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对暂无房产证房屋买卖合同效力的探析1996年11月，赵先生购买城建共建办位于海淀区的房屋一套。2002年5月，赵先生将上述房屋以22万元的价格出售给娄女士和娄先生。后赵先生以因客观原因至今未取得房屋产权证为由，起诉要求确认其与娄女士、娄先生签订的购房协议书无效。法院经审理认为，赵先生与城建共建办签订康居住宅买卖契约、交付房款并实际占有房屋后，对房屋即有了事实上的处分权。此后赵先生与娄女士、娄先生签订房屋买卖协议。此协议系双方真实意思表示的结果，尊重社会公德，未扰乱社会经济秩序，未损害社会公共利益，所以合法有效。因此，驳回了赵先生的诉讼请求。就上述案例来说，笔者对海淀区法院的判决，有不同看法。笔者认为赵先生和娄女士的房屋买卖协议应属无效,依据如下:一、赵先生“对房屋即有了事实上的处分权”没有任何法律依据。城市房屋权属登记管理办法第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。物权法第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权法第二条本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权、和担保物权。物权法第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据城市房屋权属登记管理办法第五条的规定，赵先生没有取得房屋产权证这个“对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”，就无权对房屋行使处分的权利。按照物权法第十七条的规定，没有“不动产权属证书”，也无从证明赵先生拥有该房产。而按照物权法第二条和第三十九条的规定，物权作为排他的权利，只有所有权人才“依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。所以赵先生是不可能“对房屋即有了事实上的处分权”。他的这种“事实上的处分权”没有任何法律依据。二、赵先生的转让行为属无处分权人处分他人财产。物权法第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照这条规定，城建共建办卖给赵先生的房子，未经依法登记过户到赵先生名下，房子产权转让不发生效力，也就是产权还是城建共建办的。从法律上来说，赵先生把房子卖给娄女士，是将产权人为城建共建办的房子卖给她，属于无处分权人处分他人财产，也是一种无效的民事行为。三、赵先生转让的标的不合法。有人认为房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。合同法七十九条 债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(三)依照法律规定不得转让。房地产管理法第三十七条 下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。赵先生没有取得房产证，他的房子属于“未依法登记领取权属证书的”，是法律明确规定的不得转让的房产。他与娄女士的协议又怎么可能是“所以合法有效”?四、承认无证二手房转让协议的效力，将冲击国家的房产登记制度。在上述案例中，按照海淀区法院的判决，赵先生有事实上的处分权，那么娄女士通过和赵先生签订转让协议，不要过户，她也“对房屋有了事实上的处分权”，又可以把房子卖给钱先生，然后钱先生又是“对房屋有了事实上的处分权”，又可以把房子卖给孙先生了。一直转卖下去的协议都是有效的。只要在转让协议中加大违约责任，订立赔偿损失条款，违约方得不偿失，买卖双方就不会主动违约，那么这种转让行为就能保持稳定，最后的买主就可以不要登记而一直住下去。即使房子要拆迁，拆迁款也是给最后的买主，而不会给有房产证的原房主。(注：2007年7月23日的法制文萃报第13版转载的沈阳日报一篇文章就是这样一种观点，它说一位拥有多年办案经验的法官认为拆迁款应属于实际占有人。)按照上述情况，就会得出这样一个结论：凭房产转让协议，即使没有过户,法院可以进行“事实上的确权”，而不过户又能省过户税费，那就不要登记过户。这显然不是国家的法律法规所允许的。五、物权法第十五条的适用对象应是合法的民事关系。物权法第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。就“未办理物权登记的，不影响合同效力”这条规定来说,它保护的也应是合法的民事关系，它的适用前提必须是主体合法(包括出让方和受让方都必须合法，这里只讨论出让方的主体地位)，即出卖人有法律上的处分权。以上述案例为例，城建共建办和赵先生的房产买卖协议，就是属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的调整范畴。城建共建办有权处分房产，可以和赵先生签订房产转让合同,合同订立在先，过户登记在后，他们虽未办理物权登记，但不影响合同效力，城建共建办和赵先生都无权主张合同无效。如果他们一方或双方反悔，那就只能按违约来处理。而赵先生和娄女士的房产买卖协议，就不属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”的范畴，赵先生和娄女士的房产买卖协议有效的前提，是城建共建办的房子已经过户登记到赵先生名下，赵先生取得法律上的处分权。如果认为赵先生和娄女士的房产买卖协议属于“未办理物权登记的，不影响合同效力”这个范畴，那就是承认合同有效，也就是承认赵先生有处分权。而我们前面已经论述过赵先生的处分权没有任何法律依据，且如果承认赵先生有处分权，就会产生上面第四点所说的结果：冲击国家的房产登记制度。六、允许无证二手房转让，推动了炒房。以前报道过开发商的楼盘上市后，被公司员工或老板亲属多套认购，然后以二手房的方式在市场交易的现象，就是因为对无证二手房的转让打击不力产生的。试想，如果落实房地产管理法第三十七条关于无证二手房不得转让的规定，开发商要想转让这些被公司员工或其亲属虚假认购的房子，就必须先过户到这些员工或亲属户头，那么首先要交过户税费，其次是房子都过户给别人，他又怎么能够再转让?禁止无证二手房转让，实际上就打击了开发商的炒房行为。同样，对开发商以外的炒房者来说，如果落实无证二手房不得转让的规定，这些炒房者要把自己认购的房产进行转让的话，就必须先过户到自己名下，这不仅要交清房款，还要缴纳过户税费，炒房成本高了，炒房投机的现象自然就少了。七、合同法第五十一条适用的标的只能是动产。合同法第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这条规定的适用标的应该是不要登记的动产，因为不动产有权属证明书，在不动产转让中，买方只要查看卖方有否权属证书，就可知道卖方有否处分权，这种合同根本不存在他人追认问题。如果这条规定适用于要登记的不动产转让，那么上述案例中的赵先生通过和城建共建办签订房屋购买合同，他就获得处分权。按照合同法第五十一条的规定，赵先生获得处分权，但按城市房屋权属登记管理办法第五条和物权法第二条、第九条、第十七条、第三十九条的规定，赵先生又不可能有处分权。这就产生了一个适用法律的矛盾。但如果这条规定只适用于不要登记的动产转让，就不会产生这种矛盾了。另外，即使合同法第五十一条规定一定要适用于要登记的不动产转让，根据后法优于先法、特别法优于普通法的原则，也要按照物权法的规定来确定处分权。综上所述，笔者认为无证房屋买卖合同应属无效。对无证房屋的买卖纠纷应按不告不理的原则处理，虽然合同无效，但只要买卖一方或双方不反悔，法院和房管部门没必要也没办法主动介入。如果买卖一方或双方反悔，就应当解除合同，恢复原状，赔偿损失。在上述案例中，法院应根据赵先生的请求，解除他和娄