 建设部 2 一 房地产市场发展及近两年来出现的主要问题二 存在问题的原因分析三 稳定房价的意义和主要政策措施四 近期房地产市场运行情况五 当前存在的主要问题及需要关注的新情况六 关于商品房预售制度七 关于日本的房地产泡沫破灭八 结束语 3 一 房地产市场发展及近两年来出现的主要问题 4 1998年以来 各地区 各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的决策部署 做了大量工作 城镇住房制度改革取得重大进展 房地产市场体系基本建立 房地产业持续快速发展 对拉动经济增长 推进城镇化 改善人民生活等 都发挥了重要作用 5 在市场的快速发展过程中 也逐步暴露出一些问题 尤其是投资增势较猛 以及供应增长总体跟不上销售增长 商品房供应的结构性矛盾和价格上涨的压力在一部分地区逐步突出 引起了中央和国务院的高度重视 6 针对以上问题 去年以来 国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容 采取了一系列措施 严格房地产开发信贷和土地管理 提高房地产开发项目资本金比例 控制城市拆迁规模 7 在看到调控取得了一定成绩的同时 也应当清醒地看到 房地产市场区域性 结构性问题还十分突出 主要表现是 8 一 房价上涨过快 房价上涨的主要特点 一是房价涨幅为2000年以来最高 商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数 2004年分别上涨14 4 和15 2 今年一季度比去年同期又分别上涨12 5 和13 5 二是东部地区房价涨幅最高 且有进一步上升趋势 9 三是部分大中城市房价上涨过快 有的平均房价涨幅已连续二 三年在15 以上 据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查 一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2 8 四是房价上涨过快现象呈蔓延态势 由上海 浙江 江苏等东部沿海地区向中 西部地区扩展 10 五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨 2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11 4 房价过快上涨 已成为社会关注的热点问题 如任其发展 将影响房地产市场持续健康发展 影响宏观经济和社会稳定 11 二 市场需求偏大 供求矛盾突出 房地产市场的供求状况 已由前些年的需求不足 转变为阶段性 结构性需求过度扩张 2000年以来 全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅 其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11 6个百分点 这几年商品住房供求差距逐步缩小 去年以来局部地区出现了供求紧张的状况 12 今年一季度 全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73 东部地区和部分中心城市尤为突出 上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积 商品房供不应求 导致价格不断攀升 并带动二手房价格上涨 一些地方拆迁规模反弹 带来被动性住房需求上升 加剧了供求矛盾 13 三 部分地区房地产投资增长仍然偏快 2004年房地产开发投资增长28 1 今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26 7 高于全社会固定资产投资增幅 有13个省区市房地产开发投资增幅超过30 其中6个地区超过50 最高的达到115 14 四 市场供应结构不合理 商品房市场中 非住宅开发比例偏大 空置面积上升 商品住宅中 中低价位 中小套型住宅供应比例偏低 今年一季度 我们对部分城市商品住宅供应进行调查显示 100平方米 套以上的占总量的60 70 有的城市高达87 15 2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长 占房地产开发投资的比重由上年的6 1 下降到4 6 有的地区甚至停止了经济适用住房建设 16 二 存在问题的原因分析 17 产生这些问题的原因是多方面的 有些是合理因素 如城镇人口增长较快 居民生活水平不断提高 对住房需求迅速增加 土地价格上升 建筑材料价格上涨 加之商品房品质提高 配套设施和环境改善以及精装修等 商品房开发建设成本增加 18 但是 也有许多不合理因素 最主要的是各种投资 投机需求大量增加 部分地区市场总需求偏大 导致价格上涨过快 扩大了房地产开发的利润空间 吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资与投机 从而使房价进一步上涨 19 一 大量资金涌入房地产市场 近年来 银行存款利率较低 股票低迷 债市盘子小 钢铁 水泥 电解铝等热点行业也开始降温 社会资金缺乏其他投资渠道 在这种情况下 大量社会资金 如上市公司募集的资金 民间拆借资金 典当行资金 纷纷挤向房地产市场 特别是在负利率的情况下 居民个人住房贷款成本低 银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金 成为开发企业最主要的资金来源 20 二 国内投资性购房和投机性炒房抬头 一些城市房价较快上涨 社会各方面对市场产生较高预期 使得局部地区投资性需求迅速扩大 投机炒作现象严重 如曾经活跃一时的 温州炒房团 山西购房团 聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖 城镇不少居民基于较高的房价上涨预期 也参与购房投资 投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅 进一步加剧了房价过快上涨的态势 21 据调查 北京市商品住宅投资性购房比例在17 左右 其中29 的房屋短期内倒手转让 23 用于出租 48 空关待沽 长三角主要城市 商品住宅销售中投资性购房比例达到20 左右 今年一季度 上海市成交单价超过万元的预售住宅中 外省市居民购房面积占43 其中 温州人占72 22 三 境外资金参与国内房地产市场开发和炒作 一段时期以来 外资为赚取外汇人民币利差 预期汇差 房价差 纷纷进入国内房地产市场 23 今年1 2月 江苏 上海 广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6 6 2 6 2 5倍 1 2月 上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币 比去年同期增加了1 5倍 24 四 一些地方政府行为不规范 前几年部分城市盲目大拆大建 带来大量被动性住房需求 至今尚未消化 去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半 有的甚至达到60 在经营城市 经营土地的理念指导下 一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金 抬高了土地和房地产市场的价格 25 五 市场秩序比较混乱 少数开发商利用政策 市场信息不对称与不透明 通过虚假交易 虚假宣传等不正当手段 谎报商品房销售进度 发布不实价格信息 哄抬房价 误导市场预期 有的放慢开发和销售进度 囤积土地 囤积房源 人为造成市场紧张 带来房价短期内非正常上涨 26 六 不同利益主体相互影响 共同推动了房价上涨 随着房地产市场的快速发展 部分城市政府片面强调 以地生财 经营城市 一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润 有房者追求房产升值 无房者担心房价上涨提前入市 有钱人加入期房炒作投机 在多重因素的作用下 不同利益主体相互影响 共同推动了房价非理性上涨 27 三 稳定房价的意义和主要政策措施 28 保持房地产市场持续健康发展 始终是党中央 国务院高度重视的问题 今年以来 针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题 国务院领导多次作出重要批示 温家宝总理在十届人大三次会议 政府工作报告 中指出 要抑制房价过快上涨势头 并将此作为今年宏观调控的一项重要任务 29 3月27日 国务院办公厅下发了 关于切实稳定住房价格的通知 国办发电 2005 8号 就加强和改善房地产市场宏观调控 解决市场运行中的突出矛盾 特别是房价上涨过快问题 提出了八项措施 建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位 坚决贯彻国务院部署 密切配合 积极研究落实国办电报的措施 30 4月25日 曾培炎同志在部分城市房地产市场及房价问题座谈会上 就进一步加强房地产市场调控的有关措施 听取了地方同志的意见和建议 并发表了重要讲话 曾培炎副总理指出 房地产业能否持续健康发展 事关重大 我们要以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 全面落实科学发展观 把稳定房价作为当前加强和改善宏观调控的一项重要任务来抓 切实搞好对房地产市场的调控 31 要遵循经济规律 更多的采用土地 财税 金融等经济手段 加强市场管理和监管 从供给和需求两方面入手 积极稳妥地进行调控 要重点控制不合理需求 遏制投机炒房 控制投资性购房 合理引导住房需求 32 要改善住房供应结构 增加中低档商品房和廉租房供给 努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求 要把握好调控的力度 防止市场大起大落 促进房地产市场供求基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定 促进房地产业和国民经济平稳较快发展 33 建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究 提出 当前和今后一段时间 调控房地产市场 要突出稳定房价这个重点 采取积极稳妥措施 加强供应与需求的双向调控 侧重抑制不合理需求 同时 要整顿规范房地产市场秩序 34 调整供应 重点是改善市场供应结构 着力增加中低价位 中小套型普通商品住房和经济适用住房供应 调控需求 重点是遏制投机性需求 控制投资性需求 合理引导改善性住房需求 控制拆迁带来的住房被动性需求 整顿规范市场秩序 重点是查处违规销售 恶意哄抬房价等行为 35 国务院第88次常务会议 听取了建设部的汇报 充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工作 明确了稳定房价的有关政策措施 36 2005年5月9日 国务院办公厅又转发了建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会 关于做好稳定住房价格工作的意见 国办发 2005 26号 对稳定房价采取了以下主要措施 37 一 强化城市规划调控 改善住房供应结构 要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模 项目布局以及进度安排 住房价格上涨过快 中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地区 住宅建设要以此类项目为主 并在有关计划中明确开工 竣工面积和占住宅建设总量的比例 尽快向社会公布 稳定市场预期 38 城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求 加快工作进度 要优先审查规划项目 在项目选址上予以保证 对中低价普通商品住房建设项目 在供应土地前 由城市规划主管部门提出规划设计条件 房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位 套型面积等控制性要求 并作为土地出让的前置条件 同时 要求加强对房地产开发项目的规划许可监管 39 二 加大土地供应调控力度 严格土地管理 要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下 对居住用地土地价格 住房价格上涨过快的城市 适当提高居住用地在土地供应中的比例 着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量 40 在土地出让公告和合同中 要明确开工与竣工的条件和时间要求 违约责任 严格土地转让管理 依法制止炒买炒卖土地行为 要加大对闲置土地的清理力度 切实制止囤积土地行为 41 三 调整住房转让环节营业税政策 严格税收征管 运用税收等经济手段 加大对投机性 投资性购房等房地产交易行为的调节力度 对个人购买普通住房不足两年的 销售时按销售额恢复征收营业税 个人购买普通住房超过两年 含两年 的 销售时继续免征营业税 同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围 加强税收征收管理 42 四 加强房地产信贷管理 防范金融风险 人民银行各分支机构要加大 窗口指导 力度 商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理 银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度 加强风险提示 严格控制不合理的房地产贷款需求 防范贷款风险 43 五 明确享受优惠政策的普通住房标准 合理引导住房建设与消费 对中小套型 中低价位普通住房 在规划审批 土地供应 信贷审核 税收征管等环节 给予优惠政策支持 对享受优惠政策普通住房的认定 要从严掌握 原则上应同时满足以下标准 住宅小区建筑容积率在1 0以上的住房 单套建筑面积在120平方米以下的住房 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下的住房 44 各地可根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 具体标准可在上述标准基础上适当浮动 但向上浮动的比例不得超过20 并报建设部等部门备案 45 六 加强经济适用住房建设 完善城镇廉租住房制度 要求各地按 经济适用住房管理办法 和当地政府的规定 落实经济适用住房项目招投标制度 严格实行政府指导价 控制套型面积和销售对象 切实降低成本 控制开发利润 要求把城镇廉租住房制度建设情况 纳入省级政府对市 区 县政府工作的目标责任制管理 46 各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查 建立保障对象档案 切实落实以财政预算安排为主 多渠道筹措廉租住房资金的规定 着力扩大廉租住房制度覆盖面 47 七 切实整顿和规范市场秩序 严肃查处违法违规销售行为 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 有关规定 国务院决定 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 实行实名制购房 推行商品房预销售合同网上即时备案 防范私下交易行为 48 严肃查处和严厉打击房地产开发企业 中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间 销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为 对各类违法违规行为 房地产主管部门要将其作为不良记录 纳入房地产企业信用档案 并公开曝光 49 八 加强市场监测 完善市场信息披露制度 要求各地加快建立健全市场信息系统 加强对市场运行情况的动态监测 准确判断建设用地供应 土地价格和房价变动趋势 要求各有关部门加强信息沟通与整合 适时披露土地供应情况 房地产市场供求及房价 地价变动等信息 同时加强舆论引导 促进市场理性发展 50 这次调控 立足于促进国民经济和社会稳定发展 立足于维护普通居民的基本住房权益 立足于以经济手段为主调控市场 基本原则是 积极稳妥 把握力度 突出重点 区别对待 因地制宜 分类指导 强化法治 加强监管 51 四 近期房地产市场运行情况 52 当前全国房地产市场运行情况 一 房地产开发投资增幅继续回落据国家统计局统计快报 今年前三季度 全国房地产开发投资同比增长22 2 增幅比去年同期回落6 1个百分点 比今年上半年回落1 3个百分点 低于同期城镇固定资产投资增幅5 5个百分点 53 东部地区投资增幅回落快于中西部地区 全国31个省 区 市 中 有21个房地产开发投资增幅同比回落 其中北京 辽宁 浙江 福建等7个省 区 市 增幅回落超过20个百分点 54 房地产开发投资增幅情况图 55 二 市场成交量逐步趋稳 1 9月 商品住房累计成交面积有17个城市同比下降 其中 宁波 温州 杭州市降幅达30 以上 上海市下降28 4 但9月份与8月份相比 有23个城市成交面积环比有所增长 56 一些前段市场观望气氛较浓 市场收缩较大的沿海城市成交量有所回升 上海 沈阳 大连 杭州等16个城市环比增长20 以上 57 此外 买卖市场和租赁市场的比重有所改变 南京 宁波 苏州 北京等地一些投机 投资性购房和二手住房由出售转为出租 租赁市场的房源供应量明显增多 一些拟购房者也转为租房 租赁市场渐趋活跃 58 三 中小套型 中低价位商品住房成交比例有所提高 9月份 40个大中城市120平方米以下套型成交面积占比由6月份的45 5 提高到49 6 其中80平方米以下套型成交面积占比由6月份的12 6 提高到15 9 59 上海市4000元 平方米以下的商品住房成交套数占比由1 7月的19 13 上升到1 9月的21 35 1万元 平方米的高价位商品住房比重从20 19 下降为7 67 据苏州市141个房地产中介信息采集点反馈的信息 今年三季度120平方米以下的商品住房成交量占比达到94 以上 60 四 商品住房价格涨幅趋缓 据国家统计局城调队抽样调查 9月份70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同月上涨6 2 同比涨幅分别较8月份 7月份涨幅低0 6 1 3个百分点 比上月上涨0 5 环比涨幅与8月份持平 部分热点地区价格有所回落 一些正在销售的楼盘价格表面看未做调整 但有的已通过送装修 汽车 家电 契税 物业管理费等方法隐性降价 61 从统计数据看 上海市今年前9个月商品住房预售价格环比涨幅分别为1 13 0 14 2 28 1 28 1 06 0 94 1 51 0 46 0 17 比上年底累计上涨2 79 另据上海市调查 考虑送装修 家具等隐性降价因素 一些高价位楼盘销售价格实际下降了10 左右 62 63 64 65 五 房地产信贷增幅放缓 据人民银行统计 截止9月底 商业性房地产开发贷款余额和个人购房贷款余额分别增长16 82 和20 07 比年初下降了10 1和13 9个百分点 个人住房贷款余额增幅已连续17个月下降 66 与此同时 一些开发企业开始寻求其它非银行的融资渠道 有的以投资基金参股方式 有的通过信托融资用于房地产项目贷款 据国家统计局1 9月快报数据 全国房地产开发投资资金来源中 国内贷款占全部资金来源的比重比去年同期下降2个百分点 自筹资金上升了4个百分点 67 六 房地产开发用地供应总量得到控制 结构有所改善 在前两年供应量较大的情况下 今年前三季度房地产开发用地供应量比去年同期减少了24 03 其中 经济适用住房用地供应量所占比例比去年同期提高了2 2个百分点 68 闲置土地处置力度进一步加大 前三季度 存量用地占土地供应总量的57 96 比去年同期提高了2 87个百分点 土地价格继续稳中有升 三季度居住用地地价比去年同期增长1 增幅比去年同期下降0 85个百分点 69 七 有区别的税收政策促进了住房供应结构的改善 随着享受优惠政策普通住房标准的制定和有区别的住房交易营业税政策的实施 一些开发企业对正在开发或即将开发项目的设计方案作调整 增加中小户型商品住房 以适应市场的需求 70 北京市今年以来一度热销的某项目在第三期开发中 将原设计的很多大户型调整为中小户型 同时增加一居室 二居室的数量 沈阳某开发商将已经建成长期滞销的180 240平方米大户型商品住宅 拆分改造成每套80 90平方米 71 八 房地产市场秩序逐步规范 以40个大中城市为重点的房地产市场信息系统的开通 为全面 及时 准确反映房地产市场供求总量 结构 成交价格等真实情况 提供了便利 通过即时发布市场信息 增强了市场的透明度 通过建立网上投诉等信息反馈渠道 形成社会监督机制 72 7月份以来 上海 杭州等地通过信息系统发现并查处了一批违法违规销 预 售商品房案 南京市还通过网络监测每一楼盘的销售活动 实时公布房价涨幅排行榜 转手率排行榜 促使企业加强自律 深圳 北京等地还开展了整顿房地产广告 商品房销售活动等专项整治活动 上述措施的实施 为规范市场秩序 维护消费者合法利益发挥了积极作用 73 上述情况表明 随着中央稳定住房价格的各项调控政策的落实 政策效应逐步显现 部分地区房地产投资规模增长趋势得到控制 投机行为得到遏制 住房价格涨幅趋缓 住房供应结构有所改善 消费心理正发生变化 各地房价总体回落 房地产市场总体趋于稳定 朝着预期目标发展 74 调控政策对市场的影响 有两个明显特点 一是各地结合本地实际落实调控政策 基本达到了预期调控目标 市场规模较大的东部沿海城市 特别是原先供求矛盾较为突出 房价上涨较快的长三角地区较为敏感 上海 杭州等热点城市 投资增幅趋缓 投机性需求基本退市 投资性需求得到抑制 供求矛盾得到缓解 市场秩序有所好转 房价有一定的回落 中西部地区等一些市场发展中矛盾相对缓和的城市 调控政策实施后 市场运行情况比较平稳 但过快的投资增长趋势有所抑制 75 二是市场变化总体较为平缓 从市场成交量情况看 5 6月份明显下降 8 9月份有所回升 6月份 40个大中城市中 有24个城市当月商品住房成交面积同比负增长 东部沿海地区和内地部分中心城市尤为明显 有些城市降幅在45 以上 甚至超过60 8 9月份以来 前期成交量下降较大的地区开始有所增长 从房价走势看 成交量的持续下降和住房需求结构的优化 促使商品住房价格增幅趋缓 先前房价上涨过快的地区价格出现回落 76 国办发和七部委发的两个稳定房价的文件 对解决全国房地产市场存在的突出问题 促进市场健康发展发挥了积极和重要的作用 这次调控在较短的时间内取得较明显效果 既解决当前存在的突出矛盾和问题 又保持了房地产市场的平稳发展 得到了社会各界的普遍支持 充分说明 国务院的决策是及时的 调控的目标定位 决策部署是科学的 是我国房地产市场调控一次较为成功的实践 77 从发展走势看 随着各项调控政策措施的不断落实 市场调控效果将继续显现 房地产市场的矛盾将进一步得到缓解 同时 市场预期将趋于稳定 合理住房需求逐步入市 开发投资较为理性 因此 预计今年四季度将延续三季度后期平稳发展的态势 开发投资 成交总量将保持一定的增长 房价涨幅进一步趋缓 市场总体上朝着供求总量基本平衡 结构基本合理 价格基本稳定的方向发展 78 五 当前存在的主要问题及需要关注的新情况 新问题 79 一 存在的主要问题一是调整住房供应结构的任务还十分艰巨 住房供应结构不合理是各地普遍存在的突出问题9月末 40个重点城市累计可售商品住房面积中 120平方米以上的住房占50 以上的有21个城市 最高的达91 06 有17个城市套型面积80平方米以下的住房不到总面积的10 80 据调查 某市套型面积60平方米以下的住房需求比例为16 市场供应比例只有2 6 60 100平方米的住房需求比例为61 市场供应比例只有24 150平方米以上的住房需求比例仅为2 市场供应比例则高达35 严重供大于求 81 供需结构矛盾的凸现 一方面导致中低收入家庭买不到适合自己的住房 此外 供求结构性矛盾也是影响平均房价过快上涨的重要因素之一 中低价位 中小户型住房供应不足 使得中低价位商品住房成交量减少 从统计数据上显示出商品住房平均成交价格的不断上涨 82 二是开发商囤积土地 圈占土地的现象没有从根本上得到有效解决 据国土资源部最近组织的调查显示 全国有40万亩房地产开发用地在开发企业手上逾期两年未开发 开发企业通过分期开发 延长建设周期等手段变相囤积土地的行为也较普遍 个别企业10年前圈占的土地至今尚未开发完 大量开发土地被开发企业掌握 加大了调控有效供应的难度 增加了开发商炒作房价的空间 会影响调控的总体效果 83 三是房价上涨的压力依然存在 当前 城镇化过程中外来人员住房需求以及城市居民改善型住房需求仍然较为旺盛 将会在较长时间内得到持续释放 此外 一些地方为加快城市建设 在编制拆迁计划时 仍想维持较大的拆迁规模 由此影响对被动性住房需求的控制 在其他投资渠道不畅的条件下 房地产市场仍然是投资和消费的主要方向 从统计快报看 北京 上海等地商品住房新开工面积同比下降较大 也可能影响今后两年市场供应量和市场供求关系 加大稳定房价的困难 84 四是一些地方住房保障工作推进情况仍不理想 一些地方在执行经济适用住房制度中 配套政策不完善 优惠政策不落实 管理不到位 一些地方重视不够 廉租住房覆盖面小 有的城市还没有真正启动 有的城市没有建立畅通的廉租住房资金渠道 85 五是个别媒体和专家的舆论引导存在偏差 中央调控政策实施以来 新华社等主流媒体进行了大量正面报道 对引导市场预期起到了积极作用 但也有个别不负责任的媒体 对调控政策及市场反应做了一些不够客观公正的报道 有的以偏概全 没有准确把握调控政策精神 有的断章取义 歪曲解读调控政策 个别甚至捏造虚假新闻 造成了社会混乱 86 二 需要关注的新情况 新问题一是进一步关注供求关系走向 一方面 关注成交量萎缩带来的问题 近年来为缓解房地产市场供不应求的矛盾 一些地方政府采取了加大市场供应量的措施 目前这部分项目正处于上市期 如果成交量持续萎缩 有可能使供应关系发生逆转 带来空置量的上升 87 另一方面 关注部分城市出现的新增上市量的减少 据1 8月信息系统数据 40个重点城市中 有18个城市新增商品住房供应量减少 其中北京 杭州 苏州等11个城市批准上市的商品住房面积同比下降超过20 新增供应量的减少 将加大部分城市结构调整 稳定房价的困难 88 二是关注部分地区新开工面积的变化 据国家统计局1 8月统计快报 部分省市商品住房新开工面积为负增长 如北京 上海 浙江商品住房新开工面积同比分别下降15 1 10 7 7 8 89 如新开工面积继续有明显下降 要做中长期供求分析 防范在1 2年后因供应量减少引发供求矛盾 带来房价涨幅的反弹 90 三是关注在建项目的资金链 因商品房销售速度明显放缓 开发企业的资金回收期延长 杭州等城市已经出现拖欠税款 逾期还贷现象 如果市场持续僵持 部分在建项目有可能因资金链断裂而出现 烂尾 产生新的社会问题 并可能影响金融安全 91 四是关注商品房销售纠纷增长 部分城市已经出现因新推出楼盘价位较低 引发周边以较高价位购买了住房者的心理不平衡 以各种理由要求退房或进行经济补偿的纠纷增多 甚至出现集体上访现象 92 五是关注部分开发企业违规行为的抬头 据南京 杭州等城市反映 商品房销售环节的一些违法违规行为重新抬头 由于市场销售速度放缓 一些开发商为加快资金回笼 有的以许诺 售后包租返销 等高回报或让利的方式实现销售 有的以产权式酒店或 分时度假 等宣传方式 诱使消费者投资购房 还有的以通过 假按揭 骗取银行贷款 这些违法违规的行为的重新抬头 容易引发新的售房纠纷和矛盾 扰乱正常的市场秩序 93 因调控的时间尚短 以上问题还只是部分城市反映出来的初步现象 不应影响调控政策的全面贯彻 当前要高度关注市场变化 密切跟踪 深入分析 加强监管 分类指导 既要防止调控工作的松动带来房价的反弹 也要注意稳定市场预期 94 六 关于商品房预售制度 95 中国人民银行 2004年中国房地产金融报告 提出 考虑取消现行的预售制度 的建议后 社会各界反映强烈 对房地产市场的政策预期也产生了较大影响 根据国办秘书局的要求 我部组织有关方面力量 就国内外商品房预售制度进行了深入的比较研究 并召开了完善商品房预售制度座谈会 听取了部分开发企业 中介机构 专家学者以及人民银行 工商银行 建设银行的意见 96 目前部分人士主张取消商品房预售制度 其主要考虑 一是 除香港外 美国等大部分国家没有预售制度 新建房屋都是现售 二是 预售款由开发商支配 资金缺乏安全性 少数开发商通过假按揭套取银行贷款 已直接构成了房地产信贷风险 预售制使市场风险过多地转嫁给了金融系统和消费者 97 三是 预售制下 商品房销售与房屋实际交付之间存在时间差 给部分开发商虚假宣传 延期交房 货不对板等不规范行为留下了空子 也容易造成 烂尾 等现象 不利于维护购房者权益 四是 预售使得开发商提前收款 侵占购房人贷款利息 98 一 世界主要国家和地区商品房预售制度及特点 99 据各方面的资料显示 世界上许多国家和地区都允许新建房屋 相当于我国的商品房 在竣工前进行预售 但对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别 100 1 有关国家新建房屋销售情况各国新建房屋的销售方式有较大差别 美国新建房屋大部分是预售 据美国人口普查局统计 预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53 9 上升到2004年的76 6 2004年 新建房屋销售120 3万套 其中预售92 1万套 预售房屋中 开工前已经售出的48 2万套 在建造期间售出的43 9万套 101 美国商品房销售情况 102 新加坡 中国香港等东南亚地区预售规模也较大 预售率在90 左右 欧洲 日本等一些经济发达国家 房地产市场以二手房市场为主 新建房屋项目规模普遍较小 同时融资渠道发达 房地产投资主要依靠投资基金 新建房屋以现房销售为主 103 2 有关国家政府对房屋预售的管理各国在预售管理上有明显差异 主要有两类 一类是澳大利亚 日本以及韩国 新加坡 马来西亚 中国香港等东南亚国家和地区 政府一般都规定预售条件 实施预售许可管理 对预售活动的监管也较严格 如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书 日本需获得建筑许可 中国香港还对内部认购比例 期房转让等有明确规定 104 另一类是欧美多数国家和地区 预售条件比较宽松 也不实行许可管理 买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约 105 在预售过程中 多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求 对预收款的使用也有规定 如韩国 购房人缴纳的首付款为房款的20 30 可在一年内分期付清 日本 中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20 10 5 10 106 有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设 如新加坡 马来西亚和中国香港 首付款或订金直接向开发商支付 购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户 由工料测量师行 相当于国内的工程造价咨询机构 根据工程进度 提出拨款意见 经律师同意后 购房款可以转给开发商 107 有的则明确规定 在房屋交付使用后购房款才转付给开发商 如澳大利亚 买卖双方达成协议后 购房人缴纳5 10 的订金 由律师存入银行保证账户 待房屋竣工交付后 连同剩余房款一并转给开发商 108 欧美国家一般由双方合同约定 如美国 联邦和各州对预售活动没有法律限定 各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定 但服从于买卖双方协商确定的预售合约 购房款的支付时间 方式和使用主要取决于双方的信用情况 通常是签订合约时买者支付5 10 的保证金 根据工程进度付款 完工时清算 109 3 个人购房贷款政策商品房预售时 在多数国家和地区 购房者可以获得各种形式的贷款 但在贷款方式上差别较大 东南亚国家和欧洲一些国家 在预售时购房人就可以向银行申请购房贷款 110 美国的金融机构在项目完工后才为购房人发放抵押贷款 但在预售阶段 根据未来的抵押贷款情况 购房人可以获得短期的建筑贷款 用以支付房屋在建时分段支付的款项 银行可以要求资信不高或新成立的开发商将预付款存放在银行的托管账户内 直到房屋竣工 英国也有类似的过桥贷款 111 二 我国商品房预售制度的形成过程及作用 112 商品房预售许可制度的确立 与我国房地产市场发展进程紧密联系 房地产开发的前身是改革开放初期 80年代中期 的城市房屋 统代建 即需要建房的单位按国家批准的建房计划委托由政府组织成立的 统建办公室 政府事业单位 统一规划 统一建设 统一结算 建设资金来自各参建单位 113 随着房屋商品化 土地有偿使用等制度的推行 各地 统建办 逐步演变为房地产开发企业 其服务对象也逐渐通过市场进行选择 但其开发建设资金除获得贷款外 主要仍然是购房者预付的购房款 商品房预售也逐步成主要的销售方式 114 1994年出台的 城市房地产管理法 在总结各地经验基础上 建立了预售许可制度 并对预售条件 监管作出了原则性规定 目前各主要城市商品房预售比例普遍在80 以上 部分城市甚至达90 以上 115 商品房预售制度对促进我国住房建设和房地产市场发展发挥了积极作用 一是加快了住房供应 长期以来 我国城镇住房总量不足 商品房供不应求 加快建设 增加住房供应是客观需要 预售制加速了建设资金周转 提高了资金使用效率 降低了资金使用成本 促进了住宅发展 根据测算 预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短10个月 116 二是发挥了融资作用 我国资本市场发展滞后 目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式 在我国现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的现实条件下 预售实际上成为房地产开发融资的重要手段 据统计 目前开发资金来源中 约40 来源于订金 预售款 117 三是适应了成片开发的要求 我国房地产业起步晚 多数开发企业规模小 积累不足 完全靠自筹资金完成项目开发 并不现实 特别是 由于历史欠帐多 新建住宅量大 我国房地产市场一直以增量市场为主 开发项目大多是成片 滚动开发 有的一开就是几十万 上百万平方米 北京方庄 回龙观等 这是有别于世界其他国家的中国特色 在资本市场不发育的情况下 完全靠开发企业自有资金 难以实施项目成片开发 118 四是具有一定的价格优势 预售商品房相对于现售商品房的价格优势 客观上有利于购房者 这也是预售制度为消费者所接受的重要原因 目前预售价格较现售约低10 15 119 三 取消商品房预售制度的利弊分析 120 1 商品房预售的融资功能凸现 根本原因是我国房地产开发融资渠道不畅 金融工具较为单一 从负债率来看 我国开发商与国外开发商基本相当 2003年美国五大住宅开发商中资产负债率最高的达76 最低的也在51 不同的是融资渠道 即负债资金来源不同 我国开发企业的负债主要是银行贷款 包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节 而美国 开发资金主要来自信托 基金 债市等直接融资渠道 银行贷款仅占其总负债的10 左右 121 2 购房贷款进入开发建设环节在一些市场经济国家同样存在 但我国对预售款使用的监管相对较弱 目前尚没有形成银行与开发商之外的第三方监管的有效机制 加上有的基层信贷机构疏于管理 致使有的开发项目预售款由开发商自由支配 有的项目出现假按揭 从目前情况看 多数由贷款银行工作人员与开发商相勾结造成 容易引发贷款风险 3 预售过程中出现的一些不规范行为 应当通过加强市场监管解决 122 从市场经济国家看 预售作为一种商业模式是客观存在的 在我国融资工具缺乏 相关配套措施不健全的情况下 简单取消预售制度 将带来较大的负面影响 123 一是市场供应规模将较大程度地萎缩 影响房价稳定 一方面大量具备预售条件的在建项目不能上市 市场即期供应量将明显减少 124 另一方面 受建设资金的制约 建设规模缩减 后续供应能力削弱 造成供求关系失衡 都会引起短期内房价的快速上涨 2000年上海市政府决定提高预售条件 就曾导致市场出现阶段性的供不应求 房价随之上升 同时 市场价格的传导机制 成本的上升将不可避免地部分转嫁到消费者身上 这与当前稳定房价的调控目标是不相符的 125 二是开发资金链可能出现断裂 并由此带来一系列社会问题和金融风险 多数开发企业资金压力明显加大 一些中 小企业将因资金链断裂而被迫退出市场 在提高产业集中度的同时 有可能带来楼盘烂尾 拖欠工程款 合同纠纷等现象的大量出现 也会影响金融安全 126 三是外资将可能大量进入房地产开发领域 增加新的不确定性因素 目前 基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求 境外资金十分关注中国房地产市场 一旦取消预售制 留出的开发资金缺口将刺激外资加速进入市场 加大市场的不确定性 加大宏观调控的难度 有可能引发新的市场风险 127 综上 取消商品房预售制度 并不能从根本上解决商品房预售中所存在的问题 而且还将带来较大的市场震荡 不利于房地产市场持续健康发展 因此 总体上弊大于利 当前的着力点应当放在进一步完善商品房预售制度上 而不是取消该制度 128 四 社会各界反映 129 1 绝大多数专家学者赞成保留预售制度1 预售作为一种商业运作模式 不宜以行政手段硬性取消 北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为 预售制度是全世界通行的一种营销手段 是房屋买卖双方的一种自发选择 130 清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为 商品房销售和预售是交易的不同形式 国际上大部分国家都不禁止预售 在期房销售过程中 购房者实际上分担了开发商的一部分开发风险 相应地也获得了期房和现房的价格差异作为回报 131 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为 取消预售本质上是对愿意购买期房的消费者消费权的一种侵犯 有悖于房地产市场的良性发展 房屋预售制度的存在是由房地产市场的供需关系决定的 房屋预售制度的存留应以及是否成为主流应该让市场去调节 而不应通过行政干预 否则不利于市场制度的长远建设 132 北京师范大学管理学院董藩教授认为 对于生产周期比较长 价值量巨大的产品 有一个预售的过程或者有一个订购的过程也是很正常的 在西方也是常见的 商品房预售存在的风险和不规范 不在于这种方式的本身 只能是监管上的问题 133 2 取消商品房预售将减少市场供应量 影响房价稳定 一是削弱房地产市场后续供应能力 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为 在目前房地产开发企业融资渠道不健全 相关配套措施不健全的情况下 取消房屋预售制度可能加剧开发商的资金压力 使开发商尤其是一些实力不强的开发商放弃相关的开发项目 极大影响房地产开发投资规模市场上商品房的供给数量 134 二是大量具备预售条件的在建项目不能上市 市场即期供应将明显减少 三是取消房屋预售制度后 短期内市场对存量房的需求可能会急剧增长 清华大学房地产研究所主任刘洪玉教授认为 在当前需求依然旺盛的情况下 市场供求结构失衡 可能会引起短期内房价的快速上涨 北京师范大学金融研究中心主任钟伟也认为 如果单纯取销预售 对房价无疑是火上浇油 135 3 取消预售制度达不到防范房地产金融风险的目的 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为 如果从防范金融风险角度出发 完全可以提高期房按揭贷款的利率或首付款比例 或者干脆不给期房销售提供按揭贷款 金融机构应该根据自身风险管理的能力 来采取相应的市场和经营策略 而不是要求取消预售制度 防范风险归根到底还是要求金融机构自身具备风险管理的能力 而不是取消房屋预售制度就能做到 136 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓认为 央行研究报告建议取消房屋预售 主要目的是防范金融风险 但是防范风险要靠金融机构自身具备风险管理的能力 而不能靠取消房屋预售这种简单的做法 防范风险不能因噎废食 规避风险不能以更大的收益的机会成本为代价 而是要靠提高自身的风险控制 管理能力 才是防范金融风险之本 一刀切的做法是不合适的 137 4 为外资大量进入房地产开发领域开辟空间 央行 专家 开发商 中介机构普遍认为 中国缺乏发达的多层次房地产融资市场 融资渠道狭窄 开发经营资金主要依赖银行贷款 国资委研究中心宏观战略部部长赵晓 西南证券房地产行业研究员段海瑞都认为 基于人民币升值的预期和国内巨大的市场需求 境外资金十分关注中国房地产市场 138 目前已有海外资金以直接投资或参股 间接投资以及外资贷款等多种渠道进入房地产市场 清华大学的刘洪玉认为 一旦取消预售制度 留出的开发资金缺口将刺激外资加速进入外资加速进入市场 使国内大量储蓄资金以低收益方式放于银行 而银行储蓄资金沉淀本身就是一种损失 139 五 有关政策建议 140 1 积极拓展房地产融资渠道2 加强商品房预售资金监管3 强化商业银行风险管理4 严格商品房预售许可管理5 完善房地产市场信息系统 实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理 141 七 关于日本的房地产泡沫破灭 142 一段时期来 在我国房地产业市场出现价格过快上涨现象和人民币趋于升值的背景下 一些舆论提出 我国正面临日本在1985年 广场协议 后的情况 房地产业将因人民币升值而出现大量 泡沫 国民经济已被房地产价格的快速膨胀所胁持 日本10年衰退的教训有可能在中国重演 我们认为 这些判断缺乏客观依据 143 一 我国目前和 广场协议 前后的日本面临的不是同一发展阶段 所谓广场协议 是指1985年9月22日 美国 日本 联邦德国 法国 英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议 达成五国政府联合干预外汇市场 诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值 以解决美国巨额贸易赤字问题的协议 因协议在广场饭店签署 故该协议又被称为 广场协议 144 目前舆论中普遍存在一个偏颇的前提 就是把1985年的 广场协议 当成了日元升值的起点 并由此来分析我国可能面临的问题 这种割断历史的孤立分析是相当有害的 145 日本在战后为尽快恢复经济和发展出口产业 按照美国占领军帮助制定的 道奇计划 于1949年将本币一下子贬到360日元比1美元 并执行固定汇率 这个固定汇率一直执行了22年 长期的低汇率使日本很快成了一个外向型经济发达的国家 1969年到1971年 日本的国际贸易顺差不断扩大 146 1971年 由于美国突然公布 新经济政策 停止美元与黄金挂钩 日本被迫于同年11月将日元对美元大幅度升值为306 1 1973年2月 布雷顿森林体制 解体 日本和其他发达国家共同开始实行浮动汇率 147 日元升值的这个第一阶段 正是我们应当高度关注的阶段 在这个阶段 日元升值给日本带来的 首先是产业竞争力的大幅度提高 日本企业被迫转向提高质量 改进技术 树立品牌和节约资源等方面 促使日本产业结构和产业发展水平的极大升级 在既没有铁矿石 也没有能源的日本 钢铁业一举成为了优势产业 到1975年 日本还跃居为世界第一大汽车出口国 148 从这个意义上说 日元升值给日本带来的 是转变增长方式 促进结构升级的动力和压力 是受益而不是受害 我国面临的 实际上是日元第一次升值时的发展水平 就国际竞争力说 我国目前的发展阶段与日本这个时期的水平相当 和 广场协议 时的日本不在同一发展阶段上 149 二 日本房地产泡沫分析日本的历届政府都把改善国民生活作为自己的政治纲领 其中最具代表性的有六十年代初池田内阁的 国民收入倍增计划 七十年代田中内阁的 社会经济基本计划 日本列岛改造论 八十年代中曾根内阁的 80年代社会经济的展望和方针 等 但一段时间内 一些政治家们过度迎合日本社会急于赶超欧美生活水平的诉求 则为房地产业的过度扩张埋下了伏笔 150 从住房政策分析 上个世纪80年代初 日本急于赶超欧美生活水平 提出 向二十一世纪新城镇目标迈进 计划 鼓励人们 住大房子 好房子 由此 地方开始加快旧区改造工作并进行大拆大建 房地产投资规模急剧扩张 地价快速上涨 151 1990年 日本政府已经意识到过度快速上涨的房地产价格可能给金融和国民经济带来的风险 开始大造压低房地产价格舆论 采取措施抑制价格 调整市场 但这个政策采取了 硬着陆 的不当方式 一方面 突然快速抽紧银根 另一方面 政府主导大造压低房地产价格的舆论 152 1990年9月 日本国营广播电视台NHK连续五个晚上在黄金时段播放了有关土地问题的特别节目 提出应让日本的地价下降一半 主张进行土地税制的改革 限制房地产融资 这一连续节目成了社会价格预期的转折点 153 1991年6月 宫泽喜一内阁提出 生活大国五年计划 进一步提出 要 确保国民能用五年的家庭年收入购买一套住房的目标 也就是房价收入比要压低到五年的政策性价格目标 前期过度迎合社会急于赶超欧美心理 鼓励住大房子 好房子的政策急剧吹大了需求 膨胀了价格 后期同样过度迎合社会心理 让国民买到便宜房子的政策宣言又一举刺破了 泡沫 完全打乱了社会价格预期 这个循环构成了日本房地产 泡沫 从产生到破灭的政策基础 154 货币政策方面分析 广场协议 后日本为缓解本币升值的影响 1986年1月起连续5次降低贴现率 1987年达到2 5 的战后最低水平 由于银根放松 货币供应量快速增长 而大量货币的去处就是股票与房地产市场 155 1990年日本政府意识到快速上涨的房地产价格可能给金融和国民经济带来的风险 开始采取措施抑制价格和调整市场 但货币政策采取了 硬着陆 的不当方式 央行快速抽紧银根 通过连续五次加息 把利率从2 5 一下提高到1990年8月的6 货币政策180度大转弯使得房地产市场来不及调整而迅速崩溃 156 在 泡沫 破灭之际的1990年 日本地产总价值约为20万亿美元 大约是1955年的75倍 但是到1992年 日本股票和土地价格下降造成的资产损失相当于当年国民生产总值的90 由此日本经济也进入了长期停滞不前的 失去的十年 时期 157 房地产 泡沫 破灭后 房价一落千丈 银行大量贷款成为不良资产 经济衰退