房地产与国民经济关系的分析.doc

房地产与国民经济间的相互作用分析摘 要：本文主要研究分析房国民经济是如何影响房价及房地产泡沫对国民经济健康发展的影响关键词：国民经济、通货膨胀、房价过高、房地产泡沫、稳健消除论一、房地产对国民经济的促进作用自从房地产进入市场以来，房地产就时刻影响着国民经济的发展，房地产是国民经济的重要组成部分。房地产行业近几年的快速发展，拉动了GDP的增长，促进了经济的发展，同时还带动了众多周边相关产业的发展，例如建筑业，机械业，电器业，家具业等的快速发展。并且，房地产开发的同时也加快了公共基础设施的建设，加速了城市化建设的进程。经过近几年的壮大崛起，房地产已成政府财政收入的重要来源。其原因在于房地产带动众多产业发展所带来的税收收益和政府买卖土地转让权的收入都是相当之丰厚的。二、国民经济对房地产的影响当房地产的发展与国民经济的相适应时，其对国民经济的促进作用是巨大的。正所谓“水能载舟，亦能覆舟。”当房地产呈现病态发展时，其对国民经济的健康发展的危害也是巨大的。2008年全球遭遇了一场全所未有的金融危机。中国也不能幸免，为了刺激经济的发展，中国政府投下了4万亿元的重磅炸弹来救市。在当时，经济刺激计划的效果是显著的，致使我们即便在全球经济陷入困境，国外消费规模严重缩水的情况下，仍能“保八。”在全球经济开始缓慢复苏的今天，我们终于不得不吞下当年的苦果通胀时代来临！市场上的货币流通数量远远高于经济增长的需求，致使物价飞涨，CPI缕缕走高，其引起的通货膨胀渗透到房地产行业时，房价就变得格外活跃，滋生出更多的泡沫经济。4万亿的投资计划中，资金多数流到了国企，而与房地产直接关系的资金占32%。国企对房地产的过度钟爱，致使如此庞大的资金流入房地产，房价必然上涨。这也是从2008年以来，房价屡屡攀升的原因之一。除了政府过度投资以外，房价屡创新高的原因还有如下几个方面。（一）信贷规模的膨胀首先，从1998年至2010年末，房地产贷款规模余额从3106亿元上升到9万亿元，翻了近30倍，其中房地产人民币贷款新增量占人民币贷款新增量的1/4.在当前紧缩的货币政策没有松动迹象的情况下，体制外的民间信贷融资却热火朝天。银行缩小信用规模，收紧银根是为了限制投资，抑制泡沫经济的膨胀。可是效果刚好相反，这一调控反而催生了更多的“民间银行。”高利息率的民间信贷资本量的增加，根据乘数效应，市场上的货币量将呈倍数式增长。这些过量的货币推动物价上涨，房价便随之水涨船高。（二）住房需求的膨胀2010年的第六次人口普查结果出来，我国城市化率已达49.68%。随着城市化进程的推进，越来越多的市民都想在城市中购买住房，对住房的需求也逐年攀升。但城市住房用地毕竟是有限的，随着住房用地的减少，对房屋的供给也相应减少，住房供不应求，这也是导致房价居高不下的原因。政府实施限购令正是为了通过抑制需求，来平抑房价。（三）土地资源被政府操控通过买卖土地出让权来专区巨额收入已成为全国各地方政府财政收入的主要来源。据统计，从2006年至2010年，地方政府土地出让收入占财政收入的比例从38%上升到了67%。政府垄断着土地资源的供给，为了扩大财政收入，不断上调地价，开发商拿地成本提高，其中不乏开发商为了拿到土地而花费的其他隐性成本，这样自然而然的便形成了高房价。三、房地产泡沫的产生和消除房价的快速增长必然带动虚拟经济的增长，泡沫经济的不断膨胀。轻微的房地产泡沫可以使民众的住房升值，增加收入，使产业发展，带动就业，使GDP和税收加速上升。但堆积过高的房地产泡沫，将使虚拟经济与实体经济脱节。虚拟经济创造的是数值而不是价值，它表面上虽然营造了经济繁荣的景象，但却造成了许多严重的内在问题，例如虚无的货币需求，恶性通货膨胀，社会资金流向不合理，资源配置效率下降，产生两极分化的重大杠杆效应等。最糟糕的是，当房地产泡沫破灭时。所牵扯出的一系列危机，例如老业主无法还贷，房地产开发商、中介商急剧倒闭，原材料供应商订单减少，失业人数增加，政府保障压力增大等。2011年10月份开始，全国各地的房价开始逐渐回落。伴随着房市“拐点”的出现，如何消除房地产泡沫也日渐被提上了议程。社会上主要存在两种观点：彻底消除论和稳健消除论。彻底消除论是指政府运用房地产调控政策急剧降低房价，使房价至少跌落一半，彻底消除房地产泡沫。这样做虽然能使百姓早日园“房梦“，但正如上面所述，其牵扯出的危机将严重过影响国民经济的健康发展。因此，我更倾向于“稳健消除论。”稳健消除论是指调控政策在未见到房价绝对下降前，绝不放松，甚至加码，当房价绝对下降形成广泛预期，并整体程度下降10%以上时，为了不使房地产业和金融业出现动荡。此时应改变调控政策，使房价同国民经济增长比例的关系趋于正常，平稳房价。房地产泡沫是多年堆积的结果，其泡沫程度是巨大的，短期内是无法迅速消除的，这需要一个过程。要想既保持当前国民经济的发展又降低房价，稳健消除房地产泡沫是房市调控比较合理的选择。随着城市化进程的推进，市民渴望在城市中拥有自己的住房的愿望越来越强烈，但如今的高房价与民意背道而驰，因此，政府应该在保增长的基础上，运用调控政策，