天丰行广告媒介代理公司关于天壹项目推广方案

天壹 梦里水乡五期 营销推广方案 项目服务团队 唐永国项目营销顾问中国房地产经纪人 中国物业管理经理人 中国营销协会专家讲师团讲师 中国商务策划师联合会会员 97年从事房地产业 曾任职大连万达集团营销主管 江西百年置业总助 上海天睿不动产企划总监 主操项目包括 万达星城 华龙国际大厦 尚南云顶 朝阳领秀 奥林匹克花园 现任谷丰策略推广机构总经理兼营销总监陈清文项目企划推广总监多年房地产策划及文案写作经验 曾任职上海天睿不动产机构 厦门季候风 九天策划推广机构副总经理 主要策划推广项目包括世纪风情 绿地山庄 居住主题公园 滨江豪园 联发江岸汇景 铂金特区 东方塞纳 秀泊经典 抚河明珠 丰源天域 豫章人家 塞纳名城 萍乡 等项目策划 现任谷丰策略推广机构副总经理兼企划总监黎衍南项目主创设计视觉传达专业人士 曾任方圆广告设计总监 先后服务于多家大型企业及房地产客户 包括先锋软件集团 锐博体育设施 丰和新城 洪城时代广场 南昌居住主题公园 商城世纪村 鹿璟名居 中大青山湖花园 凤凰城 新余月亮湾等 现任谷在策略推广机构设计总监 何秋芬项目媒介总监多年新闻媒体从业经验 资深媒介执行人 超强执行力 全程负责对外媒介机构公关 协调 执行 组织代理过 江南都市报 南昌晚报 信息日报 江西电视台三套 江西电视台二套 房地产栏目 江西电台交通频率 青山湖之声 江西搜房网 等各大主流媒体 现任谷丰策略推广机构媒介事业部总经理揭蓓市场营销专业毕业 多年沿海广告从业经验 沟通协调力强 跟踪服务了公司多个核心项目 财富广场 世贸中心 洪客隆新余商业街 滨江豪园 阳光枫情 东方巴黎 塞纳名城 香江家居等 现任谷丰策略推广机构市场客户部客户经理 目录 第一部分 市场篇第二部分 区域篇第三部分 竞争篇第四部分 推广篇第五部分 营销篇第六部分 平面篇 市场篇 用敏锐眼光洞察市场 发现本质 第一部分 南昌房地产市场现状分析 1 销售稳定增长 市场供需两旺 关键词 红红火火 稳中有升 2 房价稳中有涨 市场反映良好 关键语 2006年上半年南昌市市区商品房预售均价为3669元 平方米 较上年同期上涨14 5 4 区域发展不均衡 板块差异巨大 南昌各板块房地产发展呈现巨大差异 莲塘板块楼盘与南昌市区楼盘比较而言 价格相差一倍以上 巨大的价格落差必将驱使置业者的目光投向莲塘 但是 莲塘楼盘本身品质不高 又制约了其价位的攀升 1 板块继续细分 界限更加模糊 2 大盘陆续涌现 市场再起风云 3 产品连续细分 概念与品质同行 4 户型优化趋小 结构日趋人性 5 多层持续受宠 高层逐渐接受 6 成交结束低迷 房价稳中有涨 7 政府调控增强 市场有序发展 我们对南昌市场最后的总结 区域篇 第二部分 分析区域市场 理出线索 一 南昌县经济环境 外资迅速推进 对外贸易成绩显著 园区建设稳步推进 二 城南片区规划发展方向 莲塘作为南昌城市副中心 大手笔运作 潜力十足 至2007年县城面积增至25平方公里 人口增至25万 正在建设工程主有 一湖一桥两广场六千道 区域制造业中心作为产业支柱提升未来消费群 区域客运总站 成就未来城市动力枢纽 三 城南片区房地产市场状况 昌南区域已出让项目用地近2万亩 且出让的土地大都属于大宗用地 目前已开发的土地近7000亩 尚未开发土地规模约9000亩 相当于南昌市06年续建和在建商品房面积总和 四 城南片区在售楼盘状况 城南片区总建筑面积约计617万M2 城南片区已售面积约计220万M2 五 区域房型面积及户型配比 本案的主力同区域市场相吻合 虽然二房 三房的供应量大 但是相对的 市场的需求也最大 以二房或三房为主力房型是同区域市场的需求相吻合的 区域房型设计以二房 三房为主 二房大体上在80 100平 方米左右 三房主力面积集中在100 125平方米之间 六 城南区域市场价格分析 城南版块的价格可以由以下几个部分构成 象湖中心区 5000元 平方米 象湖新城 2900元 平方米 昌南核心区 2800元 平方米 澄碧湖中心区 2200元 平方米银三角 1800元 平方米 分析总结 因此未来1 2年间 该地区的市场供应量将大幅增长 未来入市的新项目几乎为高品质 高规划 高水准的住宅产品 项目产品力的提高和概念力的塑造尤为重要 郊居的环境 价格等方面优势使居住郊居化成为一种必然发展趋势 竞争篇 第三部分 知己知彼 方可百战不迨 一 区域内竞争研究 天壹 毕加索花园 华林 桃苑风景 银河城 唐庄 PK PK PK PK 贵都国际花城 PK 二 个案对比竞争分析 天壹 梦里水乡 毕加索花园 天壹 梦里水乡 贵都国际花城 天壹 梦里水乡 唐庄 天壹 梦里水乡 银河城 天壹 梦里水乡 华林桃苑风景 三 区域已售房源分析 项目篇 第四部分 充分解读项目 挖掘项目买点 总用地面积 76820 总建筑面积 228923 6 酒店 15800 商铺 13600 高层 154148 6 小高层 45375 地下室 33580 容积率 2 98建筑密度 27 绿地率 37 6 户型 面积 两房 80 三房 120 130 一 项目属性 二 项目SWOT分析 三 项目客户定位 主客户群定位 高素质年轻化白领阶层 偏向于老城情节不重的人群 项目规模大 客户结构多元 认同生活方式 家庭结构相对简单的年轻人 四 项目客户定位 五 产品用途 租赁 投资 常住 产品用途 青云谱 莲塘 外地 小兰园区 市区 虹吸计划 20 29 40 8 3 六 客源构成 第四部分 推广篇 天壹 震撼出场 泊岸生活尚都名居 定位语 推广语 天水之滨一品生活 天者 高层 高度也水者 澄碧湖 深度也滨者 临界 融合也一品 品尝 上层至尊 唯一生活 一场精神与感官享受的盛宴 阶段性广告策略制定前提根据房地产销售的阶段性和广告活动自身的特点 同时基于 天壹 项目的工程进度及项目特征 我们考虑可按以下阶段执行 导入期开盘期持续期热销期持续期扫尾期 一 阶段推广策略 二 阶段推广规划与目标策略 复杂事务重点把握 高潮1 只须做二件事 品牌形象继续导入天壹概念灌输 高潮2 只须做二件事 项目产品解读项目价值诉求 只须做二件事 实景口碑传播优惠利益诱导 高潮3 按总销售额的1 5 共计约780万元1 报纸广告 占30 243万元2 电视广告 占10 78万元3 网络广告 占2 15 6万元4 户外广告 占20 156万元5 现场包装 占3 23 4万元6 直效媒体 占10 78万元7 分众传媒 占5 39万元8 活动类占10 78万元9 其他占10 78万元 三 媒体费用 我们如何建立市场攻击体系 大市场攻击体系 户外强迫式攻击体系 事件轰动式攻击体系 活动造势式攻击体系 文本情感式攻击体系 媒介立体式攻击体系 5 四 五大体系 井冈山大道 迎宾南大道 项目地 户外广告 灯杆旗 广场 老福山 坛子口 井冈山大道 项目地块 南昌大桥等关键路段选择性使用 在精不在多 广告牌 车体广告 看楼车 203 601 15 16 5 218等公交车选择性使用 1 户外强迫式攻击体系 会刊 内容 A 开发商与业主的沟通平台B 天壹的卖点C 开发商动态D 城郊生活E 寻找未来家园精选汇编F 全纪录预描图片形式及地点 A 作为礼品赠送B 同行甚至南昌主流刊物C 派发于旅行社 星级酒店 展示中心 2 文本情感式攻击体系 海报 生活读本 CAD到CBD住在城市未来CSD 城市副中心 南昌县CBD中心 不缺乏城市的味道 没有因为有距离而放弃城市的感觉 优秀 赏 典藏生命中所有的纯粹 既然想买好房子 怎么能少了风景 既然要换生活 当然要换大空间 豁达的不只人生 还有空间 水 我生命的梦想 报纸广告 报纸广告主标系列 站在绚丽的城市中心 南看 城市副中心 城市生活并不缺少 在这里 房子和纽约的房子一样高 水岸 不一样的家 3 媒介立体式攻击体系 4 事件轰动式攻击体系 2007年南昌市水上运动对抗赛时间 5 1劳动节地点 澄碧湖 2007年天壹杯全省围棋擂台赛时间 7月1 8月1地点 梦里水乡天壹售楼处媒介 现场直播活动对象 全省围棋爱好者 2007天壹杯极限运动大赛时间 10月1日 7日地点 天壹售楼处广场活动对象 极限运动爱好者 活动是凝聚人气最的有效方式 活动 5 活动造势式攻击体系 女人的风采 秀出来 时间 3 8 妇女节 场景布置 布置成一个小型T形展台活动内容 模特SHOW 女人生活秀最优雅的人 劳动者时间 15 4活动内容 生活礼仪讲座或演示 母亲节 MAMI MAMI时间 13 5 母亲节 活动内容 凡当天生日的女客户凭身份证获赠高级护肤品1套 活动当天由中大代会员或会员子女赠送其母亲康乃馨 父亲节 男人帮时间 17 6 父亲节 活动内容 读懂 男人的内心世界活动安排 男人精品展示 活动当天现场展示男人用品精品 打火机 皮带 手表 领带等 现场开展煮咖啡演示以及调酒表演 七夕节时间 农历七夕 活动内容 晚8 00 10 30可到咖啡屋享受烛光情调咖啡吧 为情人免费提供约会场所及咖啡 会员可携带爱人共同享受温馨的二人世界 情侣表 情侣装 大抽奖 中秋节 心月之约 极品酒鉴时间 农历中秋节 人员 社会名流 会员 业主活动内容 国际名酒品酒文化活动活动安排 与指定经销商联合举办名酒品酒会 活动当日邀请社会名流 会员参加 由主持人现场介绍某品牌名酒的品牌发展历史 请相关人员品尝名酒并赠送相关人等名酒 第五部分 无缝焊接骑兵战术 营销篇 用理论的高度来指导战术规划 购买力 购买欲望 人口 市场 市场 人口 购买欲望 购买能力 我们研究的是人性的弱点 营销法则 以利相诱精诚沟通优质服务 总建筑面积 约23万平方米总户数 约1200户总栋数 13栋其中 小高层 6栋高层 7栋 五期基本情况 营销阶段规划 阶段性营销 第一阶段 导入期 神秘营销 不告诉价格 但快要销售了 稍等待 积累客户 探测客户 为未来价格和推盘提供分析数据 阶段性营销 阶段性营销 第二阶段 开盘期 强势开盘 房源与VIP客源比例控制在1 3 5 阶段性营销 东北角三栋小高层 确保房源多元 热销奠定基础 成就整盘 巧妙销控 技术喊盘 制造现场营销平衡 开盘活动多彩 优惠与抽奖同行 充分利用春节 喜事连台 相对回落价格开盘 满足客户占小便宜心理 同时为后期涨价预留空间 阶段性营销 第三阶段 持续期 放缓销售脚步 小幅频调 制造升值表象 阶段性营销 西北角三栋小高层 确保房源多元 热销奠定基础 成就整盘 利用五一和六一活动促销 为下期热销蓄水 如前面销售火爆 即可少量自然放盘 同时促销随活动同行 阶段性营销 第四阶段 热销期 充分利用金九银十 掀起销售狂潮 阶段性营销 推出高层房源 低折扣 中偏上价格 实现霸主销售