房地产基础知识培训PP稿PPT课件

1 房地产基础知识培训 2 什么是 八房五证二书 3 八房 1 违法或违章建筑 不能买卖 2 房屋产权有纠纷或产权未明确的 不能买卖 3 教学 寺庙 庵堂等教育 宗教建筑 不能买卖 4 著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋 不许买卖 5 由于国家建设需要 征用或已确定为拆迁范围内的房屋 禁止买卖 6 单位不得擅自购买城市私房 7 出租人 共有权人 出典的房屋可以出售 在同等条件下 承租人 共有权人 承典人有优先购买权 8 对出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定的限制 4 五证 国土局的 国有土地使用许可证 证明卖方已交纳了土地出让金 拥有产权保证 规划局的 建设用地规划许可证 规划局的 建设工程规划许可证 建委的 建建设工程开工证 房管局的 商品房预售 销售 许可证 5 二书 住宅质量保证书 住宅使用说明书 6 什么是套内使用面积 就是所谓的地毯面积 想象一下居室铺满地毯的情形 就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具 用起来的地盘大小 当然 不能铺地毯的厨房 卫生间也算在内 但阳台除外 7 什么是套内墙体面积 算法较复杂 因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙 共用墙墙体算一半面积 非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积 山墙算入整栋楼建筑面积进行分摊 8 怎么计算阳台建筑面积 封闭阳台全算面积 未封闭阳台算一半面积 9 什么是套内建筑面积 是套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积的总和 10 什么是建筑面积 指各建筑物每层外墙线 或墙外柱子外缘线 的水平投影面积 包括国家有关规定应计算的阳台 雨篷 无柱挑廊的面积 之和 且具备上盖 结构牢固 层高在2 2米上 含2 2米 的永久性建筑 11 具体到某一户的建筑面积 是套内使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积的总和 再加上分摊的公摊面积 12 什么是公摊面积 是指住宅为方便用户出入 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 楼层间厅 水箱间 电梯间 物业楼等所占面积的总和 消费者在购买商品房时 售楼单位将把公用面积分摊给用户 计入用户的建筑面积 13 得房率 出卖人计算 得房率 使用率 实用率 套内建筑面积 总建筑面积X100 买受人计算 得房率 使用率 实用率 套内使用面积 建筑面积X100 注 两者的差距一般为6 8个百分点 14 什么是建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比 附属建筑物也计算在内 但应注明不计算面积的附属建筑物除外 城市建筑容积率应控制在3 5较宜 城郊或城市周边地段应控制在1 5 2较宜 注 容积率越高 表示小区内建筑密度越大 对购房者而言 建筑容积率越低为好 15 什么是绿化率 是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 对购房者而言 绿化率高为好 16 什么是建筑密度 是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比值 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 17 什么是建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度 应符合下列规定 A 烟囱 避雷针 旗杆 风向器 天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度 B 楼梯间 电梯塔 装饰塔 眺望塔 屋顶窗 水箱等建筑物之屋顶上突出部分上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20 且高度不超过4米的 不计入建筑高度 C 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时 按坡顶高度的一半处至室外地平面计算建筑高度 18 层高 净高 进深 开间 层高 住宅高度以 层 为单位计算 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面至上层楼板面之间的距离 净高 层高减去楼板厚度的净剩值 进深 一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度 开间 住宅的宽度 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一个自然宽度而言 故又称开间 19 楼间距 指建筑平面外轮廓之间的距离多层不小于12米电梯楼不小于18米 20 停车场 指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地 停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算 自行车按每车位1 2平方米计算 停车库的建筑面积小型汽车按每车位40平方米计算 自行车按每车位1 8平方米计算 21 什么是商品房 商品房 是指在市场经济条件下 具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅 均按市场价出售 商品房是上世纪80年代以后才出现的 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 22 什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 要体现适用 经济 美观 安全 卫生 便利的原则 布局要符合城市规划的要求 使用功能要满足居民基本生活的需要 建设标准要根据规定的住宅建设标准 结合市场需求确定 23 现阶段 经济适用住房的来源主要有3种 一是由政府提供专项用地 通过统一开发 集中组织建设的经济适用住房 二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房 三是单位以自建和联建方式建设的 出售给本单位职工的经济适用住房 24 什么是集资房 集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 政府及相关部门用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免 集资所建住房的权属 按出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部权 个人部分出资的 拥有部分产权 25 什么是公有住宅 公有住宅 在我国也称公有住房 国有住宅 它是指由国家 中央政府或地方政府 城市政府 以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权主要由本地政府建设 主要向本城市居民出租出售 由企业建设的住宅 向本企业职工出租 出售 26 什么是房改房 是单位 机关 企业等部门分配给职工的住房 房改后由职工按规定购买 房改住房包括以标准价和成本价购买的公房 职工以成本价购买住房 产权归个人所有 可以进入市场 在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后 收入归个人所有 27 什么是毛坯房 是指交房时 地面 墙面水泥裸露 厨怀不含洁具 灶具 只预留管道接口的房屋 买家人住前需要自己装修 28 什么是期房 习惯上把在建的 尚未完成建设 不能交付使用的房屋称为期房 房屋的全面建成包括 建筑工程 设备安装工程及内外装修工程结束 通过竣工验收 达到 七通一平 房地产管理部门则把没有取得房地产权证的房屋统称为期房 也就是说 即使通过了竣工验收 达到了 七通一平 甚至是取得了新建住宅交付使用许可证 只要还未办理房地产初始登记手续 未取得房地产权证 就是期房 发展商出售期房称为预售 购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同 29 什么是七通一平 七通一平 即上水通 下水通 排污通 配电通 气通 煤气 天然气或液化气 电话通 道路通 场地平整 30 什么是外销商品房 可以出售给中华人民共和国境外的单位和个人的房屋称为外销商品房 外销商品房建设用地必须是通过土地使用权出让 支付市场价的土地使用权出让金才能取得 国内的企事业单位 机关 团体和个人也可以购买外销商品房 售房单位必须获得 外销商品房预售证 方可境外销售 31 低层 多层 中高层高层 小高层住宅 低层住宅 1 3层的住宅 多层住宅 4 7层的住宅 小高层住宅 8 11层的住宅 高层住宅 12层以上的住宅 32 什么是公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言的 公寓式住宅一般建在大城市 大多数是高层大楼 标准较高 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 还有一部分附设于旅馆酒店之内 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用 33 什么是花园式住宅 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼 也称花园别墅 一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 住宅水 电 暖供给一应俱全 户外道路 通讯 购物 绿化也都有较高的标准 一般为高收入者购买 34 什么是跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式 在东南沿海的广东 福建的一些开放城市建设较多 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼房 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 由于之类住宅的内部空间借鉴了欧美小楼独院住宅的设计手法 颇受省外侨胞和港澳台胞的欢迎 在南方城市建设 买卖较多 近年来在北方城市的一些高级住宅设计中 也开始得到推广 35 什么是复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发 由香港建筑师李鸿仁创造设计的一种经济型住宅 这类住宅在建造上仍每户占有上下两层 实际是在楼层较高的一层楼中增建一个1 2米的夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 李氏设计为3 3米 而一般跃层式为5 6米 复式住宅的下层供起居用 炊事 进餐 洗浴等 上层供休息睡眠用 户内设多处墙式壁柜和楼梯 中间楼板也即上层地板 一层的厨房高2米 上层贮藏间高1 2米 上层直接作为卧室床面 人可坐起但无法直立 36 复式住宅的经济性 1 平面利用系数高 通过夹层复合 可使住宅的使用面积提高50 70 2 户内的隔层为木结构 将隔断 家具 装饰融为一体 即是墙又是楼板 床 柜 降低了综合造价 3 上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户 通风 采光良好 一般层高和面积相同的住宅相比 土地利用率可提高40 因此复式住宅同时具备了省地 省工 省料的特点 37 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足 1 复式住宅的面宽大 进深小 如采用内廓式平面组合导致一部分户型朝向不佳 自然采光较差 2 层高过低 如厨房只有2米高度 长期使用易产生局促憋气的不适感 贮藏间较大 但层高只有一两米 很难充分利用 3 由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断 木材成本较高 且隔音 防火功能差 房间的私密性 安全性较差 尽管复式住宅有些缺点 但近年来建筑师通过不断改进 完善 不断探索 结合我国的国情 设计出了更加合理的结构 可以预见 这种精巧的复式住宅 由于经济效益十分明显 价格相对偏低 必然成为住宅市场上的热销产品 38 什么是错层式住宅 是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 错支住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算 39 什么是跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式 在东南沿海的广东 福建的一些开放城市建设较多 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼房 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 由于之类住宅的内部空间借鉴了欧美小楼独院住宅的设计手法 颇受省外侨胞和港澳台胞的欢迎 在南方城市建设 买卖较多 近年来在北方城市的一些高级住宅设计中 也开始得到推广 40 什么是砖混住宅 砖混结构住宅中的 砖 指的是一种统一尺寸的建筑材料 也有其他尺寸的异型黏土砖 如空心砖等 混 指的是由钢筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的钢筋混凝土配件 包括楼板 过梁 楼梯 阳台 挑檐 这些配件与砖作的承重墙相结合 可以称为砖混结构式住宅 由于抗震的要求 砖混住宅一般在五六层以下 41 什么是框架结构住宅 框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 再用预制的回气混凝土 膨胀珍珠石 浮石 蛭石 陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅 42 多层好还是高层好 多层一般是指6 7层高的楼 高层是指6 7层以上高的楼 国家规定超过16米必须设立电梯 即八楼以上设电梯 6 7楼必须是复式楼 l从建筑质量上看 一般情况下 高层的建造标准 建造质量要高于多层 普通多层住宅一般为砖混结构 而高层住宅为钢筋混凝土现浇 地基深而结实 墙体厚实 不渗水 抗震性能好于多层 整幢大楼不会下沉变形 而且折旧年限长 l高层视野开阔 空气质量较好 噪音小 自然风大 采光好 日照时间长 43 l从房屋实际使用面积看 高层的得房率比多层低 即购买相同建筑面积l从市中心构造格局上看 多层住宅要好于高层住宅 一般多层住宅坐北朝南 南北通风 室内使用面积大 房型合理 大开间容易隔开装修 高层住宅采用框架闭幕式剪刀结构 加上又要考虑几部电梯的位置 因而户型设计比较难 不便装修 44 怎样选择高层 顶层和底层不被看好 顶层常出现楼顶雨天积水 甚至渗漏 夏天阳光暴晒温度高 温度变化大 并且上下楼不方便面 供水力不足 优点是通风采光好 没有上层家居生活的影响 比较安静 顶层楼道往来人员少 相对干净 底层来往人员多 易受楼内外嘈杂声 临街公路交通噪音及粉尘的污染 环境 卫生 安全较差 在众多楼宇间 底层的采光和通风最差 其优点是上 下楼出行方便 家有老人方便 不考虑个人因素的情况下 楼层在总层数的1 3以上 2 3以下为较好层次 如六层住宅楼以三 四层 十八层楼六层至十二层为最佳 45 好楼层价高 次楼层价低 个人因经济能力不同 必然要考虑其价格因素 A 注意房屋的户型格局和朝向 由于高层住宅现有浇筑混凝土 框架剪刀墙等特点 户室之间不能打通 户型格中不易改变 B 要注意整栋楼的总户数和电梯数量以及电梯的质量 层闪越高 户数越多 电梯也应略多 一般来讲 20层以上应配备2 3部电梯 如少于两部电梯 则该楼总户数和层数不相配 不应购买 46 C 要注意 二次加压 供应自来水是否够 尤其用水高峰期是否会有断水时间 D 要注意周边地区的未来规划前景 E 年龄 职业不同 对楼层好坏的观点也不同 老年人喜欢低 上下楼方便 年轻人则偏爱高 视野开阔 F 要注意楼内的物业管理 高层楼内通道多 所以 在安全卫生上要特别注意 47 怎样选择底层和顶层 l选择底层 首先 要检查防潮设施 不仅电器 家具易生锈 发霉 人也容易患风湿性关节炎 其次 注意各种管道是否畅通 因底层设置的各种管道尤其是下水道比较多 如果管道质量差或设计不合理 则管道易堵塞 特别是化粪池封闭不严 管路不畅 容易孳生蚊蝇 再次 注意采光 底层因处在众楼环抱之中 故其采光和通风往往受到限制 有条件的可请专家学或技术人员帮助鉴定一下 48 l选择顶层 顶层的大忌是隔热和防水设施不好 看是否设置通风板或做在坡屋顶 顶层的构造变化部位是否衔接良好 因为通风效果好易散热 散潮 而漏顶通常出现于构造变化部位 49 直接采光和间接采光 直接采光指采光窗户直接向外开设 间接采光指采光窗户封闭式走廊 一般为外廊 50 朝向 以正南最佳 东西次之 朝北最次 南北朝向住宅为最佳户型 同层朝向不同的价格平均相差10 15 甚至20 以上 51 房屋的抗震性能 地震震级采用里氏震级指标 分为1 8 9级 5级以上地震对人和建筑物有害 而地震烈度分为1 12度 其中地震烈度1 3度时 对建筑物无损害 4度对建筑物有轻微破坏 5度以上则对建筑物有破坏 l砖混结构住宅 遇到6 7度地震就会局部开裂和散落 8度地震时裂缝会更大 稳定性差的会倒塌 质量好10度才会被严重破坏 l木结构住宅 震级为6 7度即易倒塌 l钢筋混凝土结构住宅 7 8度时即可能出现裂缝 52 什么是土地使用权出让 是指国家以土地所有者身份 按指定地块的使用年限 用途和城市规划等条件 将城市土地使用权出让给土地使用者 并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为 注 使用权有偿出让的土地 必须是国有土地 集体所有的土地必须办理