远成中心商业--整体定位报告及租金定价建议PPT课件

中心商业项目周报第十二周 远成中心 中心商业项目周报第十二周 远成中心商业整体定位报告及租金定价建议 报告结构 项目概况项目属性解读项目开发难点项目战略定位方向 项目综合解析 项目定位 第二部分 第四部分 项目整体定位形象主题定位功能定位档次定位客户定位 业态规划建议 第三部分 A区业态规划B区业态规划C区业态规划D区业态规划 租金定价建议 项目租售比例租金定价建议租售价关系招商政策及损益测算 第五部分 本地商圈调研 第一部分 项目背景分析项目本体分析零售商业市场调研分析零售商业市场消费者分析调研商业市场目标客户调研商家访谈调研市调总结 本部分详细市调分析参考2014年3月份详细商业市场调研报告 项目综合分析 1 项目背景分析项目本体分析零售商业市场调研分析零售商业市场消费者分析调研商业市场目标客户调研商家访谈调研市调总结 Part1 项目背景分析 1 遂宁市城市规划及发展方向研究 1 1遂宁市城市整体规划 据 遂宁市城市总体规划 文件显示 遂宁市城市未来发展方向是坚持 南延北进 拥湖发展 西扩东拓 纵深推进 的空间发展策略 形成独一无二的开放型 组团式城市形态 1 南延北进 拥湖发展 西扩东拓 纵深推进 新区与西部现代物流港是遂宁市未来发展重点老城区 建设突出山 水 城相互交融的自然地理特色 融入观音文化元素 显山露水 产城一体 高起点规划 高标准建设 高水平管理 河东新区 河东新区为城市功能拓展区 定位为 文化旅游产业区 现代生态田园城 重点发展文化旅游 商贸商务 教育培训 体育运动 演艺会展 文化创意 工业设计 艺术制作 休闲度假 动漫游戏 出版发行 传媒影视 金融服务等生产生活性现代服务业 经济开发区 规划打造新一代电子信息产业园 高端装备制造产业园 现代服务区 科研创意产业园等四大功能园区 创新工业园区 市本级城市拓展区 工业聚集区和经济增长极 加快遂宁信息化 工业化 城镇化建设步伐而构建的对外开放 招商引资的载体 工业发展的孵化器 是遂宁城市的拓展区 工业的聚集区和经济的增长点 西部现代物流港 以 服务遂宁 面向成渝 辐射西部 贯通沿海 构建与国际接轨的生产型物流园区 为战略定位 规划为物流核心功能区 商流核心功能区 生活配套区 临港产业流通加工及配送区金桥新区 四川省重大产业项目 市 县共建产业园区 按照 产城一体 相融发展 的思路 主要规划为四个功能区 新城综合区 新兴工业区 新城公共区 集中工业区 包括工业配套 1 遂宁市城市规划及发展方向研究 1 1遂宁市城市整体规划 据 遂宁市城市总体规划 文件显示 遂宁市城市未来发展方向是坚持 南延北进 拥湖发展 西扩东拓 纵深推进 的空间发展策略 形成独一无二的开放型 组团式城市形态 2 交通枢纽遂宁市拥有 一环八向 七向二十一线 的公铁联运交通网络 随着达成铁路与规划的内遂铁路以及成南高速 规划建设的遂渝高速 内遂高速将构成遂宁铁路 高速公路重叠的 大 字型交通构架 遂宁市成为出入四川的重要交通枢纽 现代化交通格局逐步形成 与周边成都 重庆 绵阳 内江 南充 广安等地时间距离将缩短在1 5小时以内 1 1遂宁市城市整体规划 据 遂宁市城市总体规划 文件显示 遂宁市城市未来发展方向是坚持 南延北进 拥湖发展 西扩东拓 纵深推进 的空间发展策略 形成独一无二的开放型 组团式城市形态 1 遂宁市城市规划及发展方向研究 3 一城 两区 五组团一城 包括船山老城区 河东新区 国开区西宁片区 西部现代物流港组成 是市级公共管理 公共服务 商业服务业的核心地区 两区 是指主城区北部的凤台新区和西南方向的安居区 凤台新区重点布局高新制造 科技研发 商务金融 文化创意等战略新兴产业 安居区建设区级综合服务中心 发展装备制造 临空物流等产业 五组团 是指依据功能定位 产业布局 以及自然地理分隔所划定的五个产城组团 桂回组团重点发展新型建材产业 吉祥组团重点发展农副产品加工 农业观光 养生养老等产业 龙凤新城组团依托龙凤古镇发展文化旅游业 金桥组团以机电制造产业为主 西眉组团依托磨溪气田发展天然气化工为主 1 2西部现代物流港具体规划 1 遂宁市城市规划及发展方向研究 西部现代物流港是四川省人民政府批准建设的重点项目 园区位于成渝经济圈中心节点城市遂宁主城区西南部 是中国物流示范基地 四川省成长型特色产业园区和四川省生产性服务业功能示范区 是四川省 十二五 规划的重点物流中心之一 物流港一直秉持 绿色发展 科学发展 智慧发展 坚持以绿色推行可持续发展 以科学的整体规划 系统的产业布局领航现代产业集群发展 牢牢把握 两化 互动精髓 按照高点起步 高端切入 产城一体 功能完善的要求进行城市整体规划 以 一环九向 的高速公路大通道和 七向二十一线 的铁路大枢纽为支撑 以商贸物流城 电子商务城 精品示范城 三城建设 为发展方向 以产值达千亿的国家级现代物流园区为发展目标 主要发展现代物流 商贸流通以及加工制造业等主导产业 1 3重大政策利好及规划分析研究 1 遂宁市城市规划及发展方向研究 遂宁市提出 关于进一步加快中国西部物流港建设的建议 确立了把发展现代物流业作为实现遂宁经济跨越发展 产业结构升级的突破口和增长极的重大决策 为遂宁交通 区位优势和发展绿色经济的理念找到了最佳契合点 发展现代物流业已成为继电子信息 休闲旅游业之后 加快遂宁市经济发展方式转变的战略性新兴产业 被纳入了遂宁市 十二五 重点产业发展规划 据 遂宁市 十二五 4 3 产业发展规划 显示 1 产业集聚发展目标 力争形成以园区为载体 以 4 3 产业为主导的产业集聚发展模式 2 产业发展重点 以鑫泰粮油 汇强油脂等企业为重点 以中国西部现代物流港 射洪粮食物流园为平台 大力发展以绿色食品为特点的精制米 面 油 食用调料及深加工产品 引导企业加大技术改造力度 促进粮油制品产业向精深加工发展 增加产品附加值 3 强力推进产业园区建设 加快建设生产性服务园区 以中国西部现代物流港为重点 大力发展生产性服务业集聚区 因地制宜 突出重点 发展一批引导产业集聚发展的专业性市场 遂宁市委六届五次全会提出 六大兴市计划 将 枢纽拓展 作为 六大兴市计划 的首要任务 提出 加快成渝市场枢纽建设 的计划 现代物流港要加快建设铁路物流园 公路运输枢纽货站 打造服务成渝的现代物流中心 物流港自提出规划建设以来 一直得到省 市政府的高度重视及支持 多渠道的资金流入 优惠政策的全面扶持 构造以服务最优 效率最高 成本最低 效益最好的现代物流港区 为遂宁交通 区位优势和发展绿色经济的理念找到了最佳契合点 1 遂宁市城市规划及发展方向研究 小结未来遂宁市发展的核心是 一城 两区 五组团 的城镇空间结构 而本项目位于遂宁市物流港区 物流港区为政府大力发展的热点区域 物流港项目一直备受省 市政府的高度关注和重点扶持 因此在交通设施及基础设备方面必然会得到政府政策支持及资金倾斜 物流港作为遂宁市重点发展园区 许多商业项目必定瞄准这利好机遇 借物流港发展之势 把物流港新区作为新发展平台 使自身企业站在新的高度 俯瞰遂宁商业新发展 本项目处物流港连接城中心的桥头堡位置 有优越的区域位置 区域内有遂渝高速公路进出口 遂宁火车货运货场 客运南站 汽车客运中心等 交通四通八达 为项目发展提供了基础保障 物流港发展得政府大力扶持 可借势借力 这将是本项目开发的一个利好条件 此外 项目可与物流港周边重大项目形成商业聚集效应 未来必定带动物流港高人气客流汇聚 Part2 项目自身研究与分析 1 项目区位分析 项目地辐射图 2 5公里 3公里 5公里 项目地辐射图 3公里 5公里 12公里 20公里 项目地辐射范围总结 3公里范围 遂宁传统商圈在项目周边3公里范围内 辐射边界已到达中央商务区 3 5公里范围 已包含遂宁市中心城区主要干道 遂州路 滨江路 凯旋路等均在此范围内 5 8公里范围 已辐射到河东新区 经济技术开发区范围 8 12公里范围 已辐射至金桥新区 12 20公里范围 已辐射到安居区 项目周边目前人口较少 周边在建项目众多 预计2020年周边人口可达10万人项目核心商圈已辐射到遂宁传统商圈 已基本达到建设购物中心的条件项目周边区域住宅开发密集 将给项目提供消费力保障 2 项目地块分析 2 1项目形状及四至 项目地块呈不规则多边型 项目地块南 西 北侧三面临路 G318国道玫瑰大道 新主干道C 核心区5号路 昭示面较强 3 项目配套分析 现有住宅区 项目周边现有住宅小区金梅小区 椿香水韵小区 南苑石油小区及周边农民自建房屋为主 交通设施配套 项目紧邻遂宁商务客运中心 规划中的火车南站 高铁站 及市区公交站台 酒店配套 项目周边为遂宁近几年开发的新区 因此周边酒店配套较少 医疗保健设施 项目周边无大型公立医院 只有零星小型私人诊所分布在项目周边 教育配套 项目2公里范围内有遂宁二中实验学校 广德中学 商业配套 项目现有商业配套欠缺 整个区域未来规划主要是物流 专业市场为主 物流港的设立将让项目周边未来汇聚10万居民 项目建成可填补区域内商业空白 未来配套发展分析 从遂宁未来城市发展规划中发现 项目所在的区域物流港是政府大力发展的区域 区域将有序启动商住楼盘 学校 金融网点 医院等城市配套建设 提升居住档次和服务质量 桃花山 二期 天星坝 凉水井 西宁安置等4个安置小区将全面完成拆迁居民入住工作 给项目未来入市人流量提供了有力保障 4 项目交通分析 项目三面临路分别位于G318玫瑰大道 核心区5号路 新主干道C 与遂宁传统老商圈3公里距离 市区公交车辆经G318国道可方便快捷到达项目 遂宁商务客运中心位于项目西侧 站内有多条线路分别至周边县市 重庆等地将带动遂宁下辖县市人群来项目消费 5 项目商业价值分析 从车流易达性来看 项目紧临G318 新主干道C 核心区5号路三面临路 G318可直达重庆及周边县镇 未来将建成新主干道C 核心区5号路等城市道路 使区域与主城区快速相连 未来与主城区联系更加方便 为项目易达性创造了先天优越的条件 从人流易达性来看 项目周边紧邻遂宁商务客运中心 商务客运中心是原有南门车站和凯南车站搬迁至此 现有多条线路开往德阳 重庆及大英等地 规划中的火车南站 高铁站 位于项目西侧距离本项目仅0 5公里 本项目未来坐拥双站核心商圈 区域交通优势明显 商务中心公交站台距离项目仅20米 现公交线路有4 5 16 19路经过 未来政府将增设更多公交车线路 便利的公共交通将带动原有老城区商圈消费人群到项目地消费 综合来看项目区位具有一定优势 车流和人流容易到达项目 未来将有机会分流传统商圈的消费者 5 1易达性 5 项目商业价值分析 5 2昭示性及临街性 项目西北角昭示性最佳 核心区5号路与新主干道C交汇处 项目北面核心区5号路与新主干道C交汇路段是通向城区重要路段 项目西面是城市综合体寰环国际项目 建有140米超高层地标5A甲级写字楼 主要以办公为主 项目未来可与其强强联手打造区域新商业中心 项目三面临街北面核心5号路 南面G318国道 西侧新主干道C 商业展示面和昭示性强 整个项目周边交通便利 交通网络四通八达 6 项目SWOT分析 Part3 零售商业市场调研分析 1 全国商业市场发展宏观环境 1 1全国零售业发展现状当前实体零售业整体业绩下滑 零售商面临困局 1 实体零售增速放缓 衰退超出预期 2011年 大型零售企业各月增速基本保持20 以上 但进入2012年后 零售企业大多数月份的增速已剧降至10 以下 2 多家零售巨头关闭门店 超市 家居 服装 便利店等多类业态均有业内巨头先后关闭门店 行业巨头的动向往往是市场的风向标 反映零售业当前经营困难 利润降低 3 实体零售利润率下降 根据 中国零售企业2011 2012年财务报告 显示 2011年零售业整体盈利状况和2010年持平 受到销售增长放缓和固定成本持续高攀的双重影响 2012年零售业的盈利水平较上年度有所下降 盈利模式的转型仍将是零售企业努力的放向 4 零售渠道下沉 经营网络向三四线城市扩展 近两年 一 二线城市零售业竞争日趋激烈 一些区域零售市场趋于饱和 单店销售增长难度加大 经营成本大幅上涨 租金和人工成本显著增加等方面因素叠加 零售企业在一 二线城市扩张的速度明显放缓 而三 四线城市需求潜力较大 租金和人工成本低 经营效益和效率一般好于一 二线城市 加之国家实施 万村千乡市场工程 以及一些地区相继出台有关优惠政策 加快了零售企业向三 四线市场发展的步伐 一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道 在县镇及乡村设立零售网点明显增加 2012年连锁百强企业在一二线城市门店数量平均增幅仅2 平均销售增幅为6 而在三四线城市上述两项指标分别高达17 和18 零售企业在三 四线城市扩张步伐加快 1 2全国电商发展现状实体零售业受到电商的重大冲击 1 电商对实体零售造成巨大分流 2012年国内网络零售市场交易规模达1 31万亿元 同比增长67 5 占当年社会消费品零售总额的6 23 比2011年提高近2个百分点 在电商零售总额增加的同时 实体零售总额逐年降低 据中国行业研究网统计 网上零售企业的增速比实体零售增速超一倍 网上零售企业对百强销售规模增速的贡献高达49 6 2 大量年轻消费群体流失 根据中国互联网中心等多家机构历年的统计 电子商务的顾客群90 都是年轻的都市白领 而购买的商品也多是一些新颖 高端的产品 若长此以往 商场将有可能演变成为电子商务补充 以低价 低值 易耗的日用品为主 主要面对一些中老年或低端消费顾客群 3 地域屏障土崩瓦解 市场和需求是有限的 此消彼长 传统做法是计算好一个地区的消费能力 推出一个与之相当的大卖场 以货物齐全 一站式服务的方式 挤垮对手 将市场整体拿下 地域屏障将会在一定程度上保护它的垄断地位 在网络环境下 地域不再是保护企业和市场的屏障 4 实体零售出现转电商化趋势 部分供应商和实体零售商 逐渐尝试线上市场 已经上线的零售商也逐渐加大线上投入比重 例如苏宁电器改名苏宁云商 加大发展网络平台 仅2011年一季度到2012年三季度 其网上连锁店开店数达481家 实体连锁店关闭 置换数量达158家 1 全国商业市场发展宏观环境 连锁百强及网络零售占社会消费品零售总额增幅 1 3实体零售业的发展前景及对本项目的影响 1 全国商业市场发展宏观环境 1 3 1发展前景 1 实体零售业增速放缓 渠道下沉的过程将继续下去 2 受电商快速发展影响 电商将进一步挤占实体零售市场份额 实体零售业未来较长期内将面临发展困境 将保持疲软 衰退状态 1 3 2对本项目影响 1 国内实体零售业发展速度减缓 利润降低 受到电商重大冲击 出现超预期衰退现象 且未来实体零售市场或将长期疲软 零售业大环境不利给国内商业地产投资开发带来诸多不利影响 未来实体零售商开店计划会更加谨慎 对选址和签约条件把握会更加严格 零售业开店计划有限和商业地产盲目爆发式开发形成一定的冲突 2 本项目业态定位时需对零售业比重坚持谨慎 适度原则 避免给招商和开业造成过大压力 2 遂宁市商业研究分析 2 1遂宁市商业地产概况分析2 1 1遂宁市商业发展现状 遂宁商业仍处于传统商业阶段现阶段遂宁市并没有一个真正意义上集合购物 美食 娱乐 休闲等多项功能为一体的购物中心 现有购物商场依然以百货为主要形式 临街店铺布局也存在缺乏合理规划 业态分布混乱 商品档次不高 商业环境差等诸多问题 从上图商业模式发展历程中可以看出 遂宁商业仍处于第三阶段 遂宁市零售商业仍停留在 百货 超市 模式 尚未进入购物中心时代遂宁商业处于商业发展的第三阶段 现有商业物业如银丰国际商业中心 摩尔春天 永逸百货 海琪时代广场均为 百货 超市 模式 仅有荣兴大都会动线规划为购物中心动线 但因其业态组合 品牌组合 铺位划分等硬伤导致经营较差 因此 遂宁市缺乏真正意义上的购物中心 现有商圈较为单一 商业网点过于集中 发展不均衡目前遂宁市商圈结构可以概括为 一心二副二带 一心 遂州南路城市商业中心 步行街商圈 新市场商圈二副 河东商务区商业副中心安居区商业副中心二带 河东商业休闲观光带 五彩缤纷路河西娱乐餐饮休闲带 滨江路遂宁市目前仍以遂州南路城市商业中心为核心 河东商务区商业副中心 安居区商业副中心仍处于起步阶段 均未出现大型集中商业 二带中的五彩缤纷路仅配有少量餐饮 养生会馆等业态 发展不成熟 居民仍习惯前往传统商圈遂州南路城市商业中心消费 银丰国际商业中心 摩尔春天 永逸百货 海琪时代广场 荣兴大都会等遂宁市现有大型商业项目集中分布在遂州南路步行街路段500米范围内 沃尔玛 美好家园位于北门经济开发区内 河东新区 物流港区 创新工业园区等遂宁其它区域商业市场处于起步阶段 发展速度慢 规模小 目前仅为周边居民提供配套功能 尚未形成规模效应 商业网点过于集中 市场布局不均衡 2 1遂宁市商业地产概况分析2 1 1遂宁市商业发展现状 2 遂宁市商业研究分析 遂宁市现有集中商业分布图 2 1遂宁市商业地产概况分析2 1 1遂宁市商业发展现状 2 遂宁市商业研究分析 遂宁零售商业市场缺乏品牌支撑 导致高端消费力外流遂宁商业物业整体经营档次不高 业种不齐 高端消费力难以在本地购买到合适的中高档商品 遂宁市距离成都 重庆两个特大城市仅140公里 且成都 重庆商业发展较为成熟 商品结构更为合理 品牌档次较高 能提供合适的消费场所 好的品牌去满足高端消费人群 致使遂宁市高端消费群体外流至成都 重庆消费现象严重 遂宁市迫切需要中高档商业物业填补市场缺口 中高档商业项目将是未来遂宁商业市场的发展的必然趋势 遂宁市居民餐饮娱乐消费需求旺盛随着遂宁市居民收入水平不断提高 越来越多居民愿意为了满足享受而产生消费 遂宁市居民注重享乐 用于享受型的消费在社会消费品零售额中所占比重较高 餐饮方面 2012年遂宁市全年实现社会消费品零售总额267 62亿元 增长16 2 其中餐饮业实现零售额29 4亿元 增长22 2 增幅巨大 娱乐方面 从遂宁娱乐消费市场情况来看 曾经的 餐饮一条街 滨江路 因诸多歌城 KTV 音乐会所 音乐酒吧的入驻 变成了如今的 娱乐一条街 一条街涌现100余家休闲娱乐商家 且夜间生意红火 2 1 2遂宁市商业发展趋势 2 遂宁市商业研究分析 2 1遂宁市商业地产概况分析 多个商圈博弈 商业格局将发生改变 以传统商圈为轴心 西扩东拓 南延北进 随着遂宁市 南延北进 拥湖发展 西扩东拓 纵深推进 的空间发展策略及未来发展方向 遂宁新商圈的强势崛起将打破传统商业布局 传统商圈核心地位短期内难以动摇中央商务区是遂宁商业的核心 其主要商业业态是百货 同时以步行街的形式聚集了大量的人流 3 4线城市一般只有1个核心商圈 其核心商圈是百年来自然发展而形成的 多年积淀的历史 人文氛围是不能刻意建造的 在中央商务区 一条贯穿南北的主街 14条大小相间的小街小巷 已成为遂宁居住人口最集中的区域 城北商圈发展举步维艰城北商圈目前仅有沃尔玛 美好家园两处集中购物场所 除此之外零散分布着各式各样的小超市 沃尔玛的入驻填补了城北缺乏集中购物场所的空白 但随着城北北京华联的闭店 城北大多购物场所还满足不了家庭一站式购物需求 城北商业氛围仍然难以浓厚起来 因此 城北很多人舍近求远 宁愿去中央商务区购物 2 1 2遂宁市商业发展趋势 2 遂宁市商业研究分析 2 1遂宁市商业地产概况分析 城南商圈将是传统商圈的延伸位于城南开善东路228号 紧邻南津北路和天宫路的美宁万象天成项目 规划有集购物中心 时尚百货 特色商业街于一体 建筑面积约13万 的商业中心 该项目距离传统商圈中央商务区仅1 5公里 建成后将有效分流传统商圈人气 也将是传统商圈的延伸 河东新区将形成以太平洋百货为首的新商圈河东新区为城市功能拓展区 定位为 文化旅游产业区 现代生态田园城 随着遂宁市市委 市人大 市政府 市政协四大班子及其职能部门入驻河东新区环岛商务中心办公 市中级法院 市武警 市公安 市检察院 市商检大楼 中石油公司遂宁总部 市人民医院河东分院 市电力公司调度行政大楼 市移动公司总部等20余家市级部门和企事业单位相继搬迁至河东 实现了市行政中心东移河东 这些单位的入驻和建设确立了河东新区在全市的政治 文化中心地位 为新区尽快聚集人气 商气提供了强有力的支撑 预计到2020年 河东新区城市人口达到25万 位于河东新区五彩缤纷路以东 朝阳路以南 河东新区管委会旁 的中央CBD 鼎盛国际项目 已引入太平洋百货 未来河东新区将形成以太平洋百货为首的新商圈 3 2 1 2遂宁市商业发展趋势 2 遂宁市商业研究分析 2 1遂宁市商业地产概况分析 政府规划利好 物流港区未来将有望形成新商圈 但市场培育期较长西部物流港作为遂宁城市开发的重点与经济发展的重心腹地 汽配 建材 箱包等十多个专业市场集聚 14家物流平台开发企业 42家第三方物流企业相继入驻 将共同建设繁华片区 彻底改变西部物流港格局 催生区域商业价值 目前 西部物流港区的一些配套楼盘都已经启动 发展到2020年至少10万人入驻 为物流港区形成新商圈提供消费客流保障 远成中心 健坤城 恒信 寰宇中心等多个大盘的入驻 带来多业态的物业组合 其中都包含零售商业物业 这些零售商业立足于新城的城市级配套功能 能够形成 聚集效应 形成新商圈之后不仅能够服务物流港区居民 大体量商业物业还能辐射至老城区 吸引老城区居民前来消费 另外还能截留前往老城区的安居区消费人流 物流港区未来有望形成遂宁新商圈之一 但市场培育期较长 2 2遂宁市商业项目市调分析 2 遂宁市商业研究分析 2 2 1中央商务区商圈商业项目分析根据市调情况 遂宁市集中商业主要分布在遂州中路步行街路段 500米范围内汇聚了银丰国际商业中心 摩尔春天 永逸百货 海琪时代广场 荣兴大都会等多个大型集中商业 2 遂宁市商业研究分析 2 2 1中央商务区商圈商业项目分析 小结 商圈发展概况中央商务区商圈是遂宁市的核心商圈 发展较为成熟 已形成了一定的知名度 人流量大 商业氛围浓厚 消费者对该商圈较为信赖 该商圈整体经营状况较好 交通拥堵 停车困难遂宁市中心城区停车难 高峰期停车更是 一位难求 随着居民私家车拥有量的增加 处于遂宁城市核心地段 交通主干道的中央商务区商圈 交通 停车压力势必会阻碍该商圈的发展 商业高度集中 竞争日益激烈以步行街广场为中心 半径500米范围内集中了银丰国际商业中心 摩尔春天 永逸百货 荣兴大都会 海琪时代广场等多个大型购物场所 集中商业约15万 商业过于集中 造成竞争日益激烈 商品同质化严重除永逸百货引进部分国际品牌填补遂宁市场空白外 其余几个百货所引进品牌档次均为中低档次 且同一品牌同时出现在几个百货内 比如女装ONLY同时出现在银丰国际商业中心 摩尔春天和海琪时代广场 500米范围内出现3家同一品牌 商品同质化严重 以零售购物业态为主 辅以少量餐饮 娱乐业态商圈内以零售购物业态为主 主要表现为超市 百货业态 缺少集中分布的有一定档次的餐饮业态 休闲娱乐业态以影院 健身为主 选择相对单一 受消费者欢迎度调查在问卷访查对象对购物场所选择的调查中显示 受消费者欢迎度从高到低排名如下 银丰国际商业中心 盛华堂百货 统一优玛特 摩尔春天百货 海琪时代广场 永逸百货 大都会 所占比重分别为38 37 32 12 和11 2 遂宁市商业研究分析 2 2 2城北商圈商业项目分析 城北商圈发展较为缓慢 目前仅有近水楼台商业广场 沃尔玛 美好家园两处集中购物场所 除此之外零散分布着各式各样的小超市 近水楼台商业广场 沃尔玛 2 2 2城北商圈商业项目分析 2 遂宁市商业研究分析 项目位置 嘉禾西路169号开发商 四川兴源环亚房地产开发有限公司建筑面积 50000 其中沃尔玛17000余 主力店 沃尔玛 近水楼台精品装饰城 三星级酒店兴源大酒店 徐生记大酒楼 中环电影城 目前正在装修 次主力店 肯德基 爱上咖啡 佳客来涮吧 楼层分布 共5层 1层 近水楼台精品装饰城 肯德基 兴源大酒店大厅2层 肯德基 沃尔玛 沃尔玛周边为少部分装饰建材商铺 3层 沃尔玛 佳客来涮吧 中环电影城4 5层 兴源大酒店 徐生记大酒楼 爱尚咖啡周边设施 北面正对体育馆 南靠中国人民银行 距离项目约200米处是文化底蕴深厚的天上宫图书馆 宋瓷博物馆 优势分析 1 品牌优势 世界500强企业沃尔玛零售集团 百胜 中国 投资公司肯德基等品牌商家的入驻 大大提升了该项目的知名度 2 功能优势 近水楼台商业广场项目涵盖了零售 餐饮 娱乐等功能 沃尔玛能满足周边居民生活消费品需求 肯德基 爱上咖啡 佳客来涮 徐生大酒楼能满足消费者餐饮消费需求 即将开业的中环电影城也填补了城北缺少影院的空白 劣势分析 1 地段劣势 商业地产项目赖以生存和发展的核心要素就是地段 地段好坏 意味着项目所在位置的交通是否便利 配套是否齐备 人口是否密集 是否具有悠久的商业历史和强大的商业习惯 商业氛围是否成熟 近水楼台商业广场项目所处地段文化氛围浓厚 但商业氛围薄弱 仅一个项目难以成行成市 且距离传统商圈较远 不能借助毗邻核心商圈的地段优势 分享核心商圈的丰富资源 项目周边公交线路较少 增加了消费者前来消费的不便利性 2 业态组合劣势 前来近水楼台精品装饰城的目标人群 多为装修房子而选购装饰材料 目的性消费比较强 而沃尔玛超市为周边居民提供生活便利 其目标人群多为选购生活用品的人群 两种业态目标人群不同 不能很好的共享人流 3 沃尔玛对商品质量把控不严格 宣称 天天平价 满意服务 的沃尔玛 用其低价的理念 抓住了消费者的心理 但霉变食品 低质产品频繁出现在遂宁市沃尔玛超市 遂宁市引进沃尔玛之后 对其质量把控较为放松 一系列低质产品事件对其信誉造成了一定影响 导致沃尔玛超市人流量一般 2 2 3新市场商圈分析 2 遂宁市商业研究分析 新市场商圈位于遂州南路与凯旋下路之间 是川中知名的商品综合批发市场 具有近百年的发展历史 新市场 聚宝批发市场 海琪电器数码广场 海琪服装城 等批发市场汇集于此 新市场为一家大型综合性市场 商品主要以低端产品为主 除主体商业楼外 沿出入通道处多为小商品店铺 管理也相对低级 因比较靠近中央商务区 城市中心 因此商业范围比较浓厚 主要针对的客户是底层消费群体 主要经营业态 家具 小百货 皮鞋 小件饰品批发兼零售出租情况 80 业主形式 个体经营区域内商家云集 商品品种齐全 几乎涵盖了城乡居民日常生活所需的各个方面 为川中最大的商品批发基地 该市场除满足批发功能外 也满足了低收入居民零售消费的需求 但在激烈的市场竞争中 该区域存在管理体制落后 交易条件差 市场秩序混乱 消防隐患严重 脏 乱 差的情况突出 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 目前商业氛围比较浓厚的商业街主要集中在老城区的中央商务区 及中央商务区所辐射的周边地带 目前商业街中最具有价值的商业街 中央商务区步行街 滨江路 凯旋路 天宫路 公园路 德胜路 育才路等等 其主要是以中央商务区步行街为核心 向四周辐射所形成的商业范围 目前遂宁市商业街以遂州中路步行街为轴线 西到西山路 东到凯旋路之间 散布着多条商业街 除此之外 遂宁市政府还着力打造两条景观商业带 滨江路与河东新区的五彩缤纷路 其中遂州中路步行街为以零售为主的商业步行街 凯旋路以电子产品为主 兼以部分零售 滨江路以休闲娱乐餐饮业态为主 河东新区的五彩缤纷路以商务 旅游观光 餐饮和运动健身为主 由于河东新区人气不足 目前大部分商业还处于培育阶段 遂宁市商业街业态分布表 2 3 1遂州中路步行街市调分析 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 遂州中路步行街为遂宁市的商业中轴 这里云集了遂宁现有最好的商场及知名品牌 这里商业价值最高 租金水平也为遂宁市最高水平 遂州中路步行街品牌如下 2 3 1遂州中路步行街市调分析 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 业态分析 缺乏休闲娱乐及餐饮业态 遂州中路步行街各业态业种商铺数量占比分析 遂州中路步行街主要业种为服饰类 共占比70 其中服装类占比42 以女装居多 鞋类占比28 以运动休闲鞋为主 比如康奈 安踏 康龙休闲鞋等 辅助业态分别为珠宝类 眼镜 休闲餐饮 小食品 文体 书店 包 化妆品 休闲娱乐 各辅助业态占比较少 均不超过5 其中休闲娱乐占比最少 仅为1 另外银行配套占比4 消费人群分析 以年轻消费者为主遂州中路步行街主要业种为服饰类 而男女装多为青春时尚品牌 且休闲餐饮如咖啡 甜品类也多受年轻人的青睐 因此该步行街的主要目标消费人群为年轻人 虽然步行街会聚集大量中老年人 这与遂宁市年轻人外出务工 步行街设置有大量景观小品及休闲座椅 以及步行街不允许机动车辆通行从而是中老年人散步休闲的去处有很大关系 租金水平分析 为遂宁市最高水平租金水平为遂宁市最高水平 约800元 月 商品同质化严重 商品档次较低步行街所引进品牌档次多为中低档 仅引进了部分品牌商家 服装品牌仅有季候风 海澜之家 七匹狼等档次相对较高 除此之外步行街商品同质化较为严重 如康奈鞋 焙里思西点均在步行街有两个以上铺位 过度同质化会使消费者选择性小 中央广场及景观小品的设置能很好的聚集人气步行街中部设有较大广场 且规划设置了部分造型新颖的景观小品 起到了很好的聚集人气的效果 综合以上分析 遂州中路步行街主要呈现人气较旺 租金水平高 商品档次中低且同质化严重 以年轻消费者为主 缺乏休闲娱乐及餐饮业态等特点 2 3 2滨江路市调分析 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 2 3 2滨江路市调分析 业态分析 以休闲娱乐及餐饮业态为主 缺乏零售业态 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 2 3 2滨江路市调分析 滨江路各业态业种商铺数量占比分析 滨江路属于餐饮 娱乐 休闲场所密集的地段 从各业态业种商铺数量占比分析图中可以看出 目前滨江路仍以餐饮为主 餐饮共占比47 其中川菜占比24 火锅类占比13 西餐 咖啡类占比10 除餐饮外 KTV 酒吧占比27 健康休闲会所占比18 茶楼占比8 整条滨江路没有零售业态 消费人群分析 以商务人士 游客 当地年轻消费者为主滨江路为遂宁市打造的景观商业带 因此外来旅游人士多会来此观光消费 大量的KTV 餐馆也是遂宁市商务聚会聚餐的优先选择 滨江路缺少超市 百货等零售购物业态 因此家庭消费不强 停车困难 部分餐饮店铺被KTV 酒吧替换滨江景观商业带商家云集 主要以餐饮休闲娱乐为主 是遂宁较为有名的特色商业街 但受制于停车位数量 滨江路商业街发展有限 商家更替较为频繁 昔日的 餐饮一条街 部分餐饮店却被 歌城 KTV 音乐会所 音乐酒吧 等名字替代 变脸成了 娱乐一条街 究其原因与滨江路停车困难有较大关系 就餐高峰期由于停车困难 消费者不愿停车后再步行较长距离进行就餐 而KTV 酒吧等娱乐业态多为夜间营业 停车可以打擦边球 不怎么受交通限制 停车压力较小 因此部分餐饮店铺被娱乐店铺所替换 滨江路建筑兼具历史的厚重和现代元素的气质川菜馆 茶楼等具有传统气息的商铺多打造为仿古建筑 立面材质 广告牌匾和照明系统统一采取仿古样式 而西餐咖啡馆 KTV 酒吧等具有现代气息的商铺多采用现代或欧式立面及装饰 打造众多景观小品 有效吸引人群整个滨江路的建筑小品总投资380万元 共39处 建筑小品将中国民居和园林结合 将现代建筑理念与传统建筑元素结合 追求小品的原创性 因此而吸引了不少游客及年轻消费者 2 3 3商业街租金情况汇总 2 遂宁市商业研究分析 2 3遂宁市商业街市调分析 遂州中路是遂宁市较为集中和成熟的商圈地段 此路段有多个百货和多种特色餐饮聚集 成为遂宁市当地居民最为集中的消费场所 当地居民多在此路段进行购物 餐饮 休闲娱乐项目等消费活动 作为商业最繁华的地段 在租金方面 步行街商铺租金最高 租金达600元以上 月 德胜东路与桂香街交汇处的租金次之 约为150 300元 月 其他中央商务区边缘地段的商铺租金约为150 300元 月 周边多为餐饮等能聚集客源的业态 商铺承受租金一般较高 租金的高低多决定于人流量及附近周边业态布局 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 遂宁市商业研究分析 2 4 1遂宁市餐饮业态分析 船山区餐饮网点众多 1 餐饮分布情况 遂宁市餐饮规模庞大遂宁市餐饮企业从2008年的1000余家发展至今已达3000余家 对于城镇人口有限的四线城市来讲 餐饮规模极其庞大 遂宁市餐饮分布较为分散船山区餐饮分布相对零散 仅有滨江路较为集中 约上百家大中型餐饮集中在滨江路 除滨江路之外 几大百货 火车站 明月路不夜城 南津路 政府西街 天峰街 北辰路 北兴街 西山路 渠河路 介福路 天宫路等均有分布 滨江路以川菜 火锅居多 另外有约20家西餐咖啡厅 餐饮种类较为齐全 消费者可选择性强 几大百货中以中西快餐 川菜为主 其余路段也多分布火锅 汤锅干锅 串串香等川菜 辅以米粉 家常菜 豆花等中式快餐 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 遂宁市商业研究分析 2 4 1遂宁市餐饮业态分析 集中商业餐饮分布情况 2 餐饮品牌情况分析遂宁餐饮业发展迅速 沿着滨江路 餐馆林立 各式餐饮店在这里都能寻找到 有品牌的加盟店 本地创立的特色店 中餐 汤锅 火锅 沙锅 烧烤等 但遂宁本地品牌餐饮较少 遂宁市以当地餐饮为主 但缺少本地品牌遂宁市自发形成的餐饮很多 但由于品牌意识薄弱 没有充分利用品牌的核心竞争力 品牌影响力 品牌凝聚力等优势来实行品牌战略 因此当地餐饮形成品牌的较为缺乏 遂宁市已初具规模形成连锁的当地餐饮品牌仅有 打渔仔 大方圆火锅 三缺一鲜兔锅 德源鲜兔汤锅城 天府汤王等 中西快餐品牌餐饮肯德基 美国跨国连锁餐厅 遂宁市已引进2家 分别位于嘉禾西路近水楼台商业广场店 步行街摩尔春天店 肯德基摩尔春天店地处传统商业中心 该区域人流量大 商业氛围浓厚 因此该店经营状况良好 近水楼台商业广场店经营状况一般 德克士 中国本土连锁快餐店 遂宁市引进4家 分别位于火车站旁 汽车站旁 步行街银丰国际商业中心 遂州南路北京华联 一心一客 重庆餐饮品牌 与遂宁人口味比较接近 较为受欢迎 在遂宁市共有9家 分别位于育才东路 遂宁市普思电子厂对面 城北美好家园一楼 德胜西路荣兴大都会二楼 银河南路遂宁七中内 物流港汽车产业园内 物流港工业园区立华新进印刷包装公司内 明星大道志超科技有限公司内 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 遂宁市商业研究分析 2 4 1遂宁市餐饮业态分析 3 餐饮消费价格分析中西快餐品牌如一心一客 肯德基 德克士等 人均消费金额约30 50元 火锅 干锅汤锅等人均消费金额约40 70元 作为人均GDP约20000元的四线城市来讲 遂宁市餐饮价格偏高 但同时也反映了遂宁市餐饮消费需求旺盛 总结 遂宁居民餐饮消费偏好在消费者问卷调查外出餐饮餐馆选择中 57 消费者选择火锅 豆捞 44 消费者选择川菜 29 消费者选择自助餐厅 26 消费者选择快餐类 如德克士 肯德基 有8 的消费者选择其他中餐 如粤菜 湘菜等 及茶餐厅 仅有5 消费者选择西餐及日韩料理 东南亚餐饮 由于气候原因及餐饮消费习惯的积累与传承 遂宁消费者偏爱川菜 尤以火锅类为重 遂宁消费者偏爱兔肉 三缺一鲜兔锅 德源鲜兔汤锅城等以兔肉为特色的餐馆生意火爆 极少部分居民会选择川菜外其他中餐 西餐 东南亚餐饮及日韩料理类 本项目可根据遂宁市居民餐饮消费习性 多引进本地餐饮的同时 搭配少量中西式快餐 西餐 东南亚餐饮及日韩料理 遂宁居民餐饮消费能力强遂宁市居民外出就餐频率较为频繁 餐饮消费金额较高 经市场调研 每周至少外出进行餐饮消费一次的比重为40 消费金额方面 33 消费者单次人均餐饮消费金额为50 70元 25 消费者单次人均餐饮消费金额为50元以下 17 消费者单次人均餐饮消费金额为80 100元 6 消费者单次人均餐饮消费金额为100 150元 高于150元占比17 遂宁市消费者舍得在餐饮消费上花钱 餐饮消费力强 品牌餐饮较为缺乏遂宁餐饮市场以当地餐饮为主 缺少品牌餐饮 仅有少部分当地餐饮形成品牌 除此之外引进了少量中西式快餐 如一心一客 肯德基 德克士等 而麦当劳 必胜客 小肥羊 海底捞等品牌餐饮均未入驻 本项目餐饮业态除以当地餐饮为主外 可适当引进部分品牌餐饮商家 2 4 2遂宁市休闲娱乐业态分析 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 遂宁市商业研究分析 1 休闲娱乐分布情况 遂宁市娱乐休闲场所较多 也相对集中 主要分布在滨江路 明月路不夜城 天宫路 几大百货商场 滨江路分布有上百家大中型休闲娱乐设施 其中KTV 酒吧45家 休闲会所31家 茶楼13家 明月路不夜城也是娱乐休闲集中地 分布有数十家KTV 其中包含遂宁市目前最高端KTV爱尚皇家一号 天宫路分布较多KTV 属于KTV一条街 除此之外银丰国际商业中心 永逸百货 近水楼台商业中心等有电影院 健身房入驻 休闲会所 养生会所 茶楼等休闲娱乐业态零散分布于各大街道 滨江路 KTV 酒吧 休闲会所 茶楼不夜城 KTV天宫路 KTV一条街银丰国际商业中心 永逸百货 近水楼台商业中心 电影院 健身房 2 4 2遂宁市休闲娱乐业态分析 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 遂宁市商业研究分析 KTV遂宁市居民把KTV当作最主要的舒压 放松 聚会等休闲娱乐场所 整个遂宁市分布有几百家KTV 其中不夜城爱尚皇宫一号为目前遂宁市最高端KTV 装修奢华 消费者愿意为此买单 其次为滨江路KTV 装修档次也较高 价格趋于皇宫一号与天宫路KTV之间 天宫路KTV较为大众化 遂宁市部分KTV消费价格一览表 2 休闲娱乐种类分析 电影院目前在营业电影院以银丰国际商业广场的太平洋电影院及永逸百货的永逸影院为例 电影院规模统计 现营业电影院太平洋影院 永逸影院座位数量统计如下太平洋电影院7个厅 共650座 永逸影院6个厅 共666座 其中4厅为VIP厅 票价统计 2 4 2遂宁市休闲娱乐业态分析 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 遂宁市商业研究分析 休闲会所遂宁这个花园城市对于绿色 和静 恬静 宁静 愉悦 闲适 品位等美好生活有着独特诠释与追求 品茗 棋牌等成为遂宁市 慢生活 的主要方式 因此遂宁市大多休闲会所以咖啡 红酒 品茗 棋牌作为主题 21 卡法会所 遂宁荣兴房地产公司耗资800万元在荣兴大都会六楼打造约4000 的21 卡法会所 其经营场所的2000平米做为空中花园 旨在给消费者完美的西餐 咖啡 棋牌 红酒享受 该会所包含各式卡座30个 其中情侣卡座20个 会所有包间20个 主要是16个机麻包间 2个西餐包间 还有2个商务包间 方便洽谈业务 小结 遂宁市居民休闲娱乐方式呈现多样化遂宁市可供居民休闲娱乐的方式呈现多样化 电影院 KTV 酒吧 旱冰场 健身房 休闲会所等种类较多 能从不同方面满足居民休闲娱乐需求 且遂宁市休闲娱乐市场发展较为成熟 遂宁市居民休闲娱乐消费力强经市场调研 遂宁市KTV大包价格约500 1000元 晚 电影票价60 95元 张 消费价格接近一二线大中城市 消费者问卷调查中 被调研人21 4 每周消费一次以上 21 消费者每月消费2 3次 说明遂宁消费者休闲娱乐消费频率较高 消费金额方面 38 被访者人均消费金额为50 100元 次 21 被访者人均消费金额为100 150元 次 说明遂宁消费者比较舍得在休闲娱乐方面花钱 综合分析反映出遂宁市休闲娱乐消费力较强 因此本项目可引进休闲娱乐业态来聚集人气 2 遂宁市商业研究分析 2 4遂宁市餐饮 休闲娱乐业态分析 2 4 2遂宁市休闲娱乐业态分析 Part4 零售商业市场消费者分析调研 1 消费者问卷调查结果与分析 分析 在遂宁市被调研的200位消费者中 有75 受访者对远成购物中心项目表示看好 仅有25 的受访者不看好该项目 调查结果显示 有54 消费者表示前往物流港 临汽车南站 消费较方便 46 表示不方便前往消费 据访谈情况可知 消费者看好该项目主要是因为现在物流港发展空间大 属于政府大力扶持的地区 以后必然逐渐完善基础设施和交通等方面 随着物流港建设的进程步伐加快 人口也会逐渐增加 商业也必然有一定的需求 部分消费者不看好该项目的主要原因集中在交通方面 认为前往该地区购物交通不便捷 其次 该地区属于新规划地区 现有人口较少 商业难以形成规模 总体来看 消费者看好本项目的发展 项目在招商 销售之前 应加大宣传推广力度 给投资者以更大的信心 从而实现项目增值 1 消费者问卷调查结果与分析 消费者问卷调研总结 1 遂宁市居民收入水平及消费地点分析通过对随机选取的调研对象进行统计分析 遂宁市居民收入水平相对较低 多消费者选择遂宁市作为消费首选地 但也有部分高收入人群反应 由于遂宁市商业不能满足其消费需求 他们会选择到成都 重庆等城市消费 从而导致消费力外流 本项目在商业档次及商品品牌上应选择中高档次 满足中低收入消费者需求的同时 也拦截部分外流至重庆与成都的高端消费者 2 遂宁市居民消费力分析虽然遂宁市居民收入水平一般 但消费欲望较强 且消费能力较高 对中高端消费品市场有一定的接受能力 3 遂宁消费者选择购物场所考虑因素分析远成商业中心定位应注重功能多样性 业态丰富性 来满足消费者对商品品种的要求 在外部交通规划中充分考虑人流 车流到达项目的便利性 设置相应的公交站台 提供足够停车位 来满足消费者对 交通便利性 的需求 享受良好的服务已是消费者选择购物场所的必要因素 遂宁市零售市场已不能仅仅满足消费者的购物要求 也要注重提供优质服务 满足消费者对购物场所硬件设施及软件服务等全方位的需求 4 遂宁居民餐饮 休闲娱乐等体验性业态消费需求旺盛遂宁市居民消费前四位的分别为生活日用 餐饮 服装及休闲娱乐 消费者消费多以家庭日常生活消费为主的同时 也偏向外出餐饮 休闲娱乐等享乐方面的消费 在项目业态比重中应对餐饮 休闲娱乐等体验性业态有所侧重 5 餐饮消费类型偏好遂宁市居民对餐饮类有一定的消费偏向 川菜 火锅 自助餐等受到普遍欢迎 项目中餐饮类别应考虑迎合遂宁市居民的饮食偏好 多引进川菜 火锅 自助餐等餐厅的同时 辅以其他餐饮类别 6 休闲娱乐消费类型偏好消费者近3个月所体验的娱乐项目中 29 选择了电影院 剧院 28 5 选择了KTV 35 选择了茶馆 咖啡馆 11 选择了健身馆 运动中心 8 选择了电玩城 5 的选择了水疗 SPA 7 选择了酒吧 俱乐部 本项目可根据遂宁消费者娱乐休闲消费偏好 引进电影院 KTV 休闲会所等主力店 1 消费者问卷调查结果与分析 消费者问卷调研总结 7 儿童业态已成为拉动家庭消费的驱动力之一对于购物中心而言 儿童业态已不仅仅是吸引儿童前来体验 消费的功能 还承载着扩充家庭消费 提高用户黏性的作用 在此次问卷调查中 儿童业态费用支出方面 从高到低依次为儿童服装 玩具和书籍 教育培训 儿童游乐 早教 本项目应适当的考虑儿童服饰 玩具 儿童培训 游乐设施等儿童业态 以求通过儿童消费来扩充家庭消费 在项目后期运营中还可以定期举办亲子活动以达到吸聚人气的效果 8 遂宁消费者对大型购物中心类型诉求分析遂宁市的主要购物场所集中在中央商务区附近 中央商务区是遂宁市最为集中和成熟的商圈