房产税解析PPT课件

1 2 房产税的改革已经水落石出 在这房价高企的时期 人们对它的试点实施寄予很高的期望 希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用 然而 到底什么是房产税 房产税改革又如何改 房地产行业的冬天真的来临了 带着这些问号 我们来一起解读分析房产税改革的过去 现在及未来 写在前面的话 3 目录 什么是房产税 现行房产税有哪些内容 一 中国现行房产税的前世今生二 现行房产税有何特点 三 现行房产税的纳税人是谁 征税对象是哪些 征税范围包括什么 四 现行房产税的计税依据是什么 税率是多少 房产税改革 新房产税 为什么改 在哪改 改什么 一 为何在现在推行房产税改革 二 房产税改革要达到什么目的 三 房产税改革启动用了多久 四 房产税改革在哪试验 如何改革 房产税改革将何去何从 房产税改革对房地产市场影响几何 4 什么是房产税 房产税 又称房屋税 是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税 对房产征税的目的是运用税收杠杆 加强对房产的管理 提高房产使用效率 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整 合理调节房产所有人和经营人的收入 5 现行房产税有哪些内容 6 一 中国现行房产税的前世今生 7 二 现行房产税有何特点 1 房产税属于财产税中的个别财产税 其征税对象只是房屋 2 征收范围限于城镇的经营性房屋 3 区别房屋的经营使用方式规定征税办法 对于自用的按房产计税余值征收 对于出租 出典的房屋按租金收入征税 8 三 现行房产税的纳税人是谁 房产税的纳税义务人包括 1 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 5 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 9 征税对象是哪些 征税范围包括什么 房产税的征税对象是房产 所谓房产 是指有屋面和围护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 但独立于房屋的建筑物如围墙 暖房 水塔 烟囱 室外游泳池等不属于房产 但室内游泳池属于房产 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 不包括农村的房屋 10 四 现行房产税的计税依据是什么 按照房产余值征税的 称为从价计征 按照房产租金收入计征的 称为从租计征 一 计税依据1 从价计征房产税依照房产原值一次减除10 30 后的余值计算缴纳 扣除比例由当地政府规定 房产原值 应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有 暖气 卫生 通风等纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 2 从租计征 房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 11 税率是多少 二 税率 1 按房产余值计征的 年税率为1 2 2 按房产出租的租金收入计征的 税率为12 但对个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 可暂减按4 的税率征收房产税 应纳税额的计算1 从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征 其公式为 应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 年税率1 2 2 从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征 其公式为 应纳税额 租金收入 12 没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间 将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 缴纳房产税 其余均从次月起缴纳 12 房产税改革 新房产税 为什么改 在哪改 改什么 13 一 为何在现在推行房产税改革 上个世纪80年代颁布现行房产税条例时 我国还没有进行住房市场化改革 人们普遍住的是公房 个人拥有住房的情况很少 收入也有限 所以对个人自住房给予免税 近几年 中国房地产市场的快速发展 但房产税制度已有20多年没有改变 目前已经走到改革的十字路口 1998年 我国实施住房市场化改革 住房开始货币化 随着住房改革不断深化 我国的房地产市场也日趋活跃 在1998年我国住房制度改革之初 私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30 而现在这个比例已达到70 近五年 我国房地产市场发展迅速 房地产成为了新的经济增长点 而商品房本身除了居住功能以外 又被赋予了投资升值的功能 受投资者追捧 导致房价持续大幅攀升 全国各一二线城市都出现了购房难的问题 鉴于此 政府为了稳定持续疯长的房价而出台了一系列宏观政策调控 但是都收效甚微 阻挡不了房价的上涨 正是在这种背景下 房产税的改革横空出世 成为了政府制约高房价 打击炒房 遏制游资投机的 杀手锏 14 二 房产税改革要达到什么目的 如果进行房产税改革 对非营利性住房开征保有税 地方政府便可获得大量稳定的税源收入 逐渐摆脱对土地财政的过度依赖 同时也可以降低土地成本 起到抑制房价过快上涨的作用 一 提高地方政府财政收入 稳定土地市场价格税收是公共收入的主要形式 房产税作为财产税的一种 理应成为地方政府收入的重要组成部分 地方政府税收少且征收难度大 为了完成并增加财政收入 地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题 15 二 调节居民收入分配 缩小社会贫富差距国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配 从而调整居民收入差距 房产税的征收自然也具有这一功能 在目前的状态下 房产已经成为重要的财富杠杆 社会基本分为有多处房产阶层 有一处房产阶层和无房产阶层 由于工作收入相对房价来说一般较低 房产往往演变成有房者可以拥有更多财富的工具 长此以往 贫富差距将进一步加剧 房产税的开征将会加大持房者的税负成本 抑制投资投机性购房者的需求 使得更多真正的刚性需求者买到房产 缩小社会贫富差距 同时利用征收来的房产税用于保障性住房的建设 让更多的无房阶层有房住 16 三 影响住房供求关系开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望 导致市场需求下降 税收增加了住房持有成本 持房者将会对成本和收益进行审慎权衡 导致一部分炒房者被迫抛售房源 增大市场供应 这样一来 市场上原有的供求关系被打破 短期内会出现供大于求的状态 而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系影响的大小 也就是说 哪里投资购房比例大 只要房产税改革执行力度够好 哪里的房价的下行压力就越大 因为供求关系被房产税给打破了 从长期来看 房产税的改革如果结合政府增加保障性住房供应量 将会对房地产市场的供求关系产生很大影响 17 三 房产税改革启动用了多久 18 从上表可以看出 仅仅用了一年的时间 房产税就从09年的纸上谈兵变成了现实 这时再回想近三年政府频频出台的针对房地产市场的 国十条 之类的宏观调控政策就不难看出 在面对居高不下的房价和百姓住房需求的双重压力 一而再 再而三的失败 使得政府已经失去耐心 房产税箭在弦上 不得不发 19 四 房产税改革将在哪试验 房产税的改革 首先要面对的就是房价最高 涨幅最大的国内一线城市 北京 上海 广州 深圳等皆在此列 这些城市经济发展高 人口聚集度高 生活成本高 这种 三高 所导致的就是城市里住房的刚性需求大 同时这些地方也成为最吸引投资购房者的风水宝地 所以 房产税的改革也将会是 从高到低 从点及面 的推行 率先实行房产税改革的试点城市是重庆和上海 20 重庆房产税如何改革 重庆市房产税改革试点区域为渝中区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 简称主城九区 征收对象是哪些 一 试点采取分步实施的方式 首批纳入征收对象的住房为 1 个人拥有的独栋商品住宅 2 个人新购的高档住房 高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍 含2倍 以上的住房 3 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套 含第二套 以上的普通住房 新购住房是指 暂行办法 施行之日起购买的住房 包括新建商品住房和存量住房 新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准 存量住房购买时间以办理房屋权属转移 变更登记手续时间为准 二 未列入征税范围的个人高档住房 多套普通住房 将适时纳入征税范围 21 纳税人是谁 纳税人为应税住房产权所有人 产权人为未成年人的 由其法定监护人纳税 产权出典的 由承典人纳税 产权所有人 监护人 承典人不在房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由代管人或使用人纳税 应税住房产权共有的 共有人应主动约定纳税人 未约定的 由税务机关指定纳税人 22 应税住房的计税价值为房产交易价 条件成熟时 以房产评估值作为计税依据 独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围 如无新的规定 无论是否出现产权变动均属纳税对象 其计税交易价和适用的税率均不再变动 属于办法规定的应税住房用于出租的 按本办法的规定征收房产税 不再按租金收入征收房产税 计税依据是什么 23 税率是多少 一 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房 税率为0 5 3倍 含3倍 至4倍的 税率为1 4倍 含4倍 以上的税率为1 2 二 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购第二套 含第二套 以上的普通住房 税率为0 5 24 税费如何计算 一 个人住房房产税应纳税额的计算应纳税额 应税建筑面积 建筑面积交易单价 税率应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积 二 免税面积的计算扣除免税面积以家庭为单位 一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积 纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅 免税面积为180平方米 新购的独栋商品住宅 高档住房 免税面积为100平方米 纳税人家庭拥有多套新购应税住房的 按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积 25 哪些可以税收减免或缓缴税款 一 对农民在宅基地上建造的自有住房 暂免征收房产税 二 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人拥有的普通应税住房 如纳税人在重庆市具备有户籍 有企业 有工作任一条件的 从当年起免征税 如已缴纳税款的 退还当年已缴税款 三 因自然灾害等不可抗力因素 纳税人纳税确有困难的 可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款 26 试算案例 2009年 2010年重庆市主城九区新建商品住房成交建筑面积均价分别为4179元 平方米 5762元 平方米 那么 2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价为 4179 5762 2 4970 5元 平方米 2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍为9941元 平方米 起征点 某夫妇 重庆人 2011年在主城区新购一套300 小独栋别墅 单价为15000元 房屋总价为300万元 其房产税计算如下 应税建筑面积 300 100 建筑面积交易单价 15000元 税率 1 30000元 年 27 一 个人住房房产税的纳税义务发生时间为取得住房的次月 税款按年计征 不足一年的按月计算应纳税额 二 上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价按照政府职能部门发布的年度均价计算确定 三 有关部门要配合征收机关应用房地产评估技术建立存量住房交易价格比对系统 对各类存量个人住房进行评估 并作为计税参考值 对存量住房交易价明显偏低且无正当理由的 按计税参考值计税 四 各相关管理部门要积极配合税务部门建立个人住房房产税征收控管机制 对个人转让应税住房不能提供完税凭证的 不予办理产权过户等相关手续 五 纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的 由地方税务机关责令限期缴纳 逾期仍未缴纳的 地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款 滞纳金及罚款 六 欠税公告后仍不缴纳的 纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理 还有哪些值得注意的 28 上海房产税如何改革 上海市房产税改革试点区域为整个行政区域 征收对象是哪些 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 下同 和非本市居民家庭在本市新购的住房 以下统称 应税住房 除上述征收对象以外的其他个人住房 按国家制定的有关个人住房房产税规定执行 新购住房的购房时间 以购房合同网上备案的日期为准 从2011年1月28日起 凡在本市新购住房的购房人 均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续 居民家庭住房套数根据居民家庭 包括夫妻双方及其未成年子女 下同 在本市拥有的住房情况确定 29 纳税人是谁 纳税人为应税住房产权所有人 产权所有人为未成年人的 由其法定监护人代为纳税 30 计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值 评估值按规定周期进行重估 试点初期 暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据 房产税暂按应税住房市场交易价格的70 计算缴纳 计税依据是什么 31 税率是多少 适用税率暂定为0 6 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 含2倍 的 税率暂减为0 4 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格 由市统计局每年公布 32 税费如何计算 年应纳房产税税额 元 新购住房应征税的面积 建筑面积 新购住房单价 或核定的计税价格 70 税率 33 一 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的 合并计算的家庭全部住房面积 指住房建筑面积 下同 人均不超过60平方米 即免税住房面积 含60平方米 的 其新购的住房暂免征收房产税 人均超过60平方米的 对属新购住房超出部分的面积 按本暂行办法规定计算征收房产税 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和 本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的 经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积 对有其他特殊情形的居民家庭 免税住房面积计算办法另行制定 二 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的 其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税 可予退还 三 本市居民家庭中的子女成年后 因婚姻等需要而首次新购住房 且该住房属于成年子女家庭唯一住房的 暂免征收房产税 四 符合国家和本市有关规定引进的高层次人才 重点产业紧缺急需人才 持有本市居住证并在本市工作生活的 其在本市新购住房 且该住房属于家庭唯一住房的 暂免征收房产税 五 持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人 其在本市新购住房 且该住房属于家庭唯一住房的 暂免征收房产税 持有本市居住证但不满3年的购房人 其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税 待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的 其上述住房已征收的房产税 可予退还 六 其他需要减税或免税的住房 由市政府决定 哪些可以税收减免 34 试算案例 一 2010年上海商品房均价为22240元 非统计局数据 则0 4 税率的上限为22240 2 44480元 超过此值则按0 6 税率执行 以一个三口之家的本市居民家庭 夫妻双方加上未成年子女 为例 如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房 现又新购一套110平方米的住房 将这两套住房面积合并计算后 该居民家庭全部住房面积为160平方米 人均住房面积为53 33平方米 全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准 因此 该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税 35 试算案例 二 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房 现又新购一套单价为50000元 的110平方米住房 将这两套住房面积合并计算后 该居民家庭全部住房面积为260平方米 人均住房面积为86 67平方米 全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准 因此 该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积 260平方米 180平方米 即80平方米 须按规定缴纳房产税 年应纳房产税税额 元 新购住房应征税的面积 260 180 新购住房单价 50000元 70 税率0 6 16800元 年 36 试算案例 二 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房 现又新购一套单价为50000元 的110平方米住房 由于该居民家庭原有人均住房面积达83 33平方米 已超过人均60平方米的免税住房面积标准 因此 该家庭此次新购的这一套住房的全部面积 即110平方米 须按规定缴纳房产税 年应纳房产税税额 元 新购住房应征税的面积 110 新购住房单价 50000元 70 税率0 6 23100元 年 37 一 房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算 按年计征 不足一年的按月计算应纳房产税税额 二 凡新购住房的 购房人在办理房地产登记前 应按地方税务机关的要求 主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果 地方税务机关根据需要 会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定 并将认定结果书面告知购房人 应税住房发生权属转移的 原产权人应缴清房产税税款 交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书 向登记机构办理房地产登记 不能提供的 登记机构不予办理房地产登记 三 纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息 对所提供的信息资料承担法律责任 纳税人未按规定期限申报纳税的 由地方税务机关向其追缴税款 滞纳金 并按规定处以罚款 还有哪些值得注意的 38 房产税改革将何去何从 39 房产税改革对房地产市场影响几何 第一 房产税改革所针对的目标很明确 就是高端 高价 大面积的商品住宅 尤其是别墅类的产品 绝对在征收范围之内 此类住宅无论从位置还是从建设档次上都具备较高的升值空间 所以既是高收入人群的选择 同时又是投资者喜欢炒卖的对象 而这两类人恰恰是房产税的主要来源之一 40 第二 房产税的影响对最高端层面和低端层面的消费者较小 原因是最高端的消费者购买房屋并不看重价格 而是选择一种适合自己的生活方式 性价比对于这部分人来讲是次要的 放在首位的是居住的品味和身份的彰显 所以房产税征收的多少 并不会在乎 举例来说 如果一个能够买的起游艇或者私人飞机的人 他绝对不会在乎养护会花多少钱 油耗会花多少钱 而低端层面的消费者主要是满足自住的刚性需求 这部分人所购的房屋一定是首次置业 能够满足居住需要就行 过大的面积只会对其造成更大的压力 所以 这部分消费者所购的房屋在房产税征收范围之外 房产税改革对房地产市场影响几何 41 第三 受房产税影响最