房地产成本核算指导管理办法.doc

房地产成本核算指导管理办法1.目的：为强化成本管理，规范公司房地产开发项目成本核算，明确核算规则，特制定本成本核算指导管理办法。2.范围：本办法适用于地产集团内全资、控股子公司、分公司、项目部。3.职责：公司财务管理中心负责本规范的推行、解释、修改完善并检查执行情况；下属各核算单位均应在本办法指导下，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本、费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料。4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，并结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 可售性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如果某一产品可以对外出租、销售，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。4.2.1.2 产品差异原则：所开发的产品在建筑形式上存在明显的差异，并导致相应的成本差异较大，则需要分别作为成本核算对象；4.2.1.3售价差异原则：不同的产品售价存在较大的差异，则应当单独作为核算对象进行成本核算。4.2.1.4便于成本费用归集原则：确定成本核算对象时还要考虑成本费用归集是否方便。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1 同期开发完成的项目，按独立别墅、联排别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同可售产品类型划分成本核算对象。4.2.2.2成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。各期(区)再按4.2.2.1条确定本核算期内的核算对象。4.2.2.3 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.4 核算对象的划分要便于合同的拆分和费用的归集，差异性小的产品可以合并作为统一的成本核算对象，尽量归属于4.2.2.1条中的某一核算对象类别中。如：14层高层和16层高层的建安成本差异很小，可统一作为高层类别来核算成本。4.2.3车位及地下储藏室的核算处理：4.2.3.1计容积率的地上车库（可售的情况）作为单独的核算对象。4.2.3.2地下、半地下及架空层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否作为单独的核算对象。通常情况下，如当地政府法规规定其可以销售（销售使用权），且在销售合同中明确其所有权归房地产开发公司所有，则应独立核算，具体核算办法参见4.5.3 B条。4.2.3.3单独楼栋的可售地下储藏室，其成本归集到本产品类型中，该产品在销售收入计算时销售单价为住宅销售单价与可售地下储藏室销售单价的加权平均价。4.2.3.4人防地下室不论其是否作为车库或者是地下储藏室，均作为公共配套设施处理，成本全部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，如果是车库则作为独立核算对象，参照4.2.3.2处理；如果是地下储藏室则参照4.2.3.3处理。4.2.3.5其他不可销售的，并作为公用的车位，不作为单独的核算对象，其成本作为配套设施处理。4.2.4会所的核算处理：4.2.4.1按商业报建的会所、对外出售的会所（产权移交给房地产公司以外的单位或个人）、开发商保留产权且对外经营的会所分类作为单独的成本核算对象，具体核算办法参见4.5.3 C条。4.2.4.2明确约定所有权归全体业主的会所，则不作为单独的成本核算对象，按配套设施处理。4.2.4.3混合性质会所（部分可售、部分为配套）应根据其可售和不可收部分建筑面积分别按前述两种方式处理。4.2.5教育及其他设施的核算：4.2.5.1无偿将产权移交政府的、销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应按公共配套设施处理。4.2.5.2有偿移交政府的教育及其他设施，应作为独立的成本核算对象，核算成本中是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套部分的地价决定，移交成本与实际成本的差额计入当期损益。4.2.5.3产权属于开发商的教育配套，按以下方式分别处理：A、由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较低，该教育设施按公共配套设施处理。B、如果开发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价，则应单独作为核算对象。4.2.6成本核算对象的具体设置参考下图：项目 一期 独立别墅 二期 多层洋房 三期 小高层 高层 N期 车位、等 4.3 成本费用科目（ERP）及核算内容4.3.1 成本费用科目（ERP）开发成本核算科目(ERP)按下列七项设置：4.3.1.1 土地获得费4.3.1.2 前期准备费4.3.1.3 主体建安工程费4.3.1.4 社区管网工程费4.3.1.5 园林环境工程费4.3.1.6 配套设施费 4.3.1.7 开发间接费4.3.1.8 预提及摊入成本4.3.2 各成本费用科目的核算内容4.3.2.1 土地获得费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：1）土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，以及相应的契税、耕地占用税；土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。2）土地拆迁补偿费：征用地块内地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，以冲减土地成本。3）土地间接费：取得土地使用权时产生的附属条件费用，如：公园的设计、建造费用；无偿为政府建造的道路、绿化支出等。4）其他土地费：土地开发权批复费、土地面积丈量费。5）红线外市政配套费：指向政府部门缴纳的大市政配套费，征用生地向市政公司缴纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。4.3.2.2前期准备费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”、报批报建等前期费用。主要包括以下内容：1）勘察费：包括初勘、详勘等。主要有水文、文物、地质勘察费，地形测绘，方格网测绘费。2）规划设计费：项目发生的规划、修建性详规、方案设计、施工图设计、及相关的晒图费、设计使用的模型费、设计咨询费、大堂等公共部位的装修设计费等。（精装修交房的精装修设计费包含在精装修成本中）3）“三通一平”费：接通红线外发生的场地平整、临时道路、临时水电、临时设施费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时设施：包括地块围墙或围栏的设计、建造费用；临时办公室的租金、建造及装饰费用；临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租赁费；临时施工围板：包括设计、建造、装饰费用。4）报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费，包含以下内容：招标代理服务费、合同备案费、施工图审查费、消防审查费、人防审查费、防雷施工图审查、项目申请编制费、地震安全性评价、交通评估、地质灾害评估、工程质量监督费、工程质量安全监督费、墙改基金、散装水泥专项基金、渣土费、定额编制管理费、劳保统筹基金、工程技术服务费、噪声排放费、环境测评费、消防联动入网费、白蚁防治费、档案保证金、各种公告费、节能专项计算费。5）易地人防建设费：所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室，如不能同步建设，应按规定缴纳的防空地下室易地建设费。4.3.2.3 主体建安工程费 指项目开发过程中发生的主体内土建工程和安装工程造价内的各项费用。主要包括：1）基础工程费：包括土石方费用、地基处理费、基坑支护工程费、桩基础工程费，基桩基咨询及检测费、降水费。2）建安工程费：A土建：主体砼工程，砌筑工程、内外墙抹灰及楼地面工程、外立面工程、屋面工程、部品、门窗工程、公共部门装修费、精装修工程。B安装：指楼内工程，包括给排水工程、采暖工程、电气工程、燃气工程、通风系统、电梯安装及供货、消防工程、智能化工程、电视、电话、网络。4.3.2.4 社区管网工程费1）天然气工程费：包括自用户端开始至项目红线外的天然气管道系统费、燃气表费、燃气灶具费、区内调压站费。2）电气工程费：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设。3）给水工程费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备。4）供暖工程费：主要包含小区内室外采暖管道及换热站费用，不包含换热站的建安费用。5）雨污水工程费：主要包括小区内室外雨污水管道及井费用，以及跟市政管道的接口费。6）消防管道工程费：室外消防管道及井，消火栓等费用。7）智能化工程费：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用；智能化系统费用包含车管系统、电子巡更、周界安防、电视监控、背景音乐、电子公告屏等系统。4.3.2.5 园林环境工程费 指项目所发生的环境工程造价，包含软景、硬景、围墙及大门、小品、照明及为景观所作的配套给排水工程。主要分三大类：A绿化建设费：大、小乔木种植、灌木种植、草皮种植、种植土等，以及为保证种植成活率而发生的相关养护费用。B景观铺装费：硬质铺装工程费，建筑小品如雕塑、水景、环廊、假山等，围墙建造费，室外照明、景观给排水工程，室外零星设施如儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。C道路及广场：区内主道路、广场的建造费，以及道路的铺装费用，道路的标示系统费用。4.3.2.6 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：A.在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等。B在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等。C属于国家人防要求的设施。配套设施费通常按以下明细科目进行核算：学校：教育设施的建造成本及配套资产购置；会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；人防设施建设费：根据规划要求，跟项目同步建设的防空地下室的建安费用；物业用房：在项目小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所等用房的建造成本及相应的资产购置费。设备用房：配电房、水泵房等设备用房的土建及装修费。文化娱乐设施：在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。其他配套费：自行车棚等。4.3.2.7 开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及项目营销设施建造费。1）工程管理费(1) 工程监理费：支付给工程监理单位的费用；(2) 咨询费：支付给工程咨询、造价咨询公司的服务费用；(3)各项检测费：按照当地质检部门及国家规范的要求而发生的检测费用，主要包括小区内建设而发生的各项检测费用，如： 消防电器检测费、沉降观测费、室内环境检测费、防雷检测及验收费、节能监测、主体监测费等；(4) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；(5) 工程竣工验收费：项目内各分部工程竣工验收而向政府缴纳的费用；(6) 工程保险费。2）物业基金(1) 物业维护费：包含给物业公司的筹建费、道路划线费、车位锁费、管理软件等保障物业公司开始运营的费用。(2) 物业维修基金：政府规定的由开发商承担的费用，通常指按照销售额的一定比例缴纳的维修基金。3）资本化利息 包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。4）营销设施建造费 为项目销售而发生的售楼处、样板间、展示区的设计费、建造费、装修费、家私等费用，以及销售现场的保洁、维修、保安、水电费等；推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用。5）不可预见费：建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的预备费，包括竞争性影响、规划方案调整、建材及人工价格上涨等。风险费用应随项目特点、性质不同而设置不同比率，并随项目进展的实际发生情况进行调整，且必须在项目第一次利润结算前清空。4.3.3 期间费用 包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见天山集团项目成本核算管理办法（2009年8月版本）。4.4 会计科目4.4.1 “开发成本”科目 科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。成本管理软件中可以将明细科目仅设置到三级，成本项目数据必须每月与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。成本核算对象的具体设置参见下图：项目 在建一期 住宅 在建二期 商铺 写字楼 拟开发土地 待分摊成本（在各期需要分摊的成本）项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建某期”，各期分摊成本计入各期成本核算科目明细表中的 “预提及摊入成本”科目中。4.4.2 “开发间接费”科目 该科目归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出以及项目营销设施建造费。这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。4.4.3 “成本会计科目明细表”房地产成本核算科目明细表一级科目二级科目三级科目核算项目备注开发成本土地获得费按前述明细各成本核算对象 前期准备费按前述明细各成本核算对象主体建安费按前述明细各成本核算对象配套设施费按前述明细各成本核算对象社区管网费按前述明细各成本核算对象园林环境费按前述明细各成本核算对象开发间接费按前述明细各成本核算对象预提及摊入各成本核算对象自分摊成本转入开发间接费项目名称工程管理费定期转入开发成本物业管理基金资本化利息营销设施建造费不可预见费4.5 成本费用的归集与分配4.5.1 土地获得价款土地价款若能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属，则通过设定分摊方法分配计入相关成本核算对象，方法如下： 步骤一： 分期开发项目，按照各期占地面积比（不含公共部分的占地面积）将总地价分摊到各期。其中的会所、湖区、幼儿园等若为全期共有，此部分公共用地的地价应按各期建筑面积比例分摊至各期。步骤二：将当期地价在各成本核算对象间进行分配：A. 若当期内各成本核算对象单独构成明显组团，能较为准确划分各自占地面积时，则按各独立组团的占地面积比分摊地价。具体做法是将当期地价按各自组团占地面积比例进行分配。B. 采用“容积率倒数法”分摊地价，具体做法是用各成本核算对象的建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过占地面积比分摊当期地价。（容积率值应由设计部根据项目具体规划及经验值确定。对于底商，其占地面积可乘以适当的放大系数，使其合理的比上部住宅承担更多比例的地价，放大系数的确定可参考当地有政府发布的住宅和商业基准地价的对比系数，也可采用住宅和商业的预计售价比作为系数）。如：某期中多层、小高层、高层建筑面积分别为10000、20000、30000 m2，容积率分别为1.2，2.0，4.8，则按“容积率倒数法”计算的多层、小高层、高层的地价分摊比例为10000/1.2:20000/2.0:30000/4.8=0.833:1:0.625。将按此比例分摊至各成本对象的地价除以其可售面积即得各成本核算对象单位可售面积地价。4.5.2其他七类成本的分摊方式前期准备费、主体建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本科目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，按下表所示分摊标准分别计入各成本核算对象：1. 需要在全期分摊的费用分摊方式2. 在各期内的各核算对象间分摊方式序号成本科目分摊原则各期成本分摊同期各核算对象间成本分摊1土地获得费按占地面积按占地面积分摊2前期准备费按建筑面积按建筑面积分摊3主体建安工程费按建筑面积产品自身建安费4室外管网工程费按建筑面积按建筑面积分摊5园林环境工程费按建筑面积按占地面积分摊6配套设施费按建筑面积按建筑面积分摊7开发间接费按建筑面积按建筑面积分摊8预提及摊入成本按照上述分摊原则分摊至本期的成本按建筑面积分摊4.5.3 成本核算对象的成本归集原则：A. 计算容积率的产品（包括住宅、商业、地面车库等）成本核算时均应归集土地价款；不计算容积率的产品成本核算时不归集土地款。B. 车位核算时首先按照A确定是否分摊地价，然后再承担建安成本即可。如果预测的销售收入不足收回建安成本时，则将差额部分的建安成本按照配套设施费的分摊原则分摊到各产品类型中。C. 按商业报建或对外出售的会所视同商业，归集各项开发成本；出售给物业公司的会所、开发商保留产权且对外经营的会所作为成本对象独立核算时只承担其对应主体建安成本。D. 除车位、会所外的其他产品，参照4.5.2条规定进行成本归集。4.5.4开发间接费4.5.4.1 工程管理费：各项目部发生的人工费、工程管理费等直接计入该项目，其他相关部门（设计部、工程管理部、成本部、采购部等）发生的人工费、行政费、财产费等根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例按季度进行分摊。如：项目一、二期建筑面积分别为40000、60000，当年开工建设时间分别