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建筑工程 房地产 开发质量管理 山东省建筑科学研究院山东省建筑工程质量监督检验测试中心梁卫民电话箱 sdjnlwm 1 房地产开发质量管理 目录 一 背景二 重大工程事故回顾三 房地产公司质量管理现状及问题分析1 规划 设计阶段优化深度不够2 工程实施阶段缺乏全面质量管理四 房地产开发质量概述五 房地产开发前期工作的质量管理六 房地产开发设计质量 功能质量 管理1 规划设计阶段质量管理2 施工图设计阶段质量管理七 房地产开发施工质量 工程质量 管理1 施工阶段的质量控制 2 现场有效质量管理关键环节 3 现场管理需要重点关注的工序4 重视成品保护八 房地产开发售后质量管理 2 一 背景 2010年10月19日大洋网 广州日报 中国建筑只有30年寿命30楼龄房银行基本不批贷原因分析 盲目拆迁和建筑质量网易新闻中心时评 中国建筑寿命短的三大原因原因分析 质量 规划 政绩新闻研究深度报道 我国建筑平均寿命仅为30年年产垃圾数以亿计新浪网 我国建筑平均寿命仅30年不及英国1 4 不及美国1 2盲目拆迁 规划短视是主因每年产生数亿吨建筑垃圾深圳律师网时事法评 整治 短命建筑 得先除 腐败基因 3 从以上新闻背景 我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首 1 混乱的规划与落后的设计 建筑行业内原因 2 失控的施工监管 建筑行业内原因 3 短视的政绩观 社会因素 短寿建筑行业内原因 矛头直指 设计质量 功能性质量 施工质量 工程质量 房地产行业经过近10年的膨胀和飞速发展 当我们开始热衷于新材料 新技术的时候 工程质量作为建筑物的根本就真的可以让社会放心了吗 不妨来看看过去几年的 楼XX 故事 返回目录 4 NO 1 上海 楼脆脆 事件概况 2009年6月27日5时30分左右 上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌 原因调查 主要原因是楼房北侧堆土过高 最高处达10米左右 紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4 6米 两侧的压力差使土体产生水平位移 过大的水平力超过了桩基的抗侧能力 导致房屋倾倒 5 6 NO 2 南京 楼脆脆 事件概况 2009年7月7日 南京正在施工的 中兴大楼 靠近公路一侧发生塌方 震裂了马路对面的5栋楼 先是前三栋的房子出现裂缝 后来4至5栋房屋也相继开裂 原因调查 经查勘及分析 认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01 02 03幢住宅楼造成了一定的影响 7 NO 3 重庆 楼脆脆 事件概况 20009年10月23日 重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房 出现大梁断裂 墙体可插进手掌等险情后 靠10多根木棒支撑 防止垮塌 原因调查 建设业主擅自改变施工图设计 造成结构体系混乱是主因 包括施工中偷工减料严重 混凝土及砂浆标号不达标 监理单位不负责 中介检测机构工作不细致 8 NO 4 武汉 楼脆脆 事件概况 2009年10月24日晚9时许 新洲区邾城街南街社区振兴里 一栋新建的民房突然倒塌 事发点不远处余先生家的厨房被砸跨 几户居民家电线被砸断 原因调查 该栋私房系平房拆除后改建 并未报批 属违章建筑 在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知 但房子还是做起来了 9 NO 5 成都 楼歪歪 事件概况 09年7月中旬 成都市 校园春天 小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜 靠在了一起 一些业主家里墙面出现细微裂痕 房门变形 原因调查 主要是没有把排水工作做到位 居民质疑是旁边在建小区 德馨苑 基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降 加宽了已有裂缝 并加大了住宅楼的倾斜量 10 NO 6 广东 楼歪歪 事件概况 东莞麻涌一栋6层斜楼 用6个巨型千斤顶将 楼歪歪 顶直 该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形 原因调查 据规划所工作人员介绍 这栋斜楼是违章建筑 经过城建部门现场勘查 由相关专业人士监测后得出结论 整栋房子向北倾斜大约70厘米 倾斜原因是桩没打好 11 NO 7 合肥 楼断断 事件概况 枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层 四根立柱出现严重裂缝 四根立柱出现上下出现错位 其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落 原因调查 砖砌体施工进度过快 砌体自然沉实较大 室外总体环境施工过程中 对装饰柱有一定程度扰动 砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样 在两种材料交接处出现裂缝 12 NO 8 烟台 楼垮垮 附图照片烟台东站 xin doc事件概况 一座投资4000万元 历时两年多建成的汽车站大楼 在投入使用5年内 速朽 成为随时可能垮塌的 危楼 这是近来在网络和媒体热炒的 楼垮垮 原因调查 对于该车站的建筑质量为何如此之差的问题 车站工作人员表示 原因很复杂 施工方称工程至今未竣工验收 目前事件还在调查之中 13 NO 9 桐乡 楼薄薄 事件概况 浙江桐乡太阳湖小区 又叫 汇宇都市花园 一期 隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话 原因调查 桐乡市建设局质检站测得楼板厚度 客厅中心仅为7 9厘米 客厅楼板设计厚度应是12厘米 其他区域10厘米 14 NO 10 南京 楼沉沉 事件概况 房子周边地表下沉 最深处达12厘米 负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝 最宽处达1厘米 几乎横切整面墙 类似的裂缝还出现在房内的各个角落 多达上百条 原因调查 江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题 土没有夯实 但不存在结构安全问题 结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题 需进一步检测 15 进入今天的课题 房地产开发质量管理 16 三 房地产公司质量管理现状及问题分析 近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步 取得了很多值得称道的经验 并得到较好的传承 同时 也有需要我们继续改进的地方 尤其是重复出现的质量问题 以下质量管理中暴露出来的问题 在当今行业内带有一定的共性 1 规划 设计阶段优化深度不够 2 工程实施阶段缺乏全面质量管理 17 1 规划 设计阶段优化深度不够 良好的设计方案从来没有像今天这样重要 设计师提出的设计方案如果平淡无奇 在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下 很难获得市场的认可 规划 设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败 现行的规划及设计方面管理 遵循了一般房地产企业所采用的作业流程 由于各种综合原因 在项目规划 设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度 对设计有效优化不足 例如 立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足 消防管道外露大堂 井口设置考虑不周 部分出现在人行小道路中央等等 18 2 工程实施阶段缺乏全面质量管理 忙于事后整改 事前与事中控制不足在工程实施管理中 事前质量控制意识不足 常在施工单位施工完毕后才发现问题 做事后补救 例如 土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅 尤其是工期趋紧的情况下 主体外立面装修未完工 外排架无法拆除情况下 园林单位无法进场施工 导致工期延后 后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题 常出现的铝合金窗渗漏问题 主要也是安装过程和操作不规范引起 右图中出现的滴水顺着窗沿内流是因为漏做滴水线 俗称鹰嘴 这个小细节引起 19 2 工程实施阶段缺乏全面质量管理 重视竣工验收 成品保护不到位在工程质量的管理过程中 竣工验收以后开始万事大吉 而忽视对成品的保护意识 例如 对铝合金门窗的成品保护上 铝合金门窗分包单位完成安装后 没有与后序施工单位进行工序交接 结果 由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏 门框撞伤 而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位 造成责任无法分清 维修主体抵触情绪严重 造成管理难度和协调成本的增加 上图为入户门保护作法 下图为撞伤的门框 返回目录 20 四 房地产开发质量概述 房地产开发质量是一个广义上的全过程 质量 包括项目地段选择质量 可行性研究质量 项目前期策划质量 设计质量 工程实施质量 物业管理质量 售后服务质量等 由于项目地段选择质量往往回旋空间小 物业管理质量直接参与难度大 因此目前房地产开发质量管理集中在可行性研究 项目前期策划 设计质量 工程实施质量及售后质量上 21 四 房地产开发质量概述 在质量管理过程中 我们常常把主要精力放在了施工阶段 难逃施工企业本质 对前期项目可行性研究阶段 策划阶段 设计阶段的质量管理重视程度不够 作为建设方 是以项目开发而成立的团队 施工管理的思维应该改变 当开发项目进行到施工阶段时 产品策划 市场定位 目标客户群 项目的设施配套均已确定 规划设计方案 技术方案和设计图纸都已经审查通过 假如这些大量的前期质量不是最优的 那将会很难保证工程项目的整体投资效益 22 四 房地产开发质量概述 房地产质量是以客户满意度为目标的综合产品质量 区别于传统承包单位的工艺质量标准 包括反映绿色生态的产品性能质量 反映规划 设计水平的功能质量 反映工程构造 施工工艺的工程质量 反映物业管理 人文环境的服务质量 以上分析不难看出 设计质量 功能质量 在房地产开发质量管理中举足轻重 甚至重于施工质量 工程质量 因此本次课程在涉及前期工作质量和售后服务质量的同时 重点分析设计质量 功能质量 和施工质量 工程质量 的管理 鉴于房地产质量缺陷案例解析另有专题课程 时间所限 本次课题不做详悉 仅对房地产开发质量 管理 的途径和方法与大家一起探讨 返回目录 23 五 房地产开发前期工作的质量管理 房地产开发前期工作 包括项目建议书 可行性研究报告 项目开发的产品策划等 前期工作的质量是整个房地产项目的关键 熟悉地产行业动态走势 精挑细选咨询单位 明确咨询成果的质量目标和质量标准 尽量避免凭感觉上开发项目 重视可行性研究报告的质量 不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告 可行性研究应该有深入的市场调研 宏观 中观 微观调查 包括定性和定量相结合的调查与分析 对规划方案 户型 景观方案等进行多方案比选 严格项目前期工作成果的质量评审 评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段 同时吸取更多专家的知识和智慧 及时发现问题 优化前期工作成果 返回目录 24 六 房地产开发设计质量 功能质量 管理 房地产公司在设计质量管理方面积累了不少可行的经验 建立了基本的工作流程 为规范设计质量管理奠下基础 例如样板先行的有效执行 是纠正设计缺陷的最后一道关卡 为质量管理立下汗马功劳 但是更有效的设计质量管理应该发生在施工之前 例如户型设计 单体设计 道路规划 景观风格等 这些方案的最优确定 才可以从源头上避免先天不足 根据设计管理的控制流程 从以下两阶段完成设计质量 功能质量 的有效管理 1 规划设计阶段质量管理2 施工图设计阶段质量管理 25 1 规划设计阶段质量管理 规划设计的依据 经过精心优化的前期可行性研究报告 市场调研 开发项目的产品策划定位等前期工作 并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书 而咨询公司应该参与到规划方案的设计 案例 从化项目规划调整 26 混乱的规划 27 2 施工图设计阶段质量管理 施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键 先天不足必将带来后患无穷 因此 要择优选好设计方案 对住宅的套型 结构体系 内部功能 空间利用 节能节地等要创新创优设计 要在保证结构可靠的前提下 达到两个要求 一要合理空间 要在确定的套房面积内 合理安排居住 使用 卫生等面积 让人使用方便 居住舒适 二要做到建筑造型和风格的艺术感 对墙体立面形状 屋盖形式的处理要灵活得当 能给人以美的享受 使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值 注意各专业之间的交叉协调 以及人性化的设计 关注建筑设备及家居产品的市场变化 及时调整相关设计细节 施工图审查指南 28 户型设计 29 设计不够人性化 整个组团的信报箱普遍安装过低 底层用户在取信报时会很不方便 30 设计不够人性化 一组团内有的大堂入口处没有无障碍通道 很不方便轮椅和残障人士的出入 也不符合现代社会的设计潮流 31 人性化设计外投内取式信箱 32 楼盘电梯前室问题 电梯前室不采用天然采光 通风与客户使用矛盾 电梯前室采用灯光照明 将会增加物业管理成本 33 人性化设计 地下车库都有尊贵的感觉左图是顶面采光 34 人性化设计 令人感动的建筑细节 35 人性化设计 壁柜可推入墙内不占用空间 洗衣机预留位上下水都已做好 36 人性化设计 这个设计是专为老年人放手杖的挂钩 带婴儿上厕所 可以先把孩子放在这里 安全又舒适O O 37 人性化设计 马桶的位置不固定 可拉伸到房间的任何位置 浴缸内还有扶手设计 38 39 设计不够人性化 名成居中大量的采用了飘窗的设计 但飘窗普遍设计过宽 在窗下墙高900mm时 很多飘窗还飘出680mm的宽度 加上窗把手700mm的高度 业主 尤其是女性业主 很难够到把手开启窗户 40 园林中各类井的位置不妥当 需要在施工图阶段认真检查 包括建筑主体的化粪池位置 如图所示 这样的水井位置影响美观 41 安全隐患 相隔两户可以通过空调板轻易地爬入 存在严重的治安隐患 42 电梯大堂的美观 消防立管外露在电梯大堂 严重影响大堂的品质 43 44 门和窗户互相 打架 45 未设置空调安装位置或安装位置尺寸不足 返回目录 46 七 房地产开发施工质量 工程质量 管理 施工是开发项目形成实体的过程 也是决定最终产品质量的关键阶段 要提高开发项目的工程质量 就必须狠抓施工阶段的质量控制 工程项目施工涉及面广 是一个极其复杂的过程 影响质量的因素很多 使用材料的微小差异 操作的微小变化 环境的微小波动 机械设备的正常磨损 都会产生质量变异 造成质量事故 工程项目建成后 如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸 解体 更换配件 更不能实行 包换 或 退款 因此工程项目施工过程中的质量控制 就显得极其重要 1 施工阶段的质量控制 2 现场有效质量管理关键环节 3 现场管理需要重点关注的工序 4 重视成品保护 47 1 施工阶段的质量控制 制定适当的质量目标 因为质量目标常与项目进度控制 成本控制处于相同优先级 因此 质量目标必须坚持实事求是 因地制宜 目标过低 会对项目带来伤害 失去市场竞争力 过高会造成投入成本加大 综合开发绩效降低 适当增加项目的一致成本 减少非一致成本 适当增加预防成本 大力降低事故成本 强调施工现场的技术质量管理 建立统一的标准化的质量管理体系 编制详尽的施工作业指导书和施工方案 严格检验标准 强调执行力 48 2 现场有效质量管理关键环节 工程样板先行样板先行作为工程质量控制的重要手段 在房地产公司的实践中起到了巨大的作用 工程样板是工程质量的演练 是对施工队伍的实物交底的基地 有利于及时发现施工图存在的问题 避免大规模的返工签证 关键项目工程质量控制作业指导书 49 2 现场有效质量管理关键环节 技术方案先行技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料 更是指导正确施工的基础资料 技术方案先行作为工程管理的重要制度之一 必须在施工现场不折不扣地执行 通过审批后的方案 可以大大提升专项技术的可操作性 使施工 技术与经济指标达到最佳组合状态 为项目工程的最大效益服务 专项技术方案评审作业指导书 50 2 现场有效质量管理关键环节 施工关键工序控制甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序 找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大 施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象 对有效控制质量通病 保证产品质量 提高管理效率都具举足轻重的作用 详见3节 51 3 现场管理需要重点关注的工序 验线水准及坐标控制点移交 基础与桩基验线砌筑验线 52 3 现场管理需要重点关注的工序 工作面移交水准及坐标控制点移交 施工水电接驳点以及读表记录移交 场地土方标高移交 比如 原始场地移交给土方单位 土方单位将平整后的场地移交基坑单位 基坑单位将基坑移交给桩基单位 桩基单位将工作面移交给主包单位等 基坑坡度与桩基 主包施工的关系移交 主包与分包之间工作面移交 比如 门窗洞口移交 入户门 防火门洞口移交 栏杆工作面移交 防水工作面移交 外墙涂料工作面移交 电梯井道移交 烟道工作面移交 园林工作面移交 电梯机房 消防中心 变配电房 水泵房 弱电 电话 电视 宽频 等各类设备房移交 人防 消防 燃气 智能化等设备专业工作面移交 分包之间工作面移交 比如 电梯安装与大堂二次装修工作面移交等 53 3 现场管理需要重点关注的工序 混凝土浇灌混凝土浇灌质量是建筑产品质量的最基本保证 也是较容易出现问题的工序 必须严格执行混凝土浇灌程序 保证浇灌的合法性 做好浇灌前的检查工作 包括隐蔽情况 水电预埋分情况 施工组织情况 机械设备准备情况等等 54 3 现场管理需要重点关注的工序 渗漏外门窗防水屋面防水墙面防水卫生间墙及地面防水地下室防水游泳池防水生活水池 消防水池的防水管根防水烟道根部防水 55 3 现场管理需要重点关注的工序 外架拆除 须有拆除方案 外架拆除的安全性控制外架拆除时外门窗与外墙质量控制 56 4 重视成品保护 遵循谁施工谁保护的原则 遵循先检查后保护的原则 遵循持续保护原则 成品保护措施应在移交物业前切实可靠 成品保护标准作法 57 八 房地产开发售后质量管理 房屋交付后的质量管理房屋交付后 其质量管理并没有划上句号 至少还有两方面的管理工作要做 一是要做好售后服务 有销售部门牵头 组织售后服务和维修整改小组 彻底持续跟踪售后维保工作 二是要做好征求意见和调查回访工作 要组织人员 广泛征求住户的意见和要求 并及时地进行处理 要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面 并对调查后的材料进行全面整理分析 及时反馈到有关部门 以进一步提高房产开发的质量 58 我国房地产工程管理的发展方向 谁控制了工程资源 谁就要承担相应的责任 目前 房地产企业牢牢地把控着工程资源 所以工程管理的宏观控制必须由房地产企业自己完成 比如 工程实施控制计划 施工总平面布置 工程质量等 近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做 传统观念中施工总承包的部分工作 59 房地产行业外部资源情况 60 施工供方资源与环境分析1 1 概论为规范工程建设市场 国家及地方行业管理部门颁布了一系列法规 包括 中华人民共和国建筑法 97年 中华人民共和国招投标法 99年 建设工程质量管理条例 2000年 以及其他行业 地方规章 按法规规定 国家对建设单位 勘察单位 设计单位 施工单位 监理单位等工程建设责任主体 除建设单位外均实施资格管理制度 同时通过工程许可证 工程招投标 工程监理等制度将房地产行业纳入国家及地方强制性管理体系 严格的法规规定及国家 地方多级管理 使房地产行业成为一个非常特殊的制造业 61 施工供方资源与环境分析1 2 法规影响下的建筑市场特点a 施工行业准入门槛低 地方保护现象严重 施工企业整体素质较低 b 招投标和监理制度计划经济特点明显 与市场严重脱节 已经失去择优的功能 更多地成为国家防腐败的工具 c 国家强制实行行业标准 但不负责施工过程 行为 监管 工程质量风险完全由企业承担 d 法规更多保护了施工及监理企业的权利