山西侯马项目商业规划3.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除本案的销售阐述SALE EXPLAIN以小面积分割全客层销售对象的销售模式本案的销售阐述销售是本案开发商获得基本收益并能够为商业招商和经营带来资金保障的唯一途径，是最先启动的、最关键的步骤。为了使本案销售达到最佳效果，其具备了以下的条件： 良好的地理环境 本案地理位置占有绝对的优势，优于其它现有商场和再建商场的位置，所谓商业能否成功经营，地理位置占了60%以上的要素，本案在此方面无可非议。 政府扶持的项目 做为本案是市政府扶持的项目，是今年政府的形象工程之一。由于国家在银行贷款等宏观经济方面有所控制，大都市的商业地产贷款越来越难，而本案由于得到市政府的配合，在未来购铺中能够得到当地银行的极大支持，为本案销售带来巨大的经济支持。 新颖的商业题材 量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材，在山西本概念是没有的，在本案中可以说是量贩的概念是唯一性的、是最新颖的，所有唯一性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。 最广的受众销售 本案有购铺自营的形态、有返租形态等，既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售的房地产项目。另本案基本购铺对象应为本地及周边有投资概念、想投资经营的顾客，小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。 专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。本案的市场状况本案销售市场调查示意图本案的销售方式 销售对象细分类： 1、纯投资性客户：仅做为购铺而不进行经营的。此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范围。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。 2、投资经营性客户：既投资购铺也进行经营的。 此类客户多为本地及周边地区个体经营者。 此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。 商铺与客户的对应关系： B1F1F2F3F4F5F6F7F投资型？投资经营型原则：以最大限度满足不同的购铺顾客 商铺的分割标准：B1F1F2F-5F6F-7F最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户适中面积分割，一楼做为本案坐标价格，面向资金充足的购铺客户最小面积分割，以高单价方式产生低总价的商铺，以适合多数购铺客户由于属于特殊业种，视购铺情况定 商铺的销售价格参考（价格的单位为：万元）：楼层B1F1F2F3F4F5F6F7F总面积38803880388038803880388029602960平均单价0.501.501.000.750.500.400.300.20单铺平均面积1015121288依整馆销售参考总价522.512943.29906604成首付294.83.61.61.28396264楼层总价194058203880291019401552888592本案销售总价约：19522万元销售均价约6507元/平方米 商铺销售的6把利剑： 1、无疑匹敌的地理位置，市政府重点商业项目 2、最低首付1.28万元即可获得黄金商铺1间 3、全新商业新概念量贩型购物中心 4、银行提供6成10年按揭 5、三年平均返租8%，在家坐收鱼翁之利 6、专业公司全程策划全程服务，管理是永续经营的最佳保障 三年依照100%的返租费用预算（单位：万元）：B1F1F2F3F4F5F6F7F总价194058203880291019401552888592返租比例（毛）按100%计算返租再议第一年7.5%145.5436.5291218.25145.5116.4第二年8%155.2465.6310.4232.8155.2124.16第三年8.5%164.9494.7329.8247.35164.9131.92小计465.61396.8931.2698.4465.6372.48三年返租合计：4330万元平均每年返租费用：1443万元 销售的预计成本：项目预计费用售楼处建造及装修10万元售楼处办公设备5万元楼书设计制作印刷（5000本）5万元销售广告（销售额的1.5%）450万元公关招待费用（包括办证及地方关系处理）15万元不可预见的费用630万元（含销售佣金3%）合计1115万元 本案销售价格支撑原由： 依照对属地市场的基本调查，整体侯马地区的商铺销售价格偏高，沿街商铺销售均价在10000-15000元/平方米，这也是支撑本案一楼均价15000元/平方米的原由。 由于二楼以上部分结合了商业题材和商业定位，并以一楼均价做为全馆的坐标价格依次类推而得到的。 销售广告推广方式： 鉴于侯马本地的特殊情况，以常规的大众媒体的广告方式不能起到良好的效果，更多的需要能够有效针对目标客户进行宣传，以下提供几种适当的方式： 1、侯马的地方性报纸 2、山西省的日报和晚报 3、DM直接投递 4、具规模的下乡巡回展示车辆 5、由政府配合出面的软性报道 6、太原电视台“车楼大观”节目 7、区域性的公益活动或演出活动 等等 销售的阶段性：7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下销售预热期强势销售期销售清盘期其中：强势销售期预期完成总面积的75% 本案的交房标准：1、 依照本案的商业特性完成外观设计