资产预估法则PPT课件

资产评估学 第二篇资产评估实务 第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节房地产价格及其影响因素 第三节成本法在房地产评估中的应用 第四节收益法在房地产评估中的应用 第五节市场法在房地产评估中的应用 第六节假设开发法 第七节基准地价修正法 第八节路线价法 第一节房地产评估概述 一 房地产及其特性 一 房地产的概念房地产的三种形态 土地 建筑物 房产 房地合一 房地产分为物质实体 权益及区为三个方面 二 房地产的特性 土地的特性房地产的特性房地产价格特征 市场的特征及房地产评估的特殊性 1 土地的自然特性 1 数量的有限性 不可再生性 2 位置的不可移动性 3 效用的持久性 4 效用的差异性 决定 决定 2 土地的人文特性 1 用途的多样性 2 供给的稀缺性 3 经济地理位置的可变性 4 可垄断性3 北京写字楼出租说建筑物的特点 1 建筑物不能脱离土地而独立存在 2 建筑物的使用寿命是有限的 3 建筑物属可再生性社会资源 4 房地产 不动产 的特性 1 位置固定性 2 使用长期性 3 投资大量性 4 影响因素多样性和复杂性 5 保值增值性 二 房地产评估的原则1 合法原则2 最高最佳使用原则3 房地综合考虑原则4 区域及地段原则三 房地产评估的目的和价值类型1 单纯的房地产交易市场价值或非市场价值2 企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产在用价值 按房地产对企业作贡献的方式评估其价值 3 财务报告目的涉及的房地产按会计准则要求的价值类型 评估 评估 四 房地产评估的程序 一 接受委托 明确评估的基本事项1 明确评估对象2 明确评估目的3 明确评估基准日4 明确评估报告提交日期 二 制定评估作业计划和技术方案 三 现场勘察及收集数据资料 四 评定估算 给出评估结果并撰写评估报告 第二节房地产价格及其影响因素 一 房地产价格的特性 一 土地价格的特殊性1 价格构成的特殊性2 价格决定机制的特殊性3 市场供求关系的特殊性4 价格呈不断增长趋势 二 房地产价格的特性1 房地产价格构成的复杂性2 房地产价格具有明显的区域性 个别性3 房地产价格具有较强的政策性 我国土地价格的特殊性在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度 国有土地使用权可拥有和转让 土地二级市场交易的是使用权而非所有权 二 房地产价格的种类 一 土地价格 建筑物价格和房地产价格1 土地价格 1 基准地价 2 标定地价 3 出让底价 4 转让价格 5 其他价格 抵押价格 课税价格等 上述 1 3 属土地一级市场价格 由政府垄断定价 4 5属土地二级市场价格 由市场竞争决定价格 二 总价格 单位价格 楼面地价楼面地价 土地总价 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率 例题 投资者面对甲 乙两幅土地 甲地的容积率为5 单价为1000元 平方米 乙地的容积率为3 单价为800元 平方米 假使两幅土地的其他条件相同 问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济 三 所有权价格 使用权价格和其他权益价格1 所有权价格2 使用权价格3 其他权益价格如 租赁权价格 抵押权价格等 四 市场交易价格和评估价格1 市场交易价格2 评估价格 三 房地产价格的构成 一 土地取得成本土地取得成本 购置土地应支付的价款 税费 二 开发成本包括 勘察设计和前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 其他工程费和税费 三 管理费用 四 资金成本 五 销售税费包括 销售费用 销售税金及附加 其他销售税费 六 开发利润 四 影响房地产价格的因素 一 一般因素1 社会因素2 经济因素3 政策因素 二 区域因素1 商业繁华度2 道路通达度3 交通便捷度4 设施完善度5 环境质量状况6 规划限制对于不同用途的区域 以上因素的影响程度 影响方向等会有区别 三 个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素 具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素 1 影响土地价格的个别因素2 影响建筑物价格的个别因素 收益法在房地产评估中的应用 一 基本思路及步骤常用计算公式 a 年净收益r 折现率二 适用对象和条件收益性房地产 不适宜公益性房地产房地产的收益和风险可以预期 量化 三 各参数的估算 一 净收益的估算除去各种费用后的收益 必须是客观收益 而非实际收益 因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取 具体估算可以分为出租型 直接经营型及自用型进行 二 资本化率的估算实质 房地产投资的报酬率 收益率 净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用 求取方法 1 市场提取法 市场法 寻找相类似房地产的交易案例 对类似房地产的净收益 价格等资料 选用相应的收益法计算公式 求出资本化率2 累加法 3 排序插入法资本化率的种类 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 资本化率 无风险报酬率 风险报酬率 三 收益期的确定 单独评建筑物 建筑物的经济寿命单独评土地 土地使用权年限 1 先据建筑物的经济寿命确定收益期 然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值 2 假设未来收益无限期 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销 四 收益法的派生方法 一 土地残余法由于房地合一净收益中含有折旧 故在计算土地净收益时 应扣除建筑物折旧 例题 在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋 根据成本法 建筑物的现行价格为2000 1200 240 万元 该建筑物尚可使用20年 还原利率12 土地的还原利率为10 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租 使用面积为建筑面积的60 不含折旧费的年租赁费用为72万元 根据土地残余法确定土地的价格 1 计算房地合一纯收益100 2000 60 12 720000 720000 元 2 计算建筑物的纯收益240 12 1 20 40 80 万元 3 计算属于土地的纯收益72 40 80 31 20 万元 4 土地的价格为 31 2 10 312 万元 单方土地价格为 312 3000 1040 元 m2 二 建筑物残余法 若纯收益a不含折旧 则 注 该方法要求建筑物的用途 使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离 三 收益倍数法 例 某砖混结构二层住宅 宅基地面积200平方米 房屋建筑面积240平方米 月租金4800元 土地还原利率为8 建筑物还原利率为10 建筑物评估时的剩余使用年限为25年 用残余法评估该住宅建筑物价格 年房租总收入 4800 12 57600 元 年总费用 房租损失准备费 以半月租金计 2400 元 房产税 按年租金的12 计 57600 12 6912 元 土地使用税 每年按每平方米2元计 200 2 400 元 管理费 按年租金3 计 57600 3 1728 元 修缮费 按年租金4 计 57600 4 2304 元 保险费每年 576 元 年总费用 2400 6912 400 1728 2304 576 14320 元 年总纯收益 57600 14320 43280 元 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元 则土地总价为 1200 200 240000 元 归属于土地的年纯收益为 240000 8 19200 元 故归属于建筑物的年纯收益为 43280 19200 24080 元 建筑物折旧率 1 25 100 4 建筑物价格 24080 10 4 1 1 1 14 25 172000 0 9622 165498 4 元 建筑物每平方米价格为 165498 4 240 689 58 元 例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 管理费 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 维修费 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保险费 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 税金 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果经评估 该写字楼房地产在2004年5月的价格为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 例题 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 写字楼网试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格 1 选定评估方法北京写字楼该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 3 年税金 20 900 18000 元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算房屋纯收益 1 计算年折旧费 2 计算房屋现值 假设房屋收益年期为无限年期 房屋现值 房屋重置价 年折旧费 已使用年数 2500 900 46875 4