第三章-房地产法规用地法规PPT课件

1 第3章房地产用地法规 1982年 深圳经济特区开始收取土地使用费 1988年 征收城镇土地使用税 1994年 第一次规定土地出让金 3 1国有土地使用权出让的法律规定 3 1 1国有土地使用制度改革概述 2 第3章房地产用地法规 1 国有土地使用权出让概念2 国有土地使用权出让的法律特征民事法律行为要式法律行为有偿行为附带特殊义务 3 1国有土地使用权出让的法律规定 3 1 2国有土地使用制度概念和特征 3 第3章房地产用地法规 1 国有土地使用权出让原则国家主权政府集中管理合理利用土地自愿 公平 等价有偿 诚实信用 3 1国有土地使用权出让的法律规定 3 1 3国有土地使用权出让的原则及方式 4 第3章房地产用地法规 2 国有土地使用权出让的方式 1 协议出让 2 招标出让 3 拍卖出让 4 挂牌出让 3 1国有土地使用权出让的法律规定 3 1 3国有土地使用权出让的原则及方式 5 第3章房地产用地法规 1 国有土地使用权出让的最高年限居住用地70年工业用地50年教育 科技 文化 卫生 体育用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或者其他用地50年 3 1国有土地使用权出让的法律规定 3 1 4国有土地使用权出让年限和使用权的收回 6 第3章房地产用地法规 2 国有土地使用权的收回国家强制收回土地使用权届满收回提前收回土地使用权需调整使用土地时的收回 3 1国有土地使用权出让的法律规定 3 1 4国有土地使用权出让年限和使用权的收回 7 第3章房地产用地法规 1 国有土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 3 2国有土地使用权划拨的法律规定 3 2 1国有土地使用权划拨的概念和特征 8 第3章房地产用地法规 1 仅限于国有土地 2 没有明确的期限 3 无偿取得 4 用途是特定的 3 2国有土地使用权划拨的法律规定 特征 9 第3章房地产用地法规 国家机关用地军事用地城市基础设施用地城市公益事业用地国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 3 2国有土地使用权划拨的法律规定 3 2 2国有土地使用权划拨的范围 10 第3章房地产用地法规 1 划拨土地使用权取得的程序 1 用地提交用地申请 2 土地行政主管部门审查和批准 3 进行土地使用权划拨 4 核发国有土地使用证 3 2国有土地使用权划拨的法律规定 3 2 3划拨土地的经营和使用 11 第3章房地产用地法规 2 划拨土地的使用 1 出让 2 出租 3 作价入股 4 法定事由的规定 3 2国有土地使用权划拨的法律规定 3 2 3划拨土地的经营和使用 12 第3章房地产用地法规 3 划拨土地使用权的终止 1 国家征收 2 使用人不再需要 3 特定项目终止 4 土地灭失 3 2国有土地使用权划拨的法律规定 3 2 3划拨土地的经营和使用 13 第3章房地产用地法规 土地使用权人在其权利年限有效范围内 将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为 3 3国有土地使用权转让的法律规定 3 3 1国有土地使用权转让的概念 14 第3章房地产用地法规 1 国有土地使用权转让的方式 1 出售 2 交换 3 赠与 4 继承 5 作价入股 3 3国有土地使用权转让的法律规定 3 3 2国有土地使用权转让的方式及相关规定 15 第3章房地产用地法规 2 土地使用权转让的原则 1 权利义务同时转让原则 2 产权关系一致的原则 3 不得损害效益的原则 3 3国有土地使用权转让的法律规定 3 3 2国有土地使用权转让的方式及相关规定 16 第3章房地产用地法规 3 土地使用权转让的条件 1 以出让方式取得的土地使用权转让条件 2 以划拨方式取得的土地使用权转让条件 3 3国有土地使用权转让的法律规定 3 3 2国有土地使用权转让的方式及相关规定 17 第3章房地产用地法规 4 土地使用权禁止转让的情形 1 以出让方式取得的土地使用权 不符合转让条件的 2 司法或行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产未经其他共有人书面同意转让的 5 权属有争议的房地产 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律 法规规定禁止转让的其它情形 18 第3章房地产用地法规 是指土地使用权人作为出租人 将土地使用权随同地上建筑物 其它附着物出租给承租人使用 承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为 3 4国有土地使用权租赁的法律规定 3 4 1国有土地使用权租赁的概念 19 第3章房地产用地法规 出租方必须是合法的土地使用权人 并具备出租条件土地使用权租赁行为发生时 地上建筑物 其他附着物一并出租土地使用权租赁须订立书面租赁合同土地使用权租赁必须办理登记 3 4国有土地使用权租赁的法律规定 3 4 2国有土地使用权租赁的生效条件 20 第3章房地产用地法规 1 含义 国家将国有土地出租给使用者使用 由使用者县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同 并支付租金的行为 3 4国有土地使用权租赁的法律规定 3 4 3国家出租土地 21 第3章房地产用地法规 2 方式及适用范围 招标 拍卖或者双方协议的方式 3 4国有土地使用权租赁的法律规定 3 4 3国家出租土地 22 第3章房地产用地法规 3 国有土地租赁合同 租金租赁期限效力 出租人与承租人的权利义务 3 4国有土地使用权租赁的法律规定 3 4 3国家出租土地 23 第3章房地产用地法规 特定的主体无偿使用使用受限 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 1集体土地使用权的概念和特征 24 第3章房地产用地法规 1 集体土地征用的概念是指国家因进行社会经济 文化 国防以及社会公共事业建设的需要 将属于集体所有的土地强制收归国有 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 2集体土地征用的概念和法律特征 25 第3章房地产用地法规 2 集体土地征用的法律特征政府行政行为强制行为实行一定补偿发生权属变更 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 2集体土地征用的概念和法律特征 26 第3章房地产用地法规 1 集体土地征用的条件 1 国务院批准 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的 2 省级政府批准 基本农田以外的耕地不超35公顷的 其他土地不超过70公顷的 3 征收农用地的 应办理农用地转用审批 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 3集体土地征用的条件和程序 27 第3章房地产用地法规 2 集体土地征用的程序 1 征地方案公告 2 权利人办理征地补偿登记 3 制定征地补偿 安置方案 并征求村集体及农民意见 4 落实相关补偿费用 征地补偿 安置方案批准之日起3个月内 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 3集体土地征用的条件和程序 28 第3章房地产用地法规 1 集体土地征用的补偿范围和标准 1 土地补偿费耕地 为该耕地被征用前三年平均产值的6 10倍其它土地 由省级政府参照征用耕地的标准规定 2 安置补助费 被征耕地前三年平均年产值4倍 6倍 最高不可超15倍 以上两项费用之和不得超过土地被征用前三年平均产值的30倍 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 4集体土地征用的补偿制度 29 第3章房地产用地法规 1 集体土地征用的补偿范围和标准 3 地上附着物和青苗补偿费 4 新菜地开发建设基金一般指征用城市郊区的菜地 用地单位应当按照国家有关规定缴纳 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 4集体土地征用的补偿制度 30 第3章房地产用地法规 2 合理安置农村剩余劳动力3 土地补偿费用的归属 3 5集体土地征用的法律规定 3 5 4集体土地征用的补偿制度 31 案例分析 姜林生前年到外地上大学 入校时他按照要求把户口迁移到了学校所在地 去年年底 他们村因一部分土地被征用得到了150多万的土地补偿费 分配时 村里以他的户口不在本村为由 不分给他土地补偿费 姜林生于是向法院提起诉讼 32 案例分析 农村集体经济组织成员资格的认定 户籍是个基本的判断标准 但不是唯一的标准 一般还要结合考量该人是否与本集体经济组织形成了较为稳定的生产 生活关系 同时 也要充分考虑土地补偿费的基本生活保障功能 本案