基金模式下的开发特点

基金模式下的开发特点 星浩开发的诉求 星浩开发 符合自身战略和品牌要求 满足客户满意度 达到基金对业绩的预期 在创业的初始阶段 需要在保证产品品质的前提下 通过快速开发的手段 加快资金流转 保障项目的滚动开发 确保达到基金对业绩的预期 是所有诉求的关键 星浩开发产品的特点 住宅 区域内的行业标杆 高品质差异化产品 商业综合体 管理跨度大 商业服务周期长 专业界面多 复杂度高 商业 酒店的策划 招商咨询 技术配合 招商谈判 到招商后的运营 商家的不同功能要求 建筑流线 结构 设备 室内装修 广告标识 商业包装 广告设计等 参照系企业典型模式 住宅 绿城 星河湾 万科 绿地 金地 龙湖 品质导向模式 快速开发模式 产业化 标准化模式 仁恒 住宅开发 产品特质 尊贵 系列化 产业化 人性化 显贵 产品系广 性价比高 创新 风情化 精装 高档 开发模式 品质导向模式 标准化模式 产业化 标准化模式 快速开发模式 品质导向模式 标准化模式 快速开发模式 快速开发模式 标准化模式 快速开发模式 品质导向模式 品质导向模式 景观 标准化模式 结论 各大地产企业在保持产品质量与品质的同时 更加重视快速开发来应对市场的变化和资金的压力 通过标准化来控制开发周期和开发成本 星浩要通过快速开发带给投资人信心 高品质产品满足业主需求 社会认可度提升企业品牌形象 品质代表型企业开盘周期 金地集团以上项目的开盘周期为591天 项目规划报建完成周期为309天 金地通过前期的的精心规划 产品的深度研发获得市场的认可 各项目均取得不菲的销售成绩 其他代表楼盘开盘周期 行业标杆企业在沪的项目中 龙湖好望山 华润中央公园 佘山九里等别墅盘得开盘周期周期较长 普通住宅项目开盘周期约在360天左右 速度代表型企业开盘周期 恒大地产10年10月 11年7月项目开盘周期 快速开发型企业恒大地产的实际开盘周期在180 210天左右 其通过标准化的产品和提前介入实现快速开盘的目标 恒大地产开盘标准 恒大地产开盘的标准除了取得政策性文件外 还需要达到企业内部控制的三个标准 园林园建开放 样板房开放及综合楼开放 挑战目标 1 在保证项目品质和产品特点的前提下 星浩开发的各项目的开盘周期标准 2 如何在现有的条件下 实现既定的计划目标 探讨 星浩项目的开盘周期 实景样板房开盘 10个月 临时样板房开盘 8个月 设计周期 115天 售楼处 会所 主体 160天 首期楼栋施工至预售条件 240天 设计周期 165天 装修完成 60天 12345678 样板房结构施工至移交 105 12345678910 开放 装修完成 75天 售楼处 会所 主体 160天 装修完成 75天 这个目标是极具挑战性的目标 在整个地产行业中也是处于领先地位的 开放 风险提示 1 速度与设计质量的矛盾2 速度与施工质量的矛盾3 速度与工程造价的矛盾4 报建条件与报建目标的矛盾5 未批先建的后遗症的处理 保障开盘节奏的手段 1 统一的价值观 2 高效的决策 3 标准化业务流程 4 有实力的战略合作单位 5 合理规划的首期开发范围 7 激励措施 6 强大外部协调能力 快速开盘 要确保在既定的计划节点内完成开盘的目标 必须在以上几个方面加强过程控制 保证各节点计划被严格准确的执行 保障开盘节奏的手段 1 统一的价值观 1 快速开发在目前阶段对基金募集 企业发展的有重要意义 基金 开发 商业团队要有统一的价值观 高度认同目前形势下的企业决策 2 在新项目首期开盘范围内的各项工作要有资源 政策的支持 各个智能部门需要对开盘任务有倾向性的关怀 保障开盘节奏的手段 2 高效的沟通与决策 各个环节的决策都要保证准确性和时效性 在关键线路上提速 避免窝工和返工 高效决策在注重快的同时 更要重视决策的准确 严格控制成本 在成本与进度 质量与进度之间的决策更需要准确 为保证快速开盘 需要尽早确定总包单位 但会所 临时样板房体量小 难以征召高素质的总包单位 可考虑采用方案图模拟工程量招标 将会所 临时样板房与住宅同时招标 保温 铝合金等其他配套另行招标 对于影响关键线路的细节工作 如试桩等 可采取委托或签证等方式办理 可能会增加工程建设成本 在项目建设初期 在一段时间内可能会使用发电机供电 为保证工程建设顺利进行并控制成本 要在最短的时间内完成临时用电接入工作 保障开盘节奏的手段 3 有实力的战略合作单位 确保在目标工期内保质保量地完成工程建设任务 要选择有资金实力 有技术实力 有劳务组织实力的施工单位 战略合作单位能提前介入实质性工作 能响应项目试桩 赶工等特殊要求的企业 此外 为节约招标时间 在能控制成本的同时 可考虑样板房 会所的总包单位采用方案图模拟招标形式 设计 咨询类合作单位可采用年度合作单位形式等 但与此同时 在样板房 会所等抢工期的阶段 工程成本也会上浮15 左右 保障开盘节奏的手段 4 强大的外部协调能力 开发报建工作成为核心竞争力的关键 要争取迟交土地款 开工早 保证无证施工 确保项目规划通过地方政府审核 要积极与当地规划部门做好沟通 至少确保会所 样板楼栋规划位置先行确定 确保项目建设可先行施工 在未取得相关证照的情况下 要取得上级主管部门的先行施工许可 相关检验 验收部门提前介入 保证材料检验与隐蔽工程验收 确保按计划取得预售许可文件 尽可能通过划分土地证 政府借款或存贷等方式获得开盘区域的土地证 保证预售证的办理 要协调图审 招标代理等流程提前介入 要协调相关职能部门的行政处罚事宜 在控制处罚力度的同时 保证工程建设的顺利进行 要协调当地其他职能部门关系 争取相关费用的缓缴与减免 保障开盘节奏的手段 5 确定合理的首期规划 设法在拿地期间 将住宅用地和商业用地分拆土地证 给后期的规划报建提供便利条件并减少后期土地款支付的压力 在确保楼盘品质的基础上 尽量在首期范围内不做独立的商业规划 样板楼 会所不坐落于地下车库之上 样板房选择首期开盘的主力户型 实景样板有精致且与交付标准同步的园林景观可开放 如首期面积较大 可考虑分块报总规 可加快工作进度和减小规费缴纳的压力 但要充分考虑首批总规对后续的影响 6 标准化业务流程 保障开盘节奏的手段 产品标准化 制定会所标准化图纸库 涵盖面积不等 配置不等的各种会所设计 可根据项目的定位和规模 直接选择相对应的会所 标准化图纸中 包括结构图纸 装修图纸 安装图纸等全套图纸 同时有标准化的招标清单 制定户型标准化图纸库 能涵盖各个区域 各类消费层级的各类户型图 在通过利用这些标准化户型的基础上 在最快时间内 完成首期的规划及设计 图纸标准化是一个复杂和系统的积累过程 在目前阶段会所标准化更确实可行 精装修标准化 制定高 中 低端的各个层次的装修标准 并确定各装修标准中材料使用标准 材料品牌等 便于迅速确定精装修设计方案 设备标准化 包括泳池设备 空调设备 电梯及家电等 均可采用标准化 即可节约品牌选型的时间 也能降低采购成本 6 标准化业务流程 保障开盘节奏的手段 流程标准化 设计周期标准化招标周期标准化施工周期标准化业务衔接标准化 6 标准化业务流程 保障开盘节奏的手段 保障开盘节奏的手段 7 激励措施 为确保顺利实现开盘目标 对于按时按质完成以下指标的团队 要给予相对应的激励措施 计划时间节点内开盘给予重大奖励达到计划的销售业绩给予重大奖励成本控制在预期范围之内给予重大奖励同时 给公司做出其他特别贡献的 如 费用减免 证照办理等方面 也给予相应的奖励 另一方面 对开工 开盘 证照办理等关键节点上要加强考核问责制 如相关关